1、此报告仅供客户内部使用，未经中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司的书面许可，其它任何机构和个人不得擅自传阅、引用或复制。,2015年津味半年报及热点分析报告,2015年7月,（天津）,数据时间：2015年1月1日-2015年6月22日,开篇叨逼叨,楼市：股市，想说爱你好难股市，扶不起的阿斗O2O，敢问路在何方？奢侈品降价，压力？动力？北京政府东迁？有病,开篇楼市：股市，想说爱你好难,股市代表着虚拟经济，楼市代表着实体经济，即使目前大家都说楼市中有很多泡沫，但不可否认的是，不管房价怎么跌，还是会有一套实实在在的房子的。钱就那么多，买了房肯定就没有那么多钱买股票了，投资了股市必然
2、就没有那么多钱刺激房地产了，貌似这两者确实是相克相杀。还有一种说法：因为股市与房市都和经济运行景气度有着极强的相关性，所以当经济好的时候，股市飘红，房市企稳。想想也是，既然股市与房市都与宏观经济息息相关，没理由一个红火一个下跌。,以上观点仅代表成熟市场及理论层面，不完全适用于我大天朝：房地产在天朝有着更为广泛而深刻的群众基础；央妈对市场的影响能力又远超相当一部分国家。因此我们发现，股市与楼市在政策上往往是趋同的，而在市场表现上却是相反的。,CRIC观点,开篇股市，扶不起的阿斗,6月27日，央行发布通知：自2015年6月28日起有针对性地对金融机构实施定向降准0.5个百分点，以进一步支持实体经济
3、发展，促进结构调整。同时，下调金融机构人民币贷款和存款基准利率0.25个百分点，以进一步降低企业融资成本。,央妈降息降准的本意是心疼股市，由于资金面相对宽松，连续的降息降准预期落空；与此同时地产股表现良好，因为降准降息将从降低房企融资资本和降低个人按揭贷款成本两方面利好楼市，所以已经回暖的一、二线城市的楼市在下半年将会进一步趋好，不过也仅仅是锦上添花而已，没有决定性意义。,CRIC观点,开篇O2O，敢问路在何方？,近两年，“互联网+”成为房地产行业关注的焦点，一方面包括万科、绿地等在内的开发商纷纷谋求触网；另一方面，传统互联网平台转型和一些在资本市场实现多轮融资的房产电商动作频频，可谓风生水起
4、。,首先，自身支付业务是企业在试水O2O的执行方面的短板，如何形成产融结合、线上线下结合的完整产业链是未来互联网模式发展需要重点关注的问题。其次，O2O更多的体现还是流量思维，就是将线上的流量转移到线下来，但房地产是非标准化产品，现在的O2O还无力解决这一问题。,CRIC观点,随着房地产市场真正进入买方市场，特别是房地产作为一种非标准化产品的特性，O2O能够代表房地产“互联网+”的未来吗？,开篇奢侈品降价，压力？动力？,从2015开年至今的6个多月来，奢侈品牌放缓新开门店的速度、调价、甚至降价已经屡见不鲜，包括Herms、Gucci、Prada、Burberry在内的奢侈一线阵营品牌都进入疯狂
5、折扣季。为了控制成本，奢侈品牌放弃了“只管开店”的做法。于是乎，一些人开始坐不住了，大呼商业地产将遭遇迎头痛击，必须进行变革，当然，在市场经济大环境下，变革是任何产品必然要走的路线，但我们也大可不必这么杞人忧天,三大因素影响奢侈品的价格浮动：反腐力度的加大；中国宏观经济增长放缓；欧元贬值，汇率变动；不管哪一点，都无法对奢侈品消费甚至商业地产造成深远影响，商业地产确实需要模式变革，但绝不是因为奢侈品！相反的，随着奢侈品行业在中国经济增速放缓以及“反腐倡廉”的持续影响下步调变慢，年轻人正在逐步形成新的购买力，塞翁失马焉知非福，对于商业地产来讲，这也许正是催化其成长的助力。,CRIC观点,开篇北京政
