1、房地产经纪案例集案例 1据调查，在美国的二手房交易中，约 82%的买主利用了经纪人提供的服务，85% 的卖方通过经纪人帮助他们实现销售，只有 15%的卖方没有雇佣经纪人。实际上，即使没有雇用经纪人，也有人在扮演着类似于经纪人的角色。经纪人成为美国人居家理财不可缺少的好帮手。举例来说，如果委托人希望出售其房产，他的单方经纪人就会凭借丰富的房地产专业知识、从业经验和市场信息，详细地为委托人规划一下，欲出售的房产有多少价值?有多少的投资回报?怎样操作最划算? 需要交哪些费用 ?有什么具体手续? 如果委托人下一步需要购置新房，应该选哪儿的房子?多大的户型适合?什么房屋适合委托人需要?怎样从大量的供应体
2、系中选中最理想的房屋?选中的房屋合理价位是多少?需要考虑哪些实际问题?要交多少钱?怎样办理等。所有这些繁琐又专业的环节都由经纪人全权负责落实打理，委托人可以节省大量的时间和精力，并且避免了相当大的房产投资风险。从某种角度上来看，经纪人的定位实际上是类似于私人律师性质的房地产私人顾问，担负着真正的代理责任。经纪人由于其高水平的执业能力和专业水准，赢得了广泛的社会尊重与信赖。在当今的西方发达国家，经纪业相当发达，经纪机构林立，业务范围十分广泛，他们涉足的领域包括商品和证券买卖、劳动雇佣、房地产交易、融资借款、保险，甚至体育比赛、文艺演出、图书出版等各个领域。在西方相当多的国家，生产厂家的对外销售都
3、是通过经纪人来完成的，经纪人在制造商与消费者之间建立了买卖关系。这些国家的国际分销系统机制发育完善，制造商可以通过委托代理方式与国际贸易中间人及他国进口中间人签定销售合同。这种业务一般都是通过本国出口商和他国进口商达成商品所有权交割协议的。在现代市场经济条件下，经纪业已经发展到了相当高的水平。【思考与讨论】1、经纪有哪些作用?你如何认识房地产经纪的作用?2、经纪有哪些特点?案例 2香港的房地产热最早可以追溯到 20 世纪 70 年代。当时，李嘉诚、包玉刚等商界巨头纷纷投资房地产领域，香港十大房地产公司也先后公开上市，而来自日本、东南亚和澳大利亚等地的资金也蜂拥而人。在各种因素的推动下，香港的房
4、价和地价急剧上升。到 1981 年，香港已成为仅次于日本的全世界房价最高的地区。1984，一 1997 年，香港房价年平均增长超过 20。中环、尖沙咀等中心区域每平方米房价高达十几万港元，一些黄金地段的写字楼甚至到了每平方米近 20 万港元的天价。受房价飞涨的刺激，香港的房地产投机迅速盛行起来，出现了一大批近乎疯狂的“炒楼族” 。当时的香港，人们盲目地投资房地产。为了抓住机,许多人往往仅凭地产经纪人电话中的描述，就草草决定购买豪宅。一些经纪人甚至会对顾客说出这样的话：“什么，你要考虑一两天?当然不行! 有很多人在等，你不买的话，过 3 分钟就没了! ”1996 年，香港竟出现买房前必须先花 1
5、50 万港元买一个号的怪事。就在香港的房地产泡沫达到顶峰时，东南亚金融危机降临了。1998-2004年，香港楼价大幅下跌，如著名的中产阶级居住社区“太古城” ，楼价就从最高时的每平方英尺 1. 3 万港元下跌到四五千元。据专家计算，从 1997-2002 年的 5 年时间里，香港房地产和股市总市值共损失约 8 万亿港元，比同期香港的生产总值还多。而对于普通香港市民而言，房地产泡沫的破灭更是不堪回首。在这场泡沫中，香港平均每位业主损失 267 万港元，有十多万人由百万“富翁”一夜之间变成了百万“负翁” 。【思考与讨论】1、房地产投资有哪些风险?2、房地产经纪人在房屋交易中扮演了怎么的角色?案例
6、3孙小姐，杭州市一名房地产经纪人员，从业两年后，与朋友李某共同出资 100 万，准备开一家的房地产经纪公司。首先是办理营业执照，公司名称要预先核准，为了避免重名，准备了 3 个公司名字，分别为杭州A 房地产代理有限公司、杭州 B 房地产代理有限公司、杭州 C 房地产代理有限公司，最后核准的名字为杭州 A房地产代理有限公司。后制订了公司章程和组织机构，申报各项村料后在银行开户打入100 万资金，并办理了验资证明，之前，两人在杭州某街租下一商铺作为经营场所，签了租期 3 年的租赁合同。两人准备了相关村料，到所在区域的工商登记机关进行设立登记，领取了营业执照。领取了营业执照后，进行房地产经纪机构备案
