城市住房管理问题.ppt

1、三、城市住房管理问题主要知识点（一）房地产知识简介（二）住房领域的市场失效（三）住房保障和政府失灵（四）保障性住房建设的融资问题,（一）房地产知识简介概念,（一）房地产知识简介2. 房地产的属性物理属性 不可移动性、异质性、耐用性经济属性 区位、经济寿命长、稀缺性双重属性：投资+消费属性,（一）房地产知识简介3. 房地产市场的概念 指买卖双方在某个特定的地理区域内，于某一特定的时间段内达成的所有房地产交易的总和。,（一）房地产知识简介4.房地产业的概念 从事房地产开发、经营、管理、服务等企业的总称。,（一）房地产知识简介5.城市土地制度改革历程1954 五四宪法时期实行生产资料的多种所有制，包

2、括 “个体劳动者所有制”和“资本家所有制”，都受宪法承认与保护，所以城市居民的民地与私房，无论自住还是出租，在法律上都不成问题。1956 中共中央书记处二局发出关于目前城市私有房产基本情况及社会主义改造的意见，提到“一切私人占有的城市空地、街基地等地产，经过适当办法，一律收归国家”，开启了城市土地国有化的进程。,（一）房地产知识简介5.城市土地制度改革历程1967 国家房管局、财政部、税务总局答复关于城镇土地国有化请示提纲的记录就明确：“对(城市)土地国有化问题，中央在1956年已有原则指示，到十年后的今天提出要把土地收归国有不是太早而是太晚了”，“无论什么空地(包括旗地)，无论什么人的土地(

3、包括剥削者、劳动人民)都要收归国有。 宪法第6条 “国家可以依照法律规定的条件，对城乡土地和其他生产资料实行征购、征用或者收归国有” 。1982 宪法第一次宣布城市的土地属于国家所有。,（一）房地产知识简介5.城市土地制度改革历程1978年理论界提出了住房商品化、土地产权等观点1984年广东、重庆开始征收土地使用费1987年11月26日，深圳市政府首次公开招标出让住房用地1990年中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例1991城市房屋拆迁管理条例2001城市房屋拆迁管理条例2011国有土地上房屋征收与补偿条例,（一）房地产知识简介6. 我国房地产市场的发展阶段：理论突破与试点起步阶

4、段(1978至1991年)非理性炒作与调整推进阶段(1992至1997年)相对稳定协调发展阶段（1998至2003年）价格持续上扬，多项调控措施出台的新阶段(2004年2014)黄金时代进入白银时代（2015年至今）,课堂练习： 住房服务是公共物品吗？ 它应该由谁来生产和提供？市场（开发商）、政府、社会组织？,（二）住房领域的市场失效1. 住房市场失效的定义 在成本和有限收入的约束下，城市住宅市场不会准确无误地发挥功能提供最佳数量和质量的住宅以满足消费者的需求。 个人消费品的分配方式： 拍卖、排队轮候、行政配给、武力竞争。 匈牙利经济学家科尔内,（二）住房领域的市场失效1. 住房数量短缺,二、

5、住房领域的市场失效2. 住房质量低劣,二、住房领域的市场失效3. 住房空置,二、住房领域的市场失效4. 住房领域的分配不公与歧视问题,（二）住房领域的市场失效5. 低收入者难以获得银行商业的信贷； 房屋抵押贷款条件：具有中华人民共和国国籍和完全民事行为能力的自然人;持有有效的身份证明文件;具有稳定、合法的收入来源;抵押房产有房地产证，产权明晰，可上市流通;银行规定的其他条件;商品住宅的抵押率最高可达 70%,（二）住房领域的市场失效6. 住宅生产者几乎不会主动提供面向低收入者的住宅,（二）住房领域的市场失效7. 住宅建设中的地块整合无法实现；,（二）住房领域的市场失效8. 住宅市场信息不对称,

6、（二）住房领域的市场失效9.房地产泡沫20年代美国佛罗里达的房地产泡沫90年代日本的房地产泡沫亚洲金融危机时期，东南亚国家和香港等地的房地产泡沫90年代海南和北海的房地产泡沫美国的“次贷”危机,（二）住房领域的市场失效10. 我国住房市场制度尚不完善,（二）住房领域的市场失效11.区域性供求不匹配,（三）住房保障和政府失灵保障性住房发展历程1994 国务院关于深化城镇住房制度改革的决定 国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知 国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见国务院关于促进房地产市场平稳健康发展的通知 国家十二五规划纲要提出建设城镇保障性安居工程3600万套,（三）

7、住房保障和政府失灵2. 住房保障产品,（三）住房保障和政府失灵3. 保障房建设滞后的基本事实 2003-2008 保障房销售面积在3300万平方米窄幅波动2011-2013年底，我国城镇保障性安居工程累计开工2490万套，基本建成1577万套 廉租房、公共租赁房建设受冷遇 广大农民工未纳入住房保障范围 保障性住房选址不当造成空置保障房现象的出现,（三）住房保障和政府失灵3. 住房保障领域的政府失灵现象 权力寻租现象 “业务尖兵”从巅峰跌落安徽省天长市保障性住房发展中心原主任张殿竹贪污、受贿案,（三）住房保障和政府失灵3. 住房保障领域的政府失灵现象负保障现象,（三）住房保障和政府失灵3. 住房

8、保障领域的政府失灵现象地方政府对保障房建设积极性不高,（三）住房保障和政府失灵3. 住房保障领域的政府失灵现象对商品房的挤出效应 半市民化现象 居住隔离现象 住房保障政策与城镇化水平的不匹配,（四）保障房建设融资渠道政府投入是保障性住房建设资金的基层 财政资金 单位：亿元 土地出让金收益 包括北京、上海、重庆、成都等22个城市从土地出让净收益中提取的廉住房保障资金比例未达到要求。（2010年审计数据）住房公积金增值收益,（四）保障房建设融资渠道2. 银行贷款是主要筹资渠道 商业银行贷款 例如：公共租赁房建设贷款利率未基准利率的0.9倍，还对贷款提供贴息安排。 政策性银行贷款 2011年，住建部和国开行签署开发性金融支持保障性安居工程建设合作协议。住房公积金贷款支持保障性住房建设试点外资银行贷款对融资平台贷款,（四）保障房建设融资渠道3. 其他融资渠道通过探索创新作为补充 债券融资 政府债、企业债房地产信托投资基金社保、保险资金等长期资金投入商品房配建,（四）保障房建设融资渠道课程考核： 围绕PPP模式在住房保障领域的应用写一篇论文。要求：1.包含题目，摘要，关键词，主体，结语，参考文献等部分。2.全文仿宋字体，标题加黑，14号字，正文12号字。3.最少4000字。,