1、1 2010 年 7 月启动至今，彭家湾花果园大型城市综合体开工面积已超过 1000 万平方米，已完成投资近400 亿元。 花果园占地 6000 多亩，建筑面积 1830 万平米，整个项目包括 1230 万平米住宅、 200 万平米办公、200 万平米商业、 150 万平米公寓、 50 万平米公建，一共分为 3 期开发。 2012 年贵阳花果园单盘成交 5.48 万套房源，这个数据量，置于南京市场来看，占 2012 年南京全市商品房总成交套数 76%，作为中国三线城市的贵阳再度因为“花果园”而赚足全国各地媒体的目光。中国指数研究院的数据显示，贵阳花果园成功登顶 2012 年全国单盘销售金额冠军
2、。 2013 年年初，南京搜房网记者奔赴贵阳，为您深度调查和全方位解密花果园的神奇光环。 巨额成交数据占据半壁江山 贵阳房地产以超级大盘为主，统计数据显示，贵阳销售前 20 位的项目，占领的市场份额高达 81.35%（成交金额占 77.91%）。“神盘”花果园果断当选 2012 年贵阳市新房销售三冠，去年贵阳市成交套数 93735 套，花果园成交套数高达 54843 套，占比高达 58.5%；花果园去年成交面积 493.26 万方，和贵阳市全年成交 944.67 万方比较，占市场份额的 52.22%；第二名的中天未来方舟销售面积达到 78.28 万平米，只有花果园的 15.87%。 2012
3、花果园成交数据与南京对比 和贵阳相比，南京的房地产行业是百家齐放 ,并未有哪家楼盘拥有如同“花果园”在贵阳地位般的绝对位置。 2012 年南京全市成交 71815 套，第一名苏宁环球 4609 套，占市场份额的6.42%，而贵阳花果园单盘成交 54843 套，图表显示，成交总量几乎与南京全市成总交相差无几，总数与南京全市成交套数相比占了 43%；去年南京全市成交面积 756.3663 万平方米，花果园销售面积也有 493.26 万平方米。 2 花果园项目区位解析 中华路是贵阳市的城市主动脉，主要商业中心的发展均处于中华路沿线；大多数百货公司，高端酒店以及办公楼都集中在左图显示的市中心区域内。
4、花果园项目纵跨贵阳市主城区南明区与云岩区，处于主城区的中心位置；该项目距离市中心中华路沿线主要商圈大约 2 公里左右，地 理位置优越。 花果园成就市区谷底价 由于花果园的销售带动，2012 年贵阳楼市传统的两城区：南明区和云岩区，创下四年来的成交新高。仅花果园项目便签约商品住宅 54843 套，占到两城区总成交量的85%，同时也占到了整个楼市销售量的 55%。 纵观整个贵阳市区房价，花果园确实是 市区价格洼地 。 3 花果园 “ 高开低走 ” 引关注 官方回应 4 5 编者手记 2012 年全国各地的新闻记者前仆后继地赶往贵阳花果园，不外是想探一探为何一个三线城市本土房企开发的楼盘会占有如此大
5、的市场份额和影响力。笔者来到花果园才能感觉到千万体量这个数字在眼前是多么的巨大，庞大数字的背后，“开山造房”“老屋拆迁”“大棚改造”等系列问题也逐渐展现在笔者面前。笔者不禁思考，宏立城是以何种气吞山河之势拿下花果园项目？在项目运作的背后又有着怎样的故事？本期宁房新闻调查展现给大家的是一个真实的花果园，而千万大盘背后的问题将在下期专题中一一揭开。 贵阳花果园：单项目 20%的市场占有率之谜 2011 年调控影响中的贵阳楼市总成交量为 520 万方，环比下跌 29%。花果园，继贵阳世纪城之后又一个标志性大盘，成功实现市场突围，全年销售面积 100.6 万平方米，夺得全国销售面积冠军，创造了多项惊人
6、数据。在这些惊人的数据背后隐藏着怎样的秘密呢？ 本文截取我们最新的报告揭秘贵阳花果园单项目 20%市场占有率之谜。 项目业绩 ? 一年销售面积 100.6 万平方米 ? 占据贵阳全年总成交量 20% ? 30 天完成 9000 户拆迁签约 ? 38.7 亿资产撬动 900 亿投资 ? 半年内开工量达到 560 万平方米 ? 项目规划建筑面积 1830 万平方米 项目解密 1、大盘项目 PK，花果园有特色但优势不明显 (1)区位：花果园地处市中心 2公里辐射圈，并不具有明显的地段优势 花果园、世纪城、未来方舟等贵阳大盘项目均占据较好的地理位置，花果园地处主城区经济和生活 2 公里范围辐射圈；中天