7、初始登记。持有申请表、申请报告，企业营业执照(复印件核对原件) 、营业场所的自有房屋产权证或租赁证(复印件核对原件)、法定代表人任命书及身份证明 (复印件核对原件)、公司章程(加盖公章并核对原件)、公司管理制度原件 (必须包括 99 和 46 号文件 )、验资报告副本原件、专职经纪人杭州市房地产经纪人资格证书(原件及复印件，不少于 3 名人员)、经纪人劳动合同原件、经纪人“三金”缴纳证明材料原件、原单位解聘证明(调令函) 原件、经纪人工作简历等所需要的有关资料和证件，进行了备案登记，完成了公司的设立。【思考与讨论】1、杭州 A 房地产代理有限公司属于哪种企业性质的房地产经纪机构?这类机构设立要
8、符合什么条件?2、办理营业执照要准备那些材料?申请设立房地产经纪机构的程序是什么?案例 420 世纪 60 年代是美国房地产中介业发展的萌芽期，这一时期中介市场混乱，经纪人素质和服务水平参差不齐，公司没有针对从业人员的职业培训，更没有颇具影响力的品牌让消费者选择，尽快成业最重要的目标。那时中介单店数量高速扩张，但尚未形成特许经营体系，仍以“各自为政、形式经营。随着整个房地产中介市场的发展，行业内竞争加剧以及买方市场的逐步形成，顾客对中介服务提出了更高的要求。在这种情况下，一些中介公司不得不开始考虑从降低经营成本、提高服务质量以及依靠可信赖的大品牌吸引顾客来增强自身的市场竞争力。20 世纪 70
9、 年代的美国以特许经营的形式崛起了一大批房地产中介品牌。其中就有通过特许经营模式发展至今已经成为全球最大的房地产中介机构一 21 世纪不动产，另外还有一些小规模的中介公司，也开始尝试转向特许经营。中介交易模式开始进入系统化，拥有多家单店的中介公司开始发展起来。20 世纪 80 年代，传统的特许经营持续成长，与此同时，由于一些金融服务公司如西尔斯、美林证券、大都会保险公司等介入房地产中介行业，促成了现代房地产中介特许经营模式的初步规模化和体系化。中介经营模式面临着深刻的变革。而特许经营模式自身特点和双赢的独特魅力得以成为那些励精图治的中介公司的首要选择，同时特许经营模式的应用也极大地推进了房地产
10、中介业的迅速发展。进入 20 世纪 90年代后，房地产中介特许经营模式迅猛发展并逐步走向成熟。此时行业内边际利润降低、经纪人数量减少、同时中介还要面临科技手段的冲击。【思考与讨论】1、你了解当前国内房地产中介经营模式发展演变情况吗?什么是特许经营?特许经营模式的优势是什么2、结合你所在城市房地产经纪机构的实际情况，举特许经营模式的实例?3,目前经纪行业面临着什么样的科技手段的冲击?案例 521 世纪不动产采取特许经营模式，杭州区域分部成立于 2002 年 9 月 2 日，致力于 21 世纪不动产体系在杭州地区的推广和发展，使全球最优秀的房地产中介系统和服务理念顺利进入杭州房地产市场。加盟条件:
11、有志在不动产中介行业长远发展，渴望获得成功;接受特许经营模式，理念和使命;加盟的目的是为了不断地扩中介业务的不断增长并获利;有团队合作加盟成员友好合作;有(希望有)专业的产中介服务:一般要求 50 平方米以上的营经纪人，具各专职管理人员(店长或店主);力;持有中介商营业执照和相关的资质加盟利益:著名品牌，使用全球著名以为你创建更好的客户识别和创造客户线助你快速打造专业的销售队伍和管理团认可二十一世纪的大市场份额，促进精神，能够与其他形象和优质的不动业面积，5 名以上的具备一定的资金能证书。的品牌和商标，可索;止队:r们的管理顾问团队将及时帮助你解决经营中的问题;专业化的营销工具，可以指导你更加
12、有效地创建公司的形象，并帮助你及你的销售团队更为有效的开拓市场;联合广告，有效降低你的广告成本，并获得最佳的广告效果;生服务，战略联盟，我们的战略联盟系统能为你的公司提供更多的服务产品以建立你的差异化竞争优势;衍通过总部建立的衍生服务，可以使你为客户提供他人所不能提供的更多的服务，值以吸引和保留你的客户;VIP 客户推荐及异地安家，利用体系在全球和国内的经营网络，创造更大的客户价你可以更好的服务你的企业客户并创造更多的业务机会;经授权的供应商系统，集中采购可以有效降低你的经营成本，提高利润率;电子商务系统，基于网络的电子商务系统可以使你的房源和客户信息最大程度的进行流通并创造与他人的合作机会，
