1、宁德市港务局办公楼物业管理方案您的需要 我们的责任您的满意 我们的追求宁德联众物业管理有限公司宁德市港务局物业管理方案 宁德联众物业管理有限公司竭诚为您服务2宁德市港务局办公楼物业管理方案目 录第一章 宁德联众物业管理有限公司简介第二章 港务局办公楼概况及管理特点分析第三章 港务局办公楼物业管理服务思路第四章 物业管理服务承诺第五章 前期物资装备一览表第六章 物业管理服务费用测算第七章 公共秩序维护方案第八章 保洁服务方案第九章 说明宁德市港务局物业管理方案 宁德联众物业管理有限公司竭诚为您服务3第一章 宁德联众物业管理有限公司简介1.1 我们的实力宁德联众物业管理有限公司（以下简称联众物业）
2、成立于 2007 年 5 月，注册资金 50 万元， 现为国家三级资质物业管理企业。管理面积逾 28 万平方米。管理服务项目涵盖了住宅、高档商贸住宅区、写字（办公）楼、商业地产等所有物业类型，并以宁德区域文化为核心，融全程托管、顾问输出和营销代理于一体，以高端物业为前瞻，自 2007 年实行市场拓展以来，以惊人的速度拓展着自己的管理服务领域。公司现有员工 60 余名，大、中专以上学历人员占员工总数的 35%，各类职称人员占员工总数的 30%，1.2 我们的理念公司实行总经理负责制，采用直线职能管理模式。公司组织制度完善，设总经理室、人事行政部、财务 部、物 业管理部、事 业拓展部。一室四部直接
3、负责各管理处的协调、服 务、指 导 、监督工作，同时也为业 主提供优质服务创造了良好的组织保证。各管理 处均设工程、秩序维护、保 洁、 绿化、客户服务等部门，直接 为业主提供多项日常服务，形成了一个条块结合的管理网络公司广泛汲取其他企业的先进管理经验，坚持走“专业化” 的发展之路。并把人才队伍建设放在首位，分别从中国物业管理行业发展成熟的上海、厦门、福州等地，邀请具有丰富物业管理经验的人才加盟本公司。引进大都市物业管理服务的先进理念，导入 ISO9001 质量认证体系，提高公司的专业化水准以规范化、科学化、互动化为核心，全力打造联众物业发展战略平台，构造独具联众特色的复合型生态发展系统。服务宗
4、旨：以人为本、规范管理、追求创新、至诚服务。宁德市港务局物业管理方案 宁德联众物业管理有限公司竭诚为您服务4质量方针：为业主创造价值，尽心、尽力、尽责，善待每位客户，让客户持续满意。团队精神：企业的命运就是个人的命运，企业的发展就是个人的发展。发展目标：以公司经营为主导，为业户推出完善的管理服务，为公司创造效益，为企业打造品牌。1.3 我们的目标立足基础服务，树立联众物业诚信高效形象。强化服务意识，打造一流物业管理服务品牌。细化服务质量，倡导“ 温馨畅想 颠峰体验”。1.4 我们现有管理的项目物业名称 物业类型 建筑面积 托管类型东侨花苑 商业住宅区 69000 包干制金龙商贸广场 商业住宅广
5、场一期 59000 包干制凯旋公元 商业住宅区 40000 包干制九龙商城 商业住宅区 50000 包干制坪塔小区 住宅区 23260 包干制瑞丰商业城 商业住宅区 20100 包干制花园新村 住宅区 20000 包干制第二章 宁德市港务局办公楼概况及管理特点分析2.1 港务局办公楼概况港务局办公楼座落于东侨大道（九龙商城）。交通便利，地理位置极其优越。办公大楼为 七 层办公用房，主要包括宁德市港务局物业管理方案 宁德联众物业管理有限公司竭诚为您服务5办公室、会议室、洗手间等，整体建筑面 积 2245.53 平方米。2.2 宁德市港务局办公楼物业管理特点好的物业需要好的物业管理呵护，需要好的物
6、业管理品牌为之装扮，只有这样才能充分展示物业的特点，才能使物业物有所值。宁德联众物业管理有限公司以发展求生存，通过先进的管理策划，规范的操作实施，科学与系统的培训，有效的监督、评估和调整等步骤，广泛借鉴其他知名企业的先进经验，并结合自身的资源优势，实施以关怀员工、关注顾客的需求，关注环境的温馨和谐，关注物业整体氛围为特征的物业管理，形成具有鲜明特色的联众物业文化及其雄心勃勃的主体发展规划。如今，联众物业将导入了 ISO9001 国际质量体系 认证，并立志 发展成为融住宅、商业、写字楼、政府办公楼和复合型物业为 一体的多元化全程物业管理服务公司，力争获 得国家、省、市 级优秀办公楼的荣誉称号。联
