北京主题精品酒店项目可行性研究报告.doc

1、1为您不断带来惊喜，结合崭新创意，您会发现尽管最平凡的日常细节，也让人印象难忘。北京主题精品酒店项目可行性研究报告2一、项目背景调研 .3项目主要经济技术指标项目区域调研二、项目市场调研 7宏观市场分析北京市酒店市场分析项目市场分析项目开发的市场需求定位项目可行性研究报告编制依据三、投资回报分析 .17投资回报结论目录3项目主要经济技术指标地理位置：北京 CBD 区域项目规模：总建筑面积 5000-8000 平米，其中停车场及设备用房面积 200-800 平米，娱乐及餐饮用房面积 600-1000 平米。设计特点：（1）项目的方案设计充分考虑到区域环境的优越条件，力求营造最具创意、最具时代感的

2、特性。在功能方面，增设了大量更为人性化的设计因素。（2）主体建筑在外形设计上将时尚与实用性巧妙结合，配备充足的来宾停车位。（3）主体建筑设有客房 36-46 套间，每间客房的主题设计风格取自项目团队的成功案例及顾客群的需求，服务设施配套完善。（4）楼体外立面的设计将尽显本项目在同行业内的亮点。施工进度计划：2010 年 8 月动工2010 年 10 月结构达到正负零2010 年 12 月装修2011 年 1 月交付使用项目区域调研（一）项目区域图项目选址项目选址项目背景调研4（二）区域概述首都的“聚宝盆”北京 CBD 由 1993 年国务院批复的北京城市总体规划首次提出。十多年的发展,已经使这

3、个区域成了首都不折不扣的“聚宝盆”。根据统计,目前在 CBD 区域内,汇聚了 77 座商务楼宇,入驻企业和机构超过 15000 家,全球 500 强中有 150 多家落户这里。仅中国国际贸易中心一处,目前就集中有壳牌石油、IBM、埃克森美孚、通用电气、惠普、马士基等 70 多家世界 500 强企业,而在一路之隔的嘉里中心,则聚集了日产汽车、雷诺汽车、西班牙电讯等 20 多家世界 500 强企业。北京 CBD 地理位置优越,交通便利,是首都东部城市现代化综合运输网的重要枢纽。这里距天安门 5.8 公里,距首都机场高速路出入口 5.8 公里。进出商务中心区的通道以区内道路城市主次干道城市快速路三个

4、层次递接方式衔接。长安街及其延长线、4 条快速通道穿过北京 CBD 区域,并与京津塘等 5 条高速路共同构成纵横交错的地面道路,加上 3 条地铁线和地下人行通道,形成较为完整的立体交通体系。从整体来看,北京 CBD 的产业形态、空间形态初具规模,已经进入拓展空间、规范管理、提升品质的发展阶段,形成以国际金融为龙头、高端商务为主导、国际传媒聚集发展的产业格局,成为首都六大高端产业功能区之一。早在规划建设之初,北京 CBD 确立了明确的发展目标:北京 CBD 建成后将具有管理功能、集散功能、服务功能和交往功能,成为首都对外开放的重要窗口和率先与国际接轨的商务中心;成为首都现代化新城区和国际化大都市

5、风貌的集中展现区域;成为跨国公司地区总部和国际性金融机构的聚集地;成为首都国际商务活动和国际文化交流的理想社区。十余年的发展,CBD 已经初步达到建设目标,形成了“国际化优势明显、区位条件优越、基础设施完善、服务体系规范、人才资源丰富”五大优势。北京 CBD 及周边聚集了北京 80%的涉外资源,已经成为首都最具国际化特色的区域,是首都国际化交往的重要窗口。位于区域内的第一、第二、第三使馆区,集中了除俄罗斯、卢森堡之外所有的外国驻华使馆。北京CBD 还入驻了 200 多家国际商务服务机构、NGO、NPO 等国际组织,北京市 80%以上的跨国公司地区总部选在这里。此外,CBD 云集了北京市 90%

6、的国际新闻和传媒机构;区域内国际商务活动频繁,每年举行的国际高端商务文化活动达 150 余场。每年秋季举办的北京 CBD 国际商务节、跨国 CEO 圆桌会等已成为重要的国际交流平台。国际资源要素聚集,推动了北京 CBD 外向型经济的快速发展。2009 年 CBD 功能区实际利用外资 20.6 亿美元,占北京市的 33.7%。2009 年北京 CBD发起成立中国商务区联盟,与 20 个国家的 30 个地区建立友好合作关系,国际影响力进一步扩大。项目背景调研5（三）区域规划高品质规划聚集高端产业回顾十年历程,北京 CBD 取得了三个 80%和三个 70%的发展成就。三个 80%是:区域项目建设完成