13、加速交易，提高交易的成功率。目前已有 93 家加盟店。【思考与讨论】1, 21 世纪不动产经纪有限公司采用的是哪种经营模式?2, 21 世纪不动产经纪有限公司采用的经营模式有哪些优缺点?案例 62001 年 2 月，某房屋公司开发了一栋写字楼，想卖出一部分。但由于该公司不是房地产开发企业，而且该房产还没有最后建成，甚至连建设施工许可证都还没有一取得，所以担心无人问津。于是房屋公司做广告称:欲采用以租代售的方法销售房地产，即买家先与之签定所谓以租代售合同，付几年租金后，即取得房屋所有权。一家贸易公司觉得房产不错，就在 2001 年 4 月与房屋公司签订了合同，购买部分房间，并分几次交付了款项，房
14、屋公司在发票上均明确注明“预付购房款” 。2001 年 7 月，房屋公司才取得建设施工许可证，到年底，该房产建成，贸易公司搬入。2002 年 10 月，房屋公司取得了房产权证。但上述情况，贸易公司完全不知。房屋公司在广告中宣传其房产权证齐全。贸易公司搬入该房屋后，发现房屋状况与广告宣传所称完全不符，情况较差。后来还得知，房屋公司早在签约前，就将该房地产抵押给了银行，抵押期限一直持续到以租代售合同中约定的贸易公司取得房产权证之日止。【思考与讨论】1,贸易会司购买房屋后，为什么会出现这么多的麻烦事，分析一下其主要原因出在哪里?2、为了避免买房出现类似贸易公司碰到的这些事情，购房者应该如何办理购房手
15、续?3、为减少房屋买卖纠纷，可以从哪些方面和环节对房屋开发商的出售行为进行规范?4、结合本案例谈谈如何规范房屋买卖的操作程序。案例 7张挺，杭州市一家公司的普通职员，属于工薪阶层，尚无自己的住房。经过多年的工作，自己积累了一笔 15 万元的购房存款，并能够从家里亲属处借到 5 万元。于是，打算 2005 年在这个城市买一套属于自己的安家房。2005 年 8 月，从没有过买房经历的张挺，开始了他的购房行动。他估计，自己手头总共能筹 20 万元，可以支付的最大贷款额是 20 万元，所以他在自己最大承受的房屋总价范围 40 万元以内进行了大量房源寻找。由于新商品房都是期房，而且位置不佳，于是张挺将购
16、房的目标放在了二手房上。通过报纸房源信息，他看中了位于城西，面积 56 平米，环境及配套很好的房子，房东挂出的净价为 40 万元整。张挺想，该房屋在区位上、价位上比较符合自己的要求。于是与发布信息的中介公司进行了联系。经过现场看房，张挺觉得该房很好，并与房东商谈能否给予一定优惠，结果房东没有任何让步，张挺还是决定咬牙把这套房子买下。当场签订了购房意向，并支付了 5000 元缔约保证金。然而，明目很多，就在与中介公司签订委托代理协议的时候，张挺傻眼了，除了 40 万元的房款之外，各种交易税费而且总额要达到 5-6 万元，大大超出了自己的预算，己来说，目前是无力承受的。所以最终，因自己预算的不准确
17、，多出来的上万元的税费钱，对于工薪收入的自终止这套房子的交易。【思考与讨论】1、你了解购房要缴哪些税费吗，谈谈本案例给你的启发?2、联系当前新的房地产税收政策，谈谈其实施的目的、将起什么作用和对房地产交易活动产生什么样的影响?案例 8去年 12 月，钟小姐在杭州江滨花园购买了一套 120 多平方米的二手房，总价为108 万元。她仔细算了算已经缴纳的印花税、契税、个人所得税、营业税等税费， “前前后后一共交了 7.5 万元的税。听说很快又要征收保有税了，贷款还没还清，如果每年又要征保有税，真是有点吃不消。 ”钟小姐口中所说的“保有税”并非空穴来风。据建设部近日透露，为扭转当前住宅建设和消费中的“
18、贪大求阔”现象，有关部门有意通过保有环节征税等多项税收、金融和土地政策等，提高大户型住宅的购买使用成本。此后又有消息称，目前涉及到“保有税”征收方式以及面积界定等问题，已经被建设部、财政部及税务总局提上了议事日程，可能在今年 4 月以后出台。房产“保有税”已经不是这段时间我们听到的新税名了，营业税、个人所得税、土地增值税大多数购房者都是初次买房，他们中有多少人真正能把这些交易过程中的种种税费搞得明明白白呢?记 jx-,rf - n场小调查。七八种税费，多数购房者两眼一抹黑。在我爱我家文晖店，记者看到了正与店员一起拿着地图研究的滕先生。 “请问您了解在二手房交易中需要交多少税吗?”面对记者的提问
19、，滕先生努力想了下，不好意思地笑了:“说实在的，一样都说不全。 ，滕先生告诉记者，他是第一次买房， “我只知道税很多，但到底是怎样的，就不知道了。 ”当记者告诉他二手房交易中所需缴纳的税种后，滕先生第一反应是:“这么多啊，那我更搞不清楚了。 ”店经理吴荣花告诉记者，以她平时接触到的客户，像滕先生这样一无所知的还真不少，几乎占到了所有顾客中的一半。相比滕先生，王先生就非常“老道” 。面对记者对于税种的提问，王先生回答得头头是道， “我已经是第三次买房了，但说实话虽然说得出来，但还不太算得清。“21 世纪不动产杭州华明加盟店店长姜继红表示，像王先生这样的客户一般都有过几次买房的经验，对税率也有一定