6、府东迁？有病,近期，通州流传出一个美（炒）丽（作）的传说，“北京市政府搬迁通州进入倒计时”再次上演，让通州成为北京楼市回暖中的区域头牌（病得不轻）。北京城市东迁通州消息一出，对通州楼市影响很大，整个通州住宅小区去化很大，有的项目一天能卖到上亿。,先不说这是不是炒作，首先，我们想知道迁到通州目的是什么？仅仅为了缓解首都压力吗？这个理由有些过于牵强；其次，为什么要选择通州？一个离河北那么近的地方，既然是京津冀三方一体化，那么首都南方才应该是发展的重心才对；最后，北京政府如果真的搬到通州，不可否认确实会对周边市场带来利好影响，但局限性太大，完全是大材小用的套路，短期会刺激城市或区域的发展，可是从长远
7、角度来看，这绝对不是一个一线城市政府该有的行为。综上三点所述，我们可以清楚的看到这完全就是没有半分营养价值的炒作行为，经过这次炒作，短期通州房市去化激增，但这是基于对市场需求透支的基础上，完全是鼠目寸光的行为，病得不轻呀,CRIC观点,Part1 政策回顾,330政策510政策重点政策解读未来政策展望,政策分析政策回顾,重点政策回顾330,330各项新政落地情况：（即二套房首付、5改2等各项政策实际实行情况）。,政策分析政策回顾,重点政策回顾330,330政策出台，适当刺激市场活力，对于刚需特征的天津市场来说，降低了购房门槛，提升了市场的买卖机会；同时改善需求也将成为去化主力军。,一套房、二套
8、房商办贷,房产营业税,客户资质,客户资质,政策执行,首套住房,二套住房,原政策,新政策,首套购房,首套贷款未还清,首套贷款还清,房产满五年不收营业税,房产满两年不收营业税（含两年）,首付可使用公积金最低20%,首付最低40%,首付可使用公积金最低30%,若不满足，营业税维持5.5%,目前免税政策主要惠及卖房，在未来不动产登记和房地产税出台的预期下，不排除一些大量囤房的投机客群趁机抛售。但是购房者也会从中受益，如果大量抛售，将会盘活市场存量房，存量产品得以低价出售，降低了购房者购房成本。,政策分析政策回顾,重点政策回顾330,330凸显了“十二五”后期房地产市场的“稳定刚需去化、释放改善需求”的
9、政策导向。,一、房地产将借政策东风走出一轮行情 目前房地产的成交相当低迷，与经济增长低迷互为因果关系，今年为了确保GDP7%的增长目标，必须从投资、消费两端入手，房地产无疑还是最为有效的拉动手段。此前我们在专门给中央部委提供的中国房地产内参中提到，目前市场需要减税，而营业税免征年限5转2非常有必要。很多新政策都和我们建议的内容吻合。房地产市场需要有成交量的配合，保持经济的稳定。可以确定，这次五部委的新政，一定可以推动房地产市场的回暖，但也应避免重蹈过去的覆辙。政策扶持不宜矫枉过正。二、二手房成交更加活跃 由于财政部的营业税新政，符合免税政策的二套房数量激增，市场供应量加大。当然，央行下调首付比
10、例，也使得需求端的需求量大增，两相配合，市场成交量也必然大增，但价格并不意味着大涨，而是有一个对冲的过程。量增价稳是本次政策的最佳期望值。 相对一手房，二手房的区位更加靠近市区一些，更符合改善型需求的释放。大胆推定，本次政策一方面是推动新房首套改善需求，但重心则在释放改善需求，二手房成交量将大增。三、价格不应出现大涨，否则政策失败 回顾过去房地产十年的政策调整史，房价问题一度是政策调控的核心，也是评判政府政策成功与失败的标志之一。在今天看来，房价确实是大问题，但要保持房价稳定，更要从供求关系入手。衡量尺度，也要看区位、看城市、看经济发展和常驻人口的收入水平，而不仅仅看某个指标、某个时段的平均值
11、。现在一系列的新政并没有从房价入手，我们认为是政策的进步，但这并不意味着对房价的走势听之任之。房地产政策无论是救市还是打压楼市，都应避免房价的大起大落，否则就是政策的失败。,政策分析政策回顾,重点政策回顾330,政策刺激，改善型需求释放对市场而言：1、二套首付下调对于房价较高的一二线城市影响较大，购房者首付资金大为降低，改善型需求将在短期内得以释放；2、公积金首套首付比例降至2成，由于一二线城市总价较高，公积金贷款数额有限，影响有限，但对房屋总价相对较低的三四线城市的刚性需求或有较大的刺激作用；3、随着需求受激励短期内的集中入市，各地房价或有上扬的机会，一二线城市反弹幅度将明显高于受困于高库存
