1、房地产开发与经营试卷第 1 页（共 8 页）全国自考房地产开发与经营（最新 5 学期试题及答案）一、单项选择题（本大题共 20 小题，每小题 2 分，共 40 分）在每小题列出的四个备选项中只有一个是符合题目要求的，请将其选出并在答题卡上将相应代码涂黑。错涂、多涂或未涂均无分。1. 常见的不确定型决策方法不包括 A.大中取大法 B.小中取大法 C.最小最大后悔值法 D.最大可能法2. 被称为规划目标结构的是 D.矩阵型组织结构3. 房地产企业经营决策的特点不包括 A.目标性 B.固定性 C.灵活性 D.可行性4. 我国房地产幵发经营投资类型不包括 A. 土地投资 B 商业设施 C.农业设施 D
2、.写 字 楼5. 以下不属于金融风险的是 A.交易风险 B.折算风险 C.利率风险 D.经济风险6. 土地使用权出让的基本原则不包括 A.平等 B.自愿 C .有偿 D.无偿7. 以下不属于房地产市场调查询问法的是 A.观察法 B.小组座谈法 C.深度访谈法 D.面谈调杳法8. 个完整的索赔报告不包括下列哪个部分 A.前言部分 B.根据部分 C.计算部分 D.证据部分9. 财务评价的静态指标不包括 A.投资冋收期 B.流动比率 C.速动比率 D.财务净现值10. 风险程度 A 级表示 A.风险很小11. 勘察招标一般选用 A.单价合同12. 适用于出租经营的房地产开发项西的投资分析是 B.投资
3、利润率13. 常用的网络图不包括 A.单代号网络 B.双代号网络 C.时标网络 D.横道图法14. 支付工程款的方式不包括 A.按月支付 B.分段支付 C.按年支付 D 竣工后一次支付15. 合理的索赔应予以批准，不合理的索赔应予以驳回，体现的原则是 B.公平合理原则1常见的风险型决策方法包括P23 A最大可能法 2我国房地产开发企业资质等级可划分为几个级别 P41C5 个 3职权与职责必须对等是指 P48C权责一致原则4包括 15 个方面的经营环境因素的分析方法被称为 P77C多因素加权分析法 5居住用地的使用权出让年限为 P91A70 年6不可预见费估算费率为 P136 B5%7房地产税费
4、中“ 两税一费”不包括 P136A营业税 B城市维护建设税 C企业所得税 房地产开发与经营试卷第 2 页（共 8 页）D教育费附加8财务评价的动态指标不包括（ C ）P146A财务净现值 B财务净现值率 C投资回收期 D财务内部收益率9安全性按风险程度大小分为 P158 B4 级级10评标小组的成员人数至少为 P186B5 人11通过成本因素的分解，找到投资控制关键因素的方法是 P207B因素分析法12按索赔事件的影响分类不包括 P220A工期拖延索赔 B工程变更索赔 C工程终止索赔 D工期索赔13索赔事件发生多少天内，承包商可向监理工程师发出索赔意向通知书 P221C2814取得房地产开发用
5、地所必需的费用、税金是指P240B土地取得成本15下面不属于国民经济指标的是 （ C ）P275A项目开发总产值 B项目开发净产值C劳动就业指标 D项目利税总额1、以下选项中属于房地产产品流通环节经营是 13A、房屋销售 2、物业管理属于房地产经营中的 16 D、服务经营3、下列选项中属于风险型决策的是 23 C、净现值期望值法4、 我国房地产开发主管机构对房地产实行资质管理制度，我国房地产开发企业资质等级可划分为几个级别 41B、55、房地产企业经营目标制定和房地产组织共有的原则是 D 49 54D、弹性原则6、 根据中华人民共和国城市房地产管理法 ，居住用地使用权的最高出让年限为 D 90
6、D、70 年7、 土地使用权出让一级市场不在实行的方式是 A 91 A、协议 B、招标 C、挂牌 D、拍卖8、 根据中华人民共和国土地管理法的有关规定，由国务院批准的是征用基本农田以外的耕地超过 B 99B、35 公顷 9、下列选项中属于土地使用权出让方式的是 C 91 拍卖10、下列选项中属于房地产市场调查作用的是 119 有助于项目投资者制订科学的营销和开发计划11、下列选项中属于邮寄调查法优点的是 128 B、可以扩大调查区域，增加调查样本数目12、下列报表中属于基本报表的是 C 137、现金流量表13、某房地产企业长期借款 200 万元，年利率 10. 8%，借款期限 3 年，每年付息
