1、乐 至 住宅市场调查报告,2 0 1 0,1.通过对市场的分析来寻找本项目2期房源推出的时机2.为本项目推出寻找一个较合理的价格方案,本次调查的主要目的是紧紧围绕开发商的投资项目，调查和分析宏观经济政策情况，调查和分析乐至县本地的经济、人口发展状况的信息，调查和分析乐至县房地产行业的整体竞争和发展状况的信息，调查和分析当前乐至县主要房地产项目的信息，从而为世纪欣城项目的营销推广等有关决策提供相应的事实与信息支持，为项目进一步的策划和运作服务。,具体调查目的如下：,调查说明,第二篇 1-8月全国房地产市场运行情况,报告目录,第一篇 国内宏观经济概况,第三篇 政策法规,第四篇 四川宏观经济状况,第
2、五篇 乐至县宏观概况,第六篇 乐至县房地产微观分析,第七篇 总体分析,国内宏观经 济概况,固定资产投资,货币供应增长及 新增贷款,消费指数,第一篇,消费指数,货币供应增长及新增贷款,固定资产投资,8月份居民消费价格(CPI)同比上涨3.5%,涨幅比上月扩大了0.2个百分点； 8月PPI同比增长4.3%,涨幅环比回落0.5%。8月CPI3.5%创出22月开新高。,1-8月份,居民消费价格同比上涨2.8%,比1-7月份扩大0.1个百分点。1-8月份,居民消费价格同比上涨2.8%,比1-7月份扩大0.1个百分点,第一篇,8月末，广义货币(M2)余额68.75万亿元，同比增长19.2%，增幅比上月和去
3、年同期分别高1.6和低9.3个百分点；当月净投放现金380亿元,同比多投放213亿元。人民币贷款增加5452亿元。8月人民币贷款增量有所增加,货币供应继续向常态回归。信贷投放节奏保持着3:3:2:2的比例。全年信贷投放基本在预期控制范围之内。,消费指数,货币供应增长及新增贷款,固定资产投资,第一篇,消费指数,货币供应增长及新增贷款,固定资产投资,1-8月份,城镇固定资产投资140998亿元,同比增长24.8%,比1-7月份回落0.1个百分点。房地产开发投资28355亿元,增长36.7%。,第一篇,目前CPI高企,据专家分析并非强劲需求所致，主要原因在于饰品相关的价格上升。但无论何种原因都会加重
4、升息的压力，如果出现9月份，10月份的CPI的居高不下，十一月份很可能会出台加息政策，这对房地产贷款来说，又是一个让开发商上火的消息。,第一篇,第二篇,1-8月，全国房地产开发投资28355亿元，同比增长36.7%，8月当月，房地产开发投资4490亿元，同比增长34.1%。,1-8月，全国房地产开发企业房屋施工面积33.92亿平方米，同比增长29.1%；房屋新开工面积10.48亿平方米，同比增长66.1%；房屋竣工面积3.23亿平方米，同比增长10.7%，其中，住宅竣工面积2.62亿平方米，增长8.8%。,1-8月，全国房地产开发企业完成土地购置面积25691万平方米，同比增37.9%，土地购
5、置费6017亿元，同比增长84.3%。,8月当月，房屋新开工面积1.27亿平方米，同比增长55.8%；房屋竣工面积3744万平方米，同比下降2.1%，其中，住宅竣工面积3086万平方米，下降2.1%。房地产开发企业完成土地购置面积3944万平方米，同比增长69.8%，土地购置费963亿元，增长66.2%。,房地产开发完成情 况,第二篇,去年以来,房地产市场表现快速增长的态势,房地产商加大了土地的开发。并且在此轮地产调控政策中，打击房地产的屯地和捂地行为,也令房地产商加大了土地开发的力度，随着房地产传统销售旺季的到来开发商好不容易等来了4.15新政的调控缓和期，没成想9.29号新政策的出台使房地