12、的三四线城市。但期望房价出现09年的报复性上涨，经济环境以及行业发展阶段都决定了这是不现实的。4、此次政策调整将缓解短期的市场矛盾，虽然对于市场有着利好，但我们认为这无法扭转中长期内经济下行，供应过剩以及人口老龄化所致需求疲软，从而导致房地产市场将逐步下行的趋势。对企业而言：5、一、二线城市90-144平米的中大户型普通住宅库存去化有望加快，而对90平米以下刚性需求产品和144平米以上非普通住宅影响有限；6、三、四线城市144平米以下普通住宅受二套首付调整和公积金首套首付调整影响，或均有一波看涨行情。值得注意的是，此次央行调整只涉及普通住宅，对于非普通住宅并未明文提及，银行或存灰色操作空间，但
13、是具体要视银行的资金状况和利润空间而定，影响有限。营业税“五二”，一、二手房市场联动受益财政部也是几乎在同时发布了关于营业税政策调整的通知。通知中将免征营业税的年限由五年降低至二年，惠及2010-2012年成交的约2700万套普通住房。这一方面有助于二手房交易税费大幅降低，进一步降低购房人现金支出，特别是可以让更多的首置群体可以选择“眼见为实”的二手房，释放首置需求；另一方面，对一手房市场，由于“以小换大”、“学区房”、“社区更好”等置换型改善购房交易成本大幅降低，促进改善性需求加快入市，直接利好一手房市场。,政策分析政策回顾,重点政策回顾510,5月10号降息后，5年以上贷款基准利率仅为5.
14、65%，创下自2000年以来的新低，这将促使金融机构贷款利率进一步总体下行。近期，货币政策环境的渐进利好，地方政府的纷纷发文托市，刺激着各地楼市不断升温。,购房端：,开发端：,市场端：,继330政策降低购房者购房门槛后，新政的出台降低了购房客群的贷款成本，刺激了市场购房潜在需求。,降息政策降低了开发商的贷款资金成本，一定程度上缓解了融资贵问题，或引发新一轮投资，但目前市场现状以去化存量为主基调，大盘开发需谨慎。,刚需特征明显的天津市场在政策利好的情况下，刺激的是刚需刚改需求，短期内造成的市场价格上扬会引发部分人的恐慌性购买，但持续上涨仍会造成购房者持续持币观望。,政策分析政策回顾,重点政策回顾
15、510,一、政策延续，延缓下行 此次央行降息降准，压低资金价格，释放流动性，虽然是针对整个经济层面市场，但对于房地产市场而言同样有着巨大的影响。如果说330是报复性刺激购买，那么此次调整，对房地产市场有着明显的改善作用，将会延缓整个市场的下行。二、风险防范，缓解债务压力 降息最大的意义在于存量的风险防范。货币流入房地产，可以通过抵押品价值缓释信用风险和银行资产质量压力。降息降低企业负债成本，企业利润和先进流改善直接缓解存量债务风险。虽然货币市场利率将会呈现下行，但考虑到地方政府债务置换考虑，市场需要长期性流动性去匹配长期地方置换债务发行，降准是必然。三、稳定市场，降低开发压力 总体来看，降息仍
16、然是在市场融资难的情况下释放流动性的“稳市”举措，但考虑到降息力度有限，其发挥的效果有限。此次政策调整是前次降准等政策的延续，有着明显的效果叠加作用，稳定经济的同时，对优势产生提振作用。对于开发企业来说，降息一方面使得房企在存量依然偏高的现阶段获得金一如去化库存的机会，同时也将使得开发商的融资成本和偿贷压力有所下降，是开发企业在销售策略上保有一定的灵活空间。 四、市场反应： 远洋：国内的贷款占60%，减息有助其降低融资成本，将不断平衡融资渠道； 新城： 5月11日，新城B在上交所网站召开重大事项说明会，新城将吸收合并新城B股。新城控股将成为未来新城集团最主要的发展平台和融资平台； 此次，政策调