20、了解了。 “不过，要计算清楚还是很难，因为计算方法分普通住宅和非普通住宅，5 年内和 5 年以上又有区别，不是专业人员，很难算得清楚。 ，张先生和老伴是到中介公司挂牌卖房的，对于二手房交易中所涉及的税种，他只能说得上个所税。旁边的老伴接过了话头:“现在的税种太多了，能简化些就好了。像我们老年人记性本来就不好，这么多税怎么记得住!记者算了算，包括去年新增的税费在内，房产流通环节需要缴纳的税和费包括:契税、评估费、产权登记费、交易手续费、印花税、营业税、个人所得税，如果是房改房还要交土地出让金。算下来有一七八种，这还不算没有正式开征的土地增值税和计划开征的保有税。这别说第一次买房的消费者搞不懂，就
21、是业内人也难免被绕昏头。【思考与讨论】1、你或你的家人是否有过购房经历，若有话，购房时缴纳了什么税，缴纳了多少税?2、本案例说明了什么，作为经纪人你打算怎样做?案例 9客户甲因为新购买位于天河区某花园的复式商品房住宅。为支付购房首付款和装修费，于 2005 年 3 月委托某房地产置换公司 A 店出售其位于东山区的物业，该物业为 20 世纪 80 年代末建造的多层住宅楼(共 9 层)的 6楼，房型为一室一厅，建筑面积为 49 平方米，朝向东南，三年前装修，权属为个人产权，该物业以 22 万元在“xx置换网”挂牌出售。客户乙因为工作调动和子女读书的关系，于 2005 年 5 月委托该房地产置换公司
22、B 店为其置换房屋，欲将其在海珠区的住宅置换到东山区或越秀区附近一房一厅或两房一厅的产权房，价格在 25万元以下。其委托出售的房屋位于天河区 20 世纪 70 年代末建造的 G 层新村住宅的一楼，户型为一室户，居住面积 18 平方米，朝向南，权属为个人产权，上网出售价格为 9 万元。客户丙是初来广州工作的技术人员，他希望在天河区交通较为方便的区域购买一处面积不-限定在 10 万元以下的房屋。A 店和 B 店的业务员接到上述委托后马上在电脑上完成了初步配对，希望通过经纪业务活动，使客户丙购买客户乙的住宅，客户乙购买客户甲的住宅，以完成三笔委托。业务员首先与客户丙联系，向其推荐了客户乙的住宅，实地
23、看房后客户丙相当满意，对价格也没有太多异议;业务员趁热打铁马上告诉客户乙，他的住房有下家看中，同时为其介绍了客户甲位于东山区的一室一厅，客户乙前往看房也比较满意，看来这个三连环马上就可以解套。然而进入实质性谈判阶段时，三客户都提出了特殊要求:客户甲要求客户乙补贴其房屋 2 万一 3 万元的装修费;客户乙要求办理抵押贷款来支付部分房款，同时希望房价再降一点; 客户丙要求签约后延期一个月交款。这些条件的提出使得谈判陷入僵局。有关业务员没有气馁，一起对三客户的要求进行了认真的分析，分别找到了每位客户需求的关键所在的突破点，分别是:客户丙肯定是要购买客户乙的房屋了，突破点是房款付款时间; 客户乙愿意将
24、住房卖给丙，但希望其尽快付清房款，因为他要用这笔房款支付购买客户甲住房的首付款，另外他同意补贴一部分装修费，但坚持只补贴 1 万元;客户甲对客户乙的付款方式没有意见，但对装修费的要求比较高。分析清楚上述事实后，业务员们准备对每位客户实行各个击破，业务员 A 负责做甲的工作，给他分析装修价格的补贴计算方法，并站在其立场上分析应尽快出售房屋防止老房型再跌，说服他将装修费再做一些让步，尽快地促进交易;业务员 B 负责做丙的工作，经过多次协商，丙答应看到预定合同即付款;业务员 C 负责做乙的工作，为其查询公积金账户，审核其贷款资格，并也力图说服他将装修费再抬高一点。通过业务员们分头做工作，又经过近一个
25、月的谈判，在三方分别让步后终于在2005 年 6 月初步达成协议，签订了有关交易合同，完成了这笔三连环业务，并为经纪机构获得了可观的佣金。【思考与讨论】1、上述这笔三连环业务是属于何种房地产经纪业务?2、上述经纪业务的操作流程如何?3、经纪公司的佣金如何计算?4、在业务员们促成交易过程中对你有哪些启发?案例 10针对大多数购房者来说，购房是一件消耗时间、精力和感情的事情，与其自己去消耗时间，不如花一平方米的价钱请房地产经纪人来帮忙完成购房计划。北京正则律师事务所推出的“一平方米购房服务计划”就是针对购房者的这种需求而开办的经纪服务。这一计划是指房地产专业律师为购房人提供从审查房的全过程服务，而