6、产销售又遭遇了一次重创，虽然现在还无法从数据上表现出来，但购房者对政策效果的预估会大大加强，从而影响到10月份的销售。如果再考虑加息的压力年内房地产销售情况很难好起来。,第二篇,商品房销售情 况,1-8月，全国商品房销售面积5.27亿平方米，同比增长6.7%，增幅比1-7月回落3.0个百分点。其中，商品住宅销售面积增长4.1%，办公楼增长30.3%，商业营业用房增长33.3%。1-8月，商品房销售额2.64万亿元，同比增长12.6%，增幅比1-7月回落4.2个百分点。其中，商品住宅销售额增长7.5%，办公楼和商业营业用房分别增长56.5%和47.7%。8月当月，全国商品房销售面积6886万平方
7、米，同比下降10.1%；全国商品房销售额3533亿元，同比下降8.6%。,第二篇,第二篇,房地产开发企业资金来源情 况,1-8月，房地产开发企业本年资金来源44363亿元，同比增长35.0%。其中，国内贷款8460亿元，增长27.8%；利用外资369亿元，增长23.9%；企业自筹资金16628亿元，增长50.7%；其他资金18906亿元，增长26.8%。在其他资金中，定金及预收款10637亿元，增长22.1%；个人按揭贷款5745亿元，增长27.5%。,房屋销售价格同比继续上涨，但涨幅回落。2010年8月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨9.3%，涨幅比7月份缩小1.0个百分点；环比与
8、上月持平。,8月份，新建住宅销售价格同比上涨11.7%，涨幅比7月份缩小1.2个百分点；环比与上月持平。其中，商品住宅销售价格上涨13.1%，其中普通住宅销售价格上涨12.5%，高档住宅销售价格上涨15.1%；经济适用房销售价格同比上涨1.1%。与上月相比，商品住宅销售价格、普通住宅销售价格和高档住宅销售价格均与上月持平，经济适用房销售价格上涨0.1%。,8月份，二手住宅销售价格同比上涨6.2%，涨幅比7月份缩小0.5个百分点；环比上涨0.1%，7月份则是下降0.1%。,70个大中城市房屋销售价格 指数,第二篇,第二篇,8月份，全国房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为104.11，比7
9、月份回落0.60点，比去年同期提高4.03点。,从分类指数看：房地产开发投资分类指数为104.89，比7月份回落0.34点，比去年同期提高7.14点；本年资金来源分类指数为109.74，比7月份回落1.48点，比去年同期提高3.92点；土地开发面积分类指数为94.42，比7月份回落0.45点，比去年同期提高1.17点；商品房待售面积分类指数为104.23，比7月份回落0.54点，比去年同期提高14.93点；房屋施工面积分类指数为109.00，比7月份回落0.44点，比去年同期提高14.05点。,第二篇,房地产开发企业完成投资及 增速情况(2010年1-8月),第二篇,房地产开发企业完成投资及
10、增速情况(2010年1-8月),第二篇,房地产开发企业完成投资及 增速情况(2010年1-8月),商品房销售面积和销售额增 长情况(2010年1-8月),第二篇,商品房销售面积和销售额增 长情况(2010年1-8月),第二篇,商品房销售面积和销售额增 长情况(2010年1-8月),第二篇,第二篇 1-8月全国房地产市场运行情况,报告目录,第一篇 国内宏观经济概况,第三篇 政策法规,第四篇 四川宏观经济状况,第五篇 乐至县宏观概况,第六篇 乐至县房地产微观分析,第七篇 总体分析,第三篇,第三篇,1月,3月,4月,9月,2010年国家对房地产的调控政策越来月显示出 决心,年初出台“国十一条”，大部