7、规划的 80%,道路、绿地等基础设施建设完成规划的 80%,建成写字楼出租率达到 80%。三个 70%是:外资金融机构占到全市的 70%,世界 500 强企业占到全市的 70%,跨国公司地区总部占到全市的 70%。2009 年北京 CBD 地区生产总值 1281.3 亿元,占全市的 11%;实现税收364.6 亿元,占全市的 6%。高品质规划是北京 CBD 发展的一个特色。从建筑上看,北京 CBD 汇集了北京市各个发展时期的地标性建筑,已经成为首都现代化大都市地标性建筑的展示区。从早期的京广中心,高度 209 米,保持了十年京城第一高纪录,到银泰中心 249 米,再到现在的国贸三期 330 米

8、,下一步高 400 米左右的建筑也会建在 CBD。这些不同建筑理念、建筑风格的高品质写字楼,使区域楼宇经济发展特点进一步凸显。2009 年北京 CBD 区域内 78 个写字楼宇,税收过亿的有 22 座,国贸中心、华贸中心等 5 座楼宇的税收均超过 5 亿元,经济质量高度集约、产业结构高端发展。高端产业聚集快则是北京 CBD 发展的另一大特性作为区域物流、资金流、信息流、人才流的交汇中枢,北京 CBD 已成为支撑首都经济发展的重要增长极,成为总部经济示范区、首都国际金融机构主聚集区、北京市国际传媒文化创意产业集聚区和高端服务产业聚集地。北京 CBD 是北京市总部经济规模最大、发展最成熟的区域之一

9、,聚集了北京市 80%以上的跨国公司地区总部,是跨国公司在京设立投资性公司和地区总部的首选之地。2009 年世界500 强前 20 名中,有 17 家在 CBD 区域设立机构。2009 年北京市新认定的跨国公司地区总部22 家,其中有 16 家在 CBD 区域。金融机构的加速聚集是近年来北京 CBD 发展的一个亮点。2009 年,尽管受到全球性金融危机的冲击,朝阳区的金融机构总收入仍然迅猛发展,同比增长高达 49%。北京 CBD 金融机构数量多、种类全。包括中国国际期货有限公司、纳斯达克等在内的各类金融机构 1000 多家,其中外资金融机构总数达到 240 余家,占北京市的 70%以上,形成了

10、国贸中心、华贸中心、环球金融中心三大国际金融聚集区。短短几年,文化传媒产业已成为北京 CBD 产业发展新特色。北京 CBD 及周边聚集了越来越多的传媒机构,华尔街日报、CNN 等 169 家国际传媒机构,以及人民日报社、中央电视台、北京电视台等 5000 余家各类文化创意企业均落户于此。2008 年北京 CBD 被授予北京市文化创意产业集聚区称号。东扩大计、再建一个 CBD作为一个重要的“吸金低地”,北京 CBD 经过了十年的发展建设,已经基本接近饱和,发展空间不足成为制约其扩张的重要桎梏。为此,北京 CBD 开始实施令人瞩目的东扩战略。在新一轮东扩中,高品质的规划再次被列为要务。为科学规划东

11、扩区,北京 CBD 邀请美国 SOM建筑师事务所、英国福斯特及合伙人建筑师事务所等 7 家国内外一流机构进行规划设计,并委托 4 家机构开展东扩区定制楼宇、公共服务配套设施、文化传媒产业发展、商业业态的研究,最终形成规划综合方案。北京 CBD 东扩规划致力于延续 CBD 的产业定位、充分发挥 CBD 国际化和产业高端化的优势,坚持三个原则:一是“四规合一”,即产业规划先行,以产业规划引导城市空间、人口、土地规划。二是整体统筹,把原 CBD 与东扩区有机结合,与周边区域统筹考虑,实现产业互补、商务功能连续、绿地系统完整、道路系统衔接、地下空间互通。三是先进理念,注重提高规划的弹性和可实施性,力争