17、整，成为过往政策的延续，C端刺激市场活力的同时，B端降低开发资金压力，拓宽融资渠道。但在当前以“稳定去化、激活改善需求”的大背景下，房企拿地更应谨慎处之。,政策分析重点政策解读,重点政策解读,政策影响解读：1.新政出台，刺激市场活力，大部分城市迎来去存量良好契机，但屡受市场“政策教育”的开发商销售回现后，会进行新一轮投资么？预计：未来配建比例将大幅增加，开发商将逐渐发展自身多项业务链条，传统单一的住宅物业开发，将面临市场淘洗；2.通过政策分析，在“稳定去化”后，房市未来主旋律将迎来“刺激改善需求”的新阶段，产品精细化、配套完善将是未来房市的主要追求。基于以上考虑，未来开发商取地，将需仔细考虑三
18、点：区域有升级潜力；项目所在区域成熟度、配套完善程度；以及地块指标中配套产品的体量以及要求标准将要求更高。,政策分析为政策展望,未来政策展望有机会！咱能干吗？,土地方面：土地出让将延续严控基调土地获取资格、土地规划指标等均将延续严控基调，或将更为严格；配套设施将在土地出让指标中占据更大比例；,金融信贷方面：有紧有松，渠道多样对投融资平台总体偏紧的融资控制策略仍未改变；为了保持经济的发展，未来银行信贷规模将会相对稳定，同时随着金融体系创新，未来融资渠道将会相丰富；随着金融产品创新如保险资金产品，投融资平台市场化直接融资比例将会出现较大程度的增长，而且随着利率市场化推进，融资成本将会有所降低；,城
19、市发展：城镇化、改善居所、养生养老城镇化将继续、持续推进，生活配套、公共设施配套建设也将持续高标准要求；随着城市发展，生活水平提高，对产品打造标准有着更高的要求，改善型产品需求将持续增高；随着老龄化等问题越来越受到关注，养老社区、老年设施建设、产品设计将逐渐受到关注；,Part2 土地市场分析,土地市场天津市土地成长性分析,天津土地供应、成交量自2011年以来逐年呈现下降趋势，然而土地成交价格大幅上涨，自2011年以来涨幅超过60%。,天津市土地成长性分析,土地市场天津市土地供求走势,上半年，供应土地253宗、成交236宗，3月份迎来土地成交高峰，总体保持平稳；各个板块对比分析，对内市内六区寸
20、土寸金、土地稀缺、对外远郊区县成为供求主力，土地外扩明显。,天津市土地供求走势,土地市场天津市土地成交结构分析,土地属性成交结构分析，工业用地占据绝对主力，其次为住宅用地以及商办用地。,天津市土地成交结构分析,2015年上半年共供应土地253幅，工业用地以62%占据绝对主力、其次为住宅用地19%；2015年上半年共成交土地236幅，工业用地以70%占据第一位、其次为住宅用地16%；,土地市场天津市住宅用地供求分析,市内六区土地稀缺、随出随卖；伴随而来的土地外扩，使得武清、西青成为住宅用地成交最为活跃的板块。,天津市住宅用地供求分析,上半年住宅用地供应53宗，塘沽、武清、西青占据前三位；土地成交
21、45宗，武清、塘沽、西青占据前三位；但塘沽11:7供求比略显尴尬。,土地市场天津市商办用地供求分析,市区及环城区域出地少；主要集中在蓟县、武清、塘沽，但供求比低，商办市场不活跃。,天津市商办用地供求分析,上半年商办用地供应42宗，以蓟县、武清两大远郊区县板块领衔；成交26宗，以蓟县9宗为最。,土地市场成交住宅用地溢价信息,住宅用地主要集中在市内六区以及西青、塘沽区域；商服溢价土地为汉沽134.25%，及和平区的41.03%两地块领衔。,成交住宅用地溢价信息,土地市场总结,上半年土地市场总结,城区土地 溢价率高河西绩优 红桥潜力,环城板块 倍受青睐房企出手 推动溢价,远郊区县 武清独秀滨海塘沽
22、还需谨慎,地方政府依赖土地收入，市内土地成交高价上涨；告别2014地王年后，市场渐归理性，红桥潜力大；,环城板块，尤以北辰、西青住宅用地倍受青睐，成交活跃；大型房企连连出售，推动溢价；,远郊价格洼地，供应大、成交大，未来市场竞争激烈；塘沽大型房企集中取地，商办用地无人问津，需谨慎对待。,高成本、高利润、高风险融资实力和开发节奏是关键,近城优势，逐渐放大大者恒大，强者恒强,远郊区县存量过大未来压力激增，谨慎拿地,表象,本质,策略,Part3 上半年市场成交分析,各物业市场分析,商品住宅市场商业市场（含公寓）办公市场,市场分析上半年商品房量价走势分析,上半年呈现量价齐升之势，传统“天津房市红五月”
