1、房地产开发全流程法律风险及应对措施,2,拥有近2,000余人的专业团队，其中50%以上的律师拥有国内或国外的硕士、博士学位，多数具有在国内外政府机关、公司、高等院校、科研机构、金融、保险、会计、评估机构等部门工作的经历，拥有较高的理论素养和丰富的办案经验。本所在纽约、洛杉矶、新加坡、巴黎、台北、香港、上海、天津、重庆、武汉、深圳等地设有30余家分支机构；本所总部在北京市黄金地段拥有10,000平方米的现代化本所办公场所，建有中、英文网站，是目前国内最具有规模和实力的综合性律师事务所之一。,北京总部,重庆分所,成都分所,济南分所,武汉分所,上海分所,天津分所,哈尔滨分所,厦门分所,郑州分所,深圳
2、分所,西安分所,沈阳分所,西宁分所,银川分所,海口分所,大成,简映,3,合伙人 注册执业律师 注册企业法律顾问,主要业务领域及项目经验 ：房地产业务：土地一级开发、房地产开发建设、项目转让及销售、物业管理等。 公司业务：公司设立、并购、投融资、改制重组及破产清算等。 金融及资本市场业务：证券、私募股权、不良资产处置、金融产品设置及实施等。,第一章 法律风险概述,第二章 房地产开发各阶段法律风险及应对措施,第三章 建立房地产开发企业法律风险防范机制,提纲：,大成律师事务所 简映,北京法院房地产类诉讼案件 近年来数据统计,1 法律风险概述,5,法律风险概述,1 法律风险概述,6,法律风险概述,1
3、法律风险概述,7,北京市宣武区广外首特住宅区二号地 土地使用权转让一事发生纠纷双方当事人： 北京港旅房地产开发有限公司 北京首钢特殊钢有限公司,1 法律风险概述,8,法律风险概述,1 法律风险概述,9,法律风险概述,1 法律风险概述,10,近期出台的一系列宏观调控措施,1 法律风险概述,11,法律风险概述,1 法律风险概述,12,法律风险概述,1 法律风险概述,13,1 法律风险概述,14,第一章 法律风险概述,第二章 房地产开发各阶段法律风险及应对措施,第三章 建立房地产开发企业法律风险防范机制,提纲：,大成律师事务所 简映,获取土地使用权阶段,16,获取土地使用权阶段,2-1 获取土地使用
4、权阶段,17,获取土地使用权阶段,2-1 获取土地使用权阶段,利用集体土地开发房地产,18,获取土地使用权阶段,2-1 获取土地使用权阶段,案例： 未经征收将集体土地用于房地产开发 导致合作开发协议无效 郑州金水区祭城乡常砦村东韩砦村利用集体土地进行房地产合作开发上诉案,2-1 获取土地使用权阶段,19,河北省廊坊市香河县农用地“以租代征”,2-1 获取土地使用权阶段,20,2-1 获取土地使用权阶段,21,2-1 获取土地使用权阶段,22,集体土地进入房地产市场的两种合法途径,2-1 获取土地使用权阶段,23,集体土地征收转为房地产建设用地的程序,24,获取土地使用权阶段,2-1 获取土地使
5、用权阶段,利用集体土地开发房地产的 法律风险,25,获取土地使用权阶段,2-1 获取土地使用权阶段,26,获取土地使用权阶段,2-1 获取土地使用权阶段,2-1 获取土地使用权阶段,利用集体土地开发房地产的 法律风险应对措施,27,通过出让方式获得开发用地,28,获取土地使用权阶段,2-1 获取土地使用权阶段,2-1 获取土地使用权阶段,成都市泰华房地产开发公司与 成都市国土资源管理局 土地使用权出让合同违约纠纷案,29,国有土地使用权出让方式,2-1 获取土地使用权阶段,30,国有土地使用权出让基本程序,2-1 获取土地使用权阶段,31,2-1 获取土地使用权阶段,32,33,获取土地使用权
6、阶段,2-1 获取土地使用权阶段,出让方式获得土地使用权 法律风险,34,获取土地使用权阶段,2-1 获取土地使用权阶段,通过出让方式取得国有土地使用权的 法律风险应对措施,35,获取土地使用权阶段,2-1 获取土地使用权阶段,以划拨土地进行商品房开发,36,获取土地使用权阶段,2-1 获取土地使用权阶段,案例： 划拨土地未经依法批准出让，不得作为出资与他人合作开发房地产 辽宁省交通房地产开发公司与辽宁盛大房地产开发公司签署的联合开发协议，因使用划拨土地而导致无效。,2-1 获取土地使用权阶段,37,可以划拨方式取得建设用地的项目,2-1 获取土地使用权阶段,38,划拨用地,划拨用地转为出让用
