房地产估价机构的商业模式创新—基于批量评估技术视角.doc

1、房 地 产 估 价 机 构 的 商 业 模 式 创 新 基 于 批 量 评 估 技 术 视 角宋 良 杰（ 广 州 番 禺 职 业 技 术 学 院 ， 广 东 广 州 511483）摘 要 ： 随 着 批 量 评 估 技 术 的 不 断 发 展 完 善 和 应 用 推 广 ， 房 地 产 估 价 机 构传 统 的 商 业 模 式 正 面 临 巨 大 挑 战 。 本 文 借 助 商 业 模 式 的 3-4-8 架 构 ， 分析 了 房 地 产 估 价 机 构 传 统 的 商 业 模 式 和 批 量 评 估 技 术 对 房 地 产 机 构 商 业 模 式 创新 的 影 响 。 笔 者 籍 此 提

2、出 了 房 地 产 估 价 机 构 分 “三 步 走 ”的 商 业 模 式 创新 途 径 。关 键 词 ： 商 业 模 式 ;批 量 评 估 ;房 地 产 估 价中 图 分 类 号 ： F293.3 文 献 标 识 码 ： A 文 章 编 号 ：1671-8089（ 2010） 03-0033-03一 、 引 言彼 得 德 鲁 克 曾 经 说 过 “当 今 企 业 之 间 的 竞 争 ， 不 是 产 品 之 间 的 竞 争 ，而 是 商 业 模 式 之 间 的 竞 争 ”。 随 着 互 联 网 技 术 的 发 展 和 新 经 济 的 崛 起 ， 商业 模 式 逐 渐 被 人 们 所 熟 知 ，

3、 并 成 为 管 理 学 研 究 领 域 的 一 个 新 热 点 。 遗 憾 的 是 与商 业 模 式 相 关 的 研 究 主 要 集 中 在 以 IT 为 代 表 的 高 新 技 术 产 业 和 制 造 业 ，大 多 数 学 者 都 忽 略 了 对 传 统 服 务 业 的 研 究 。 2009 年 骆 晓 红 在 中 国 房地 产 上 发 表 论 文 “房 地 产 估 价 机 构 的 商 业 模 式 ”， 这 是 国 内 第 一 篇 讨论 房 地 产 估 价 机 构 商 业 模 式 的 论 文 。 从 中 国 期 刊 网 文 献 检 索 的 结 果 来 看 ， 国 内公 开 发 表 的 与

4、房 地 产 估 价 机 构 战 略 相 关 的 文 献 也 不 多 ， 比 如 唐 晓 莲（ 2006） “论 政 策 调 整 给 房 地 产 评 估 业 带 来 的 机 遇 与 挑 战 ”， 盛 蒲 兴 、陈 林 （ 2006） “房 地 产 评 估 战 略 阶 段 浅 析 ”， 王 佳 （ 2009） “房 地 产 估价 机 构 品 牌 战 略 ”， 朱 泽 标 （ 2010） “市 场 经 济 条 件 下 如 何 提 高 房 地 产 估价 机 构 的 竞 争 力 探 讨 ”等 。批 量 评 估 技 术 是 2003 年 后 随 着 北 京 、 辽 宁 、 江 苏 、 深 圳 、 宁 夏

5、、 重 庆 、安 徽 、 河 南 、 福 建 、 大 连 等 10 个 省 市 先 后 成 为 “房 地 产 模 拟 评 税 试 点 ”， 才 开 始 引 起 国 内 学 者 的 关 注 ， 并 在 部 分 城 市 做 试 点 研 究 。 依 据 国 际 估 价 官 协会 （ IAAO） 、 国 际 评 估 准 则 （ IVS） 和 专 业 评 估 执 业 统 一 准 则（ USPAP） 等 三 方 对 批 量 评 估 的 定 义 ， 可 将 批 量 评 估 技 术 界 定 为 ： 在 给 定 时 间对 大 批 量 而 非 单 宗 房 地 产 ， 使 用 统 一 的 标 准 方 法 和 共 同