7、一次，到期一次还本，企业所得税率 33%，筹资费用不计，这笔长期借款的资金成本率是 7.24% 162 例题 7-114、住宅建筑净密度等于 172 住宅建筑基地总面积住宅用地面积15、房地产开友招标人采取邀请招标的方式进行招标，潜在投标人不得少于 A 18A、3 房地产开发与经营试卷第 3 页（共 8 页）16、进度计划的执行主体是 D 202 D、施工企业17、开发商进行反索赔时，下列说法错误的是 D 233 D、发生不可抗力事件造成的工程损失向承包商进行索赔18、发布房地产信息最主要的载体是 D 259 D、报纸19、下列说法错误的是 269B、展销会这种公共关系促销方式目前在各大城市引
8、起了重视20、 小区景观悦目，服务设施完备，建筑质量好，房地产价格就高。这些因素属于 C 74C、微观环境 1常见的不确定型决策方法不包括 D.最大可能法2我国房地产开发企业资质等级可划分为几个级别 C.5 个3房地产企业经营决策的特点不包括 A目标性 B固定性 C.灵活性 D.可行性4房地产企业经营决策的影响因素不包括 A.地理环境 B决策者对风险的态度 C.思维定式 D.时间5被称为十字图表型分析法的是 A. SWOT 分析法6调查人员不与被调查者正面接触，而是在旁边观察的方法称为 B观察法7支付工程款的方式不包括 A.按月支付 B分段支付 C.按年支付 D.竣工后一次支付8主要是两个以上
9、的指标的比例进行分析的方法是 D.比率法9索赔事件发生多少天内，承包商可向监理工程师发出索赔意向通知书28 天 10. -个完整的索赔报告不包括下列哪个部分 A.前言部分 B根据部分 C计算部分 D证据部分二、填空题（本大题共 5 小题，每小题 2 分，共 10 分）16价格策略一般包括高价策略、低价策略、均衡价格策略等。 P2017土地使用权出让可以采取三种方式即协议、招标、拍卖。 P9118房屋开发费包括建安工程费、附属工程费和室外工程费。 P13419评标可以采用评议法、综合评分法和评标价法。P19120常见的网络图包括单代号网络、双代号网络、时标网络和单代号搭接网络。 P2045. 根
10、据分析角度的不同，可将房地产开发与经营环境分为 宏观环境 、 中观环境 和微观环境。6. 土地使用权转让的方式包括 出售 、 交换 和赠予。7. 工程建设监理招标类型包括全过程监理招标、 设计监理招标 和 施工监理招标 。房地产开发与经营试卷第 4 页（共 8 页）8. 工程款一般包括 工程预付款 和 工程进度款 。9. 按索赔要求分类包括 工期索赔 和 费用索赔 。21、房地产开发建设监理招标，按照招标项目的范围可分为全过程监理招标、设计监理招标、施工监理招标。19222、教育用地最高土地使用年限为 50。9123、对房地产开发与经营活动而言，环境就是指以房地产开发经营行为为中心，并作用于该
11、行为的所有外界事物，是开发与经营活动赖以生存和发展的各种要素的总和。6524、房地产企业以营利为目标，以开发与经营为内容，在充分利用企业资源的基础上，实现房地产企业经济效益最大化 。3425、国家停止福利分房，居民只能到市场上解决住房问题，这种政策属于 住房政策/住房分配政策。7011.目前我国房地产开发经营的投资类型包括_土地投资、_住宅投资_、商业设施和写字楼。12.房地产开发项目招标方式包括公开招标和邀请招标。13进度计划的编制方法通常采用表格法、横道图 和网络图法。14.合同的计价方式包括固定价格合同、成本加酬金合同和可调价格合同。15.税费是指进行房地产销售的企业应交纳的税费，包括营
12、业税、城市维护建设税和教育费附加。11从房地产经营的内容来分，可以将房地产经营分为 地产经营 、房产经营 、 服务经营和房地产综合开发经营。12外汇风险有两种类型即 交易风险和 折算风险 。14. 房地产开发项目建设管理模式包括 平行承发包管理 和 总承包委托建设管理。15合同的计价方式包括 固定价格合同 、 成本加酬金合同 和可调价格合同。三、名词觯释（本大题共 5 小题，每小题 2 分，共 10 分）21政治风险 P84 政治风险是指由于未能预期政治事件的发生或政策发生变化，导致国家投资环境的变动，进而给房地产开发与经营活动带来损失的可能性。22土地使用权行政划拨 P98 土地使用权行政划