7、地的方式,2-1 获取土地使用权阶段,39,通过划拨方式取得房地产开发建设用地的民事法律风险,40,获取土地使用权阶段,2-1 获取土地使用权阶段,41,获取土地使用权阶段,2-1 获取土地使用权阶段,通过划拨方式取得房地产开发建设用地的法律风险防范,42,获取土地使用权阶段,2-1 获取土地使用权阶段,以国企改制方式获得开发用地,43,获取土地使用权阶段,2-1 获取土地使用权阶段,公有制企业改制与非公有制企业改制中，划拨土地处置政策宗旨,44,获取土地使用权阶段,2-1 获取土地使用权阶段,改制企业划拨土地的处理方式,45,获取土地使用权阶段,2-1 获取土地使用权阶段,通过土地使用权转让
8、获得 建设用地,获取土地使用权阶段,46,2-1 获取土地使用权阶段,案例： 出让土地使用权转让纠纷,2-1 获取土地使用权阶段,47,国有土地使用权转让原则,2-1 获取土地使用权阶段,48,国有土地使用权转让条件,2-1 获取土地使用权阶段,49,2-1 获取土地使用权阶段,50,2-1 获取土地使用权阶段,51,2-1 获取土地使用权阶段,52,禁止转让的房地产,2-1 获取土地使用权阶段,53,2-1 获取土地使用权阶段,54,国有土地使用权转让程序,2-1 获取土地使用权阶段,55,56,获取土地使用权阶段,2-1 获取土地使用权阶段,国有土地使用权转让法律风险,57,获取土地使用权
9、阶段,2-1 获取土地使用权阶段,国有土地使用权转让 法律风险应对措施,58,获取土地使用权阶段,2-1 获取土地使用权阶段,59,国有土地上房屋征收与补偿,拆迁安置补偿阶段,2-2 拆迁安置补偿阶段,60,国有土地上房屋征收与补偿条例与原拆迁条例的主要区别,拆迁安置补偿阶段,2-2 拆迁安置补偿阶段,61,拆迁安置补偿阶段,2-2 拆迁安置补偿阶段,征收条例适用范围,62,拆迁安置补偿阶段,2-2 拆迁安置补偿阶段,房屋征收条件,拆迁安置补偿阶段,2-2 拆迁安置补偿阶段,63,政府层面参与征收补偿的主体,拆迁安置补偿阶段,2-2 拆迁安置补偿阶段,64,拆迁安置补偿阶段,2-2 拆迁安置补
10、偿阶段,65,房屋征收管理部门的设置,拆迁安置补偿阶段,2-2 拆迁安置补偿阶段,房屋征收管理部门,66,房屋征收实施单位,房屋征收实施单位是接受房屋征收管理部门的委托从事征收补偿工作的部门，对房屋征收管理部门负责，并由征收管理部门承担工作后果； 不得以营利为目的； 所需工作经费由政府财政予以保障； 实施单位是否为事业性质或者其他性质，可由各地根据实际需要确定。,拆迁安置补偿阶段,2-2 拆迁安置补偿阶段,67,国有土地上房屋征收补偿的原则,拆迁安置补偿阶段,2-2 拆迁安置补偿阶段,68,补偿对象,拆迁安置补偿阶段,2-2 拆迁安置补偿阶段,69,分立,天元公司,经销部并拥有办公大楼，但未办
11、理房地产转让登记,收购并实际使用办公大楼,拆迁安置补偿阶段,2-2 拆迁安置补偿阶段,70,补偿对象,拆迁安置补偿阶段,2-2 拆迁安置补偿阶段,71,补偿对象,拆迁安置补偿阶段,2-2 拆迁安置补偿阶段,72,补偿对象,拆迁安置补偿阶段,2-2 拆迁安置补偿阶段,73,补偿对象,拆迁安置补偿阶段,2-2 拆迁安置补偿阶段,74,补偿内容：,拆迁安置补偿阶段,2-2 拆迁安置补偿阶段,75,保障性措施,拆迁安置补偿阶段,2-2 拆迁安置补偿阶段,76,集体土地征收补偿的法律适用,中华人民共和国土地管理法 地方相关法规 集体土地征收征用条例正由国土部起草,拆迁安置补偿阶段,2-2 拆迁安置补偿阶
