1、北京师范大学珠海分校不动产学院,第七章 假设开发法,调查待开发不动产的基本情况,估算开发经营期,测算开发完成后的不动产的价值,测算开发成本、管理费用、投资利息、销售费用、销售税费、开发利润及投资者购买待开不动产产应负担的税费,选择最佳的开发利用方式,进行具体计算，求出待开发不动产的价值,北京师范大学珠海分校不动产学院,重点掌握内容：重点掌握假设开发法的公式及其计算，现金流量折现法的概念，假设开发法计算中各项的求取。,北京师范大学珠海分校不动产学院,概念假设开发法又称预期开发法、剩余法，是预测估价对象未来开发完成后的价值，然后减去预测的未来开发成本、税费和利润等来求取估价对象价值的方 法。假设开
2、发法的本质是以不动产的预期开发后的价值为导向求取估价对象的价值。,第1节 假设开发法的基本原理,北京师范大学珠海分校不动产学院,理论依据：假设开发法是一种科学实用的估价方法，其理论依据与收益法相同，是预期原理。假设开发法的估价思路可由房地产开发商未取得某土地使用权而确定投标金额时的思路来理解。假设开发法在形式上是评估新开发完成的不动产价格的成本法的倒算法。两者的主要区别是：成本法中的土地价格为已知，需要求取的是开发完成后的不动产价格；假设开发法中开发完成后的不动产价格已事先通过预测得到，需要求取的是土地价格。,北京师范大学珠海分校不动产学院,适用对象和条件 假设开发法适用对象是具有开发或再开发
3、潜力的不动产： (1)待开发的土地(包括生地、毛地、熟地)； (2)在建工程(包括不动产开发项目) ； (3)可装饰装修改造或可改变用途的旧房(包括装饰装修、改建、扩建，如果是重建就属于毛地的范畴) ；注意：对于有城市规划设计条件要求，但城市规划设计条件尚未明确的待开发不动产，难以采用假设开发法估价。,北京师范大学珠海分校不动产学院,在实际估价中，运用假设开发法估价结果的可靠性，关键取决于下列两个预测：是否根据不动产估价的合法原则和最高最佳使用原则，正确地判断了不动产的最佳开发利用方式(包括用途、规模、档次等)； 是否根据当地不动产市场行情或供求状况，确地预测了未来开发完成后的不动产的价值。另
4、外，运用假设开发法估价的效果如何，除了取决于对假设开发法本身掌握得如何，还要求有一个良好的社会经济环境。,北京师范大学珠海分校不动产学院,假设开发法的操作步骤运用假设开发法一般可以分为下列6大步骤进行： 调查待开发房地产的基本情况；选择最佳的开发利用方式； 估算开发经营期； 预测开发完成后的不动产价值 ； 测算开发成本、管理费用、投资利息、销售费用、销售税费、开发利润及投资者购买待开发不动产应负担的税费； 进行具体计算，求出待开发不动产的价值。,北京师范大学珠海分校不动产学院,第2节 假设开发法的基本公式,假设开发法最基本的公式待开发房地产价值开发完成后的房地产价值一开发成本一管理费用投资利息
5、一销售费用一销售税费一开发利润一投资者购买待开发房地产应负担的税费 对于公式中具体应减去的项目，掌握的基本原则是设想得到估价对象之后，往后至开发完成还需要支出的一切合理、必要的费用、税金及应获得的利润。因此，如果是已经投入的费用，则它已包含在待开发不动产的价值内，不应作为扣除项。,北京师范大学珠海分校不动产学院,运用上述公式估价，一是要把握待开发不动产在开发前后的状况，二是要把握开发后的不动产经营方式。 待开发不动产在开发前的状况，即估价对象状况，有土 地(又可分为生地、毛地、熟地)、在建工程和旧房等；在开发 后的状况，有熟地和房屋(包含土地)等。综合起来可归纳为下 列几种情况： 估价对象为生