13、拨是指经县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后，将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行动。23财务评价 P136 财务评价是指根据国家现行财税制度、价格体系和项目评价的有关规定，从项目财务的角度，分析、计算项目直接发生的财务效益和费用，编制财务报表，计算财务评价指标，考察项目的盈利能力、清偿能力以及外汇平衡等财务状况，据此判断项目的房地产开发与经营试卷第 5 页（共 8 页）财务可行性。24投资回收期 P143 投资回收期是指以项目的净收益来抵偿全部投资所需的时间，是反映项目投资回收能力的重要指标。25反索赔 P224 反索赔是指因承包商原因不
14、能按照协议书约定的竣工日期，或因承包商原因工程质量达不到协议书约定的质量标准，或因承包商不履行合同义务或不按合同约定履行义务的情况，承包商均应承担违约责任，赔偿因其违约给开发商造成的损失。10. 经济风险：是指在房地产开发与经营过程中，出于各种无法预料的经济形势变动或市场需求波动的影响，使房地产企业的实际收益与预测收益发生背离，有蒙受经济损失的可能。11. 资产负债率：是反映开发项目用债权人提供资金进行经营活动的能力，井反映债权人发放贷款的安全程度。12. 绿化覆盖率：是指在建设用地范围内全部绿化种植物水平投影面积之和与建设用地面积的比率。13. 质量管理：是指房地产开发企业贯彻执行建设工程质
15、量法规和强制性规范、标准，确保合同中规定的质量目标的监督与管理行为。14 合同变更：是指合同实施过程中由于各种原因引起的设计变更26、房地产企业 3427、房地产企业经营计划 5828、房地产开发项目报建 17829、合同 21130、土地征用 10016房地产企业经营决策是指企业管理层为了实现企业经营目标对未来一定时期内有关企业经营活动的方向、内容及方式的选择或调整过程。17土地使用权出让是指国家以土地所有者身份将土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地出让金的行为。18流动比率是反映流动资产在短期债务到期以前可以变为现金用于偿还流动负债的能力。19竣工决算是以竣
16、工结算为基础进行编制的，它是在整个开发项目竣工结算的基础上，加上从筹建开始到工程全部竣工发生的其他工程费用支出。20综合评价法是指把项目整个评价指标体系中的所有指标加以综合，采用一系列方法，形成一定的参数或指数，进行项目效益横向或纵向对比的方法。16房地产企业是指集合土地、资本、人力、物力、企业家才能等生产要素，创造利润，承担风险，并专门从事房地产开发、房屋买卖、物业管理、 租赁、房地产抵押以及房屋信托、交换、维修、装饰乃至房地产信息、咨询、管理服务，并包括土地使用权的出让、转房地产开发与经营试卷第 6 页（共 8 页）让等经济活动在内的经济组织。17土地使用权出让是指国家以土地所有者身份将土
17、地使用权在一定年限内出让给土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地出让金的行为。18投资利润率指项目达到设计生产或服务功能后的正常年份的年利润总额（或平均的利润总额）与项目总投资之比。19工程索赔是指签订工程承包合同的开发商和承包商在履行合同过程中，根据法律、合同规定及惯例，对并非由于自己的过错，而是应由合同对方承担责任的情况造成的实际损失，向对方提出给予补偿的要求。20竣工决算是以竣工结算为基础进行编制的，它是在整个开发项目竣工结算的基础上，加上从筹建开始到工程全部竣工发生的其他工程费用支出。四、简答题（本大题共 5 小题，每小题 4 分，共 20 分）26 房地产开发的特征有哪些？P2（1
18、）全面系统性（2 ）广泛联系性（3）风险与效益并存（4 ）地域性27 房地产企业组织结构形式有哪些？P50（1 ）职能型组织结构（2）项目型组织结构（3 ）矩阵型组织结构（4）混合型组织结构28建设物资采购招标评标方法有哪些？P196（1）综合评标价法（ 2）全寿命费用评标价法（3）最低投标价法29合同的计价方式有哪些？P214（1）固定价格合同（ 2）可调价格合同（3）成本加酬金合同30房地产价格的构成包括哪些方面？P240（1）土地取得成本（ 2）开发成本（3）管理费用（4）贷款利息（5）销售费用（6）税费（7 ）利润14. 房地产企业的特殊属性是什么？答：(1)知识密集型企业(2)资金密