23、依旧坚挺。,上半年商品房量价走势分析,市场分析上半年商品住宅量价走势,借着京津一体化的推进，塘沽、武清基本占据上半年成交的半壁江山；环城四小天王逐步从去年的宏观调控影响中复苏；预计下半年环城四区的成交占比将大幅增加，随着新项目的入市和土地的集中成交，未来西青和北辰将成为商品住宅成长性最强的区域；,上半年商品住宅各区域量价分析,天津上半年商品住宅市场成交，主要集中在环城四区和塘沽区域，虽然成交量大，但除西青外，其他区域成交均价普遍偏低；成交量方面，塘沽成交91.8万，占总去化量的17.9%，位列第一；武清成交81.5万，占总去化量的15.9%，位列第二；西青成交55.6万，占总去化量的10.8%
24、，位列第三；津南成交55.4万，占总去化量的10%，位列第四；成交价格方面，和平以25730元/的均价稳居第一；河西与南开不相伯仲，分别为23049元/和23021元/，位列二、三名；,市场分析上半年商品住宅量价走势,央行不断的降息降准从侧面加速了房地产市场的复苏，3月过后，天津商品住宅市场处于量价齐升的态势，随着股票的崩盘，地产市场的热钱流入会加速板块的发展，下半年将是一个稳中求变的机遇期；,上半年天津市商品住宅同比分析,上半年情况【同比成交下滑，成交价上涨】上半年，天津市商品住宅市场成交下滑，成交512.8万平米，同比下跌3.96%；成交均价平稳增长，为11297元/，同比上涨13.1%。
25、月度情况【同比成交量价齐升】 6月份，成交表现为大幅上扬，成交90.5万平米，同比去年上升51.19%；成交均价为11532元/，同比去年上升4.05%。,市场分析上半年商品住宅量价走势,市内六区上半年总体走势一如往年，红五月依旧，价格走势相对平稳，处于市场自我调整的时期，在经过上半年的酝酿之后，预计将在8月份迎来新一轮的理性爆发；,上半年市内六区商品住宅量价走势分析,2015上半年，天津市内六区商品住宅总体成交量79.5万，成交均价21979元/;其中，河北区成交14.3万，成交均价20192元/；河西区成交14.5万，成交均价23049元/；红桥区成交14万，成交均价19488元/；和平区
26、成交8.8万，成交均价25730元/；南开区成交14.2万，成交均价23021元/；河东区成交13.7万，成交均价20390元/；,市场分析上半年商品住宅量价走势,西青仍是环城四小天王之首，地位无法撼动，随着南河土地的集中成交，未来区域将迎来新一轮的突破性发展；津南虽然成交量大，但区域内大盘星罗棋布，库存风险高，竞争环境恶劣，政府对土地的透支性开发及无作为的后续建设，确定了区域发展必然有限；北辰下半年金地、金侨等项目纷纷入市，依托其特有的近城优势，必将成为最具潜力的发展区域；,上半年环城四区商品住宅量价走势分析,2015上半年，天津环城四区商品住宅总体成交量158.5万，成交均价10881元/
27、;其中，北辰区成交14.02万，成交均价11373元/；津南区成交51.4万，成交均价9365元/；东丽区成交37.4万，成交均价10217元/；西青区成交55.6万，成交均价12568元/；,市场分析上半年商品住宅量价走势,远郊区县武清独领风骚，在去年蓝印取消后，武清并没有像其他区域一样陷入低迷，而是凭借自身的城市距离优势和基础配套建设优势，迅速走出蓝印影响，市场发展越发成熟全面，未来武清市场必然保持利好的发展态势；,上半年远郊区县商品住宅量价走势分析,2015上半年，天津远郊区县商品住宅总体成交量150.6万，成交均价7800元/;其中，宁河成交10.3万，成交均价6696元/；宝坻成交2