6、地，在生地上进行房屋建设； 估价对象为生地，将生地开发成熟地； 估价对象为毛地，在毛地上进行房屋建设； 估价对象为毛地，将毛地开发成熟地； 估价对象为熟地，在熟地进行房屋建设； 估价对象为在建工程，将在建工程续建成房屋； 估价对象为旧房，将旧房装饰装修改造成新房。,北京师范大学珠海分校不动产学院,开发后的不动产经营方式，有出售(包括预售、建成后出 售)、出租(包括预租，但比较少见，多为建成后出租)和营业( 如商场、宾馆、度假村、游乐场这类不动产，投资者将其建 成后可能自己直接经营)等。,北京师范大学珠海分校不动产学院,开发经营期 开发经营期的起点是(假设)取得估价对象(待开发不动产)的日期，即
7、估价时点，终点是预计未来开发完成后的不动产经营结束的日期。开发经营期可分为开发期和经营期。（1）开发期可称为开发建设期、建设期，其起点与开发经营期的起点相同，终点是预计待开发不动产开发完成(竣工)的日期。 （2）经营期根据未来开发完成后的不动产的不同经营使用方式而可以具体化，可以具体化为销售期(针对销售这种情况)和运营期(针对出租、营业、自用这些情况)。 估算开发经营期可以采用类似于市场法的方法，即根据同一地区、相同类型、同等规模的类似开发项目已有的正常开发经营期来估算。,第3节 假设开发法计算中各项的求取,北京师范大学珠海分校不动产学院,开发完成后的不动产价值 开发完成后的不动产价值，是指开
8、发完成时的不动产状况 的市场价值。该市场价值所对应的日期，通常也是开发完成时 的日期。开发完成后的不动产价值一般是通过预测来求取。对于销售的不动产，通常是采用市场法，并考虑类似不动 产价格的未来变动趋势，或采用市场法与长期趋势法相结合， 即根据类似不动产过去和现在的价格及其未来可能的变化趋势 来推测。 对于出租和营业的房地产，可以预测其租赁或经营收益，再采取收益法将该收益转换为价值。,北京师范大学珠海分校不动产学院,开发成本、管理费用、销售费用、销售税费 由于假设开发法可视为成本法的倒算法，所以，在实际估价中测算开发成本、管理费用、销售费用、销售税费时，可根据当地的不动产价格构成情况来分项测算
9、，测算的方法与成本法中的相同，所不同的是需要预测。,北京师范大学珠海分校不动产学院,投资利息投资利息测算只有在传统方法中才需要。在传统方法中， 正确地测算投资利息需要把握下列6个方面： (1)应计息的项目。应计息的项目包括：未知、需要求取的待开发不动产的价值；投资者购买待开发不动产应负担的税费；开发成本和管理费用。销售费用和销售甜费一般不计息 (2)计息期的长短。计息期是某项费用应计息的时间长度。 (3)计息的方式。复利计息。,北京师范大学珠海分校不动产学院,开发利润开发利润测算也只有在传统方法中才需要。测算开发利润的方法与成本法中的相同，通常是以一定基数乘以同一市场上类似不动产开发项目所要求
10、的相应平均利润率。在测算时要注意计算基数与利润率的对应利润率来测算。投资者购买待开发不动产应负担的税费 投资者购买待开发不动产应负担的税费，是假定一旦购买了待开发不动产，在交易时作为买方应负担的有关税费，如契税、交易手续费等。该项税费通常是根据税法及中央和地方政府的有关规定，无规定的依照当地习惯，按照待开发不动产价值的一定比率测算。,北京师范大学珠海分校不动产学院,运用假设开发法估价必须考虑资金的时间价值。但 考虑资金的时间价值有如下两种不同的方式：采用折现的方式，以下将这种方式下的假设开发法称 为现金流量折现法； 采用计算利息的方式，以下将这种方式下的假设开发法称为传统方法。,第4节 现金流
