1、1契税 2012 年学习笔记一、契税的概念：契税是以在中华人民共和国境内转移的土地、房屋权属等不动产为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税。二、相关法规1、 中华人民共和国契税暂行条例国务院令 1997 第 224 号2、 中华人民共和国契税暂行条例细则财法字 1997 第 52 号三、契税法是国家制定的用以调整契税征收与缴纳权利及义务关系的法律规范。四、契税的特点：1、契税属于财产转移税2、契税由财产承受人缴纳五、契税的立法原则：1、广辟财源，增加地方财政收入2、保护合法产权，避免产权纠纷3、调节财富分配，体现社会公平六、契税的征税对象：在我国境内发生土地使用权和房屋所有权权属转移的土地和
2、房屋。1、国有土地使用权出让：是指土地使用者向国家交付土地使用权出让费用，国家将国有土地使用权在一定年限内让与土地使用者的行为。2、土地使用权转让：是指土地使用者以出售、赠与、交换或者其他方式将土地使用权转移给其他单位和个人的行为。 （不包括农村集体土地承包经营权的转移）3、房屋买卖视同买卖房屋的情况： 、以房产抵债或实物交换房屋； 、以房产作投资或作股权转让；注：以自有房产作股投入本人独资经营企业，免纳契税 、买房拆料或翻建新房，应照章征收契税。 、以获奖方式承受土地、房屋权属 、以预购方式或者预付集资建房款方式承受土地、房屋权属。4、房屋赠与5、房屋交换、房屋使用权交换、房屋所有权交换注：
3、房屋产权相互交换，双方交换价值相等，免纳契税，办理免征契税手续。价值不相等的，按超出部分由支付差价缴纳契税。6、承受国有土地使用权支付的土地出让金注：不得因减免土地出让金而减免契税。七、纳税义务人：在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人。2八、税率：比例税率，3%5%。契税的适用税率，由省、自治区、直辖市人民政府在前款规定的幅度内按照本地区的实际情况确定，并报财政部和国家税务总局备案。注：从 2010 年 10 月 1 日起，对个人购买 90 平方米及以下且属家庭唯一住房的普通住房，减按 1%税率征收契税。九、计税依据：1、土地使用权出售、房屋买卖，其计税依据为成交价格；注：
4、房屋买卖的契税计税价格为房屋买卖合同的总价款，买卖装修的房屋，装修费用应包括在内。2、土地使用权赠与、房屋赠与，其计税依据由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定；3、土地使用权交换、房屋交换，为所交换的土地使用权、房屋的价格的差额。对于成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的，或者所交换土地使用权、房屋的价格的差额明显不合理并且无正当理由的，由征收机关参照市场价格核定。4、国有土地使用权出让的，其契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。 、以协议方式出让的，其契税计税价格为成交价格。 （成交价格包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆
5、迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益）注：没有成交价格或成交价格明显偏低的，征收机关可以依次按下列两种方式确定：评估价格和土地基准地价 、以竞价方式出让的，其契税计税价格，一般应确定为竞价的成交价格，土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用。 、先以划拔方式取得土地使用权，后经批准改为出让方式取得该土地使用权的，应依法缴纳契税，其计税依据为应补缴的土地出让金和其他出让费用。 （由房地产转让者补交契税） 、已购公有住房经补缴土地出让金和其他出让费用成为完全产权住房的，免征土地权属转移的契税十、应纳税额的计算：应纳税额计税依据税率应纳税额以人民币计算。转移土
6、地、房屋权属以外汇结算的，按照纳税义务发生之日中国人民银行公布的人民币市场汇率中间价折合成人民币计算。十一、减免税：（一）国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征；（主要来源于财政预算拨款）1、用于办公的，是指办公室（楼）以及其他直接用于办公的土地、房屋。2、用于教学的，是指教室（教学楼）以及其他直接用于教学的土地、房屋。3、用于医疗的，是指门诊部以及其他直接用于医疗的土地、房屋。4、用于科研的，是指科学试验的场所以及其他直接用于科研的土地、房屋。5、用于军事设施的，是指： 、地上和地下的军事指挥作战工程； 、军用的机场、港口、码头； 、