12、把 CBD 建设成为具有国际影响力的商务中心区。项目背景调研6北京 CBD 东扩规划延续原 CBD“金十字”的布局模式,商务设施分布呈“双十字”格局;同时强调开放的公共空间,主要由公园、林荫绿带、通惠河水景、中心活力广场、步行商业街组成,在中心活力区汇集商业、娱乐、会展多种功能,建设交通换乘中心和广场空间、高400 米左右的地标性建筑。根据规划,朝阳区将用 6 到 8 年的时间,完成东扩计划,建筑总规模 700 万平方米,吸纳 1000 亿元社会投资,满足 14 万人就业的目标,再造一个 CBD。按照预定计划,2010 年东扩工程将完成规划国际招标,编制专项规划,启动成熟地块的一级开发。201

13、12012 年,进入集中建设阶段,全面推进土地一级开发,建设定制楼宇,打造新的地标性建筑,高标准建设交通设施,缓解交通瓶颈问题。20132014 年,地标性建筑建成,定制楼宇投入使用,规划初步实现,形成国际一流的现代化商务区。北京提出了建设世界城市的目标,给 CBD 带来了新的发展机遇。为建成国际一流的现代化高端商务区,北京 CBD 从世界城市的高度加快建设,进一步提升承载力、扩大影响力、提升环境品质,力争成为转变经济发展方式示范区、建设世界城市试验区、推动城乡一体化先行区、促进社会和谐模范区。北京 CBD 核心区将建设具备高品质写字楼、高端商务酒店、国际会展中心、高档商业文化娱乐设施、中央广

14、场和区域立体交通枢纽等设施的城市综合体,重点吸引国际金融、传媒、高端商务三大主导产业企业总部,打造国际化、现代化的商务中心区核心区域。而东扩区将更加注重国际商务功能的提升,国际商务环境的优化,国际文化品位的提高,以及软件建设和功能的融合。借助首都建设世界城市的重要机遇,北京 CBD 将重点加快金融聚集区发展,促进各种国际要素在 CBD 聚集。具体发展策略包括,充分利用总部经济试点区的优势,与商务楼宇开展联合招商,积极引入跨国公司和地区总部。加快传媒文化走廊建设。加快大宗商品交易、艺术品交易、期货等股权投资市场建设,构建国际金融资讯平台、金融期货衍生品中心等高端服务体系。同时加快金盏金融服务园区

15、建设,打造亚太地区金融产业转移承载基地。项目背景调研7宏观市场分析一、2009 年中国酒店业发展总结（一）酒店供求关系 中国城市化率 45%、全球 49%、发达国家 90%。 中国服务业占 GDP40%、全球 69%、香港 80%-90%。2009 年 4 月 23 日，美国康奈尔大学酒店管理学院院长 Michael D. Johnson 表示，目前中国星级酒店的客房总数为 200 万间，预计 5 至 7 年内能够增长到 500 万间。中国的酒店市场有望在 5 至 10 年内超过美国。2009 年 10 月，美林公布的一项报告称中国有 36.4 万名流动资产超过百万美元的富豪。中国富裕人士人数

16、 2008 年已经超越英国，居世界第四位。2007 年中国富裕人数总数超越法国。10 年以后中国的中产阶级有望达到 4 亿，中产阶级 6%的增长率。（二）酒店供应市场 2009 年 1 至 8 月饭店业固定资产投资实际完成额同比增长 43.4%，远高于全国各行业33%的平均水平，且呈现出大量商业银行以外资金注入的现象。 全国拥有各类住宿企业近 30 万家，餐饮企业近 450 万家，年营业额已经突破万亿元大关，仅其日常运营创造了每年近 4000-5000 亿的采购需求。 每年全国新建饭店 1500 家以上，总投资近 4000 多亿元。 中国未来 GDP8%10%的年均增长有望带动酒店客房数量年增

17、长 12%，预计 2010 年中国酒店客房数量将达到 5.52 亿间夜。 联合国世界旅游机构的预测，中国 2010 年将超过西班牙和美国，成为仅次于法国的世界第二大最受欢迎的旅游目标国。2015 年中国将成为世界第一旅游接待国、第四大旅游客源国；中国入境过夜旅游者将达到 1 亿人次；国内旅游者将达到 28 亿人次；居民人均出游两次，出境旅游将达到 1 亿人次；旅游市场总量将达到 30 亿人次。（三）中国酒店业概况 2009 年 9 月 10 日，国家旅游局网站公布 2008 年中国星级酒店统计公报。全国共有星级饭店 14099 家，比上年末增加 516 家，增长 3.8%；拥有客房 159.1