26、消费者只需支付它所买房子一平方米的价款作为服务费。律师提供的经纪在以下三个环节:1.替买房人选择房源，签订认购书。在这一环节，律师要确保买房人所买房屋的合法性及认购定金的安全，为买房人提供购房可行性分析，并出具法律意见书。2.替买房人与开发商就商品房买卖合同及补充条款进行谈判。这个环节有两部分服务，一是协助买房人签订“主合同” ，即标准样式的购房合同;二是协助买房人签订补充协议。3.替买房人进行入住验收， “一平方米购房服务计划” 旨在通过专业服务，解决买卖双方在商品房买卖过程中出现的各种问题，替购房者把好购房关，避免纠纷。【思考与讨论】1.北京正则律师事务所的房地产专业律师在该购房服务中充当
27、的角色是什么?2.房地产专业律师能为购房者提供哪些便捷?案例 n位于顺德市的一座物资大楼，由于产权所有人欠债，由债权人向广州市中级人民法院起诉，胜诉后由法院委托广东某拍卖行对该幢大楼进行拍卖。物资大楼占地面积四下多平方米，楼高 7 层，总建筑面积 9600 多平方米。拍卖时评估价 20s3 万元，拍卖保留价 1643 万元，该楼前曾 2 次拍卖，均无人参加竞买而元成交。2000 年 s 月 19 日上午 10 时正，某拍卖行对该幢大楼再行拍卖。参加竞买有 2 家，分别持 10 号牌和 36 号牌，除竞买人外，参加拍卖会还有该幢大楼产权人、债权人、法官。拍卖会准时开始，拍卖师会前宣读了拍卖规则及
28、注意事项，经过询问，确认在场竞买人没有异议和疑问后，拍卖开始。由于前 7 项标的均采用增价拍卖方式，所以轮到第 8 项拍卖该幢大楼时，拍卖师向场上竞买人宣布了另一种竞买方式:按委托方要求，本标的以 20ss 万元起价，如有应价则按增价拍卖: 如无应价则采用设有保留价的减价方式拍卖，第一个举牌应价，且高于保留价者作标的成交。在场竞买人无异议的情况下，叫价开始，20ss 万元起叫价无人应价。于是拍卖师开始以每次递减 so 万元逐次减价拍卖，当口I 价 1700 万元时，10 号举起号牌，拍卖师即时见到，于是拍卖师敲褪成交。但就在此时，36 号也举起号牌，拍卖师指出举牌晚了一步，标的由 10 号成交
29、。拍卖会后，36 号竞买人提出异议，要求以原成交价重新拍卖，产权代理律师更提出几大疑点，一场纠纷由此而起。二、产权人提出五大疑点其一:标的产权所有人和房产地点都在顺德，但拍卖公告只在广州日报刊登，而不在顺德媒介刊登。其二:委托人曾告诉拍卖行拍卖时通知产权所有人，但产权所有人一直没有收到任何书面或口头通知，他们是通过其他途径得知自己的房产被拍卖的。其三:程序有问题。采用荷兰拍卖法的前提是开价拍卖，没有人竞投后才宣布采用荷兰拍三宣布采用荷兰拍卖法引起竞买人消极等待。其四:如何认定举牌在先，没有客观依据。拍卖会场没有录像机，只凭拍卖师主观臆断。其五:拍卖时，每次应叫价三次，每次应有停顿，而不应“连珠
30、炮“似往下叫，当减至 1700 万元价格时，有-2 人应价，按规定应采用开价方式继续拍卖，拍卖师无视现实，判定 10 号牌所得，并宣布拍卖结束，侵犯了其他竞买人合法权益。三、拍卖行释疑1、关于标的在顺德，为何不在顺德报刊登公告。 拍卖法第四十七条规定，拍卖公告应当通过报纸或者其他新闻媒介公布。那么，在广州日报刊登拍卖公告完全合法，拍卖人、委托人、债权申请人均在广州，拍卖行的潜在客户在全省，广州日报发行比顺德报覆盖面大得多。2、关于拍卖行为何不通知执行人。 拍卖法第三章关于拍卖当事人共分四节，分别为拍卖人、委托人、竞买人、买受人，产权所有人作为法院被执行人，并不是其中任何一方，拍卖行未与其发生任
31、何法律关系，拍卖行按时向委托方发了拍卖通知 ，并无通知被执行人的义务。3、关于为何提前宣布采用“荷兰式”叫价方式。首先，减价拍卖的方式是应委托人要求早就确定的，拍卖人有权且必须在拍卖前向竟买人说明竞价方式和竟买规则，其次，拍卖是在起叫价无人应价的情况下转入减价拍卖方式的，这也是应委托人的要求进行的。4、对于认定谁先举牌没有客观依据(指没有录像) ，只是凭拍卖师主观臆断的说法。拍卖行认为，减价拍卖中第一个举牌成交者由拍卖师认定，现场还有场上记录员协助，其记录的拍卖会笔录具有法律效力，另外，拍卖会场上还有 60 余人目睹，可以证明。 拍卖法规定了拍卖师的权力和作用，但没有规定必须录像。5、对“有两
