1、第三章 房地产开发用地的取得,3.1 房地产开发用地的类型,3.1.1 开发用地的涵义 房地产开发用地必须是位于规划区内的国有土地 开发用地的使用权是一个有偿、有限期的使用权 开发用地，通常是指一宗(片)位于城市规划区的，适合开发企业有偿、有限期进行基础设施和房屋建设使用的国有土地,3.1.2 房地产开发用地的类型,1、按照土地区位划分 闹市区(商业集中区)土地 城市副中心区土地 闹市区边缘地带(亚中心区)土地 城市边缘区土地 城市郊区土地,2007年10月武汉市楼盘价格,中环以外平均价格3431元/平方米,2007年10月武汉市楼盘价格,2007年第二季度该市住宅建安成本每平方米在675.6
2、9元-1050.14元之间。相比武汉市中心城区商品房均价来说，建安成本只占1/5左右，在房价中的比重持续下降。从近5年看，建安成本虽受钢筋、水泥等价格变化而略有起伏，但在房价中所占的比例却呈逐年减少之势。,3.1.2 房地产开发用地的类型（续1）,2、按照土地利用的性质和功能划分 居住用地 公共设施用地 工业用地 仓储用地 对外交通用地 道路广场用地 市政公用设施用地 绿地,3.1.2 房地产开发用地的类型（续2）,3、按照对开发用地进行人为投入的形式及程度的不同划分 生地 熟地 地平条件 场地正常 基础设施条件,3.2 房地产开发用地选择,3.2.1 房地产开发用地的来源 1、城区中需再开发
3、的土地 直接向政府申请出让 通过收购旧房取得土地 以转让方式取得用地 与土地的现使用者合作取得用地 参加土地使用权竞投,3.2.1 房地产开发用地的来源,2、城市规划区内的建设备用地3、各种开发区内的土地,3.2.2 房地产开发用地的选择,1、投资区域选择的因素分析 政治环境 经济增长状况 投资环境 特大型建设投资,3.2.2 房地产开发用地的选择 （续1）,2、开发地段的选择因素分析 城市规划 自然环境和工程地质因素 现有的建设条件 地块利用状况 基础设施状况 现有建筑环境 地段面积与形状 投资经营计划,3.2.2 房地产开发用地的选择 （续2）,3、房地产开发项目选址原则 区域优先 注重潜
4、力 适应投资特征 综合评价,3.3 房地产开发用地的取得方式,3.3.1 土地使用权出让 1、协议方式 2、招标方式 招标 投标 开标、评标和决标 签约、领取土地使用证,3.3.1 土地使用权出让,3、拍卖方式 发布拍卖公告 拍卖 签约、领取土地使用证书 4、挂牌方式 发布挂牌公告 挂牌竞卖 成交 签约,3.3.2 土地使用权出让合同,国有土地使用权出让合同示范文本（GF-2000-2601） 1、合同正文的主要内容 总则 出让土地的交付与出让金的缴纳 土地开发建设与利用 土地使用权转让、出租、抵押 期限届满 不可抗力 违约责任 通知和说明 适用法律及争议解决 附则,3.3.2 土地使用权出让
5、合同 （续1）,2、出让合同双方当事人的权利义务 出让方享有的主要权力和应履行的主要义务 受让方享有的主要权力和应履行的主要义务 3、出让合同的变更和解除,3.3.3 土地使用权转让,1、以出让方式取得的土地使用权的转让 土地使用权转让时，原土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移 土地使用权转让，只是对原权利剩余期限的转让 改变原出让合同约定的土地用途的转让，必须取得主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议，并调整出让金 转让时，房屋已经建成的，原使用人应持有房屋所有权证书，并先行办理房屋所有权变更登记，而后再凭变更后的房屋所有权证书，申请土地使用权变更登记,3.3.3 土地使用权转
6、让 （续1）,2、以划拨方式取得的土地使用权的转让 以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金 以划拨方式取得的土地使用权，转让房地产报批时，有批准权限的人民政府可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照规定的将转让房地产所获收益中的土地收益上缴政府或者作其他处理,3.3.4 关于土地使用权出让和转让的几个问题,对土地受让人作出其他规定和限制 采用书面标准合同的形式 关于房地产开发的期限 备案 转让合同必须书面订立,3.3.5房地产开发可接受
7、地价的测算,影响地价的两大因素 土地的用途 土地的容积率 用对比法推算基础数据 地价测算方法 土地价格=开发完成后的房地产价值开发成本管理费用投资利息销售税费开发利润开发商购买土地的税费,3.4 开发建设中的农地征用,3.4.1 农地征用的一般涵义 农地征用是指为了满足公共公益事业发展的需要和城市规划建设需要，政府依靠国家权力强制转移农村集体土地所有权利并对原权利人给予合理经济补偿的一种行政行为 农地征用类型 为公共目的 为非公共目的,3.4.2开发建设中的农地征用特点,有一定的强制性 须妥善安置被征用单位及人员的生产和生活 土地所有权性质发生转移,3.4.3 农地征用出让程序,开发企业申请用
8、地 土地管理部门审核申请文件 拟定征地方案 征地出让申请方案 签订合同，核发土地使用证,3.4.4 开发建设中的农地征用补偿,土地补偿费 地上附着物补偿费 青苗补偿费 安置补助费 临时建设用地补偿费 税、费 耕地占用费 新菜地开发建设基金 征地管理费,第四章 城市房屋拆迁,4.1 城市房屋拆迁工作程序,4.1.1 拆迁前期工作 拆迁调查摸底 制定拆迁计划和拆迁方案 4.1.2 申请核发房屋拆迁许可证 4.1.3 组织实施拆迁 组织拆迁动员，发布拆迁公告 拆迁人与被拆迁人签订拆迁协议 拆除房屋，平整场地,4.2 城市房屋拆迁补偿与安置,4.2.1 房屋拆迁补偿 房屋拆迁补偿的对象 房屋拆迁补偿的
9、形式 产权调换 作价补偿 产权调换与作价补偿相结合,4.2.1 房屋拆迁补偿（续1）,房屋拆迁补偿的计算 产权调换形式补偿计算 作价补偿的计算方法 各类房屋的拆迁补偿 对公益事业房屋及其附属物的拆迁补偿 对非公益事业房屋及其附属物的拆迁补偿,4.2.2 房屋拆迁安置,房屋拆迁安置的对象 房屋拆迁安置的形式 一次性安置 临时过渡安置 房屋拆迁安置的地点 房屋拆迁安置的标准 拆除非住宅房屋的安置 拆除住宅房屋的安置,4.3 城市房屋拆迁工作中应注意的问题,4.3.1 在拆迁工作中应注意的几个问题 开发企业自行进行拆迁 拆迁工作人员必须持严谨、认真和礼貌对被拆迁人要求过高的 涉及到对外政策、宗教政策、文物的 拆迁产权不明确的房屋 拆迁设有抵押权的房屋 当拆迁双方就拆迁补偿安置协议条款达不成一致意见产生争议时 拆迁人应配备专职人员建立拆迁档案和拆迁工作日志,4.3.2 拆迁补偿与安置工作中的费用,拆迁前期准备费用 临时安置补助费和搬家补助费 过渡房建设费或过渡房租费 拆迁企事业单位的补助费 场地工程费 其他费用 拆迁工程的不可预见费,