6、 的 数 据 借 助 计 算 机 辅 助评 估 ， 并 对 评 估 结 果 进 行 统 计 检 验 和 分 析 的 技 术 方 法 。 虽 然 批 量 评 估 技 术 仍 然根 植 于 三 大 基 本 评 估 方 法 ， 但 很 显 然 它 与 传 统 的 单 宗 房 地 产 评 估 方 法 相 比 在 估价 目 的 、 范 围 、 价 值 标 准 、 评 估 模 型 、 质 量 监 控 、 评 估 鉴 定 、 效 率 与 公 平 等 多方 面 有 着 本 质 的 区 别 。 但 这 种 在 国 外 已 经 得 到 广 泛 应 用 的 新 技 术 并 没 有 引 起 国内 房 地 产 估 价

7、机 构 的 足 够 重 视 ， 主 要 原 因 有 两 个 ： 一 是 物 业 税 经 过 多 年 空 转 至今 尚 未 出 台 ， 房 地 产 估 价 机 构 对 物 业 税 的 实 施 时 间 、 细 则 、 税 基 评 估 主 体 要 求 、技 术 要 求 及 应 用 前 景 等 缺 乏 明 确 的 预 期 ； 二 是 我 国 房 地 产 估 价 机 构 普 遍 存在 专 业 技 术 力 量 薄 弱 、 人 才 储 备 不 足 、 信 息 化 水 平 低 、 管 理 方 法 落 后 等 问 题 ，这 些 先 天 性 的 不 足 客 观 上 制 约 了 新 技 术 的 推 广 和 应 用

8、。 即 便 如 此 ， 仍 然 有 少 数房 地 产 估 价 机 构 开 始 关 注 并 发 展 批 量 评 估 业 务 。 比 如 2007 年 世 联 地 产旗 下 的 世 联 评 估 数 据 事 业 部 独 立 出 来 ， 成 立 了 深 圳 华 房 数 据 有 限 公 司 ， 专 门 从事 相 关 业 务 发 展 ， 其 开 发 的 世 联 EVS 自 动 估 价 系 统 、 世 联 ALA 贷 后 评 估系 统 在 深 圳 、 广 州 等 地 已 经 占 有 相 当 大 的 市 场 份 额 。 甚 至 有 人 预 测 ，未 来 70%的 抵 押 评 估 业 务 将 会 被 自 动 估

9、 价 系 统 或 评 估 师 与 自 动 估 价 系 统 相 结合 的 桌 面 评 估 系 统 所 夺 走 （ 纪 益 成 ， 2005） 。 对 大 多 数 房 地 产 估 价 机 构来 说 ， 这 种 预 测 多 少 有 点 危 言 耸 听 。 但 转 变 观 念 、 正 视 批 量 评 估 技 术 可 能 给 房地 产 估 价 行 业 带 来 的 新 机 遇 ， 并 借 此 机 会 调 整 、 甚 至 是 创 新 本 公 司 现 有 的 商 业模 式 ， 以 谋 求 未 来 的 跨 越 式 发 展 ， 或 许 更 符 合 大 多 数 公 司 的 长 远 利 益 。二 、 房 地 产 估

10、价 机 构 传 统 的 商 业 模 式目 前 学 术 界 对 商 业 模 式 的 概 念 及 其 构 成 要 素 尚 未 形 成 统 一 的 认 识 。 笔 者 认为 原 磊 提 出 的 商 业 模 式 的 3-4-8 架 构 （ 如 下 图 1） 值 得 借 鉴 ： 商 业 模 式是 一 种 描 述 企 业 如 何 通 过 对 经 济 逻 辑 、 运 营 结 构 和 战 略 方 向 等 具 有 内 部 关 联 性的 变 量 进 行 定 位 和 整 合 的 概 念 性 工 具 。 一 个 完 整 的 商 业 模 式 涵 盖 顾 客 价 值 、 伙伴 价 值 、 企 业 价 值 三 个 价 值