12、段,77,集体土地的征收补偿,拆迁安置补偿阶段,2-2 拆迁安置补偿阶段,78,城中村改造,拆迁安置补偿阶段,2-2 拆迁安置补偿阶段,79,2-2 拆迁安置补偿阶段,城中村改造,80,城中村改造过程中的法律风险,2-2 拆迁安置补偿阶段,81,2-2 拆迁安置补偿阶段,82,城中村改造法律风险防范,2-2 拆迁安置补偿阶段,83,规划设计阶段,拆迁安置补偿阶段,2-3 规划设计阶段,84,案例：,拆迁安置补偿阶段,2-3 规划设计阶段,85,未经规划两幢楼被政府爆破 数千万损失由开发商自担,案例：,拆迁安置补偿阶段,2-3 规划设计阶段,86,郑州市政府违反规划出让土地 导致土地证被撤销,2
13、-3 规划设计阶段,87,拆迁安置补偿阶段,2-3 规划设计阶段,88,2-3 规划设计阶段,89,90,获取土地使用权阶段,房地产开发规划设计中的 法律风险,2-3 规划设计阶段,91,获取土地使用权阶段,2-3 规划设计阶段,产业政策风险、住房政策风险、城市规划风险、环保政策风险,92,获取土地使用权阶段,房地产开发规划设计中的 法律风险的防范,2-3 规划设计阶段,招投标阶段,2-4 招投标阶段,93,2-4 招投标阶段,94,案例： 首例招投标争议案,2-4 招投标阶段,95,房地产开发招投标的程序流程,2-4 招投标阶段,96,2-4 招投标阶段,97,房地产开发招投标 法律风险,9
14、8,获取土地使用权阶段,串通投标罪 侵犯商业秘密罪,2-4 招投标阶段,2-4 招投标阶段,99,房地产开发招投标 法律风险防范,房地产项目施工建设阶段,2-5 房地产项目施工建设阶段,100,施工合同的订立,2-5 房地产项目施工建设阶段,101,施工合同履行,2-5 房地产项目施工建设阶段,102,房地产项目施工建设阶段 法律风险,2-5 房地产项目施工建设阶段,103,2-5 房地产项目施工建设阶段,104,房地产项目施工建设阶段 法律风险防范,2-5 房地产项目施工建设阶段,105,房地产开发融资阶段,房地产开发融资阶段,2-6 房地产开发融资阶段,106,主要的融资方式,房地产开发融
15、资阶段,2-6 房地产开发融资阶段,107,房地产开发融资法律风险,房地产开发融资阶段,2-6 房地产开发融资阶段,108,环境保护,2-7 环境保护,109,房地产开发过程中的 环境保护,环境保护,2-7 环境保护,110,场地污染问题,环境保护,2-7 环境保护,111,北京5号线宋家庄地铁站土地污染事件，国内首例在公用设施项目用地上进行的污染土壤修复。,环境保护,112,2-7 环境保护,“武汉黄埔人家长江明珠经济适用房小区”未经环评先开工，建在未经修复的污染土地上。,环境保护,113,2-7 环境保护,武汉三江地产4.05亿元拍得被污染的赫山001号地块，只能退回。,环境保护,环境保护
16、,114,2-7 环境保护,场地污染事故频发的原因,环境保护,环境保护,115,2-7 环境保护,我国现行环境污染法律规制框架,环境保护,水体污染,场地污染,固体废弃物污染,其他污染,大气污染防治法（2000年修订）,水污染防治法（2008年修订）,暂无专项法律规范,污染场地土壤环境管理暂行办法（征求意见稿）（2011年3月）,大气污染防治法（2000年修订,水污染防治法（2008年修订）,环境噪声污染防治法（1996年）,固体废物污染环境防治法(2004年修订),大气污染,土壤污染,噪音污染,废水污染,废气污染,116,2-7 环境保护,房地产开发过程中 环境保护法律风险,环境保护,117,
17、2-7 环境保护,环境保护,118,2-7 环境保护,环境保护法律风险防范,环境保护,119,2-7 环境保护,房屋销售阶段,2-8 房屋销售阶段,120,2-8 房屋销售阶段,122,获取土地使用权阶段,房地产销售过程中的 法律风险,2-8 房屋销售阶段,123,获取土地使用权阶段,2-8 房屋销售阶段,124,获取土地使用权阶段,2-8 房屋销售阶段,因误签交房日期导致6000万元损失,2-8 房屋销售阶段,125,因房屋户型图印刷错误导致退房潮,2-8 房屋销售阶段,126,五矿万科欢庆城因土地被收回导致退房,2-8 房屋销售阶段,127,128,获取土地使用权阶段,房屋销售法律风险防范
