1、基金名称 上海长御兆隆投资中心（有限合伙）基金性质 有限合伙企业基金规模 基金规模38,474万元基金存续期限 18个月（根据项目运作需要可提前六个月还款）普通合伙人（GP） 长富汇银投资基金管理（北京）有限公司普通合伙人出资比例 3,920万元，占基金规模的10.2%有限合伙人（LP） 基金名额不超过49人投资标的 本基金投资于位于江苏省宿迁市核心商圈的商业住宅综合体项目投资方式 股权/债权投资收益分配方式 每三个月分配一次收益计算时间 缴款到账后次日起计（含非工作日）托管银行 交通银行上海陆家嘴支行律师事务所 国浩律师（北京）事务所审计机构 瑞华会计师事务所上海长御兆隆基金规模38,474
2、万元，长富汇银作为普通合伙人及执行事务合伙人出资3,920万元，优先级有限合伙人出资26,080万元，劣后级有限合伙人出资8,474万元。 本基金一期规模17,348万元，其中长富汇银出资3,920万元，基金管理人出资在基金一期一次性缴付，劣后有限合伙人出资2,348万元，由民生新城镇发展有限公司出资，优先级有限合伙人出资11,080万元（其他投资人出资）；二期规模21,126万元，劣后有限合伙人出资6,126万元，由民生新城镇发展有限公司出资，优先级有限合伙人出资15,000万元（其他投资人出资）。 本基金投资位于江苏宿迁核心商圈开发的商业住宅综合体项目民生新城（暂定名），项目公司宿迁民生新
3、城镇发展有限公司由上海长御兆隆投资中心（有限合伙）与民生新城镇发展有限公司共同出资成立，项目地块东至支三十二路，西至幸福南路、鸿达花苑地界，南至钟吾路，北至雨润广场地界、鸿达花苑地界。项目占地面积5.35万平方米，容积率不超过3.0。江西民生集团有限公司王亮民生新城镇发展有限公司 淮南民生置业有限公司上海长御兆隆投资基金 宿迁民生新城镇发展有限公司宿迁民生项目 49% 51%项目开发债权投资土地抵押托管银行律师事务所会计事务所 20% 80% 51%优先级67.8% 10.2%普通合伙人长富汇银 有限合伙人民生新城镇劣后级22%海银财富 投资人1-nLPGP上海浩系投资中心（有限合伙）上海嘉系
4、投资中心（有限合伙）- - - 一期二期100万认缴金额 上海长御兆隆投资基金与民生新城镇合作竞拍目标项目地块土地款； 用于目标项目的开发建设。还款来源 宿迁项目销售回款，项目预计总销售收入为16.4亿元； 银行开发贷款、信托或其他金融机构资金； 江西民生置业集团、淮南民生置业的资金还款。 序 号 主要风控措施1 长富汇银投资基金管理（北京）有限公司做为普通合伙人（GP）、民生新城镇发展有限公司做为劣后级有限合伙人，均承诺劣后于优先级有限合伙人收回本金及取得收益，信托计划资金投入上海长御兆隆投资中心（有限合伙）作为优先级有限合伙人；2 上海长御兆隆投资中心（有限合伙）企业（以下简称“有限合伙企
5、业”）持有宿迁民生新城镇发展有限公司49%股权；3 民生新城镇发展有限公司将持有的宿迁项目公司51%的股权质押给有限合伙企业；民生新城镇发展有限公司违约的情况下，有限合伙企业有权以1000元的对价取得项目公司100%的股权；4 有限合伙企业对财务预、决算方案以及利润分配、工程预算等重大事项有一票否决权；项目公司设置3人董事会，有限合伙企业占有2席，对重大事项具有一票否决权；5 有限合伙企业向项目公司派驻财务总监和副总工程师；6 项目公司章、证、照由有限合伙企业委派二名专职工作人员管理，民生新城镇发展有限公司对此进行监督；7 江西民生集团（一级资质），淮南民生（二级资质）以及王亮承担无限连带担保
6、责任；基金推介 合作洽谈 确认出资额签署合伙协议 GP向LP发出缴款通知书出资打款 工商变更 基金成立基金存续期届满，项目公司归还基金的投资本金及支付投资收益，基金退出清算 。江西民生集团董事长 王 翔此次投资的交易对手为民生新城镇发展有限公司，其实际控制人为江西民生集团有限公司董事长王翔先生。王翔先生，生于1949年6月，江西省彭泽人，创办于1985年的江西民生集团，是江西省唯一 一家超过20年的大型民营企业。王翔先生是全国工商联执委、江西省工商联副会长、九江市政协副主席、九江市工商联会长，曾当选第八、第九、第十届全国政协委员。江西民生集团有限公司成立于1985年，具有房地产一级开发资质，2
7、012年实现销售收入17 亿元，其中房地产业务板块收入为13亿元。集团目前正在开发的地产项目包括淮南淮河新城、驻马店民生天都星城以及九江大千世界文化旅游项目，在开发项目规划建筑面积达440万平方米。序号 项目名称 规划建筑面积、总投资 项目开发时间1 淮河新城（住宅项目，位于安徽淮南） 用地面积2800亩（其中1800亩为城市生态公园），住宅建筑面积140万平方米，总投资约26亿元 从2006年开始。分五期开发，前两期开发面积30万平米，已经全部销售；三期开发30万平米，90%以上售完；四期开发50万平米，已经完工8万平米2 民生天都星城（住宅项目，位于河南驻马店） 占地面积为1000亩，建筑