11、层 面 ， 由 价 值 主 张 、 价 值 网 络 、 价 值 维 护 和 价 值 实现 四 个 单 元 构 成 ， 具 体 又 包 括 目 标 顾 客 、 价 值 内 容 、 网 络 形 态 、 业 务 定 位 、 伙伴 关 系 、 隔 绝 机 制 、 收 入 模 式 、 成 本 管 理 等 八 个 要 素 。图 1： 商 业 模 式 的 3-4-8 架 构 图 略房 地 产 估 价 行 业 是 我 国 评 估 领 域 惟 一 对 人 员 和 机 构 都 设 定 行 政 许 可 的 行业 ， 行 政 许 可 制 度 一 方 面 避 免 了 房 地 产 估 价 机 构 的 过 度 竞 争 ，

12、但 另 一 方 面 也保 护 了 资 质 等 级 高 的 机 构 的 利 益 ， 限 制 了 公 平 竞 争 和 创 新 。 根 据 2005年 建 设 部 颁 发 的 房 地 产 估 价 机 构 管 理 办 法 ， 不 同 资 质 等 级 的 估 价 机 构的 区 别 主 要 体 现 在 估 价 师 数 量 和 业 务 规 模 等 数 量 指 标 上 ， 而 没 有 体 现 在 服 务 质量 方 面 。 比 如 ， 对 所 有 资 质 等 级 估 价 机 构 的 服 务 质 量 要 求 是 一 样 的 ， 即 随 机 抽查 的 一 份 房 地 产 估 价 报 告 符 合 房 地 产 估 价

13、规 范 的 要 求 。 这 种 价 值 主张 为 顾 客 提 供 的 仅 仅 是 最 基 本 的 保 障 性 服 务 ， 结 果 导 致 估 价 机 构 重 报 告 形 式（ 形 式 上 必 须 符 合 估 价 规 范 ） 而 不 重 质 量 （ 报 告 是 否 真 正 可 以 帮 助 委 托 方 做 出与 房 地 产 价 格 相 关 的 正 确 决 策 ） 、 依 赖 客 户 而 不 是 依 赖 估 价 机 构 的 专 业 性 。 专业 性 要 求 的 下 降 ， 导 致 了 四 个 结 果 ： 其 一 ， 网 络 形 态 的 单 一 大 多数 估 价 机 构 都 习 惯 了 单 独 作 业

14、 完 成 委 托 方 委 托 的 房 地 产 评 估 任 务 ； 其 二 ， 业 务定 位 不 明 确 缺 乏 业 务 专 长 ， 只 要 属 于 公 司 资 质 等 级 内 能 够 承 接 的 业 务 ，大 多 数 估 价 机 构 都 不 会 拒 绝 ； 其 三 ， 行 业 进 入 的 技 术 壁 垒 低 ， 大 多 数 公 司 靠 资质 等 级 或 低 价 竞 争 来 限 制 竞 争 对 手 ， 缺 乏 有 效 的 隔 绝 机 制 ； 其 四 ， 很 多 估 价 机构 维 持 着 低 成 本 低 收 入 的 盈 利 模 式 。 在 实 际 操 作 中 ， 恶 性 竞 争 下 的 高 额 商

15、 业 回扣 使 得 大 多 数 估 价 机 构 的 收 费 标 准 严 重 偏 低 。 1995 年 国 家 计 委 、 建 设 部颁 布 的 关 于 房 地 产 中 介 服 务 收 费 的 通 知 中 确 定 的 收 费 标 准 实 际 上 已 经演 化 为 行 业 收 费 的 “最 高 标 准 ”。 低 收 入 下 估 价 机 构 自 然 会 压 缩 经 营 成 本维 持 低 成 本 运 作 ， 进 而 不 能 吸 引 更 多 优 秀 人 才 加 盟 ， 制 约 了 企 业 做 大 做 强 。受 制 于 传 统 商 业 模 式 的 房 地 产 估 价 机 构 因 不 能 给 顾 客 提 供

