1、凤凰春晓市场调研报告,凤凰春晓营销部,思维 导图,市场情况,政策分析,宜春市场,区域市场,营销策略,二期去化分析,销售困境,解决策略,政策背景中央把握基调，地方灵活执行。,宜春市场政策目前宜春市政府鼓励乡下进城买房，房管局针对6月份买房客户可享受1万-1.2万财政补贴，7月1日开始对买房客户进行契税补贴，并延续至2017年3月1日。面对“去库存”的现状和压力，宜春市政府出台关于化解宜春中心城区房地产库存实施意见凡是7月1日至2017年3月31日期间，在宜春中心城区购买新建商品房住宅的，按实际缴纳契税给予100%的购房奖励；二手房交易涉及的税收，均按实际缴纳税收地方全部奖励50%。由市本级财政即
2、征即奖。农民进城购房的，按新购商品房坐在街道（社区）可优先办理户籍迁移，享受与城市居民同等的就业、医疗、社保、子女入学待遇，其原在农村享有的宅基地使用权，土地承包经营权，集体资产股益分配权等权益不变。,宜春市场宜春市场近年供大于求，库存量逐步加剧,单位：万,从数据走势可以看出进入2014年后，受房价增长和大环境影响，成交量有所回落，库存较大，虽2016年上半年及6月份受政府政策影响，去化量较大，但目前整体市场情况未改变，截至2016年7月商品住房库存量约800万平方米、按历年平均100万左右销售量估算，销售这些存量需八年时间。,单位：元/,2016年上半年，虽同比去年成交量有所增加，2-3月份
3、备案数据均以春节返乡客户为主，6月份受政府政策补贴影响，去化较好，但同时过分透支了7-9月的客户，各楼盘之间竞争加剧。尽管政府出台100%返还契税等“去库存”政策，7月份各楼盘几乎无销售业绩。,区域市场宜春市场供应量过剩，下半年形势较为严峻,单位：万,区域市场宜春中心城区2016年商品房销售特点,根据统计分析，90-140为成交的主力面基段，占67%，而140以上的户型占比为10%。 户型：105-120的3房2厅2卫是主流市场；其次90-110的3房2厅1卫。,根据统计分析，41-80万占比达到68.9%，是市场主流总价； 首次置业型客户首付一般在15-18万元以内，改善型置业客户首付一般在
4、20-30元左右。,房屋销售面积占比,区域市场宜春中心城区2016年上半年商品房销售特点,单位：万,区域市场高层产品去化特点,一房,两房,三房,四房以上,高层产品大部分产品去化不到50%。 去化较好的90-100的小三房和140-150的大四房。 两房产品中80-90的去化率不如90-100，但市场上存在80-90的2+1房热卖，但产品较少。,区域市场宜春市场城南区域产品去化特点,两房,三房,四房以上,从产品上来看，供应最大的是90-130，130以上的产品整体供应较少。,重点竞品老城板块主要分为城西板块、老城中心、城南板块,老城中心,城南板块,城西板块,恒大绿洲,碧桂园,水墨江南,大儒世家,
5、城西组团主打学院及环境,百尚城,百乐藏龙,朝阳西街,老城中心组团主打商业及区位,凤凰春晓,苹果100,日出康城,老城中心组团主打环境及配套,千年美丽,重点竞品宜阳新区主团划分，学区、市政、公园三大组团。,市政组团行政中心,宏观环境,整体市场,重点竞品,区域市场,资源：行政中心、秀江河、市民公园 规划：行政、文化、商务、高端居住中心 配套/交通：多个市政配套,区域价值,市场特点,客户特征,当地知名开发商云集（三陆康、德和、正荣） 供应量巨大，竞争激烈 价格普遍达到5100元/左右 营销推广上以新城区地段，环境为主,来源：老城区居民、公务员和企事业单位为主 置业目的：以自住为主，改善型需求为主 层
