1、1关于凤凰传媒谷项目的可行性报告随着媒体表现形式的多元化、立体化、互动化，经营业态逐渐从单一业态向混业经营、场内经济向场外经济延伸，衍生产业逐渐成为各类媒体产业发展的重要新兴增长点。本项目通过与山东电视台等传媒共同合作开发，建设以互动体验式消费旅游为特色、以公益性文化展示平台为亮点，以电子商务产业集聚为支撑的“动静结合、互动交融” 的创 意文化园区。一、项目建设背景1、媒体产业多元化运营成为必然趋势。目前，从中央到地方媒体已逐渐突破传统媒体单纯节目制作和广告创收的模式，呈现两大发展趋势：一是单一媒体功能向渠道功能延伸。比较典型的是购物频道以及纸媒配送公司的兴起，以上海东方购物公司为例，成立七年
2、来，业绩呈现几何式增长态势，由 2005 的 3 亿元激增至 2010 年的 50 亿元，2011 年预计可达 80 亿元；山东广播电视台目前也已组建了山东龙视天下传媒集团，2010 年收入约 10 亿元，其中电视购物收入日均达到 200 万元，占到近半壁江山。二是媒体娱乐节目与文化旅游融合成为新趋势。例如， 快乐向前冲栏目近两年来成为山东娱乐节目的收视冠军，合作拍摄景地济南世纪园和威海大乳山外景地直接拉动当地体验式消费旅游人次平日 5000 人次/日，周末节假日 1-2 万人次/日，比较节目合作前提高了数十倍。2、媒体产业多元化发展蕴含巨大商机和潜力。一是文化消费正处于数量扩张和观念嬗变期。
3、以上海、北京为例，其 2009 年文化娱乐支出分别达到 4325 元/人和 3957 元/人，占消费支出比例的 15%和 14.8%；青 岛作为国内知名旅游城市，但 2010 年文化娱乐支出仅为 1716 元/人，占消 费支出比例仅为 6.8%。发展以媒体为主导的、以互动式消费体验为特色的文化旅游项目，不仅可满足当地文化消费，而且可拉动国内外游客在青旅游消费水平。二是与电子商务的结合2存在巨大产业发展空间。2010 年中国电子商务市场交易额已达 4.5万亿，同比增长 22%，网上零售市场交易规模达 5131 亿元。山东区域虽有较大数量的电子商务消费市场，仅青岛、烟台、潍坊、日照、威海、东营六地
4、市即有 3300 万消费者；日、韩、港澳台等国家和地区大量的中小企业创意产品希望开拓中国大陆市场，大量电视购物产品的制造企业、商家以及电子商务网店运营企业客观需要集商品展示交易、节目制造、物流配送等功能于一体的产业链支撑，客观具备了培育立足山东、面向全国的电子商务专业运营平台的市场条件。3、媒体产业多元化亟待突破制约瓶颈。一是国内尚未建成功能定位明确的产业园，导致传媒及电子商务企业无法形成集聚效应。二是产业链条整合及专业化人才聚集的缺失。三是政府重点培育与大力度支持。二、凤凰传媒谷项目功能布局及规划凤凰传媒谷是中国第一个媒体产业园区，项目主要通过一动一静两大功能板块布局，实现优势互补；同时，需
5、解决园区发展必须的物流和生活配套。项目用地预计 320 亩，建设总面积约 26 万平方米。（一）互动式文化旅游区该板块具有鲜明的媒体特点，项目与电视节目互动，客流与电视观众转换，把山东电视观众转化为产业园区巨大的客流。依托山东广播电视台成熟娱乐节目和文化项目，建设以互动体验、休闲娱乐、文化鉴赏为特色的“欢乐 之城” ，打造文化旅游 产业名片。凤凰山媒体产业园核心区域一期用地预计 100 亩，建设总面积 32000 平方米，主要包括“ 三地一 馆” ：1、综艺娱乐节目外景基地。建设具有滨海城市特色的快乐向前冲外景基地，用全新的闯关项目，吸引全省的观众，借助节目的影响力，拉动体验式消费旅游。搭建综
6、艺满天星演艺广场，每天上午一场风情演出，以超高人气的主持人和演艺人员拉动园区人气。2、秀真世界青少年社会职业体验基地。儿童职业体验是风靡世3界的儿童心理素质培养模式，山东广播电视台拟引进这一模式，结合电视媒体特点，打造一座集儿童职业体验和电视真人秀节目相结合的大型儿童心理成长培育基地。 “秀真世界” 是山东第一座儿童职业体验馆，它在集合世界各种儿童职业体验模式的基础上，加入了电视元素，充分发挥“秀真世界 电视台” 的功能， 对“秀真世界”的居民和事件进行新闻报道、专题采访、现场直播以及影视娱乐活动组织，同时又借助山东广播电视台旗下电视频道把小世界的精彩呈献给大社会，吸引社会关注。 “秀真世界