16、 低 成 本 、 高 价 值的 专 业 服 务 而 陷 入 了 价 值 网 络 单 一 、 价 值 维 护 困 难 、 价 值 实 现 不 足 的 困 境 ， 行业 竞 争 环 境 的 恶 化 反 过 来 又 促 使 估 价 机 构 继 续 提 供 低 成 本 、 低 质 量 的 服 务 ， 并形 成 恶 性 循 环 ， 要 打 破 这 个 怪 圈 唯 有 在 商 业 模 式 上 有 所 改 进 和 创 新 。 笔 者 认 为批 量 评 估 技 术 的 应 用 推 广 正 好 提 供 了 一 次 非 常 好 的 契 机 。三 、 批 量 评 估 技 术 对 估 价 机 构 商 业 模 式 创

17、新 的 影 响商 业 模 式 的 创 新 可 以 发 生 在 任 何 一 个 构 成 环 节 上 ， 批 量 评 估 技 术 对 估 价 机构 商 业 模 式 创 新 的 影 响 也 可 以 体 现 在 这 四 个 方 面 ：1、 对 价 值 主 张 的 影 响 。 批 量 评 估 系 统 采 用 了 最 新 的 IT 技 术 和 不 断优 化 的 算 法 ， 故 其 在 效 率 、 公 平 、 成 本 等 方 面 都 存 在 优 势 。 该 技 术 的 应 用 将 大大 拓 宽 房 地 产 估 价 机 构 的 目 标 顾 客 ， 并 通 过 提 高 估 价 机 构 的 专 业 化 水 平 来

18、 为 不同 的 客 户 提 供 经 济 、 快 捷 、 专 业 的 服 务 。 它 对 估 价 机 构 价 值 主 张 的 影 响 见 下 表1：表 1： 批 量 评 估 技 术 对 估 价 机 构 价 值 主 张 的 影 响目标顾客 价值内容 价值创新地税局或财政局 1.房地产交易课税价格批量评估；2.房地产税或物业税税基批量评估；银行 1.贷后房地产整体抵押价值动态监控；2.个别房地产风险预警；国土资源和房屋管理局1.基准地价（房价）评估；2.区域性房地产分类市场整体价格评估和市场监测；快速、经济、公平、误差可控房地产市场参与者 房地产价格咨询及解决方案 专业、准确2、 对 价 值 网 络

19、 的 影 响 。 房 地 产 批 量 评 估 技 术 业 务 定 位 明 确 、 应 用 面 广 ，加 上 批 量 评 估 系 统 的 开 发 过 程 复 杂 ， 利 益 相 关 者 众 多 ， 所 以 会 形 成 纵 横 交 错 的复 杂 价 值 网 络 （ 见 图 2） 。 利 益 相 关 者 包 括 合 作 者 、 目 标 顾 客 、 竞 争 者 、 监管 者 四 个 层 面 ， 其 中 合 作 者 包 括 税 务 局 或 财 政 局 （ 为 税 局 专 用 的 批 量 评 税 系 统提 供 原 始 申 报 纳 税 数 据 ） 、 房 地 产 经 纪 公 司 （ 为 批 量 评 估 系

20、统 提 供 真 实 成 交 数据 ） 、 房 地 产 估 价 公 司 （ 业 务 互 补 ） 、 高 校 、 软 件 开 发 公 司 、 行 业 协 会 等 ； 目标 顾 客 包 括 地 税 局 或 财 政 局 、 银 行 、 国 土 房 管 局 以 及 开 发 商 、 房 地 产 中 介 公 司等 市 场 参 与 者 ； 竞 争 者 （ 或 潜 在 竞 争 者 ） 包 括 房 地 产 经 纪 公 司 、 估 价 公 司 和 软件 开 发 公 司 ， 这 三 者 都 有 可 能 组 织 开 发 批 量 评 估 系 统 并 从 事 相 关 业 务 ； 监 管 者主 要 是 国 土 房 管 局 和

