1、房地产市场快报 主办单位： 营销管理部 2018 年 4 月第 2 周 （ 4 月 7 日 -4 月 13 日） 【宏观政策】 . 2 财政部副部长程丽华：将推进房地产税立法和实施 . 2 惠州：公积金贷款 15 天完成发放 房企拒绝公积金扣 20 分 . 2 北京住建委强调共有产权房不得拒绝组合贷 将加强现场监督 . 3 发改委等五部门：规范主题公园建设 严控房地产倾向 . 3 【行业资讯】 . 4 楼市“三变”：加速回归居住属性 加速去杠杆 . 4 楼市调控新阶段：突出差异 力保刚需 . 6 【楼市行情】 . 10 楼市入秋：一季度主要城市新房成交量下跌 30% 10 河南县域楼市“苏醒”
2、，周口房价两年翻了一倍多 . 12 【行业观点】 . 14 “摇号售房”的逻辑困境 . 14 亿翰智库：三四线楼市回暖还能持续多久？ . 16 【房企动态】 . 19 2017 楼市最严调控年 恒大等主流房企业绩继续冲高 19 主流房企一季度销售增速出现分化 三四线市场存惯性 . 22 2 【宏观政策】 财政部副部长程丽华：将推进房地产税立法和实施 观点地产网 2018-04-11 4 月 11 日，财政部副部长程丽华在博鳌亚洲论坛分论坛上表示，税制方面将加强总体设计和配套实施，将推进房地产税立法和实施，建立综合与分类相结合的个人所得税制度。 其表示，这主要包含四个方面的考虑，一是进一步优化税
3、制结构，推进房地产税立法和实施，建立综合与分类相结合的个人所得税 制度；二是进一步落实税收法定原则，新开征税种一律由法律进行规范； 三 是积极稳妥健全地方税体系改革；四是能推动建立国际税收新秩序。 惠州：公积金贷款 15 天完成发放 房企拒绝公积金扣20 分 观点地产 网 2018-04-11 4 月 11 日，惠州市住房公积金管理中心联合市住建局等共 6 部门印发关于维护住房公积金缴存职工购房贷款权益的实施意见，提出要求住房公积金管理中心和受托银行 15天内完成公积金贷款发放，房企拒绝公积金需扣 20 分。 该实施意见一大亮点即是提出压缩贷款审批时限。新实施意见称，住房公积金管理中心和受托银
4、行要严格按照以下办理时限的要求办结业务：贷前调查： 5 个工作日；贷 款审批： 5个工作日；签订借款合同： 3 个工作日；发放登记： 2 个工作日（纯公积金贷款） /5 个工作日（组合贷款），即纯公积金贷款 15 天放款、组合贷款 20 天放款。 此外，该新实施意见加大对市场乱象的惩戒力度，要求房企不得拒绝使用公积金贷款，如不得以提高住房销售价格、减少价格折扣等方式限制、阻挠、拒绝购房人使用住房公积金贷款。 实施意见作出惩戒规定，对限制、阻挠、拒绝职工使用住房公积金贷款购房的房地产开发企业和销售中介机构，要责令整改。对违规情节严重、拒不整改的，要公开曝光，同时纳入征信系统依法严肃处理，记扣分项
5、，记 分值 20 分。 3 另悉，实施要求提出提高抵押登记效率。不动产登记机构应开通办理住房公积金贷款抵押登记手续绿色通道，要按照规定及时受理，并在 10 个工作日内完成抵押登记手续，不得以收件不受理、预受理等形式变相拖延办理。 北京住建委强调共有产权房不得拒绝组合贷 将加强现场监督 观点地产网 2018-04-11 近日，北京市住建委对于共有产权项目不可以申请组合贷的媒体报道表示，按照相关规定，购房人可以申请组合贷，开发商不得拒绝。一旦发现有企业拒绝，情节严重者将按文件规定被停止网签资格。 北京市住建委相关负责人表示， 按照北京市共有产权住房管理暂行办法，在信贷优惠政策方面已提出，购买共有产
6、权住房的，购房人可以按照政策性住房有关贷款规定申请住房公积金、商业银行等购房贷款。 据悉，今后北京的共有产权住房项目公告中，需明确表示支持组合贷。目前在各区选房和签约现场，也有公积金业务办理柜台。 下一步各区住建委会加强现场监督。市住建委也将加强监管，一旦发现有企业拒绝申购家庭组合贷行为，住建和公积金部门将联合执法，情节严重者，将依据文件规定暂停其项目的预售许可、网上签约。 发改委等五部门：规范主题公园建设 严控房地产倾向 观点地产 网 2018-04-09 近日，国家发改委等五部门发布关于规范主题公园建设发展的指导意见。意见提出，对拟新增立项的主题公园项目要科学论证评估，严格把关审查，防范“