11、分为指导性政策，整体仍显利好。,2月份政策混沌，3月份政策措辞严厉，央企退市，凸显决心,4.15新政及补充细则陆续出台，各地落实细则，楼市急转直下,9.29日传出消息，国家有关部委又打出了调控组合拳。其中，首套房商业贷款的首付，由原先的两成提高至三成及以上，并暂停家庭第三套房贷；房产税改革将逐步扩大到全国。,第三篇,有关部委出台的措施主要有：房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数。各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；贷款购买商品住房，首付款比例30%及以上；购买第二套住房，首付款比例不低于50%，贷款利率不低于基准利率1.1倍。对不能提供一年以上
12、当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。另外，调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策。加强对土地增值税征管情况的监督和检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税的清算和稽查。加快推进房产税改革试点工作，并逐步扩大到全国购买普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，契税减半征收；对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人，不再减免个人所得税。房价上涨过快的城市，要增加居住用地的供应总量。认真落实支持公共租赁住房建设的税收优惠政策。依法查处经纪机构炒买炒卖、哄抬房价、怂恿客户签订“阴阳合同”等行为。对囤地的房企，要暂停其发行股票、公司债券和新购置土地，各
13、商业银行停止对其发放新开发项目贷款和贷款展期。,10月,8月,9月房地产政策,从2007年9月开始，国家对房地产的调控进一步加强，至2010年9月整整3年的时间期间出台了12条政策加强对房地产的调控，平均3个月出台一条政策，从金融、行政手段出击，显示政府调控决心，政策力度一次强过一次，全国二会65%提案直指房价问题 ，温总理表示坚决遏制部分城市房价过快上涨势头，岁末年初国4条和国11条出台后，部分城市的住房成交量出现明显下滑，但房价却仍坚挺，并有继续上涨的迹象，经济形式的好转，使得国家有力量进行新一轮调控， 9月29日新政再一次出台，更进一步显示了国家对遏制部分城市房价过快上涨的决心，虽然提出
14、的是遏制部分城市房价过快上涨，但神仙打架凡人遭殃，出台的政策却是针对所有城市，并没有区别性的对待。所以今年的金九银十相对以往来说只能说是冷清。,第三篇,第二篇 1-8月全国房地产市场运行情况,报告目录,第一篇 国内宏观经济概况,第三篇 政策法规,第四篇 四川宏观经济状况,第五篇 乐至县宏观概况,第六篇 乐至县房地产微观分析,第七篇 总体分析,第四篇,消费指数,投资情况,房地产行业现状,四川宏观经济状况,四,川,第四篇,充值,消费指数,8月份，CPI涨幅继续扩大，同比上涨3.7%，比7月份扩大0.5个百分点；1-8月累计上涨2.4%，比1-7月扩大0.2个百分点。工业品出厂价格涨幅继续回落。8月
15、份，PPI同比上涨4.2%，涨幅较7月份回落1.1个百分点，累计上涨4.1%。 8月，八大类商品六涨两跌，其中食品类价格上涨4.4%，烟酒及用品类价格上涨1.7%，家庭设备用品及维修服务类价格上涨1.6%，医疗保健和个人用品类价格上涨5.4%，娱乐教育文化用品及服务类价格上涨0.2%，居住类价格上涨3.7%，衣着类价格下跌1%，交通和通讯类价格下跌0.1%。,投资情况,8月份完成全社会投资1099亿元，同比增长13.2，增幅比7月加快3.4个百分点。1-8月，全省累计完成全社会投资8669.4亿元，同比增长15.1%。分产业看，1-8月第一产业投资345.2亿元，下降1.5%；第二产业投资33