7、军用的库房、营区、训练场、试验场；3 、军用的通信、导航、观测台站； 、其他直接用于军事设施的土地、房屋。6、其他直接用于办公、教学、医疗、科研的以及其他直接用于军事设施的土地、房屋的具体范围，由省、自治区、直辖市人民政府确定。（二）城镇职工按规定第一次购买公有住房的，免征；城镇职工按规定第一次购买公有住房的，是指经县以上人民政府批准，在国家规定标准面积以内购买的公有住房。城镇职工享受免征契税，仅限于第一次购买的公有住房。超过国家规定标准面积的部分，仍应按照规定缴纳契税。从 2010 年 10 月 1 日起，对个人购买 90 平方米及以下且属家庭唯一住房的普通住房，减按 1%税率征收契税。普通
8、住房标准：住宅小区建筑容积率在 1.0 以上，单套建筑面积在 120 平方米以下，实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格 1.2 倍以下。各省、自治区、直辖市根据本地区享受优惠政策普通住房的具体标准，允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的 20%。（三）因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，酌情准予减征或者免征；所称不可抗力，是指自然灾害、战争等不能预见、不能避免、并不能克服的客观情况。（四）土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋权属的，是否减征或者免征契税，由省、自治区、直辖市人民政府确定。（五）承受荒山、荒沟、荒丘、荒滩土地使用权，
9、用于农、林、牧、渔业生产的，免征契税。（六）依照我国有关法律规定以及我国缔结或参加的双边和多边条约或协定的规定应当予以免税的外国驻华使馆、领事馆、联合国驻华机构及其外交代表、领事官员和其他外交人员承受土地、房屋权属的，经外交部确认，可以免征契税。（七）对拆迁居民因拆迁重新购置住房的，对购房成交价格中相当于拆迁补偿款的部分免征契税，成交价格超过拆迁补偿款的，对超过部分征收契税。（八）对国家石油储备基地第一期项目建设过程中涉及的契税予以免征。（九）自 2011 年 8 月 31 日起，婚姻关系存续期间，房屋、土地权属原归夫妻一方所有，变更为夫妻双方共有的，免征契税。（十）对公租房经营管理单位购买住
10、房作为公租房，免征契税。对廉租住房经营管理单位购买住房作为廉租住房、经济适用住房经营管理单位回购经济适用住房继续作为经济适用住房房源的，免征契税。（十一）对已缴纳契税的购房单位和个人，在未办理房屋权属变更登记前退房的，退还已纳契税；在办理房屋权属变更登记后退房的，不予退还已纳契税。（十二）自 2010 年 4 月 1 日至 2011 年 12 月 31 日，事业单位按照国家有关规定改制为企业的过程中，投资主体没有发生变化的，对改制后企业承受原事业单位土地、房屋权属，免征契税。 投资主体发生变化的，改制后的企业按照 中华人民共和国劳动法 等有关法律法规妥善安置原事业单位全部职工，其中与原事业单位
11、全部职工签汀服务年限不少于 3 年劳动用工合同的，对其承受原事业单位的土地、房屋权属，免征契税； 与原事业单位 30%以上职工签订服务年限不少于 3 年劳动用工合同的，对其承受原事业单位的土地、房屋权属，减半征收契税。事业单位改制过程中，改制后的企业以出让或国家作价出资 (人股 )方式取得原国有划拨土地使用权的，不属于本通知规定的契税减免税范围，应按规定缴纳契税。（十三）对国有控股公司以部分资产投资组建新公司，且该国有控公司占新公司股份85%以上的，对新公司承受该国有控制股公司的土地、房屋权属免征契税。4十二、纳税义务发生时间：是纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土
12、地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。纳税人因改变土地、房屋用途应当补缴已经减征、免征契税的，其纳税义务发生时间为改变有关土地、房屋用途的当天。十三、纳税期限：纳税人应当自纳税义务发生之日起 10 日内，向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报，并在契税征收机关核定的期限内缴纳税款。十四、纳税地点：土地、房屋所在地的征收机关缴纳。契税征收机关为土地、房屋所在地的财政机关或者地方税务机关。具体征收机关由省、自治区、直辖市人民政府确定。十五、征收管理：1、纳税人办理纳税事宜后，契税征收机关应当向纳税人开具契税完税凭证。2、纳税人应当持契税完税凭证和其他规定的文件材料，依法向土地管理部门、房产管理部门办理有关土地、房屋的权属变更登记手续。3、纳税人未出具契税完税凭证的，土地管理部门、房产管理部门不予办理有关土地、房屋的权属变更登记手续。4、土地管理部门、房产管理部门应当向契税征收机关提供有关资料，并协助契税征收机关依法征收契税。问题：个人购买属家庭唯一住房的普通住房，享受的优惠？1% 还是减半？答案：对个人购买普通住房，且该住房属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，减半征收契税。对个人购买 90 平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按 1%税率征收契税。