21、 行 业 协 会 。图 2： 应 用 批 量 评 估 技 术 的 价 值 网 络 图 图 略3、 对 价 值 维 护 的 影 响 。 开 展 批 量 评 估 业 务 的 房 地 产 估 价 机 构 价 值 网 络 图复 杂 ， 处 理 好 伙 伴 关 系 对 利 益 相 关 者 价 值 的 维 护 和 企 业 价 值 的 实 现 都 非 常 关 键 。可 行 的 伙 伴 策 略 包 括 为 目 标 顾 客 提 供 优 质 服 务 ， 与 合 作 者 建 立 相 对 固 定 、 长 期稳 定 的 战 略 联 盟 ， 利 用 先 行 者 优 势 遏 制 竞 争 者 ， 规 范 公 司 内 部 管

22、理 配 合 、 自 觉接 受 主 管 部 门 和 行 业 协 会 监 督 等 。批 量 评 估 业 务 对 竞 争 对 手 的 隔 绝 机 制 体 现 在 三 个 方 面 ： 首 先 ， 该 业 务 系 统具 有 较 高 的 技 术 壁 垒 ， 可 以 直 接 限 制 部 分 潜 在 竞 争 者 进 入 ； 其 次 ， 受 目 标 客 户使 用 习 惯 的 影 响 ， 先 进 入 市 场 者 具 有 明 显 的 先 行 者 优 势 ； 再 次 ， 基 于 房 地 产 市场 的 区 域 性 特 点 ， 估 价 机 构 可 以 在 拓 展 的 批 量 评 税 市 场 形 成 自 然 垄 断 。 综

23、 合 这些 因 素 足 以 使 潜 在 竞 争 者 望 而 却 步 。4、 对 价 值 实 现 的 影 响 。 估 价 机 构 应 用 批 量 评 估 技 术 为 客 户 提 供 的 价 值 服务 是 前 所 未 有 的 ， 其 对 应 的 盈 利 模 式 也 会 发 生 根 本 改 观 ： 首 先 是 收 费 标 准 将 打破 以 往 根 据 评 估 价 格 总 额 采 取 超 额 累 退 制 的 限 制 ， 其 制 定 过 程 和 方 法 将 更 加 灵活 ； 其 次 是 收 入 来 源 的 多 样 化 。 估 价 机 构 除 了 传 统 的 单 宗 房 地 产 评 估 收 益 外 ，还

24、可 以 获 取 来 自 税 务 局 、 银 行 等 客 户 的 批 量 评 估 收 益 以 及 基 于 批 量 评 估 技 术 的拓 展 应 用 带 来 的 咨 询 服 务 收 益 ； 再 次 是 收 入 模 式 的 改 变 。 批 量 评 估 服 务 具 有 规模 大 、 动 态 性 和 长 期 性 特 点 ， 现 金 收 入 流 也 具 有 量 大 、 分 期 支 付 和 持 续 性 等 特点 ； 最 后 是 成 本 结 构 的 变 化 。 批 量 评 估 技 术 应 用 带 来 的 成 本 结 构 创 新 体 现 在 两个 方 面 ： 一 方 面 是 计 算 机 技 术 的 应 用 将

25、大 幅 提 高 企 业 效 率 、 降 低 单 位 评 估 成 本 ；另 一 方 面 在 前 期 批 量 评 估 系 统 研 发 中 投 入 的 大 量 人 力 成 本 将 通 过 市 场 规 模 、 范围 的 急 剧 扩 张 带 来 的 规 模 经 济 、 范 围 经 济 以 及 长 期 持 续 的 收 入 流 所 弥 补 。 由 此可 见 ， 盈 利 模 式 的 转 变 将 给 估 价 机 构 带 来 更 持 久 、 更 稳 定 、 更 大 规 模 的 收 益 。四 、 基 于 批 量 评 估 技 术 的 商 业 模 式 创 新 途 径Linder 和 Cantrell（ 2000） 根