16、26.3亿元，增长17.6%，其中工业投资3269.0亿元，增长18.5%；第三产业投资4498.0亿元，增长14.8，其中交通运输业投资1036.6亿元，增长45.4%。分投资主体看，民企投资带动增强。1-8月，民营企业投资增长30.3%，比国有控股企业投资增幅高10个百分点，比同期全社会投资快15.2个百分点，占全社会投资的比重由去年同期41.4%提升至46.9%。从到位资金情况看，1-8月，到位资金10454.21亿元，同比增长28%。其中国家预算内资金1220.17亿元，增长66.6%；国内贷款1529.87亿元，增长36.1%；利用外资67.26亿元，增长142.8%；自筹资金593
17、8.13亿元，同比增长20.6%。,第四篇,房地产开发投资增速自5月高点53.5回调以来，已连续四个月回落，截止8月，四川省房地产开发累计完成投资1333.02亿元，比去年同期增长45.3%。分别5月、6月和7月回落8.2个、5.5个和4.0个百分点。从单月完成投资来看，8月仅完成投资171.29亿元，分别比5月、6月和7月减少20.94亿元、63.32亿元和1.78亿元。,房地产开发投资持续回落,1-8月，受“国十条”等系列新政影响，消费者对购买商品房开始持观望态度，商品房销售面积再创新低。截止8月，四川省商品房累计销售面积为3469.33万平方米，比去年同期增长9.1%，创下今年以来的新低
18、。从增长速度来看，比上月下降5.2个百分点，比一季度和二季度分别下降42.1个和8.6个百分点。,商品房销售再创新低,商品房施工面积逐步减少,房屋施工面积与前几月相比有所回调。截止8月，四川商品房施工面积17481.84万平方米，比去年同期增长16.6%。从增长速度来看，比上月下降1.8个百分点，比一季度和二季度分别下降0.8个和0.6个百分点。从单月施工情况来看，8月施工面积为530.95万平方米，分别比6月和7月减少497.99万平方米和27.89万平方米。,进入二季度以后，在国家宏观调控的大背景下，金融机构信贷政策开始由适度宽松转变为从紧信贷，房地产企业资金到位情况开始呈现逐步下降态势。
19、截止8月底，四川省房地产开发企业本年到位资金2065.97亿元，比去年同期增长54.1%。从增长速度来看，比上月下降9.3个百分点，比一季度和二季度分别下降56.7个和17.9个百分点。从单月到位资金情况来看，8月到位资金为192.78亿元，分别比6月和7月减少75.10亿元和1.83亿元。,房地产业开发到位资金不断减少,消费者购买商品房的观望气氛日益浓厚，商品房待售面积继续增长。截止8月，四川省商品房待售面积为981.58万平方米，比去年同期增长19.8%，创下四个月来新高。从增长速度来看，比5月、6月和7月分别增长3.3个、1.1和0.9个百分点。从单月的同比待售面积来看，8月比去年同期的
20、净增加面积162.56万平方米，分别比去同期的5月、6月、7月净增加33.21万平方米、13.08万平方米和8.64万平方米。,商品房待售面积继续增长,受国家房地产调控新政影响，四川房地产开发投资演绎了一波见顶回落走势，房地产开发投资各项指标持续走低，商品房销售连创新低，房屋施工面积、开发到位资金逐步减少。,第四篇,房地产行业现状,第二篇 1-8月全国房地产市场运行情况,报告目录,第一篇 国内宏观经济概况,第三篇 政策法规,第四篇 四川宏观经济状况,第五篇 乐至县宏观概况,第六篇 乐至县房地产微观分析,第七篇 总体分析,第五篇,历史,区位,交通,地貌,经济,乐至城市建设现况,乐至县位于四川盆地