7、众物业人有实力、有决心、有信心，在港务局办公大楼的物业管理上再创佳绩。安全管理是重中之重港务局办公楼地理位置的特殊性和使用功能的综合性决定了其人流的复杂性，因此安全管理是物业服务的重中之重。联众物业以 ISO9001 质 量管理体系中制定的 护管工作程序文件及其作业指导书为标准，严格按照作业程序文件进行管理，对公共秩序维护员采用“ 培训考试抽查考核”的 PDCA 循环控制体系，确保 环境安全有序，并根据各 项记录及时调整人员和管理范围，做到防范区域无盲点。公司还针对办公大楼的特点，在秩序维护员定岗方面，按照内外相分离的基本原则，因地设岗，严格控制人流走向，重点加强居住区域安全力量，使领导放心。
8、需 对办公大楼的整体运作具有丰富的经验和优势宁德市港务局物业管理方案 宁德联众物业管理有限公司竭诚为您服务6港务局办公大楼一举将公共秩序维护、绿化、保洁委托给物业公司。足以彰显港务局各级领导的魄力和决心，对整个宁德机关后勤社会化改制具有极强的典范作用。联众物业现管理物业面积逾 28 万平方米，在我公司管理的 项目中，从高档办公楼的日常服务，到温馨细致的客户服务，联众人形成了融“ 第一责任制”和“一站式服务”为一体的物 业 管理服务体系，并将在港 务局办公楼的管理上再创佳绩。塑造良好的外在形象港务局办公楼在某种程度上承担着有效维护宁德市辖区公务形象的义务，而社会各界所首先接触到的，很大程度上是作
9、为服务者的物业管理企业，这就要求物业管理企业必须具备强烈的形象服务意识。联众物业公司一方面承担着保障正常办公秩序的重任，另一方面还代表着宁德市公务系统的对外形象，作为服务者的物业管理企业，就必须严格贯彻落实各项服务要求，尤其是服务意识的培养，规范各种操作程序，并通过持续性培训学习树立良好的外在公务形象，无论是言行举止，还是作业服务，都必须紧密配合宁德市的形象需求，进而将港务局办公楼打造成为宁德市一流行政办公大楼。港 务局办公楼物业管理服务思路经过详细的现场勘察和交流沟通，秉着“强力保障 优化形象” 的指导思想，针对宁德市港务局办公楼的规划特点和物业需求特点，我们的物业管理服务整体思路是：“一个
10、中心、两个基本点”。“一个中心” 是指我们的一切工作全部围绕“服务于宁德市港务局办公大楼” 这个工作中心；“两个基本点” 是指以强 力保障为基本点，以 优化形象为基本点。根据港务局办公楼的物业特点和项目需要，我们将提供专业化系统物业服务宁德市港务局物业管理方案 宁德联众物业管理有限公司竭诚为您服务7模式，在做好日常物业管理服务工作的基础上，时刻做好应急服务的准备，有效树立宁德市港务局的对外窗口形象，并强力保障港务局办公大楼的正常办公秩序。节 能降耗 清洁与养护互补清洁服务作为物业管理服务的一部分，其核心价值同样在于有效促进物业保值升值，不 仅仅包括要延长装饰装修材料使用寿命，还要通过精心养护保
11、障各种材质的光洁如新，且在此基础上尽量节能降耗，针对港务局办公楼各项建筑指标，结合联众物业成熟的质量运行控制体系，我们提出了“节能降耗 清洁与养护互补”的清洁服务思路。“节能降耗”是清洁服务 的基础目的，而 “清洁与养护互补” 则是达到这一目的的核心工作模式。“节能降耗 清洁与养护互补”是针对港务局办公楼装修高档的特点所提出的服务思路，有效解决了由此产生的清洁程序繁琐不易控制的问题，更将清洁突破至新的层面，而联众物业导入完善的 ISO9001 质量环境管理体系必将为这一指导思想的实施提供良好的核心保障。细 化服务 考核与培训并重物业管理服务的核心在于强化细节管理，对于港务局办公楼这样的物业更应