7、假公园真地产”项目，严控房地产倾向。 意见不仅明确了主题公园的范围界定和规模等级，提出严格控制新建、扩建特大型主题公园。更强调合理规划布局，主题公园避免与住宅等人员密集区域交叉叠加。在主题公园周边地区，合理规划酒店、餐饮、购物、娱乐、交通等服务设施建设，控制与主题公园无关的住宅、写字楼等项目。在主题公园园区内，要合理配套商业设施用地 面积，不得擅自改变园区土地用途，严禁进行住宅、酒店、写字楼、大型购物中心等房地产开发。 4 意见也将严格控制主题公园用地。主题公园用地要优先利用存量和低效建设用地，严格控制新增建设用地，禁止占用耕地 (亦不得通过先行办理分批次农用地转用等形式变相占用耕地 )、天然
8、林地、国家级公益林地和城镇公园绿地，禁止违规填海建设主题公园。主题公园用地应按照国家土地管理有关规定通过招拍挂等方式取得，严禁采取划拨方式。 值得注意的是，意见还要求严控房地产倾向。各地区要严格控制主题公园周边的房地产开发，从严限制主题公园周边住宅 用地比例和建设规模，不得通过调整规划为主题公园项目配套房地产开发用地。主题公园周边的酒店、餐饮、购物、住宅等房地产开发项目，必须单独供地、单独审批，不得与主题公园捆绑供地、捆绑审批，也不得通过在招拍挂中设置条件，变相将主题公园与周边房地产捆绑开发。对拟新增立项的主题公园项目要科学论证评估，严格把关审查，防范“假公园真地产”项目。 【行业资讯】 楼市
9、“三变”：加速回归居住属性 加速去杠杆 中国证券 报 2018-04-10 “这个清明假期的行 情还是冷清，来现场咨询的客户很少，估计同比下降了 10%，成交的更少了。 ”某二手房中介机构置业顾问对中国证券报记者说。 市场降温的背后折射了楼市的变化：买房的变了，投机客离场，以房换房的刚需占比提升，购房成本增加了，全款购买方式增多了；卖房的开发商也变了，不敢拿地王，想方设法降杠杆；政策预期也变了，从年初幻想政策松动到现在预期政策从严、优化，长效机制也在逐步落地。这些将推动未来行业发展逻辑的深刻转变，租售并举之下，楼市正加速回归居住属性。 购房群体切换 “售楼处客流量虽比去年清明节明显提升，但与之
10、前几年差别仍 然较大。 ”北京丰台区天悦壹号售楼经理对记者说。记者调研的丰台区天悦壹号位于丰台新宫商圈，目前均价在每平米 85000 元左右。 “按照目前调控政策和买房人的需求，预计今年价格会保持平稳。政策方面可能不会放松，至于是否会更加严格还要看市场情况。 ” 同时，房地产信贷也在不断收紧。售楼经理称， “房贷利率政策仍然比较紧，银行会根据购房者资质等条件综合审定，目前最低也要基准上浮 5%，上浮 10%至 20%也比较常见。折扣等房贷优惠政策目前基本是没有了。 ” 5 二手房方面，上述中介机构置业顾问举例称，北京市文慧园附近小区 62 平方米的 两室一厅， 2 月底成交价是 492 万元。
11、同一小区、同样户型，去年 2 月成交价可达 550 多万元。 事实上，房贷收紧对购买力和购买结构也形成较大影响。有房屋中介表示， “首付比提高后，炒房现象少了很多。换房和刚需则比以前多了。利率方面，北京地区目前最便宜的是基准上浮 5%，一般上浮 5%到 10%不等。放款速度比以前慢多了，银行审核更严格，额度也少了。 ” 链家研究院首席市场分析师许小乐表示，严调控结束了北京房价连续 17 个月的上涨势头，随后出现连续 9 个月下跌，累计跌幅 15%左右。无论是单看北京还是其他热点城市，可以说调控起到了 预期效果。 “从需求结构看， 认房又认贷 对换房交易影响更大。 ”许小乐称，有贷款记录均被认定
12、为 “二套 ”，首付上提到 60%或 80%，房贷利率上浮 20%，导致换房首付比例大增。同换房首付比例大增不同的是，纯刚需首付在调控前后没有变化，因此调控后刚需成交占比有明显增加。 加速去杠杆 在楼市严调控下，开发商压力陡增。在热点城市，无论是销售价格和速度，还是融资渠道和成本均不同程度的受到影响。 从之前屡屡出现的 “地王 ”来看，在 2017 年几乎绝迹。土地流拍情况开始增多。国泰君安分析师谢皓宇表示，今年 1 月一线城市出现四块流 拍地块，是 2014 年 4 月以来一线城市流拍地块数量最高的一个月，二三线城市流拍情况在逐渐增多。 中国指数研究院研究报告指出， “房住不炒 ”成为 20