26、据 商 业 模 式 的 创 新 程 度 将 其 划 分 为 挖 掘型 、 调 整 型 、 扩 展 型 和 全 新 型 四 种 。 基 于 批 量 评 估 技 术 的 商 业 模 式 创 新 可 以 归结 于 扩 展 型 ， 也 可 以 归 结 于 全 新 型 ， 这 完 全 取 决 于 创 新 企 业 的 战 略 意 图 、 组 织架 构 和 资 源 整 合 能 力 。 不 管 是 扩 展 型 还 是 全 新 型 ， 创 新 就 要 承 担 风 险 ， 为 了 降低 创 新 风 险 ， 笔 者 认 为 估 价 机 构 可 以 按 以 下 三 个 阶 段 逐 步 开 展 创 新 活 动 ：1、

27、整 合 资 源 ， 为 地 方 税 务 部 门 定 制 批 量 评 税 系 统 。 批 量 评 税 系 统 可 以 为地 方 税 务 局 解 决 两 个 问 题 ： 一 个 是 房 地 产 交 易 计 税 价 格 的 评 估 ， 另 一 个 是物 业 税 或 房 产 税 （ 均 属 于 地 方 税 ） 的 评 估 。 近 几 年 房 地 产 市 场 发 展 迅 猛 ，各 地 房 地 产 交 易 量 和 交 易 额 都 有 大 幅 度 增 加 。 “阴 阳 合 同 ”的 存 在 造 成房 地 产 交 易 纳 税 申 报 中 普 遍 存 在 瞒 报 、 低 报 交 易 价 格 的 现 象 ， 由

28、于 大 多 数 地 方已 经 取 消 课 税 价 格 强 制 评 估 ， 地 方 税 务 局 客 观 上 需 要 一 个 批 量 评 税 系 统 来 监 管纳 税 申 报 价 格 。 从 更 长 远 的 角 度 来 看 ， 批 量 评 税 系 统 也 可 以 为 即 将 开 征 的 房 产税 和 物 业 税 评 估 服 务 。 尽 管 社 会 各 界 对 物 业 税 征 收 的 具 体 实 施 细 则 还 存 在 较 大争 议 ， 但 从 “空 转 ”变 为 部 分 试 点 城 市 “实 转 ”等 一 系 列 政 策 导 向 都 表 明在 我 国 开 征 物 业 税 已 是 大 势 所 趋 。

29、 估 价 机 构 只 有 在 物 业 税 开 征 前 完 成 批 量 评 税系 统 的 研 发 、 试 运 行 、 调 试 等 工 作 ， 将 评 估 的 精 度 控 制 在 可 接 受 的 误 差 范 围 ，才 能 把 握 住 商 机 ， 占 有 更 多 更 广 阔 的 市 场 。 2008 年 4 月 浙 江 恒 基 房 地 产土 地 资 产 评 估 有 限 公 司 采 用 特 征 价 格 模 型 ， 已 经 为 杭 州 财 政 局 开 发 完 成 “杭 州市 房 屋 交 易 计 税 价 格 评 估 管 理 系 统 ”， 取 得 了 预 期 的 效 果 ， 为 其 他 评 估 机构 树 立

30、 了 一 个 好 榜 样 。将 批 量 评 税 系 统 作 为 估 价 机 构 拓 展 批 量 评 估 业 务 的 第 一 步 ， 除 了 时 间 上 的紧 迫 性 外 ， 还 有 其 他 方 面 的 考 虑 ： 其 一 ， 为 税 务 部 门 提 供 定 制 服 务 可 以 降 低 创新 风 险 。 批 量 评 税 系 统 的 开 发 需 要 多 个 政 府 部 门 的 参 与 ， 比 如 税 务 局 要 提 供 房地 产 交 易 纳 税 申 报 价 格 信 息 、 国 土 资 源 部 门 要 提 供 GIS 信 息 、 房 管 部 门要 提 供 房 地 产 权 属 信 息 、 民 政 部