32、个人对 1700 万元的价位应价，按规定应采用增价方式继续拍，但拍卖师却判 10 号成交，有失公允”的质疑。拍卖行认为在减价拍卖的规则下，拍卖师不确认首先举牌的竞买人的权益，那才真是违约违法，损害了 10 号竞买人的应有权益，而这次拍卖，拍卖师是以固定的降价幅度，逐次减价拍卖的，每次报价之后均有停顿，有足够的间隔时间给竞买人决策举牌应价。【思考与讨论】1、你认为此宗房地产拍卖过程中，产生纠纷的原因是什么?应该如何处理这样的纠纷?2、在代理房地产拍卖的过程中，作为房地产拍卖中介的经纪机构应该做好哪些工作?案例 12今年上半年房地产投资特点:(一)房地产投资总量和规模继续增加，投资绝对量历史最高。
33、2005 年上半年我国房地产投资规模和总量达到 6153 亿元，投资总量相当于 2004 年 1-7 月份投资总量。其中一季度投资总额为 2324 亿元，二季度投资总额为 3829 亿元，二季度比一季度投资增加 1505 亿元，增长了 64.76%，投资总量和规模呈现扩大之势。(二) 房地产投资同比增长幅度由高到低梯度回落。2004 年房地产投资确实是过高、过快-观调控措施及时出台，那么，2005 年我国经济将会是一种极其紧张的运行状态。今年上半年，由于投资增长惯性所致，我国房地产投资规模和总量稳定持续增加和扩大，但房地产投资增长幅度却呈现由高到低逐月回落态势，说明房地产投资过快增长势头出现了
34、实质性转变。尽管如此，由于目前较低的增速是在原有较大基数上的增幅，所以，房地产投资绝对量和绝对增量仍然是很大的。(三) 房地产投资增速高于同期全社会固定投资增速现象从 5 月份开始出现逆转。目前出现的房地产投资增速低于固定资产投资增长速度，原因之一是房地产投资商针对国家近一段时间实施的稳定房地产价格的政策而采取了暂时性的投资调整策略，长期性战略投资调整则取决于未来房地产市场价格变化和政策变化;另外，也说明了固定资产投资增长进入逐步上升轨道。因此，担心我国投资不足可能引起经济紧缩的顾虑是没有必要的。(四) 房地产投资占固定投资的比例呈现逐月下降趋势。2005 年以来，我国固定资产投资增长中，房地
35、产投资增长的带动作用正逐步减弱，促进投资增长的因素已发生了新变化。(五) 房地产综合景气指数继续呈现回落态势。根据国家统计局公布的房地产景气指数，2005 年以来，我国房地产投资景气指数从年初的 102.18，逐月下降到 5 月份的 101.83 6 月份进一步下降，已处于近几年来最低状态。如果将 2005 年中国房地产景气指数与 2004 年和 2003 年同期相比较，则可以看出，2005 年是我国房地产景气指数下降最为猛烈的时期。(六) 房地产市场价格上涨速度减缓，但价格仍处高位。在经历了 2004 年抑制投资过快增长和 2005 年 3月份开始进行抑制房地产价格过快上涨的各项宏观调控政策
36、之后，人们期望着今年二季度房地产价格会有一个明显的回落。但与人们的期望不同，二季度房地产价格仍呈现继续上涨之势，涨幅仍达 10.1%，仅比 2005年一季度 12.5%的涨幅回落了 2.4 个百分点。虽说 2005 年以来，我国房地产价格增长速度有所回落，但价格回落的幅度却很小，回落的速度仍然很慢，房地产价格依然在高位上波动。在我国全方位加大各项宏观调控力度的情况下，房地产价格仍保持 10.1%的涨幅，一方面说明我国控制房地产价格上涨的难度很大，遇到的阻力很强，影响房地产价格的因素很复杂，另一方面说明当前我国实行的各项宏观调控政策尚未起到抑制房地产价格上涨的明显效果。当前，上海、北京、厦门每平
37、方米房价仍在 8355 元、7036 元和 6990 元，深圳、宁波、杭州和广州房屋销售均价在 6000 元以上，说明抑制房地产价格上涨的任务依然很艰巨。影响我国房地产投资及价格变化的因素分析:纵观 2005 年上半年我国房地产投资和价格变化新特征，可以看出，无论是房地产投资还是价格都呈现出了与以前有所不同的新变化，首先是房地产投资增速在 2004 年下半年基本稳定在 28%左右，2005 年一季度下降到了 26.7%-27%之间，二季度进一步下降到 25%-23%之间，呈现梯度下降之态势。这反映出我国房地产投资已进入了正常的增长轨道，房地产投资占固定资产投资比重也处于较合理范围。但不可忽视的