13、18 年房地产市场主基调，一二线城市延续此前调控并加大土地供应，高溢价拿地已成小概率事件；三四线城市热度分化，部分城市承接外溢需求热度上升。 “当前土地成交溢价率较低，从侧面说明企业拓展资源意愿不高。 ”中信证券研究部研究员陈聪表示，紧信用市场环境下，企业资金成本上升，最终可能推动部分企业理性认识当前投资环境，开始适度去杠杆。 融信中国董事会主席欧宗洪表示，集团也将采纳 “降杠杆、减负债、增抗险、调资金 ”的谨慎理财之道，灵活运用多元化多渠道的融资模式、降低资金成本。 中国银行国际金融研究所高级研究员李佩珈表示，在整治影子银行的大环境下，融资渠道较窄的小开发商短期内很可能面临融资成本攀升甚至资
14、金链断裂的风险。不排除大开发商以此为契机，扩张市场份额，甚至实施行业内兼并，市场集中度料将提高。 6 长效机制 “在路上 ” 3 月中下旬以来，杭州、西安、成都、海南等地接连出台限购、摇号等调控政策。其中，海南明确，非本省户籍居民家庭在海南省范围内只能购买 1 套住房，申请商业性个人住房贷款首付款比例不 得低于 70%。 “从 2017 年和 2018 年一季度数据来看，目前房地产市场热度虽有所下降，但仍然处于相对高位。 ”东兴证券分析师郑闵钢认为，目前收紧调控幅度较大的城市或省份，如昆明、海南、广州、大连等，就是近期房价上涨速度较快的区域。 2 月 70 城商品房销售价格同比增速 5.8%，
15、较之 2016 年 10.8%的高点虽然已大幅回落，但仍处在历史平均水平之上。短期内期待政策的放松是不现实的。 在楼市调控政策不断升级的同时，加快培育住房租赁市场，也使得房地产行业逐渐在发生变化。比如，北京市计划今后 5 年供应 1000 公顷集体土地， 用于建设集体租赁住房，年均供地任务量约 200 公顷。根据中原地产分析， 1000 公顷土地可建成 30 万 -40 万套租赁房。若如期完成，将在未来五年为北京提供 10%-15%的增量房源。 上海今年计划实现新增租赁房源计划开工和转化总量 20 万套、新增代理经租房源 9 万套（间）的目标。作为楼市标杆的京沪两地的租赁住房政策的推出和落地，
16、将对政策落地产生示范引领效应。 租购并举落地也离不开租赁供给改革。我爱我家副总裁胡景晖表示，要从农村集体经营性建设用地供应、城市土地出让、城市原有闲置物业改造再利用、小业主住房出租等方面入手，允 许部分企业在建设园区时配建员工宿舍，多策并举拓宽租赁供给渠道。 中国指数研究院指数研究总监白彦军认为，政策导向逐渐明朗，租赁市场潜力巨大，但发展将呈现出差异趋势。比如，人口净流入较多的一线城市和强二线城市相比于其它城市的市场空间更广。 欧宗洪表示，今年房地产市场在 “分类调控，因城因地 ”差异性调控措施中，有望实现关键突破，踏入高质量发展时代。 楼市调控新阶段：突出差异 力保刚需 中国建设 报 201
17、8-04-10 克强总理在今年的政府工作报告中提出， 2018 年要落实地方主体责任，继续实行差别化调控，支持居民自 住购房需求，培育住房租赁市场，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，建立健全长效机制，让广大人民群众早日实现安居宜居。事实上，在“房子是用来住的、不是用来炒的”这一论断问世后，房地产市场调控政策持续加码，日益7 精准，差别化调控日渐清晰、成熟，“住有所居”的调控成果不断得到巩固，让住房回归居住属性的目标正逐步实现。 全国两会之后，为更好贯彻“房子是用来住的、不是用来炒的”这一指导思想，房地产市场调控向着新阶段稳步迈进，突出地体现在差别化的调控措施频出上。最近，深圳
18、、杭州、西安、成都等多个城市出台了 新的房地产调控政策，与此前楼市调控普遍采取的限购、限价、限售等政策不同，上述城市的调控措施涉及摇号买房、“三价合一”、公积金使用、房贷利率上调等更多方面、更灵活的政策，调控措施的差别化极其明显。 “今年以前的调控政策起到了很好的效果，主要是有效地限制了投资投机需求。因此，当前政策虽然在持续收紧，但对刚需购房者的支持力度是在加大的，比如在摇号等新政策的基础上，更加精细化地采取了刚需优先购买的模式，能够让相对稀缺的库存更容易导入到刚需购房群体中。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示。 多地出台新调控政策 自 2017 年以来，全国范围内的房地产市场调控持续不止