18、,2-8 房屋销售阶段,物业管理阶段,2-9 物业管理阶段,129,案例：物管企业擅自对共用部位进行改建,2-9 物业管理阶段,130,广义的物业管理贯穿于房地产开发的全过程,131,2-9 物业管理阶段,物业管理中的法律关系,1,2,3,4,132,2-9 物业管理阶段,业主自治管理自治管理公共契约与规则缺失或不完备的法律风险防范 业主大会会议表决票计票规则不完善的法律风险防范 管理责任不明晰的法律风险防范 违反管理规约的救济方式与法律责任不明确的法律风险防范 筹备首届业主大会的法律风险防范 缺少共用水电费、业主委员会活动经费等管理备用金的法律风险防范 业主委员会越权作为与不作为的法律风险防
19、范,133,2-9 物业管理阶段,签订前期物业服务合同法律风险及其防范,134,2-9 物业管理阶段,开发企业与其关联物业服务企业权利义务关系法律风险及其防范,135,2-9 物业管理阶段,建筑物区分所有权的共有设施设备与专业供应商的专有设施设备产权界限不清晰法律风险及其防范,136,2-9 物业管理阶段,接管未竣工验收合格房屋 法律风险及其防范,137,2-9 物业管理阶段,确定共用能耗开户主体 法律风险及其防范,138,2-9 物业管理阶段,开发商“24小时热水”承诺导致的纠纷,小区24小时提供热水承诺,热水系统建设义务,供应热水服务,支付热水系统运营费用,139,2-9 物业管理阶段,房
20、屋装饰装修管理法律风险及其防范,140,2-9 物业管理阶段,履行安全保障义务法律风险及其防范,141,2-9 物业管理阶段,案例：物业公司未履行安全保障义务应承担赔偿责任,最高人民法院关于审理人身赔偿安全适用法律若干问题的解释第6条规定：“从事住宿、餐饮、娱乐等经营活动或其他社会活动的自然人、法人、其他组织，未尽合理限度范围内的安全保障义务致使他人遭受人身损害，赔偿权利人请求其承担相应赔偿责任的，法院应予支持”。,142,2-9 物业管理阶段,收取物业服务费法律风险防范,143,2-9 物业管理阶段,设立房地产项目公司,2-10 设立房地产项目公司,144,开发企业设立概述设立条件和程序设立
21、中的法律风险设立中的法律风险防范,2-10 设立房地产项目公司,145,合作开发房地产,146,2-11 合作开发房地产,案例合作开发合同的转性合作开发房地产法律风险合作开发房地产法律风险防范,2-11 合作开发房地产,147,2-12 收购在建房地产项目,148,收购在建房地产项目,案例收购在建房地产项目流程收购在建房地产项目涉及的税费收购在建房地产项目的法律风险收购在建房地产项目的法律风险防范,2-12 收购在建房地产项目,149,2-13 收购房地产公司股权,150,收购房地产公司股权,案例股权收购流程股权收购涉及的税费股权收购法律风险股权收购法律风险防范,2-13 收购房地产公司股权,
22、151,第一章 法律风险概述,第二章 房地产开发各阶段法律风险及应对措施,第三章 建立房地产开发企业法律风险防范机制,提纲：,大成律师事务所 简映,建立防范机制的必要性,3 建立房地产开发企业法律风险防范机制,153,3 建立房地产开发企业法律风险防范机制,154,3 建立房地产开发企业法律风险防范机制,155,3 建立房地产开发企业法律风险防范机制,156,识别、评估防范法律风险 构建防范法律风险机制,3 建立房地产开发企业法律风险防范机制,157,3 建立房地产开发企业法律风险防范机制,158,法律风险处理方法,3 建立房地产开发企业法律风险防范机制,159,房地产开发项目法律风险管理措施,3 建立房地产开发企业法律风险防范机制,160,谢谢大家，敬请指正! Thank You!,简映律师 电子邮件： 联系电话：8610-5813 7570 / 136 1129 1860：,