8、面积为140万平方米，总投资20亿，预计总收入为32亿 从2008年到2014年3 大千世界文化旅游项目（位于江西九江） 占地面积为4000亩，建筑面积为200万平方米，总投资50亿元，总收入100亿 从2011年到2020年图表：江西民生集团在开发地产项目江西民生集团子公司淮南民生置业有限公司，注册资本为1亿元，具有房地产二级开发资质。其开发的安徽淮南淮河新城项目，总建筑面积160万平方米，总投资约30亿元，2010-2012年项目销售额分别达到4.5亿元、6亿元和6亿元。项目前一，二，三期目前已全部销售完毕，项目四期已销售19万平米，尚有约8万平米物业可销售（含1.8万平米商业，6万平米住
9、宅），预计至明年上半年可销售完毕，可实现销售金额约5.88亿元。该项目地块周边商品房自2012年至今，其成交价格在4500-4800元/平方米，淮河新城四期项目住宅的价格为5000 元/平方米左右，目前商铺均价16000元/平方米。淮河新城项目近两年的年销售额稳定在8亿左右，该项目已连续四年排名淮南市楼盘销售第一。在2013年10月开始一年半以内，预计能有销售收入约12亿元。【 淮南新城项目 】民生项目位于江苏省宿迁市。宿迁市区距离南京市区215公里，距离徐州市区110公里。 2012年全市完成地区生产总值1516.8亿元，较上年增长13.0%。截止2012年末，宿迁市户籍人口为560.3万人
10、。全国白酒行业龙头企业江苏洋河酒厂股份有限公司即位于宿迁市。 图表：宿迁市所在位置近年来宿迁市房地产市场呈快速发展走势。房地产开发投资保持快速增长，2012年全市房地产开发投资额为218.6亿元，较上年增长15.9%；2012年住宅开发投资额为160.7亿元，较上年增长11.2%。指 标 2010 2011 2012房地产开发投资额（亿元） 147.6 188.6 218.6 住宅开发投资额（亿元） 106.0 144.5 160.7 房地产开发投资额增速 25.8% 27.8% 15.9%住宅开发投资额增速 18.5% 36.3% 11.2%图表：宿迁市房地产开发投资额及其增速2012年，全
11、市商品房销售面积和销售额分别为517.5万平方米和187.2 亿元，较上年分别增长15.0%和8.9%。其中，商铺住宅销售面积和销售额分别为439.7万平方米和149.8亿元，较上年分别增长15.0%和19.3%。指 标 2010 2011 2012商品房销售面积(万平方米) 590.9 449.9 517.5 商品房销售额（亿元） 158.4 171.9 187.2 商品房销售面积增速 9.4% -23.9% 15.0%商品房销售额增速 28.7% 8.5% 8.9%商品住宅销售面积(万平方米) 500.2 382.3 439.7 商品住宅销售额（亿元） 123.3 125.6 149.8
12、商品住宅销售面积增速 8.6% -23.6% 15.0%商品住宅销售额增速 30.9% 1.8% 19.3%图表：宿迁市商品房销售及其增速目前，宿迁老城区在售新房住宅售价为5000-6000元/平方米；民生项目地块所在的老城区幸福路商圈，由于商业设施齐全，位置稀缺，在售的新房住宅价格在6000元/平方米左右。项目名称 类型 交付标准 销售价格（元/）香榭里明珠 住宅 毛坯 5700颐景华庭 住宅 毛坯 6300苏豪银座 住宅 毛坯 6000华润景城 住宅 毛坯 6100图表：宿迁民生项目地块周边在售新房售价项目地块坐落于宿迁市幸福路与西湖路交叉口东南角，位于幸福路商圈，与市政府的直线距离为2.
13、8公里。幸福路商圈是宿迁市老城区的中心，是全市历史最久、商业氛围最浓的商圈。图表：项目地块周边配套设施项目地块紧邻幸福南路，北侧分布着雨润广场（在建）、苏宁电器、乐天玛特和人民商场等商业设施；东侧紧邻马陵河景观；南边为“项王故里”景区。项目地块南边紧邻宿迁市实验小学。宿迁市实验小学为江苏省省级实验小学，是当地最好的小学。项目位于市中心刚需房、学区房。项目地块由南北两个地块组成。两幅地块皆为居住用地，其中商业建筑面积占比不大于25% 。项目地块于2013年8月15日成交确权，以挂牌底价510万元/亩成交，成交总价款为4.09亿元，楼面地价为2550元/平方米。 图表：项目地块一、地块二位置指 标 数值（万平方米）用地面积 5.35总建筑面积 19.21 地上建筑面积 15.21.1住宅 11.21.2商业 42地下建筑面积 4容积率 3建筑密度 32.30%图表：项目部分规划指标项目总体规划建筑面积为19.2万平方米，地上建筑面积为15.2万平方米，地下建筑面积为4万平方米。地上建筑面积中，住宅面积为11.2万平方米，商业为4万平方米。