19、，力度不衰。今年全国两会期间，住房和城乡建设部部长王蒙徽接受媒体采访时表示：“要坚持调控目标不动摇、力度不放松，保持政策的连续性和稳定性，进一步夯实地方政府主体责任。”事实上，随着调控持续推进，各地房地产市场调控政策不断演进，调控出现了新特征。 今年 1 月初，兰州、南京等地调整了调控政策。兰州市发布了关于加强房地产市场调控强化房地产市场监管有关工作的通知，包括“部分取消限购 +部分增加限售”等内容；南京则调整落户政策，放宽部分人才落户条件，允许他们先落户再就业 。事实表明：两地购房政策的调整，都是因城施策、分类调控等理念的实施。 此后，不断有城市加入调控行列或更新调控政策。 3 月 21 日
20、，大连市发布了关于促进我市房地产市场平稳健康发展的通知，作出了分区限购、差别化信贷的规定。规定在中山区、西岗区、沙河口区及高新园区实行住房限购政策；下调了中心城区单人住房公积金贷款的最高限额，上调了二套房公积金贷款的首付比例和利率等。 3 月 27 日，长沙市住房和城乡建设委员会印发了关于实施差别化购房措施的通知，从当日起对限购区域内商品住房销售实行差别化调控，优先满足首套刚需购房群 体。 28 日，杭州市宣布开展专项整治行动，从严打击各类违规行为，采取公开摇号全程公证的方式，以切实规范市场销售行为。同一天，深圳市多个部门联合发布通知，要求在二手房交易中，要做到贷款评估价、网签备案合同价、房屋
21、评估价“三价合一”。 3 月 30 日，西安市出台政策，要求房地产开发企业及经纪机构不得以房源紧俏、后期涨价等诱使购房人抢购，规定以公证摇号方式买卖新房。 3 月 31 日，成都市出台楼市新政，8 规定刚需家庭购买商品房可优先摇号，以支持刚需家庭自住购房需求。至此，有上海、南京、长沙、成都、杭州、西安等地加入了摇号买房的 “大军”。 此外，海南省也在 3 月底加码限购，发布了关于做好稳定房地产市场工作的通知，要求全省进一步加强购房资格审查，非该省户籍居民家庭在海南省范围内只能购买 1套住房。非该省户籍居民家庭购买住房，申请商业性个人住房贷款者其首付款比例不得低于 70%。同时，还规定提供虚假证
22、明购房者， 5 年内不得在海南省购房。 “差异化”落地 全国两会期间，王蒙徽接受媒体采访时表示，要建立和完善差异化调控政策体系。而近期各地出台的房地产市场调控政策或措施，差别化明显。 长沙市出台了优先购买政策。政策规定，在限购区域内商品住房销售 实行差别化调控措施，优先满足首套刚需购房群体。首套刚需群体可优先选购实行“限房价、竞地价”政策的商品住房项目（不含定向限价房）以及新建商品住房项目中 144 平方米（含）以下户型的普通商品住房。还规定，新建商品住房项目开盘前，累积的首套刚需购房群体数量少于或等于上述两种类型的可售房源数，按首套刚需购房群体登记时间先后顺序销售；开盘前累积的首套刚需购房群
23、体数量大于上述两种类型的可售房源数，在全部登记的首套刚需购房群体中实施摇号销售。 “此前武汉首次在全国推出了优先购买模式，即楼盘预售中刚需购房者或购买首套房者有优 先购房的机会，此类模式和限购做法一起构成了差别化的认购政策。把优先购房政策纳入调控系统中，对于保障刚需购房的权益等有较好的意义，一限一优的思路或将成为部分库存规模小的城市筛选购房对象的机制。”严跃进表示。 在房贷利率调整方面， 4 月初，上海房贷利率优惠从九折上调至九五折。江西银监局也透露，江西居民首套房贷款利率由 2017 年的优惠利率及基准利率上浮 10%；二套及以上房贷款利率在 2017 年的基础上上浮 10%至近 20%。
24、中国不良资产行业联盟首席经济学家盘和林分析认为，此次房贷上调，有助于让房子回归到居住的本质 。“银行贷款利率虽然上调了，但是公积金贷款利率并没有改变，意在尽量满足刚需住房的金融需求，减少对刚需一族的直接影响。当然，通过提升房贷利率，抬高非刚需房产购买者的成本，减少他们对房产的购买，也能在一定程度上减轻房产刚需群体的压力。” 为强化对居民家庭杠杆的差别化调控，部分城市出台了进一步规范公积金使用的政策。广州市提高了公积金贷款申请门槛，本地户籍需缴存至少一年的住房公积金方可申请公积金贷款。石家庄、兰州等地也陆续提出，严惩限制、阻挠、拒绝职工使用住房公积金贷款购房的房企和中介。 9 值得注意的是，调控
25、范围也呈 现出差别化的势头。 3 月 22 日，阜阳市阜南县发布调控新政，对辖区内住房实施限售，最长限售期限达到 8 年。此轮调控中，大连、阜阳、昆明等地调控政策的出台表明，“限售”范围进一步扩展。苏宁金融研究院特约研究员江瀚认为，随着房地产调控的逐步深化，一些已经完成去库存指标，甚至有潜在去杠杆压力和房价快速上涨可能性的三四线城市也将逐步加入房地产调控的阵营。 住房刚需者的新时代 今年的政府工作报告要求，要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”这一定位，落实地方主体责任，继续实行差别化调控，建立健全长效机制，促进房地产市场平稳健 康发展。支持居民自住购房需求，培育住房租赁市场，发展共有产权住房