7、”以体验馆为载 体，以电视传播为手段，扩大社会影响力，提高场馆利用率和植入品牌曝光率，可以最大限度提高营运价值，预计年综合经营额可以达到亿元以上。3、大羽华裳坐地演出基地。建设可容纳千人的专业大剧院，将中国首部古典戏曲服饰意象艺术大型展演大型大羽华裳引入并永久落户开发区凤凰山媒体产业园，打造属于青岛开发区的“印象” 作品，提升城市文化品位。近期，应美国夏威夷洲火奴鲁鲁市市长的邀请，山东广播电视台正在筹备大羽华裳赴美国夏威夷参加 2011 亚太经合组织（APEC）国家领导人高峰论坛 演出。 大羽华裳被誉为是目前唯一能够代表中国传统文化精粹的演出剧目，即将走向世界。4、齐鲁民间收藏博物馆。以山东广
8、播电视台唐三彩栏目为平台，建设集民间收藏鉴赏展示、艺术品鉴定和鉴宝类栏目制作于一体的公益性场所，提升民间艺术品鉴赏水平，引入艺术品交流交易平台，激发收藏投资热情。凤凰山媒体产业园外围二期用地预留 300 亩，建设大型购物中心、酒店餐饮设施、大型儿童游乐场、影视节目拍摄制作基地、创意产业孵化基地和汽车影院基地等。（二）蓝色半岛电子商务港围绕电子商务产业链条，以核心企业蓝色半岛购物频道公司（由投资方与青岛、烟台、潍坊、威海、日照、东营电视台合作投资经营）为龙头，全面整合媒体制播、商品展示、交易结算等核心功能，并配套完善技术支撑、呼叫服务等公共平台，建设链条完整、功能完备的4电子商务核心办公区，形成
9、面向蓝色半岛经济区的电子商务运营平台。项目占地约 100 亩，建筑面积约 10 万平方米，主要建设“五大功能中心”：1、电子商务商品展示交易中心。建设总面积约 20000 平方米。主要建设面向电视购物产品的制造企业、商家以及电子商务网店运营企业的商品公共展示中心。依托与日韩领事馆及其商会的合作关系设立日本馆、韩国馆、港澳台馆，利用青岛以及山东半岛出口企业密集的优势设立出口内销馆，一年两次举办全国电子商务产品交易会；同时，满足电视购物和网点运营实体展示需求，建立实体店铺、商品体验中心及售后服务中心，形成永不落幕的创新创意商品博览会和展销会。2、全媒体制播中心。建设面积约 5000 平方米。立足电
10、子商务广告宣传制播业务需要，建设能够满足互联网、电视、广播、报纸、杂志、型录、IPTV、手机电视 、移动电视等不同媒体需求的全媒体制作中心，建设室内剧制作基地，为媒体广告企业节目制播提供场所、设备等公共平台，吸引各级知名平面媒体、电视媒体以及电视剧室内剧剧组广告设计等服务机构和企业落户，培育并服务于媒体广告创意产业。3、商务办公中心。建设面积约 65000 平方米，主要面向电子商务运营企业、创意媒体产业、电子商务产品供应商、物流服务商等产业链条关联企业提供办公场所，并吸引日本、韩国创意产品制造企业落户，促进产业链各个环节的融合互通，推动特色商品与服务、新型产品与服务快速成长，形成蓝色半岛经济区
11、电子商务产业集聚区。4、技术支持中心。建设面积约 1000 平方米。建设园区公共互联网技术平台和 IDC 机房，并通过打包运营模式，实现面向所有入园企业的稳定、高速、低廉的互联网接入条件和通信服务，将ERP、WPS、物联网等信息技术覆盖应用于整个园区范围，大幅降低电子商务企业的服务器托管成本和维护效率。5、呼叫服务中心。建设面积约 9000 平方米。建设 2000 坐席的公共呼叫中心平台，通过核心企业运营带动，为园区广大电子商务运5营企业等提供信息服务，并逐步拓展至园区外企业信息服务以及旅游信息咨询、交通咨询等政府公共服务领域。（三）配套功能区主要满足两大配套功能：1、公用物流仓储区。围绕完善
12、电子商务实体物流支撑，集中开发建设面向园区用户的公用仓储和分拨配送中心，提供库存、分拣、整理、加固、换装、改装、打码等综合配套的仓储物流服务，并以核心企业蓝色半岛购物为龙头，通过干线加区域的模式提供区域内的门到门配送服务，减低物流运作成本，提升电子商务物流效率，增强园区对电子商务企业的吸引力。物流园项目预计占地 70 亩，建设立体仓储约 3.2 万平方米，其中，分拣配送中心约 5000 平方米，需建设面向日韩企业的保税仓库约 10000 平方米。2、配套商务和生活服务区。主要为园区入驻企业提供配套商务服务，包括行政服务、金融服务（BANKVCPE）、中小型企业会议与培训、创业指导以及餐饮娱乐、