31、门 要 提 供 详 细 地 名 信 息 、 城 市 规 划 部 门 要 提 供规 划 信 息 等 ， 定 制 服 务 可 以 由 税 务 局 牵 头 去 协 调 好 参 与 各 方 的 关 系 ， 减 少 不 必要 的 麻 烦 ， 同 时 也 为 估 价 机 构 带 来 了 多 方 面 的 社 会 资 源 ； 其 二 ， 通 过 试 点 可 以增 加 估 价 机 构 的 人 力 资 源 资 本 和 学 习 经 验 的 积 累 ； 其 三 ， 研 发 中 需 要 找 软 件 公司 合 作 ， 还 需 要 找 房 地 产 经 纪 机 构 调 查 真 实 的 成 交 价 格 等 ， 可 以 提 升

32、估 价 机 构的 资 源 整 合 能 力 ； 其 四 ， 同 一 个 城 市 不 可 能 使 用 两 套 批 量 评 税 系 统 ， 所 以 通 过该 系 统 的 开 发 可 以 达 到 自 然 垄 断 该 区 域 的 目 的 ， 有 助 于 后 面 业 务 的 拓 展 。2、 基 于 批 量 评 估 系 统 ， 为 商 业 银 行 提 供 定 制 化 服 务 。 估 价 机 构 可 以 选 择基 础 比 较 好 的 城 市 开 发 批 量 评 税 系 统 ， 并 在 此 基 础 上 充 分 挖 掘 市 场 潜 力 。 为 各商 业 银 行 提 供 贷 后 风 险 管 理 ， 就 是 批 量

33、评 估 服 务 的 一 个 “深 耕 ”策 略 。第 一 阶 段 开 发 的 批 量 评 税 系 统 涵 盖 了 城 市 规 划 范 围 内 几 乎 所 有 的 房 地 产 ， 具 有覆 盖 面 广 、 数 据 来 源 真 实 、 全 面 等 特 点 ， 虽 然 最 终 版 权 属 于 税 务 部 门 ， 但 系 统开 发 的 经 验 积 累 和 价 值 网 络 的 建 立 ， 足 以 支 持 估 价 机 构 低 成 本 地 开 发 出 适 用 于商 业 银 行 贷 后 风 险 管 理 的 批 量 评 估 系 统 。 以 该 评 估 系 统 为 平 台 ， 可 以 将 不 同 商业 银 行 的

34、 房 地 产 抵 押 资 产 打 包 ， 根 据 各 银 行 的 需 求 制 作 个 性 化 的 动 态 管 理 界 面和 风 险 预 警 系 统 。3、 基 于 批 量 评 估 系 统 的 拓 展 应 用 ， 为 其 他 客 户 提 供 咨 询 服 务 。 批 量 评 估系 统 的 拓 展 应 用 包 括 很 多 方 面 ， 比 如 可 以 为 房 地 产 行 政 主 管 部 门 提 供 区 域 或 不同 板 块 不 同 类 型 房 地 产 市 场 价 格 的 监 控 服 务 ， 可 以 为 开 发 商 提 供 价 格 咨 询 建 议 ，可 以 为 房 地 产 经 纪 机 构 提 供 房 地

35、 产 投 资 价 值 辅 助 决 策 系 统 服 务 ， 还 可 以 为 其 他房 地 产 估 价 机 构 提 供 可 比 实 例 查 询 、 评 估 技 术 参 数 设 置 参 考 等 服 务 。 这 些 服 务已 经 超 越 了 批 量 评 估 技 术 本 身 ， 将 给 估 价 机 构 带 来 不 可 估 量 的 新 的 市 场 机 会 。五 、 结 论 与 展 望以 互 联 网 技 术 为 代 表 的 新 技 术 对 商 业 模 式 创 新 的 推 动 在 IT、 生 物 制药 等 多 个 领 域 已 经 得 到 了 证 实 。 我 们 有 理 由 相 信 融 入 了 最 新 计 算