12、如此，针对该办公楼的特点，我们提出了“细 化服务 考核与培训并重” 的物业管理服务思路。“细化服务”是指细化物 业管理服务的各项工作程序，尤其是公共秩序 维护和保洁服务。一方面，严 格按照联众物业导入的 ISO9001 质量管理体系各项管理程序进行操作，另一方面， 还要结合港务局办公楼的工作特点，积极与相关领导沟通，细化各项客户服务程序。“考核与培训 并重” 是细 化服务的重要保障，加 强培训工作，采用集中培训、观宁德市港务局物业管理方案 宁德联众物业管理有限公司竭诚为您服务8摩学习、互动交流等方式逐步提升服务意识，进而细化服务，全面提升设施设备服务品质。“细化服务 考核与培训并重”是港务局办
13、公楼服务的重要内容，也是全面提升公共秩序维护品质 的核心部分，这必将促 进其服务工作不断优化，形成良好的服务循环体系第四章 物业管理服务承诺联众物业接管港务局办公楼后，一年内使其成为宁德市办公楼物业管理的典范：一年内客户满意率达到 90以上。质 量 环境管理体系运行规范有效。一年内达到市级的物业管理示范办公楼标 准。管理承诺暨要求达到的最终效果一、承诺指标序号指标名称 承诺指标 完成承诺指标的措施1 楼内治安案件发生率 1以下 实行 24 小时监察制度，明确公共秩序 维护员职责，加 强防范。2 保洁率 95以上保洁员十二小时保洁工作，按保 洁标准进行操作，保 洁工作落实到人，监督检查得力，严格
14、考核。客户有效投诉率 2以下客户投诉处理率 1003投诉回访率 100采取措施，加强与客户沟通，定期走访客户，征求管理意见，强化服务意识，及时为客户排忧 解难。做到投 诉处理有结果，有记录和回访。4 客户对管理服务满意率 95以上实行人性化管理，增强服务意 识，加 强与客户沟通，完善社区服务。在日常工作中注意广泛收集客户意见。二、 其他承诺宁德市港务局物业管理方案 宁德联众物业管理有限公司竭诚为您服务94.2.1 关于招投标的有关承诺 联众物业公司完全同意和接受港务局办公楼的聘用要求，并承诺如下：公司入聘后，将立即派人进驻港务局办公楼，开展前期准备工作。在合同有效期内本公司违约，给企业造成损失
15、，联众物业公司将对此予以责任补偿。合同期内，本公司决不会向第三方转让项目，对部分可能分包或非关键的分包项目，联 众物业九龙商城管理处一定事前告知港务局相关部门。4.2.2 物业管理公司管理服务合同履行承诺如果联众物业管理公司受聘后，有关委托管理合同规定的内容全部由联众物业公司九龙商城物业管理处负责实施，管理处将严格履行合同中规定的有关乙方应承担的责任和义务，具体承诺如下：根据有关法律法规及本合同的约定，制定物业管理制度。对办公楼的公用设施如需整改、扩建或完善配套项目，必须与港务局办公楼协商，并经过 相关部门同意，报请有关部门批准后方可执行。本合同终止时，管理处将向港务局移交全部管理用房、物业管
16、理全部档案资料。第五章 前期物资装备与人员配置5.1 办公物资装备序号 项目 数量 单价（元） 合计（元） 用 途5 人字梯 1 架 300 300.00 维修用6 电工工具 1 套 300 300.00 维修用7 应急灯 1 个 100 100.00 巡逻用8 值班床架 1 套 250 250.00 夜间值班用宁德市港务局物业管理方案 宁德联众物业管理有限公司竭诚为您服务109 对讲机 2 个 600 1200.00 巡逻用 11 小垃圾桶 6 个 35 210.00 洗手间用13 大垃圾桶（240L） 2 个 350 700.00 清运生活垃圾用14 绿化/保洁工具 500.00 绿化/保
17、 洁用15 其他另星物品 500.00合计 4060.005.1 人员配置第六章 物业管理服务费用测算6.1 物业管理服务费用收入：港务局办公楼总建筑面积为 2245.53 平方米物业管理费，按每平方米 2.60 元计算(2245.532.60)=5838.38 元。6.2 开支费用6.2.1、人员基本月工资标准表序 号 项 目 人 数 工资标准（元/月）总额（元/月） 备注1 楼管管理员 0.3 1200.00 400.00 2 秩序维护员 2 1200.00 2400.00 二班倒3 水电维修员 0.3 1500.00 500.00 4 卫生保洁员 1 800.00 800.00 合计 3