6、次：基本属于城市高层人,未来走势,未来城市发展重点，未来土地供量巨大 竞争加剧，品质加强，开发实力加强,产品特征,品质感较强，以多层、洋房、小高层为主，少量的别墅，产品形态丰富； 多为欧式/现代建筑风格，园林景观设计也较佳,滨江一号,御品滨江,地中海风情,水晶城,翡翠城,馨园,沁园,紫金名门,资源：宜春中学、北湖乐园、宜春乐园 规划：高端居住中心、商贸中心 配套/交通：公园配套、汽车总站,区域价值,市场特点,客户特征,以宜春中学为核心卖点 供应量巨大，竞争激烈 营销推广上以学区房为主打卖点,来源：老城区居民、公务员和企事业单位为主 置业目的：以改善、投资、刚需需求为主 特征：人群多样化,未来走
7、势,未来城市发展重点，未来供量巨大 竞争加剧，品质加强，开发实力加强,产品特征,品质感较强，以多层、洋房、小高层为主，少量的别墅 多为欧式/现代建筑风格，园林景观设计也较佳,汇金又一城,枫林印象,北湖豪苑,书香名郡,港中旅公元,北湖湾,学区组团宜春中学,资源：宜春禅文化博览园 规划：旅游中学 配套/交通：医院、商务中心,区域价值,和园,未来走势,政府储备开发区域 未来土地供应区域,汇景香颂,公园组团宜阳森林公园,市场总结整体市场持续下滑，市场压力渐显，区域内竞争激烈,宏观调控逐渐推出市场，开始以地方实际市场情况走势来调整房地产政策，市场压力在长阶段都将显现。,宏观环境,2016年宜春市场整体趋
8、于平稳，整体楼市成交处于不温不火的状态。,整体市场,本项目处于老城区，楼盘差异化不明显，形成扎堆现象。老城区板块，区域内产品同质化严重，价格竞争激烈，而且目前宜阳新区是宜春置业首选区域，老城区处在较为尴尬的局面。,区域市场,目前城南区域市场以宜春南路路沿线排布，区域内楼盘剩余体量较少，其他项目短期内价格竞争较大，本区域内的竞争将加剧，长期项目将独领城南板块。,竞品分析,思维 导图,市场情况,政策分析,宜春市场,区域市场,营销策略,二期去化分析,销售困境,解决策略,二期去化统计二期依托市场，稳步推进。,二期自2015年7月25日开始推售。现二期剩余12# 13# 15#未推出。,2015.7.2
9、5,2016.5.1,19# 20#,18# 24#,2016春节,23# 22# 21#,2015.11.2,16# 17#,二期去化统计房源较多，稳步去化,目前二期房源共714套，12、13、15#未推出，其中19#、21#，23#由于户型主要以3房为主，及2房，目前去化最多，目前16#由于户型基本为不通透 842房，去化速度较为缓慢。,单位：套,销售困境2房去化较慢，产品户型限制,1、客户需求本项目客户来源主要以乡下进城购房客户为主，客户在选择上基本上偏向3房，4房，而2房基本没有需求。2、户型展示面不够项目户型基本均为毛坯，且客户在购买观看的同时，没有感受到户型的卖点。3、户型面积偏大项目户型 2房面积偏大 ，80多平米及90多平米均以2房为主，浪费面积较大。,解决策略自身修炼，外拓走出,1、增加样板房针对目前难销售的户型，针对性制作真实装修样板房，优化户型设置，让客户直观感受。2、优化展示面针对项目各环节进行优化，提升置业顾问服务意识，针对目前园林进行维护修理，更全面真实展示项目园林景观。3、营销策划拓展优化执行到位项目在销售策略上把握市场，针对竞品项目动态随时对置业顾问进行培训，策划 全面铺展下阶段营销计划，拓展乡镇展点布局，全面打开市场，不断挖掘乡镇客户资源，提升项目来访量。从而促成成交。,the end,谢谢！,