7、会展城紧临贵阳国际会议展览中心，与贵阳市级行政中心仅一路之隔，处于贵阳行政、金融、经济、文化核心；世纪城处于金阳新区发展的核心位置。在区位上花果园并不存在明显地段优势。 (2)规划：大盘均定位综合性社区，花果园仅在高容积率解决方案上有特色 6 花果园、世纪城、未来方舟等贵阳大盘，均属于造城性质的大盘，且都定位综合型社区，采用 “大社区、大配套、大体量 ”模式。但花果园与世纪城、中天未来方舟对比，显著特点是高容积率，在 “高密度、高高层、高容积率 ”紧凑型新城设计上具有显著特色。 (3)景观：山水资源并不稀缺，花果园腹地 16万方人工湿地公园仍属罕见 贵阳定位山水城市，拥有丰富自然资源和人文特色
8、，当地大型楼盘在园林景观设计中，均能较好的借景造景。但花果园根据地形汇水特点，在中央 开挖人工湖面，形成内聚性生态环境，构建背山面水的空间格局，仍是高人一筹，此点值得借鉴。 (4)户型：区域客源决定供应结构，花果园主打刚需户型是先天优势 贵阳的大盘项目由于区位特色和改造背景决定，房源供应各有侧重。花果园属于旧改项目，决定户型供应主力 50-110 平方米，户型配比迎合了刚需客户的需求。而世纪城位于新区，针对刚需和改善需求，项目户型类型更为全面，符合各类人群需求。 贵阳整体市场在中期内仍将以刚需客户为主，且城市改造项目本身存在巨大回迁客户群，因此花果园刚需户型定位具有先天优势。 (5)营销：大批
9、量和低价成大盘销售共同手段，花果园有针对性营销突出市场重围 从贵阳各大盘项目来看，低价、大批量推盘为其营销上的共同特点。花果园在营销策略上除了低价和大幅推案以外，营销手法相对世纪城更加丰富，从对回迁客群的营销，到地州市巡演，抓恋城客源的营销。其营销手段更为强势，从而使得花果园在全国市场低估下有更好的成交表现。 ? 突出 “和谐拆迁 ”和 “旧城换新颜 ”主题，首抓回迁客群； ? 限购倒逼客源，主城区赢得客户心理认同； ? 花果园体验营销，抓住恋旧客源； ? 地州市巡演，抓恋 城客源，加速 2010 年大批量房源去化； ? 预期 50 万人口新商圈广告宣传，吸引 70%投资客。 2、独特城市发展
10、阶段造就 “贵阳模式 ” (1)“贵阳模式 ”铸就 “贵阳现象 ”，造城运动诞生大盘效应 贵阳连续三年出现全国销冠，世纪城在 2009年以 269万方和近 100亿的销售额，拿下当年全国双料冠军；2010 年成交 140 万方，再次登临全国销售面积第一位； 2011 年花果园销售 100 万方，销售面积排行第一。且7 在 2011 年全国成交面积排行榜前五中，贵阳三大项目花果园、世纪城、和会展城占据三席，而且三个盘占据贵阳商品房总成交量近 40%。 “贵阳模式 ”：典型大盘是造城下的产物： “贵阳现象 ”并非是偶然因素，背后有深层次的原因，我们定义为“贵阳模式 ”。 2008 年后百万级别的大
11、盘在贵阳不断涌现，它们的出现源于整个城市的造城运动，因此贵阳模式可以归纳以下三方面： 第一，城市规划要求兴建大型城市综合体 第二，政府青睐有造城经验的大型房企 第三，大型房企有规模扩展的需求 (2)快速发展中的贵阳为造城提供充足的土壤 贵阳是中国高速城镇化运动和城市扩展的缩影，政府会在在社会、经济、文化、人口和政策等方面向城市建设倾斜，因此快速发展的要求为造城提供充足的土壤。 ? 2007 年编制大贵阳城市规划， 2020 年目标中心城区建设用地规模达 380 平方公里，常住人口达 500万人，城市升级全面展开，启动城市发展动力； ? 贵阳经济总量排名第 32 位，但经济增速高达 17%，位列
12、全国第一，说明贵阳正处于经济快速发展期； ? 贵阳对贵州经济发展的贡献率为 30%，城市凝聚力较强； ? 贵阳城市化率为 46%，与 2020 年 80%的目标有较大差距，将进入加速发展新阶段； ? 贵阳人均居住面积仅 18.25 平方米，排行 35 名，居住改善需求显著。 项目启示 1、拆迁经验：和谐拆迁，提前搬迁惠民政策 ? 在拆迁方面通过灵活的差别化惠民补偿计划，满足各类拆迁户的需求； ? 采取激励措施，调动拆迁积极性； 8 ? 回迁安置房的高品质保证则是解决了拆迁户的后顾之忧。 2、融资经验：以小博大， 38.7亿元宏立城何以承担 900亿投资 ? 旧城改造项目，获政府扶持，通过 BT 融资方式，解决先期资金投入问题； ? 以宏立城旗下在建山水黔城做抵押，估值 20 亿，发布项目信托融资，募资 6 亿元； ? 从获取土地，到一期项目上市，仅一年零一个月，止 2011 年底，花果园项目销售总金额达到 78.8 亿元，高周转模式，实现快速回款。