19、集型企业(3)业务运作具备商业企业的特征(4)业务内容体现服务行业的特色(5)经营方式具有租赁企业的特点15. 土地使用权行政划拨的主要特征有哪些？答：(1)没有明确的使用年限(2)无须支付土地使用权出让金(3)不能随意转让、出租和抵押16. 土地征用的特征有哪些？(1)土地征用具有强制性(2)土地征用是一种政府行为(3)土地征用具有补偿性17. 房地产开发项目财务评价基本报表包括哪些？答：(1)现金流量表(2)损益表(3)资金来源与运用表(4)资产负债表(5)财务外汇平衡表18. 房地产开发与经营项目后评价的方法有哪些？答：A“前后对比”和“有无对比”评价法 B 单指标评价法 C 综合评价法
20、31、矩阵型组织结构的劣势主要表现在哪些方面？5232、设计招标的特点有哪些？18433、通过出让方式取得土地使用权的特征有哪些？9034、房地产开发与经营机会选择的内容有哪些？80房地产开发与经营试卷第 7 页（共 8 页）35、房屋拆迁补偿安置协议的主要特征有哪些？10421.房地产开发的主要工作阶段有哪些？（1）投资决策分析阶段（2）依法取得土地使用权阶段（3）可行性研究阶段（4）前期准备阶段（5）实施阶段（6）销售阶段22. 房地产市场调查的原则是什么？1）准确性原则（2）时效性原则（3）全面性原则（4）针对性原则（5）创造性原则23.房地产开发项目招标投标的作用是什么？（1）有利于建
21、设市场的法制化和规范化（2）使工程造价更趋合理（3）有效控制房地产开发投资（4）有助于保证工程质量和缩短工期24.索赔管理的基本原则是什么？（1）预防为主的原则（2）必须以合同为依据（3）公平合理原则（4）协商原则（5）授权的原则25.房地产开发与经营项目后评价指标体系的原则是什么？1）全面性和系统性统一原则（2）科学性和现实性相结合原则（3）普遍性与可比性相结合原则（4）定量与定性相结合原则21房地产经营的特点有哪些？（1）交易形式的多样化（2）交易对象的位置固定性（3）经营对象的限制性（4）售后用途的约束性（5）产权关系的复杂性（6）供求关系调整缓慢性22土地使用权转让的特征是什么？（1）
22、以土地使用权出让为基础（2）需要具备一定的条件（3）是平等民事主体之间的一种民事法律行为（4）土地使用权转让的同步性23房地产开发项目的投资估算包括哪些内容？（1）土地费用估算（2）前期工程费估算（3）房屋开发费估算（4）管理费用估算（5）销售费用估算（6）财务费用估算（7）其他费用估算（8）不可预见费估算（9）税费估算24设计招标的特点是什么？（1）招标文件的内容不同（2）对投标书的编制要求不同（3）开标形式不同（4）评标原则不同25房地产开发项目主要质量控制要点包括哪些内容？（1）审核施工组织设计（2）对原材料的检验（3）对工程中的配套设备进行检验（4）控制混凝土质量（5）隐蔽工程验收五、
23、论述题（本大题共 2 小题，每小题 10 分，共 20 分）36、房地产开发项目土地使用权的取得方式有哪些？每种方式的含义是什么，有哪些特点？一般来说，国家机关、军事用地和公益事业用地通常采用哪种方式取得土地使用权，简单谈谈理由？8999 通常采用划拨的方式取得37、简单房地产开发资金筹措的方式，以及资金筹措方案的衡量标准。159、169五、计算题（本大题共 2 小题，每小题 5 分，共 10 分）26.某房地产企业长期借款 400 万元，年利率 10.8%，借款期限 4 年，每年付息一次，到期一次还本，企业所得税率 33%，筹资费用忽略不计，试计算这笔长期借款的资金成本率。 （小数点后保留
24、2 位小数）解：10.8%（1-33%）=7.24%房地产开发与经营试卷第 8 页（共 8 页）27.某一期间证券市场无风险报酬率为 10%，平均风险股票必需报酬率为 15%，某房地产开发公司普通股 值为 1.10，试计算该普通股的资金成本率。-解：根据公式有 ()10%.(150)15.%efmfKR19. 某一期间证券市场无风险报酬率为 12%,平均风险股票必需报酬率为 16%,某房地产开发公司普通股 值为 1.10,试计算该普通股的资金成本率。 （小数点后保留 2 位小数）解：根据公式Ke=Rf+（R m-Rf）=12%+1.10(16%-12%)=16.40%31某房地产企业长期借款 300 万元，年利率 10.5%，借款期限 4 年，每年付息一次，到期一次还本，企业所得税率 32%，筹资费用忽略不计，试计算这笔长期借款的资金成本率。（小数点后保留 2 位小数）P162解：10.5% （1-32%）=7.14%