28、3.5万，成交均价7341元/；静海成交17.3万，成交均价8650元/；武清成交81.5万，成交均价7639元/；蓟县成交17.97万，成交均价8674元/；,市场分析上半年商品住宅量价走势,滨海F4，表面光鲜亮丽，但难掩库存大风险高的劣势，客群及开发者多为观望态度；,上半年滨海新区商品住宅量价走势分析,2015上半年，天津滨海新区商品住宅总体成交量124.2万，成交均价9634元/;其中，塘沽成交91.8万，成交均价9516元/；汉沽成交7.4万，成交均价6095元/；开发区成交12.2万，成交均价15381元/；大港成交12.8万，成交均价7543元/；,各物业市场分析,商品住宅市场商业
29、市场（含公寓）办公市场,市场分析上半年商业（含公寓）量价走势,上半年商业成交多集中在东丽、武清、河西，河西由于行政重心南迁，文化中心项目的推进，商业成交占比相对市内其他区域偏高；东丽则由自身产业带动商业和公寓市场的发展，但由于市场库存偏高，目前处于去库存阶段；武清随着京津冀一体化的推进，逐步完善自身配套建设，加大商业及公寓市场的发展力度；,上半年商业（含公寓）各区域量价分析,天津上半年商业（含公寓）市场成交，主要集中在东丽、武清、河西，其中河西由于商业基础成熟，以行政为核心带动商业发展；成交量方面，东丽成交6.4万，占总去化量的17.1%，位列第一；武清成交5.6万，占总去化量的15%，位列第
30、二；河西成交4.1万，占总去化量的11%，位列第三；成交价格方面，和平以31139元/的均价稳居第一；南开以24395元/的均价稳居第二；河西以23377元/的均价稳居第三；,市场分析上半年商业（含公寓）量价走势,天津客群置业思维较为初级，仍以投资购置大产权房为主，对商铺及公寓的投资认可度较低，致使总体成交量持续下滑；但由于天津市场的稳定性和抗风险能力较高，成交价格仍是稳步上升；,上半年天津市商业（含公寓）同比分析,上半年情况【同比成交量价齐跌】上半年，天津市商业（含公寓）市场成交下滑，成交37.3万平米，同比下跌60.05%；成交均价小幅下滑，为13903元/，同比下滑2.17%。月度情况【
31、同比成交量跌价升】 6月份，成交表现为量跌价涨，成交4.99万平米，同比去年下降31.61%；成交均价为15432元/，同比去年上升14.35%。,市场分析上半年商业（含公寓）量价走势,市内六区中，由于商务功能突出、及可开发土地充裕，河西、河东成为商业及公寓的主要去化区域；,上半年市内六区商业（含公寓）量价走势分析,2015上半年，天津市内六区商业（含公寓）总体成交量10.7万，成交均价21777元/;其中，河北区成交0.9万，成交均价19479元/；河西区成交4.1万，成交均价23377元/；红桥区成交0.3万，成交均价17759元/；和平区成交0.9万，成交均价31139元/；南开区成交1
32、.6万，成交均价24395元/；河东区成交2.8万，成交均价14511元/；,市场分析上半年商业（含公寓）量价走势,由于自身配套建设滞后，使得环城四区商业、公寓市场发展整体低迷；东丽发展以产业标榜自身，这相应的带动了公寓市场的发展，2月份YOHO湾的集中成交，致使区域商业和公寓成交量大幅上扬；,上半年环城四区商业（含公寓）量价走势分析,2015上半年，天津环城四区商业（含公寓）总体成交量10.4万，成交均价11108元/;其中，北辰区成交1.6万，成交均价10378元/；津南区成交2.03万，成交均价12957元/；东丽区成交6.4万，成交均价8276元/；西青区成交0.3万，成交均价1282
33、3元/；,市场分析上半年商业（含公寓）量价走势,随着京津冀一体化的逐步推进落实，武清政府思维意识更为先进，通过不断的完善自身配套建设，使区域更宜居、更便利，从而吸引更多的外埠人群进行投资建设及居住，这均是武清商业和公寓市场成交占比偏高的原因；金帆商业中心的集中成交拉高了武清区的总体成交量；,上半年远郊区县商业（含公寓）量价走势分析,2015上半年，天津远郊区县商业（办公）总体成交量11.4万，成交均价8828元/;其中，宁河成交0.49万，成交均价6056元/；宝坻成交1.18万，成交均价8956元/；静海成交3.5万，成交均价7989元/；武清成交5.8万，成交均价9016元/；蓟县成交0.