26、。加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让广大人民群众早日实现安居宜居。这为新一轮差别化调控政策的实施注入了新的更加强劲的动力，住房的居住属性也得到了更加显著的突出，住房刚需者迎来了属于自己的新时代。 严跃进认为，近期房地产市场调控出现的新动态，总结起来有限购、优购、禁购 3 个方面。事实上，不论是以大连为代表的限购政策、以长沙为代表的优先购买政策还是以海南为代表的禁购政策，都旨在抑制住房的投资需求，促使住房回归居住属性，保障刚需购房 者的权益。 对于房地产市场调控的走势，同策研究院总监张宏伟认为，从中短期来看，坚持差别化调控与“房住不炒”为主要方向，核心一二线城市楼市调控不会放
27、松，强金融监管已成为常态。对于购房者来说，首付比例难降，且商业银行购房贷款利率提升、贷款审批周期拉长，使购房门槛和成本升高成为常态。非核心经济圈内，三四线城市和县区去库存必将持续。 从中长期来看，建立和完善房地产长效调控机制是重点工作，在完善现有的法律制度、金融监管、财税征管体制等基础上，建立更加灵活的土地机制，比如农村土地流转、集体用地建设租赁房等，都是建立和完 善房地产长效机制中的重要环节。 事实上，在租购并举的住房制度设计下，除了上述购房市场的调控措施，近期租赁市场也出现了新动态。以北京为例，日前，为推进集体土地建设租赁住房，国家开发银行北京分行、建设银行 (601939,股吧 )北京市
28、分行、农业银行 (601288,股吧 )北京市分行、华夏银行 (600015,股吧 )北京分行 4 家银行作为集体土地租赁房长期贷款政策的首批试点已推出贷款方案。北京市住房城乡建设委员会透露，今年北京将进一步加大公租房分配保障力度，同时推进集体土地建设租赁住房，增加租期稳定、管理规范的租赁住房供 应。 10 【楼市行情】 楼市入秋：一季度主要城市新房成交量下跌 30% 21 世纪经济报道 2018-04-09 2018 年的春天已行进到 4 月，然而在持续的金融降杠杆、调控加码之下，楼市却步入了秋天。 一二线城市率先步入萎靡。上海易居地产研究院数据显示， 2018 年 3 月份， 50 个重点
29、城市新建商品住宅成交量同比 2017 年 3 月减少 29%，同比 2016 年 3 月下降更多，也低于2015 年 3 月的数据。 这已是 50 个主要城市的成交量连续几个月表现为负增长。易居 地产研究院副院长杨红旭认为，按目前的趋势， 3 月或 4 月，全国楼市的总体成交量就会由正增长转为负增长。这是全国市场实质性降温的第一个关键指标。 而随着今年以来金融强力去杠杆，叠加各地调控新政的相继出台，信贷和银根缩紧已是不争的事实，楼市恐将继续降温，房价难以显著上涨。 楼市成交即将负增长？ 根据国家统计局数据，去年四季度以来，全国商品房销售增速便已放缓。 2018 年 1 至 2月，商品房销售面积
30、 14633 万平方米，同比增长 4.1%，增速比 2017 年全年回落 3.6 个百分点，远低于 2017 年同期的 25.1%和 2016 年同期 的 28.2%。 尽管国家统计局前 3 月的数据还未出炉，但从各家机构调研来看， 3 月依然不乐观。“今年前两个月新建商品房成交同比仅增长 4%，按此趋势， 3 月或 4 月就会是负增长了。”杨红旭表示。 中金公司统计显示， 3 月其持续监测的 60 城新房销售面积同比下滑两成，拖累年初至今累计销售面积同比下滑约 10%；整个一季度， 60 城累计销售面积同比下滑 9.9%，其中超高 /高能级城市和中低能级城市分别同比下滑 8.3%和 12.9
31、%。 分城市来看，中国指数研究院统计数据显示，四个一线城市今年一季度商品房成交面积551.83 万平方米，同 比下跌 33%。除深圳外，北京、上海、广州同比成交量均明显下滑。 以北京为例，中原地产研究中心统计显示，一季度，北京新建商品住房 (不含保障房 )合计仅签约 2723 套，创下单季度历史最低纪录。 11 此外，中国指数研究院还统计得出，杭州、南京、苏州等 13 个二线代表城市一季度商品房成交面积为 2785.58 万平方米，同比下跌 3%；东莞、惠州等 8 个三线代表城市成交面积合计 943.36 万平方米，同比下跌 12.6%。 中原地产研究中心的统计大致反映出同样的趋势。该机构对包