21、中部，是一个以农业及养殖为主的县， 近年来，乐至民营经济快速发展，已有香港百江燃气公司等30多户企业入驻乐至，以丝绸棉纺、食品医药、建材化工、机械电器为主导的地方工业体系已初步形成。全县1424平方公里，人口87万（2008年）。318国道和319国道夹县城而过。,乐至县宏观概况,历史,第五篇,乐至县建制始于唐武德三年（公元620年），在一千多年的历史长河中，积淀了深厚的文化底蕴，留下了理学鼻祖陈抟、宋代名相寇准的足迹，孕育了孙中山大本营秘书长、大学者、大诗人、大书法家谢无量先生，涌现了英勇善战的红四师师长叶镛、上甘岭战役战斗英雄郭隆凯和中印自卫反击战“滚雷英雄”罗光燮等英烈，著名爱国华侨吴仲
22、良先生也出生在这片热土上。中华人民共和国开国元勋陈毅元帅更让这片故土世界瞩目。,第五篇,乐至,第五篇,交通,沱江、涪江一东一西，国道318线、319线横贯县境，成渝高速公路紧邻相连。而2009年底开工的成安渝高速公路路线全长175.381公里，总投资估算119亿元。成安渝高速和规划中的乐至至洪雅高速公路将穿境而过。预计2012年建成通车。,地貌,地理条件独具特色。境内山脉系岷山台地分支，自北而南分全县为东西两部，成为沱江、涪江分水岭。极目四望，群丘林立，沟谷纵横，漕地棋布，蜿蜒连绵。西北高，东南低，中部突起。北部系平顶深丘河谷地区；中部系平顶宽谷低丘地区；南部系冈陵连绵地区。在丘陵河谷间有小平
23、坝。最高点海拔5963米，最低点海拔2970米。,第五篇,丘陵,河谷,台地,经济,2010年上半年，乐至县全社会固定资产投资完成311112万元，同比增长66.06%，增速居全市第一位。乐至县81家规模以上工业企业累计实现总产值70.28亿元，同比增长46.6%，增速居全市第一；销售产值实现69.24亿元，同比增长46.6%，增速居全市第一；累计增加值增长35.3%，增速居全市第二；工业新产品产值率（现价）25.6%，居全市第二；社会消费品零售总额累计实现185703.4万元，同比增长18.1%；批发和零售业实现零售额161033.6万元，占社会消费品零售总额的86.7%，同比增长17.8%；
24、住宿和餐饮业实现零售额24669.8万元，占社会消费品零售总额的13.3%，同比增长20.5。2010年17月，乐至县地税城区税收入库1.17亿元，占全县总入库税收1.28亿元的91.4%，同比增收4086万元，增长53.7%。其中，个体税收入库2628万元，同比增收1125万元，增长74.9%；企事业单位税收入库9077万元，同比增收2961万元，增长48.4%。,第五篇,第五篇,城市发展，道路先行，目前，全长18公里的县城二环线道路路基已全线贯通，可望年底建成通车。3公里天童大道一期工程已完成征地搬迁，正实施土石方开挖和场平工程；4公里天池大道二期工程正进行测绘、地勘及设计招标；成资渝、遂
25、资眉高速公路入城大道，正加快工程前期工作。占地70亩的灵鹫山公园、70亩的仙鹤观公园已基本建成；占地250余亩的南湖公园、100亩的G319绿色体育景观长廊、60亩的电力公园、40亩的御龙沟公园已启动建设；占地1200亩的陈毅生态园正进行规划设计，计划2012年建成。,乐至城市建设现况,从乐至县城区规划上来看，乐至县城未来的发展方向偏重西方，天池大道的建设更是突出了未来城市城市发展的重点。而文庙新区的发展潜力没有政府的支持就相应小了很多。文庙新区可以一提的优点就是离老城区较近。但就是这一优点也成了发展的阻力。,第五篇,第二篇 1-8月全国房地产市场运行情况,报告目录,第一篇 国内宏观经济概况,