38、是，投资总量已经很大，投资增长惯性依然在延续;房地产价格上涨速度有所减慢，但上涨幅度还远未降下来，房地产价格依然在高位运行，影响房地产价格的各种因素还在进行着激烈的博弈。(一) “双稳健”宏观经济政策及抑制房地产投资增长的资金信贷税收等政策共同作用，j起的经济紧运行状态基本得到改观，房地产投资增速也因此而梯度回落。从 2004 开始，积极的财政政策开始淡出，到 2005 年，我国全面实施“双稳健”的财政和信贷政策。 “双稳健”实质上就是不以拉动社会投资、刺激消费为核心，相反，是以协调经济发展、调整经济结构，适当控制和调节投资与消费过快增长为中心，通过减少政府投资，影响全社会投资过快增长，使全社
39、会投资增长保持在适度、合理和稳定的范围内，防止投资过快、过热引起泡沫经济产生。 “双稳健”宏观经济政策的实施使得房地产投资过快增长失去政策支撑，同时，加大了对银行金融、税收、土地市场等的监管力度。这一系列措施都对房地产投资过热现象起到了抑制作用。(二) 抑制房地产投资增长的资金信贷税收等政策共同作用，使得推动房地产价格上涨的资金推动力有所减弱，房地产价格涨幅有所回落。我国房地产投资高涨和价格上涨迅速的重要原因是近几年大量资金涌入房地产业。其一，房地产超额利润成为推动社会资金大量涌入房地产市场的巨大推动力。在2000 年我国上市公司平均毛利润率只有 27%的情况下，房地产上市公司的毛利润率却高达
40、 33%;在此后的2000 年到 2004 年 5 年间，我国上市公司毛利润率下降了近 4 个百分点，房地产上市公司毛利润率却提升了 1.3 个百分点。其二，房地产投资性需求资金的推动。近几年，房地产投资性需求成为人们热衷的最佳选择。因为，股票市场市值从 2001 年到 2005 年缩水至少一半以上，投资股市，必然亏损;汽车和房地产开发投资的资金需求量过大，也不适合个人投资;而购买房地产作为投资最合适，且利润率最高。这样，社会上大量闲散资金涌入房地产中，从而推动了住宅价格的快速上涨。但 2005 年以来，尤其是 3 月份以来，国家政策导向从抑制投资转向投资和消费双重抑制，从金融信贷转向金融信贷
41、与税收相结合，即在提高住房贷款利率的同时，还提高了首付款比例。与此同时，从 2005 年 4 月 5 月份开始，国务院下发关于切实稳定住房价格的通知 ，要求各地方高度重视房价，实行政府负责制。5 月 11 日，国务院办公厅转发了建设部、国土资源部等一七部委关于做好稳定住房价格工作的意见 。5 月 30 日，国家税务总局、财政部、建设部联合出台了关于加强房地产税收管理的通知 ，明确了具体的税收、土地、金融政策。这样，抑制房地产价格就从单一的投资领域转向消费领域和投资领域相结合的双重抑制，从单纯的金融手段转向金融信贷和税收、房地产管理等综合治理轨道上来。2005 年 5 月、6 月份以来，用于购买
42、房地产的资金大幅度减少，房地产成交额减少了 40%以上，房地产价格上涨缺少了资金支撑，因此，今年二季度的房地产价格上涨幅度比一季度就有所降低。(三) 地方政府非主动性干预及政策执行发生偏移，造成了实际执行力度大大减弱，效果甚微，促使房地产价格在增长通道上继续延仲。房地产价格上涨，从表象上看，对地方政府是有好处的，价格上涨不仅可以提高财政税收、而且可以增加土地出让金额。事实上，好多城市正是通过利用土地上涨获得了政府开发启动资金，并因此建立起了地方经济发展资金循环体系，一旦房地产价格下降，那么，城市建设改造资金、税收、出让金将会减少，甚至会影响到已经制定的发展规划。因此，在国家发出了关于切实稳定住
43、房价格的通知之后，地方政府对房地产税收征收范围、时间界定、税率等适度放宽，这就使得政策力)如此一来，房地产价格降幅也相应就大打折扣。(四)出于对未来经济增长的担忧，中央和地方政府在执行抑制房地产投资和价格上涨政策时有所放松，这也是房地产价格上涨幅度回落较小、下降速度较慢的重要原因之一。由于 2005 年以来推动我国宏观经济发展的出口贸易同比增长分别为 42.2%, 30.8%, 32.8%, 31.9%, 30.3%和 23.2%，逐月下降，2005 年上半年比去年同期减慢 15.9 个百分点。今年 1-5 月份新批设立外商投资企业数量同比下降 4.75%; 1-6 月份实际使用外资金额 28
44、6 亿美元，同比下降 3.2%.加上 2005 年以来影响世界经济增长的主要力量即美国经济增长速度减速，欧洲经济增长迟缓，日本通货紧缩压力挥之不去，新兴市场经济发展面临的不确定性增强，从而使得未来世界经济增长回落的预期增大。【思考与讨论】1,案例当中主要讨论了哪些因素对房地产价格走势的影响?影响房地产价格的因素还有哪些?2、作为一名房地产咨询人员，如何才能准确地帮助顾客评估特定房地产的价格?进行房地产价格评估时应该注意哪些问题?案例 13在上海房地产流通服务市场领域中， “上房置换”模式(连锁经营模式) 和“21 世纪不动产”( 特许经营模式)模式都是具有代表性的、有较大影响的、发展前景广阔的