32、括北京、大连、重庆等在内的 30 个热点城市房地产成交量进行统 计。数据显示，这 30 大城市一季度合计新房成交量约为 32 万套，同比下滑 15%。 而在一线城市中，深圳由于“三价合一”政策的吹风，出现了提前购房的风潮，成交意外上扬。 中国指数研究院统计显示，今年一季度深圳商品房成交面积同比上涨了 67%，仅次于同比上涨了 86%的泉州。 具体到 3 月份，深圳规土委数据显示， 2018 年 3 月新建商品住宅成交面积 20.4 万平方米，环比增加 162.5%，同比增加 154.1%；二手房市场 3 月共成交 6276 套二手房，成交面积51.53 万平方米，环比、同比均有较大增幅。 今年
33、 3 月 28 日，深圳正式 出台“三价合一”，以网签备案合同价款和房屋评估价的最低值作为计算基数确定贷款额度，以规范购房融资、遏制二手房交易过程中“阴阳合同”和“高评高贷”现象。 而在之前，深圳市盛传“三价合一”新政即将实施的消息已有将近半年时间，大批购房者在此期间加快了购买和办理相关手续的步伐，市场已有所消化，深圳一季度楼市的热度不减正是得益于此。 随着该政策的实施，深圳二手房购房者的成本也将显著加大，预计短期内二手房成交量将有一定程度的下滑。 房价大概率下跌 自 2016 年 10 月份新一轮调控开启以来，全国房价并未出现实质性的下跌，但 2018 年，随着调控从严和信贷紧缩，热点城市的
34、房价下跌将可能发生。 国家统计局数据显示， 2017 年 12 月至 2018 年 2 月，本轮调控中的一线城市及热点二线城市住宅价格出现不同程度的回落。其中，四大一线城市价格出现逐月下降迹象，广州于去年 12 月至今年 2 月间，环比分别下降 0.3%、 0.4%、 0.4%。 2 月份， 15 个热点城市中有 12 个城市新建商品住宅销售价格环比下降，降幅在 0.1 至0.6 个百分点之间；有 9 个城市同比下降，降幅在 0.3 至 2.5 个百分点之间。 12 分城市来看， 70 个大中城市中一线城市新建商品住宅销售价格环 比降幅扩大，二线城市价格涨幅回落，三线城市涨幅与上月相同。 作为
35、风向标城市，据深圳规土委统计，深圳新建商品住宅成交均价更是已经连续 18 个月下降。 3 月新建商品住宅成交均价为 54185 元 /平方米，环比下降 0.01%，同比下降 1.0%，相比 2016 年 9 月份的最高点已下跌了近七千元。 日渐收紧的信贷和银根，是导致房价下跌的重要因素。杨红旭认为，跟随美国加息的进程，虽然中国官方利率没变化，但常备借贷便利利率，其实质也就是暗自加息。 3 月下旬，江西银监局联合人民银行南昌中心支行下发通知，严防借款人通过非按揭渠道违规融资 用于购房，严禁发放以住房为抵押且无明确用途的贷款。 杨红旭指出，这一新规，是在落实今年 1 月银监会的工作部署，估计还将有
36、更多地方政府跟进出细则。“房住不炒”与金融防风险环境，令高杠杆炒房者处境恶化。 国信证券分析师区瑞明认为，目前房地产行业无论供给端和需求端，融资情况都不乐观，按揭利率仍难轻言见顶，特别是“首置利率较基准利率上浮”向各地蔓延的情况，在“居民去杠杆”的大背景下何时才能休止仍是未知数。 此外， 3 月份，在全国两会继续强调“房住不炒”的基调下，各地调控政策不断加码，大连、深圳、海南等地，均不同程度地升 级了调控政策，给各地的房价蒙上一层阴影。 在各种限制性调控措施中，限价政策杀伤力巨大。 4 月 8 日，深圳市规土委公布安托山花园（二期），即万科瑧山府二期备案情况 222 套房源获批。受深圳市限价政
37、策影响，备案均价 9.75 万 /平方米，最低 8.33 万 /平方米，低于去年开盘的 9.97 万平方米。 据深圳中原研究中心统计，目前香蜜湖片区在售二手房均价 10.08 万 /平方米，瑧山府周边已有挂盘均价超过 15 万 /平方米的二手房。 对此，杨红旭表示，多地出台新政，落实“房住不炒”热情高涨。 2018 年，多数城市楼市都将由强转弱，中 心城市的房价在 2018 年都不可能大涨了。 河南县域楼市“苏醒”，周口房价两年翻了一倍多 河南商报 2018-04-10 清明假期，从河南周口来郑州看望姐姐的邵先生高兴地说，自己在周口买的房子又涨价了。 13 近日，河南省统计局发布的 20172