11、量折现法和传统方法,折现率 折现率是将来未来收益还原或转为现值的比率。在采用现金流量折现法时需要确定的一个重要参数，与报酬资本化法中的报酬率的性质和求取方法相同，具体应等同于同一市场上类似不动产开发项目所要求的平均报酬率，它体现了资金的利率和开发利润率两部分。,北京师范大学珠海分校不动产学院,现金流量折现法与传统方法的区别金流量折现法与传统法主要有下列3大区别：(1)对开发完成后的不动产价值、开发成本、管理费用、销售费用、销售税费等的测算，在传统方法中主要是根据估价时的不动产市场状况作出的，即它们基本上是静止在估价作业期时的数额；而在现金流量折现法中，是模拟不动产开发过程预测它们在未来发生所发
12、生的数额，即要进行现金流量预测。,北京师范大学珠海分校不动产学院,(2)传统方法不考虑各项支出、收入发生的不同时间，即不是将它们折算到同一时间上的价值，而是直接相加减，但要计算利息，计息期通常到开发完成时止，即既不考虑预售，也不考虑延迟销售；而现金流量折现法要考虑各项支出、收入发生 的不同时间，即首先要将它们折算到同一时点上的价值(最终是折算到估价时点上) ，然后再相加减。(3)在传统方法中投资利息和开发利润都单独显现出来，在现金流量折现法中这两项都不单独显现出来，而是隐含在折现过程中。因此，现金流量折现法要求折现率既包含安全收益部分(通常的利率)，又包含风险收益部分(利润率)。,北京师范大学
13、珠海分校不动产学院,第5节 假设开发法总结与应用举例,对上述假设开发法的内容进行归纳总结可知：(1)假设开发法的估价对象是具有开发或再开发潜力的不动产，统称为待开发不动产，可分为待开发的土地、在建工程、可装饰装修改造或可改变用途的旧房三大类。 (2)假设开发法在本质上是一种收益法，在形式上是成本法的倒算法，其估价结果为开发完成后的价值减去开发成本、管理费用、投资利息、销售费用、销售税费、开发利润和投资者购买待开发房地产应负担的税费。 (3)未来开发完成后的价值可以用市场法或长期趋势法求取，也可以用收益法求取。 (4)根据考虑资金时间价值的方式不同，假设开发法分为现金流量折现法和传统方法。,北京
14、师范大学珠海分校不动产学院,课后习题1：有一成片荒地需要估价。获知该成片荒地的面积为2km2,适宜进行“五通一平”的土地开发后分块有偿出让；可转让土地面积的比率为60%；附近地区与之位置相当的“小块”“五通一平”熟地的单价为800元/m2，开发期需要3年；将该城片荒地开发成“五通一平”熟地的开发成本、管理费用等经测算为2.5亿元/km2;贷款年利率为10%；直接成本利润率为15%；当地土地转让中卖方需要缴纳的税费为转让价格的6%，买方需要缴纳的税费为转让价格的4%。试用传统方法测算该成片荒地的总价。,北京师范大学珠海分校不动产学院,课后习题2：需要评估一宗“七通一平”熟地于2005年9月的价值
15、。获知该宗土地的面积为5000m2，土地剩余使用年限为65年，容积率为2，适宜建造某种类型的商品住宅；预计取得该宗土地后建造商品住宅的开发期为2年，建筑安装工程费为每平方米建筑面积800，勘察设计等专业费用及管理费为建筑安装工程费的12%，第一年需要投入60%的建筑安装工程费、专业费用及管理费，第二年需要投入40%的建筑安装工程费、专业费及管理费；销售商品住宅时的广告宣传等费用为其售价的2%，房地产交易中卖方需要缴纳的营业税等为交易价格的6%，买方需要缴纳的契税等为交易价格的3%；预计该商品住宅在建成时可全部出售，出售时的平均价格为每平方米建筑面积2000元。试利用所给资料用现金流量折现法测算该宗土地2005年9月的总价（折现率为12%）。,