36、机 技 术 的 批 量评 估 技 术 对 我 国 房 地 产 估 价 机 构 商 业 模 式 创 新 的 推 动 也 将 在 不 远 的 将 来 得 到 证实 ， 反 过 来 商 业 模 式 的 创 新 会 推 动 批 量 评 估 技 术 不 断 完 善 ， 并 帮 助 企 业 在 更 大程 度 上 获 得 技 术 革 新 带 来 的 收 益 。拥 有 一 级 资 质 的 深 圳 市 世 联 土 地 房 地 产 评 估 有 限 公 司 、 浙 江 恒 基 房 地 产 土地 资 产 评 估 有 限 公 司 在 批 量 评 估 技 术 的 应 用 方 面 已 经 成 功 地 迈 出 了 创 新 的

37、 第 一步 。 而 且 ， 越 来 越 多 的 房 地 产 估 价 机 构 开 始 尝 试 着 将 批 量 评 估 技 术 应 用 于 免 费在 线 评 估 业 务 ， 比 如 广 东 美 佳 联 房 地 产 与 土 地 评 估 咨 询 有 限 公 司 （ 一 级 资 质 ） 、广 东 建 诚 资 产 评 估 土 地 房 地 产 估 价 有 限 公 司 （ 二 级 资 质 ） 等 都 在 公 司 主 页 上 开通 了 该 服 务 ， 甚 至 连 房 地 产 门 户 网 站 搜 房 网 、 房 价 网 也 推 出 了 在 线 免 费 评 估 业务 。 虽 然 这 些 批 量 评 估 业 务 还

38、不 够 成 熟 ， 评 估 界 面 也 不 够 人 性 化 ， 评 估 过 程 的科 学 性 和 结 果 的 准 确 性 也 还 值 得 怀 疑 ， 但 我 们 已 经 看 到 批 量 评 估 技 术 的 初 步 应用 了 ， 已 经 看 到 商 业 模 式 在 开 始 发 生 变 化 。 这 些 企 业 是 否 会 像 谷 歌 、 百 度 这 样的 公 司 将 免 费 服 务 坚 持 下 去 而 另 辟 蹊 径 盈 利 ， 还 是 会 在 积 累 一 段 时 间 后 逐 步 将免 费 变 为 收 费 呢 ？ 对 此 我 们 也 拭 目 以 待 。参 考 文 献 ：1骆 晓 红 .房 地 产

39、估 价 机 构 的 商 业 模 式 J.中 国 房 地 产 ， 2009.52王 佳 .房 地 产 估 价 机 构 品 牌 战 略 J.山 西 建 筑 ， 2009.13朱 泽 标 .市 场 经 济 条 件 下 如 何 提 高 房 地 产 估 价 机 构 的 竞 争 力 探 讨J.现 代 经 济 信 息 ， 2009.94王 鑫 鑫 ， 王 宗 军 .国 外 商 业 模 式 创 新 研 究 综 述 J.外 国 经 济 与 管理 ， 2009.125原 磊 .国 外 商 业 模 式 理 论 研 究 评 介 J.外 国 经 济 与 管 理 ，2007.106原 磊 .商 业 模 式 体 系 重 构

40、 J.中 国 工 业 经 济 ， 2007.67曹 祎 遐 .金 融 危 机 下 商 业 模 式 创 新 的 思 考 J.探 索 与 争 鸣 ，2009.108杭 州 市 财 政 局 直 属 征 收 管 理 局 课 题 组 ， 房 地 产 批 量 评 税 技 术 的 理 论 探索 与 实 践 创 新 M.北 京 ： 经 济 科 学 出 版 社 ， 2009； 8： 105作 者 简 介 ： 宋 良 杰 （ 1977 年 -） ， 男 ， 湖 北 荆 门 人 ， 广 州 番 禺 职 业 技 术 学院 建 筑 工 程 系 讲 师 ， 房 地 产 教 研 室 主 任 ， 注 册 房 地 产 估 价 师 （ 广 州 市 房 地 产 估价 专 业 人 员 协 会 理 事 ） ， 经 济 学 硕 士 ， 研 究 方 向 为 房 地 产 经 济 与 管 理 。