38、018 年河南省房地产开发业形势分析与展望透露，县域楼市进入良性复苏阶段。 【变化】地市房价跟去年相比上涨一千多元 清明假期，家住河南周口的邵先生就带着孩子来郑州看望姐姐。 一家人闲聊时，邵先生高兴地说， 2016 年在周口买的房子，现在房价已经翻番，“我买时一平方米不到 5000 元，现在有人愿意给我出 1.2 万元。” 邵先生说，自己的房子之所以涨这么快，除了小区环境好外，还与房子是一楼、有个院子、精装修有关。同样在这个小区，其他的房价也卖到了七八千元。而这个价格，跟去年同期相比，涨了至少 1000 多元。 巧合的是，清明节期间，在郑州做了 N 年纸箱、食品生意的宁女士，回了趟周口淮阳县，
39、发现她 2017 年上半年在老家县城买的连排别墅，已经从 5800 元一平方米，涨到了 6200多元一平方米。 宁女 士称，这些年她一直在做生意，早在郑州买了房和车，这次回老家买房，是为了将来养老，因为老家的生活节奏慢、环境好，“不是我一个人有这想法，我们一起做生意的好几个朋友，都在同一个小区买了连排别墅。” 一直在淮阳县城居住的秦先生称，目前淮阳县城的房价在一平方米 4500 元 5500 元，而 2015 年时，只有 3500 元 4500 元，最近两年，房价确实在上涨。 【看法】县域楼市开始复苏 近日，河南省统计局发布了 20172018 年河南省房地产开发业形势分析与展望（以下简称分析
40、报告）。 分析报告称， 2014 年以来 ，全省县域楼市低迷，商品房销售面积低速增长，待售面积居高不下，甚至出现了工程停工造成烂尾楼等问题。 2016 年起，省内多地实施了购房补贴优惠政策，购房需求有效激活，县域房地产市场逐渐复苏。 2017 年，全省县市商品房销售 6961.08 万平方米，比上年增长 23.4%，增速比全省平均水平高 5.6 个百分点，待售面积 1811.03 万平方米，比上年减少 16.0%。 “县域房地产市场进入良性复苏的发展阶段。”省统计局固定资产投资处调研员秦洪娟称。 全省商品房销售呈现出什么特点？ 14 分析报告称，受棚户区改造货币化安置、生 育政策放开等因素影响
41、， 2017 年改善性住房需求明显增大。从住宅户型看， 90 平方米及以下住房销售面积 2479.46 万平方米，比上年增长 1.2%，占商品住宅销售面积的比重由上年的 24.2%下降至 21.2%； 90144 平方米住房和 144 平方米以上住房销售面积分别增长 20.1%和 19.9%，占商品住宅销售面积的比重为63.7%和 15.1%，分别提高 2.4 和 0.6 个百分点。 【看法】供给不足，可能加剧住房供需矛盾 2018 年，河南的房地产市场会有何变化？ 分析报告称，从当年库存看， 2017 年末全省住宅待售面积 1995.61 万平方米，比2014 年历史高点减少了 879.44
42、 万平方米；同时，住建部门数据显示， 2017 年末，全省 15个省辖市市区和 79 个县（市）住宅去库存周期在 12 个月以下。 “在各种调控政策引导下， 2017 年以来住宅去库存效果明显，但也应该对部分地区可能出现的供给不足给予重视。”秦洪娟称，若房地产开发投资增速继续回落，后续供给无法及时保障，可能会加剧未来住房供需矛盾，影响房地产市场的平稳健康发展。 分析报告预判，在当前政策保护不变的情况下， 2018 年全省的房地产市场将在 2017年的基础上继续小幅下行， 房地产开发投资和商品房销售面积增速或将低于 2017 年总体水平。 【行业观点】 “摇号售房”的逻辑困境 近期，上海、南京、
43、长沙、成都、杭州、西安等 6 个城市启动新房摇号的政策。摇号与限购、限贷、限价等一道，正在成为热点城市调控的标配。“摇号售房”蔓延至主要城市，或寓意新一轮楼市调控来临。但凡摇号，均意味着稀缺、供不应求，典型如汽车牌照摇号。问题是，热点楼市量价回调大势已立，刚过去的一季度， CRIC 监测的 40 个城市新房成交同比降 20%；国家重点监 测的 16 个热点城市， 12 个城市房价下跌，“领头羊”北京下跌 15%。 买涨不买跌。楼市气氛不好，缘何供不应求呢？答案是一二手住房价格“倒挂”。“环比不增长、逐步有回落”，这是近期新房定价的原则。由此，新房价格与不受管制、交易成本高（税费占房价的 6%1