18、.6 人 4100.00 6.2.2、员工福利，社会保险等（4100.00 23% ）=943.00 元序号 岗 位 人数 主 要 职 责1 楼管管理员(兼 ) 0.3 与业主沟通、楼宇管理等2 秩序维护员 2 门卫、巡更、停车管理、楼宇内公共秩序维护等。3 水电维修工（兼） 0.3 公共区域水电设施维护、水电维修服务等。4 卫生保洁员 1 公共区域、洗物间等卫生保洁等宁德市港务局物业管理方案 宁德联众物业管理有限公司竭诚为您服务116.2.3、垃圾清运费：100.00 元 6.2.4、办公费用（卫生洁具）100.00 元6.2.5、税金按 6.8%计算 5838.386.8%=379.49
19、元合计每月共需付出费用：5622.49 元物业管理服务合同签定后，入驻前要求港务局付给我司开前入驻开办费 10000 元。每月付物业管理服务费 5838.00 元。第七章 公共秩序维护方案7.1 公共秩序维护职责巡查监督-防止罪案发生。车辆管理-维护交通秩序，确保车辆安全7.2 楼内管理工作内容：日间登记管理、夜间巡逻管理。工作要点：严 密巡查，制定所有楼 层夜间巡逻制度。完善区域内安全技防管理，合理利用 护管设备设施，配合人防确保安全。重点区域，重点管理。 对大厅外围等区域加强防范。按要求做好日常安全管理工作记录,来访人员登记记录及交接班记录。非常气候时，注意防风、防水等问题，宣传、 检查、
20、关好大楼门窗，检查室外广告牌的稳固情况，检查排污沟渠是否顺畅。7.3 紧急事件处理程序工作内容：各种紧急事件和突发事件的处理，及时协调各方关系和力量，确保正常办公秩序。工作要点：宁德市港务局物业管理方案 宁德联众物业管理有限公司竭诚为您服务12大楼值班岗职责和安全责任区域明确，确保日间和夜间安全管理。日间重点在车场区域，夜间重点在楼宇内部各楼层等。值 班岗遇紧急突发事件，应作出快速反应，并与九 龙小区机动岗取得联系，以求同伴的快速支援，并通知相关固定岗加强戒备，密切注意事态发展。事件处理后，相关的值班岗也应及时将处理结果反馈上级并做好记录。如 调动增援人员仍不能控制或解决， 则需向社会机构求助
21、，并迅速向港务局有关领导和物业公司相关领导汇报。事件处理后，所有人 员必须做好详细的记录备查。参与处理紧急事件的秩序维护员在事件处理过程中要注意随时保持与机动岗联系，以便机动岗及时作出安排和决策。第八章 保洁服务方案负责楼内公用部位的走廊、大厅、楼梯、楼梯扶手、门窗、墙壁、 厕所、标识、指示牌、信报箱、烟灰桶、 电制开关、天花、灯 饰、消防 设施、公共走道地面、公共走道墙身、地脚线等日常卫生保洁、垃圾清理、垃圾清运； 工作要点：清 洁 工作在办公开始之前完成。严 格遵守宁德市港务局有关规定，一切行动听指挥。清 洁 工作业期间注意礼节礼貌，尽量减低作业引起的噪音，注意清洁工具的摆放位置。定 时
22、巡回检查，勤于打扫。会 议 室除每日正常打扫外，使用后必须立即清理。卫 生 间、茶水间的清洁频度要根据使用情况作调整，注意积水的清洁和提示。定时巡回检查，勤于打扫。宁德市港务局物业管理方案 宁德联众物业管理有限公司竭诚为您服务13第九章 公共设施、设备维护方案负责小区公用设施、设备的运行、保养、维修、安全检查工作的安排与落实；工作要点：办公楼照明、设施设备、楼内消防设施进行日常保养、维护，确保办公楼的照明、设施设备、楼内消防设施的运行正常。第十章 说明物业管理本身是微利行业，物业公司介入后，须投入大量人力物力，如果物业管理合同只签订一年，对物业公司来说风险太大。建议物业管理合同签订三到五年，这样也便于创建优秀示范办公大楼。宁德联众物业管理有限公司2009 年 1 月 18 日