13、购物、住宿、健身等配套服务；为园区高端商务人士提供生活居住理想社区，配套电子商务企业家俱乐部、SOHO 办公及配套商务公寓等功能。项 目占地预计 80 亩，建设总面积约 10 万平方米。三、项目投资测算及经济效益分析项目预计总投资约 22.2 亿元，主要包括以下部分（见附表）：项目投资测算 单位：万元 媒体博纳城 电子商务园 物流 生活6快乐谷大羽华裳袖珍世界博物馆交易中心制播中心商务中心技术中心呼叫中心园配套区土建费用 1800 3000 6000 3000 12000 3000 39000 600 5400 6400 60000设备购置安装费用1000 500 1000 1000 4000
14、 1000 1000 2000 装修费用 500 财务费用 1260 1575 3150 1350 5400 3375 17550 720 2880 3780 18000管理费用 520 270 680 520 840 360 1000 300 360 360 6000小计 4580 5345 10830 5870 18240 11235 57550 2620 9640 12540 84000分项目合计 26625 99285 12540 84000总计 222450项目建成后，两年内通过园区商业地产以及配套项目的销售可实现资金回笼 12 亿，园区项目销售预计年可实现营业额约 35-40 亿人
15、民币，年净利润约 1.2 亿元，主要收入来源及利润测算如下（见附表）：经济效益分析 单位：万元媒体博纳城 电子商务园快乐谷大羽华裳袖珍世界博物馆交易中心电子商务园区分项小计生活配套区+商务园区销售营业收入 13500 10800 5000 30000 50000 300000 409300 140000运营成本 11475 9180 4250 27600 48500 283000 税金 978.75 783 362.5 1740 1000 9000 13864.25 16800税后利润 1046.25 837 387.5 660 500 8000 11430.75 税后利润 9450 7560
16、 3500 25200 47000 266000 358710 综合分析测算，该项目利润率约 10%，投资回收期为 10 年。四、项目建设的社会效益分析1、提升区域文化魅力。山东广播电视台丰富的资源平台，将为园区带来大量的客流，独具特色的文化项目建设，将成为区域文化名7片，提升区域文化品位，丰富群众文化生活，拉动文化旅游消费的持续增长。2、增加地方税收。该项目的开办将有利推动媒体新产业的聚集，形成产业集群发展效益，园区建成一年后预计将累计实现营业额 2亿元人民币，上交税收 3000 万元，所得税前利润 1 亿元。两年后，营业额将翻一番。园区二期建成后，营业额将达到 10 亿元以上。3、形成高端
17、专业人才集聚高地。园区将提供 5000 个岗位的就业机会，电视制作人、摄影摄像师、演艺人员、服务业等职业群将因为园区的崛起而建立与成长。4、支撑创意中小企业健康成长。创意园区建立后，将成为青岛乃至山东的创意孵化产业基地，高密集的中小企业群，将面向全国发展业务，园区将成为山东最大的文化产业企业总部集群。五、投资方情况简介该项目由广东百思得集团有限公司投资，是全国首批电视购物运营企业之一。1994 年成立百思得广告有限公司，1996 年成立百思得立即购有限公司，1998 年成立了广东百思得集团有限公司。旗下控股香港百思得（中国）集团有限公司，广州一品堂生物工程有限公司、广东百思得科技有限公司，参股
18、家有购物集团有限公司、北京东方绿舟健康有限公司等企业。主要合作业务和合作伙伴包括：1、与电视媒体长期业务合作。自 1996 年介入电子商务行业以来，主要通过卫星电视开展电视购物销售业务，先后与山东、河南、云南、广西、上海、新疆、甘肃、宁夏、黑龙江、吉林、河北等 20 余家省级电视台合作开办电视购物栏目。青岛电视台李阳 TV 新玩意、山东电视台居家购物.乐拍商城、贵州电视台家有购物等取得良好收益，家有购物2011 年预计年销售额可达 22 亿元。2、与产业关联企业长期合作。拥有海尔、海信、美的、格兰士、索尼、宏基、九阳、清华同方、联想、太太药业等全国数千家专业供应商资源，并与其保持着长期合作关系；与 EMS、宅急送等高效配送服8务商长期合作，积累了丰富的产业链运营经验。3、与日韩协会建立密切合作。与大韩贸易投资振兴公社、日本国际贸易促进协会合作密切，拥有丰富的日韩企业和产品资源，成为连接日韩中小企业与国内消费者的重要渠道。4、拥有具有实战经验的高水平专业的团队以及最先进的 ERP管理系统。