34、4万，成交均价12120元/；,市场分析上半年商业（含公寓）量价走势,滨海商业及公寓市场整体发展低迷，不仅由于库存量巨大，还因为客群对政府失去信心，开发商被政府套牢后欲壑难填，因此都采取观望态度，不敢再次进入险滩，以免一失足成千古恨；,上半年滨海新区商业（含公寓）量价走势分析,2015上半年，天津滨海新区商业（含公寓）总体成交量8.1万，成交均价14218元/;其中，塘沽成交6.2万，成交均价16425元/；汉沽成交0.4万，成交均价11516元/；开发区成交0.25万，成交均价20124元/；大港成交1.23万，成交均价8806元/；,各物业市场分析,商品住宅市场商业市场（含公寓）办公市场,
35、市场分析上半年办公量价走势,办公市场分为两大阵营，以和平、南开为代表的老牌商务中心，以塘沽、东丽为代表的新兴商务区；从总体来看，老牌商务中心依旧坚挺，量价齐高，新兴商务区库存巨大，多为政府面子工程，表面高大上却缺乏应有的上下游配套建设；,上半年办公各区域量价分析,天津上半年办公市场成交，主要集中在以产业为主的塘沽、东丽和老牌商务中心南开、和平；成交量方面，塘沽成交4.1万，占总去化量的23.3%，位列第一；和平成交2.9万，占总去化量的16.4%，位列第二；南开成交2.5万，占总去化量的14.6%，位列第三；东丽成交2.3万，占总去化量的13.1%，位列第四；成交价格方面，和平以24962元/
36、的均价稳居第一；河北以20000元/的均价稳居第二；南开以18170元/的均价稳居第三；,市场分析上半年办公量价走势,“稳定”是天津市场的代名词，因此价格上涨成为市场发展的必然趋势，但办公市场上半年总体成交量大幅下滑却成为掩盖不了的事实，加上本身库存大的弊病，未来办公市场前景堪忧；,上半年天津市办公同比分析,上半年情况【同比成交量跌价涨】上半年，天津市办公市场成交下滑，成交17.4万平米，同比下跌27.03%；成交均价上涨，为12822元/，同比上涨12.57%。月度情况【同比成交量价齐升】 6月份，成交表现为量价齐升，成交6.7万平米，同比去年上升124.4%；成交均价为16046元/，同比
37、去年上升9.76%。,市场分析上半年办公量价走势,南开、和平是老牌商务中心，市内六区办公市场的去化多集中在这两个区域，其他区域由于办公氛围不高，成交表现平平；,上半年市内六区办公量价走势分析,2015上半年，天津市内六区办公总体成交量7.4万，成交均价18805元/;其中，河北区成交0.2万，成交均价20000元/；河西区成交1.39万，成交均价16983元/；红桥区成交0.07万，成交均价17000元/；和平区成交2.85万，成交均价24962元/；南开区成交2.54万，成交均价18170元/；河东区成交0.36万，成交均价15715元/；,市场分析上半年办公量价走势,环城四区办公成交集中在
38、西青、东丽这两个有一定产业基础的区域，西青整体发展较为均衡，产业和基础设施建设完善，因此办公产品价格走势相对稳定；东丽一向以产业示范区自诩，虽然建成了很多产业园区，但由于政府不懂产业发展脉络，建成后的园区缺乏上下游产业链条相匹配，使得整个区域招商困难，库存压力巨大，人气全无；,上半年环城四区办公量价走势分析,2015上半年，天津环城四区办公总体成交量4.5万，成交均价7647元/;其中，北辰区成交0.36万，成交均价6263元/；津南区成交0.16万，成交均价7928元/；东丽区成交2.28万，成交均价8284元/；西青区成交1.69万，成交均价8111元/；,市场分析上半年办公量价走势,武清
39、区上半年办公市场总体成交0.63万，静海上半年办公市场总体成交量0.26万，以上两个区域为相对突出的区域；远郊区县做办公？这就是个笑话！What are you 弄啥嘞？,上半年远郊区县办公量价走势分析,2015上半年，天津远郊区县办公总体成交量0.5万，成交均价5747元/;其中，宁河上半年办公市场无成交；宝坻成交0.06万，成交均价8342元/；静海成交0.26万，成交均价7050元/；武清成交0.63万，成交均价6341元/；蓟县成交47，成交均价7000元/；,市场分析上半年办公量价走势,滨海办公市场由于于响板块的存在，发展不会好到哪里去！救不活的于响，盖不完的烂尾，这就是滨海办公市场的真实写照！,上半年滨海新区办公量价走势分析,2015上半年，天津滨海新区办公总体成交量5万，成交均价7682元/;其中，塘沽成交4.06万，成交均价8619元/；汉沽上半年办公市场无成交；开发区成交0.93万，成交均价12730元/；大港成交0.026万，成交均价9380元/；,