26、第三篇 政策法规,第四篇 四川宏观经济状况,第五篇 乐至县宏观概况,第六篇 乐至县房地产微观分析,第七篇 总体分析,乐至县房地产微观分析,乐至县房地产市场概况,乐至县代表楼盘分析,第六篇,乐至县房地产市场从区域上可分为两个板块，一个版块以帅乡大道为中心线为帅乡大道板块，一个版块以文庙沟为中心为文庙沟板块，两个板块一东一西把乐至县分成两块，文庙沟板块已基本成熟，天籁绿城和伴山人家已先后入驻，龙城府邸一期也已基本售罄，现在本区域内主要房地产项目为世纪欣城和书香庭院，而帅乡大道板块也已基本成型，鑫鹏花园、状元府邸和魅力新城一期也已入住，由于帅乡大道为政府的倾力打造的形象工程，帅乡大道周边为乐至未来发
27、展的主要区域，相对来说，帅乡大道板块的房价要稍高于文庙沟板块。,乐至县 房地产市场概况,第六篇,2009年全年乐至商品房销售量32.4万平米，均价1800元。2010年1-6月份乐至商品房销售量22.8万平米，均价2180元。,2010年9月乐至县房地产完成销售项目5个（通达花园、状元府邸、丛林春天、龙城府邸、山水欣城），在售住宅项目10个左右（格林威治、天空城、乐府江南、世纪欣城、宏扬名仕汇、天池府邸、福兴苑、书香庭院、天怡苑、香域蓝山）。锦绣名都尚未开盘预计在十月份开盘。项目总建筑面积约100万（此数据为调查统计数据可能与现实情况有较大差距），今年，新开工建设45万余平方米，目前，竣工近2
28、0万平方米。,商品房价格平稳上扬，根据调查显示，9月份销售价格比4月份有明显上扬，,第六篇,乐至县代表楼盘分析,第六篇,乐至县代表楼盘分析,第六篇,乐至县代表楼盘分析,第六篇,乐至县代表楼盘分析,第六篇,乐至县代表楼盘分析,第六篇,乐至县代表楼盘分析,第六篇,乐至县代表楼盘分析,第六篇,乐至县代表楼盘分析,第六篇,乐至县代表楼盘分析,第二篇 1-8月全国房地产市场运行情况,报告目录,第一篇 国内宏观经济概况,第三篇 政策法规,第四篇 四川宏观经济状况,第五篇 乐至县宏观概况,第六篇 乐至县房地产微观分析,第七篇 总体分析,第七篇,经济政策分析,结合宏观经济发展形式、国家对房地产市场的调控政策及
29、四川省经济发展状况。现阶段国家对房地产的调控力度和决心前所未有，CPI持续走高。8月份四川省的CPI比全国平均CPI高出0.3个百分点。加息压力加大，全国开发商资金来源近60%来自贷款相关和预售收入，一旦加息，房地产开发商的资金压力将进一步加大。4.15新政出台后房地产景气指数连续四个月下滑，省内房地产投资也连续四个月回落，8月仅完成投资171.29亿元，分别比5月、6月和7月减少20.94亿元、63.32亿元和1.78亿元。而川内房地产销售增速从国十一条出台后连续8个月回落。施工面积虽然从走势上看在逐渐减少，由于国家限制囤地，施工面积却远高去年。开发商与政策的博弈逐渐激烈。 虽然政府调控的对
30、象住要是大中城市，但政策的发布对人们的预期心里肯定有一定影响，,第七篇,微观分析,逐渐看好有待教育的初级市场,人群生活方式决定产品基本原则,房地产市场容量较小，刚性需求为主,产品开发处于初级阶段,一个城市的发展离不开房地产开发商，随着城市化进程，各地方对城市的发展投入也越来越大，大片的土地等待开发，乐至一个发展中的小县城为了适应城市化的发展，近年来对基础设施的投入也越来越大，特别是道路建设，和环境的建设，新规划出来的新区建设有原来三个老城的面积还要多。,第七篇,人群生活方式决定产品基本原则,产品开发处于初级阶段,房地产市场容量较小，刚性需求为主,微观分析,逐渐看好有待教育的初级市场,乐至县整个