44、0%）的二手房价格“倒挂”，热点城市新房价格普遍低于同区域二手房价 15%30%。人为价格限制，巨大的显性溢价空间显现，需求爆棚在情理之中。不仅刚需急着入市，不着急买房或换房的人、投资客等等，都抱着“赚一把”的心态冲了进来。 15 于是，市场私下矫正价格扭曲的“灰色地 带”应运而生。比如，预售管制和价格管制下，资金回笼困难、利润被挤压，于是有了“全款的优先，按揭的不要堵门口，公积金的把小黄车挪走”的“歧视链”，消费贷也大行其道，因为凑够全款可省 10 万元；再如，价格被低估，损失白花花的银子，开发商也不甘心，“捆绑高价车位”、“捆绑高价装修”等策略就祭出了；另外，靠关系的内部人士炒卖房号、“茶
45、水费”，房源内定和权力寻租等也层出不穷。 可见，好心办了坏事，限价下的楼市异化为“富豪游戏场”，刚需反倒被排挤出去了。于是，打破楼市“歧视链”，打破茶水费、号子费和走后门制造的腐败空间， 给刚需购房机会，就得由政府主持摇号。清明节假期的 4 月 4 日，杭州发布摇号细则，凡购房意向客户登记数超过房源数的项目，开发商均应联系公证机构，采取公证摇号方式，按序售房。同时，摇号要对“无房家庭”（不含未婚、短期离异和短期卖房者）给予倾斜，提供一定比例的房源。 也就是说，开发商先要公示房源并接受购房意向登记，制定摇号方案。然后，与房管部门会商，公证摇号销售方案敲定后，才能申请预售证。可见，公正摇号已成为商
46、品住房销售的必经程序了。不久前，武汉和长沙的“摇号售房”方案中，也明确提出，刚需“优先选房”，武汉甚至规定， 40%的房源配置给刚需。笔者认为，“房住不炒”的顶层设计框架下，政府限价，不就是为了刚需能“上车”吗？因此，刚需“优先选房”是摇号政策的第一原则。 开发商提高门槛是“隐形摇号”，政府接过来能解决问题吗？估计很难。天上掉下馅饼，有钱没钱的都想要。巨大的利益刺激下，按下葫芦浮起瓢，违规层出不穷。摇号极具观赏性的传播效应，刺激需求和房价上涨预期。疯抢限价新房，意味着大家预期，以后新房价格至少会涨到二手房现在的价格，从而填平洼地。政府该怎么做呢？要么，干脆让新房价格看齐同区域二手房价，并通过大
47、规模供地、租售同权、以 轨交拓展外围等供给侧改革增加供应、分流需求。要么，政府将限价和摇号坚持到底，让市场逐步形成这样的预期：现在一二手房价“倒挂”没关系，政府主导的新房定价会成为“市场标价”，整个市场的价格会向这个价格靠拢；政府主导的摇号支持刚需，将分流市场需求。由此，限价和摇号，将打破大家对于“调控 -松绑”轮回的预期。问题是，二线城市整体供地弹性并不高，近年来打造新产业集聚地风生水起，“抢人大战”愈演愈烈，需求却不断高涨；更重要的是，地方政府松绑政策也是蠢蠢欲动，小动作不断，由此强化了市场“调控 -松绑”将轮回的预期，即限价是暂 时的，摇号是不得已的。 （ 李宇嘉 资深地产研究人士） 1
48、6 亿翰智库 ： 三四线楼市回暖还能持续多久？ 2018 年开端，房企的销售业绩呈现良好发展态势，自 2016 年开始，三四线的升温造就了大量标杆房企。不论是碧桂园、恒大还是中梁、正荣，这一轮起源于去化的三四线楼市回暖使一些广泛布局于这些地区的房企坐上了顺风车，或独占鳌头，或挤入前列。这阵顺风会持续到什么时候呢？ 自 2015 年起三四线城市商品住宅均价一路上升， 房价 仍处于上行周期，房企推货意愿较强，对三四线城市回暖仍有支撑作用。与此同时，市场供需关系收到进一步的修补，大部分三四线城市去化基本完成，房企开始了新一轮的开工补货。就市场走势而言，三四线回暖趋势还会持续一段时间。 图： 2010
49、Q1-2017Q4 三四线城市商品住宅均价除却政策去化、房价支撑的惯性带来的市场持续预判，研究社认为，这阵顺 风短期内并不会停止的原因还有，三四线城市从政策、消费、质量等的多方位修复带来的系统性回暖。 一 .需求升级，品牌房企抢滩三四线 在 2015 年之前，中国大量的三四线城市房屋基本为本地开放商建设，无论是景观样式、建筑质量，还是居住体验、物业服务等都是较为老式而落后的状态，居民的住房消费处于较低水平。在去化政策的推动下，三四线城市迎来回暖，房企纷纷抢滩。品牌房企的进入，带17 来了新产品、新体验、新服务，智慧社区、智能家居、健康医疗层出不穷。三四线住房消费者的消费需求急待提升，品牌房企带来的更优秀的产品有着巨大的 需求空间。 表： 2018 年典型企业拿地城市大概情况 就人口流动方面而言，很多一二线城市出现了常住人口下降的情况，譬如 2017 年北京（楼盘） 常住人口为 2170.7 万人，较上一年减少 2.2 万，天津 （楼盘） 常