45、企业经营模式。从 20 世纪 90 年代以来，上海房地产流通服务行业从无到有一，从小到大，得到了快速的发展。从增量房和存量房成交量上来看，1997 年上海存量房交易量为 162 万平方米，而在 2003 年达到 2306. 3 万平方米，增加了十几倍!房地产流通服务企业数量也发展到近万家。这一方面为流通服务企业的发展提供了市场空间，但同时也意味着市场竞争加剧。在长期的市场竞争中，上海房地产流通服务企业出现了两极分化，一方面，以“上房置换”股份有限公司和“智衡不动产”等为代表的连锁企业崭露头角，以其规模化、连锁化、先进的管理、完善的网络在市场上占据了先机。另一方面，为数更多的是小规模的、单打独斗
46、型的小流通服务企业仍然是上海房地产流通服务市场的主体，由于管理和网络方面的原因，其竞争力远远不如前者，而在中国加入 WTO 后，外资行业巨头的进入进一步压缩了他们的生存空间和发展能力。在这样的背景下，它们需要抱成团，以集合的力量在市场上占据自己的一席之地，“21 世纪不动产”特许经营模式正是适合这一需求的企业经营模式。通过“21 世纪不动产”中国总部和区域分布在品牌、培训、网络技术等方面的支持，各个小的流通企业实现了房产信息的共享，企业从业人员和管理人员经过培训后专业素质也进一步提高，有能力提供更为专业、附加值更高的服务，企业的管理水平也因此更上一层楼。总之，众多的小企业通过加入到“21 世纪
47、不动产”体系中，企业竞争力得到了显著提高。【思考与讨论】1、连锁经营模式和特许经营模式有哪些主要的差异?各有什么优缺点?2、为什么在我国加入 WTO 后，上海很多小规模企业选择了 “21 世纪模式”? 思考房地产择经营模式时主要考虑哪些因素?案例 14截至?008 年 1 月 15 号，原来拥有 1600 多家分公司、20000 多名员工，中国规模最大、网点最多的中介公司创辉租售在珠三角 7 个主要城市的门店纷纷关门:广州、佛山、中山、东莞 4 个城市的分店全部关门，珠海绝大部分门店关门，惠州仅剩约 20 家门店，总部所在地深圳只剩 1/3 门店。林凤辉，作为创辉租售的创始人、集团董事长，在
48、2008 年 1 月 17 日接受一家网站采访时公开承认，当初过分高估资金实力和管理驾驭能力、扩张太快是导致公司发生危机的根本原因。林凤辉表示，公司拓展速度、扩张规模去年(2007 年) 确实有点过快、过大，也导致在宏观调控影响下资金出现了周转紧张。但他强调面对这个危机，在 11 月份时股东层已决定“瘦身” ，将 1800 家门店砍到 1000家左右。截至目前，上海仍有一数十家门店在经营，最早从上海开始“瘦身”时，由于当时有一不少员工对于 200家门店只保留 50 家的做法不满，出现了抗拒裁员并在撤资过程中对营业网点抢夺公司资产的行为，于是在华南其他城市如广州，为了正常地运作及完成瘦身计划，临
49、时对大部分网点进行暂停营业以保护资产。广州仍有部分网点在营业，深圳总部还有 300 家门店营业，实际上只关闭了 200 家门店，惠州、长沙、重庆、武汉、青岛多个城市都在正常营业。为解决目前创辉租售的资金链问题，林凤辉表示，他个人已在不断盘活个人固定资产为公司注入现金。且创辉租售目前已确定产权的商铺市场价格约 5000 万元，担保公司还有 1800 万元的保证金在账上，现在公司的短期应付账款为 1000 万元左右，只要恢复正常营业将目前无法收回的应收账款收回，资金链将恢复正常。至于解决方式，林凤辉表示，首先将面对各方质疑作出明确回应并稳定员工人心恢复正常工作;其次是积极拓展融资渠道;其三是继续进行内部的瘦身及资源整合，包括股权由高度集中到部分城市的网点进行股权出让，引入新股东多头监控拓展进程等。 “广州、长沙等城市，都在进行股权独立，品牌挂靠的尝试。 ”未来将有 21 个城市采用这样的模式，而且将根据新股东注入资金的情况来决定“瘦身”规模的大小。对于应付账款，将采用分批支付方式。而员工的工资则将在部分物业变现及佣金回收后再进行发放。【思考与讨论】1、讨论创辉关闭门店的原因，由此及其应对危机的方式可以看出，房地产经纪企业在运营管理中哪些方面非常重要?2、从案例中也可以看出房地产经纪企业与房地产经纪人员是什么样的