31、县城规模不大，交通相对闭塞，属于比较孤立的一个县城，是一个内向型城市。随着城市化进程的加快、政府招商引资工作的加强，外来资本的进入，但由于相对内向的城市发展，每年经济增长速度虽然较快，但总量仍不大，未来几年内随着几条高速公路的建设会有一个高速扩展的态势；城市产业农牧林渔依旧占据很大的比例，农村人口数量达全县总人口数量的85%，房地产投资额每年约为3-5亿元间，总量不大投资有限，处于城市化发展的初级阶段。,第七篇,微观分析,人群生活方式决定产品基本原则,产品开发处于初级阶段,房地产市场容量较小，刚性需求为主,逐渐看好有待教育的初级市场,近几年来，随着城市化进程不断加快，房地产发展速度虽然较快，但
32、总体市场容量有限，同时进行房地产开发的企业也逐渐增多，竞争逐渐加大。初级的房地产市场，大量的刚需人群，决定了乐山房产市场以刚性需求为主，投资客比例很少，农村人口是不可忽视的一群购房力量，他们在县城购房比例约占45%，很大程度上活跃了市场，但同时购房人群对市场认知度并不高，投资房产的概念基本没有形成，刚性需求为中坚力量，房价上涨速度不快，近两年稳定在300元/年的水平。,第七篇,微观分析,人群生活方式决定产品基本原则,产品开发处于初级阶段,房地产市场容量较小，刚性需求为主,逐渐看好有待教育的初级市场,乐至县整个城镇属于内向型发展，居民生活水平虽然在逐年提高，但总体上仍然处于较低的水平，对于房产购
33、买习惯于积蓄购房、对户型要求以实用为主，面积约100平方米接受度最高，房间数量最好在三个；对景观园林要求并不高，对楼宇智能化了解程度很低，只是对简单的安防系统有所要求。在整体产品打造上把握好形象高端、价格中端、成本控制的总原则。,第七篇,微观分析,人群生活方式决定产品基本原则,产品开发处于初级阶段,房地产市场容量较小，刚性需求为主,逐渐看好有待教育的初级市场,乐至县房地产市场处于起步阶段，开发对建筑设计、景观设计、策划、营销等不太重视，就拿格林威治来说，景观设计就一中庭，其余地方几乎谈不上景观；而书香庭院的建筑设计更是一塌糊涂，几乎所有的楼盘还是处在自产自销阶段，开发商逐渐对室内设计、物业管理
34、模式开始重视，试图通过嫁接形成竞争优势。而格林威治这方面已经走在了乐至房地产业的前列。房价平稳上升，4月至9月半年内均价上升约100-150元，刚性需求较强，根据乐府江南内部客户案场调查情况来看，购房客户以自己居住为主，投资需求极少，其他项目的情况也大体相似。但随着国家对房地产调控的加强以及信贷加息的预期，销售压力会有所增大，10月份应该是各楼盘销售的一个高峰期，几乎每个较大楼盘都会有新房源放出，格林威治已于9月22日提前放出，名都锦城和尚锦丽都在10月份相继开盘，更加大了文庙沟区域的竞争，客户的可选择性更大，世纪欣城的销售压力会进一步加大。与此同时，乐至县市场的总体开发水平与先进地区相比，还
35、存在不小的差距，主要表现在：1 没有形成产品差异化的竞争局面，大家挤在一条路上，把希望寄托于高收入群体；2在户型面积上存在市场空白，有未被充分挖掘的市场；所有楼盘面积集中在80-110平米中间，小于70平米、大于130平米的户型几乎处在空白区。3 尽管引入了先进地区的规划、设计、策划、营销、管理理念，但我们所观察到的产品综合素质与先进地区相比仍然存在巨大的差异，主要体现在细节的把握方面。4 楼盘营销操作水平普遍不高，比较初级，销售人员素质普遍不高，不专业，普遍都是被动式接待，销售人员的积极性不高。,第七篇,1.房源推出时机：10月16日（重阳节）,2.价格策略：中间价入市逐渐推高前期 均价定在2450左右，实行一房一价，楼层价格拉开，楼栋价格拉开,留住金九银十的最后一波客户，11月为积累期，12月小爆发,中国家统计局 四川省统计局 资阳房产信息网 资阳日报 乐至县政府公报 人员调查,数据来源,说明篇,感谢您的关注!,