18、4 万间，比上年末增加 1.76 万间，增长 1.1%；拥有床位 293.48 万张，比上年末减少 3.47 万张，下降1.2%。 2009 年，全国星级酒店的经营情况良好。全年营业收入总额为 1762.01 亿元，比上年增加 114.98 亿元，增长 7.0 %；上缴营业税 118.33 亿元，与上年基本持平。截至 2008年底，全国共有五星级饭店 432 座，共有 15.69 万间客房，占全国星级饭店客房总数的9.9%；四星级饭店 1821 座，共有 36.96 万间客房，占全国星级饭店客房总数的23.2%。 2009 年 11 月 9 日，国家旅游局监管司根据全国旅游星级饭店经营情况监测

19、网监测的数据，公布 09 年第三季度全国旅游星级酒店经营与二季度相比，除房价外，三季度各项经营指标均有所增长，其中利润增长 18%、客房出租率增长 7%。北京酒店入住率为亚太地区增长最高。据 STR Global 数据显示，2009 年 9 月亚太地区酒店平均入住率达到62.3%，与去年同期相比增长了 1.4 个百分点；平均房价比去年下降了 7.7%，达到了123.72 美元。北京的酒店入住率增长达到最高，增长了 18.8 个百分点。项目市场调研8北京市酒店市场分析一、酒店区域分析（一）2010 年北京市酒店区域分布行政区 五星 四星 三星 二星（含快捷酒店）朝阳 39 54 51 53东城

20、28 29 30 39海淀 18 37 33 36西城 8 17 15 13宣武 1 13 17 23崇文 - 10 17 10（二）2007年北京市酒店区域分布行政区 五星 四星 三星 二星（含快捷酒店）朝阳 13 18 42 32东城 10 7 17 14海淀 7 9 29 29西城 8 7 11 20宣武 - 3 16 17崇文 - 1 7 10（三）对比分析项目市场调研90%20%40%60%80%100%200720102007201020072010200720102007201020072010五 星 级 酒 店四 星 级 酒 店三 星 级 酒 店二 星 级 酒 店（四）分析结论

21、 朝阳区占有市内酒店业最大的市场份额，其次是东城区、海淀区。 酒店结构呈整体升级趋势。二星级至三星级呈递减趋势。四星级和五星级整体升级。 中级酒店竞争激烈，经营走势逐年下降。 为避免恶性竞争，降低投资风险，本项目定位于主题精品酒店，填补市场空缺。二、酒店群落分析 北京市五星酒店集中分布在“东长安街大北窑亮马桥朝阳门王府井”构成的“金三角”地带。四星酒店同样集聚城区东部，依赖于上述“金三角”。 按区域可分为现有的酒店群落：东部商务酒店群落、王府井酒店群落、西部酒店群落正在兴起的酒店群落：金融街酒店群落、南城酒店群落。（一）东部商务酒店群落区域 星级 名称 地址5 中国大饭店 朝阳建外大街 1 号

22、5 京广新世界饭店 朝阳呼家楼5 嘉里中心饭店 朝阳光华路 1 号5 国际俱乐部饭店 朝阳建外大街 21 号5 长富宫中心 朝阳建外大街 26 号4 建国饭店 朝阳建外大街 5 号4 京伦饭店 朝阳建外大街 3 号4 国贸饭店 朝阳建外大街 1 号4 华润饭店 朝阳建国路 35 号4 凯莱大酒店 朝阳建外南大街 2 号CBD4 赛特饭店 朝阳建外大街 22 号5 长城饭店 朝阳东三环北路 10 号5 昆仑饭店 朝阳新源南里 2 号5 凯宾斯基饭店 朝阳亮马桥路 50 号5 希尔顿酒店 朝阳东三环东方路 1 号朝阳区 东城区 海淀区 西城区 宣武区 崇文区项目市场调研105 兆龙饭店 朝阳工体北

23、路 2 号5 京瑞温泉国际酒店 朝阳东三环南路4 渔阳饭店 朝阳新源西里中街 18 号4 亮马河大厦 朝阳东三环北路 8 号4 皇家大饭店 朝阳北三环东路甲 6 号燕莎4 中旅大厦 朝阳北三环东路 2 号东部商务酒店群落是高端及涉外商务人士的主要聚集地。CBD的快速发展，外企的聚集，带动了外籍商务人士的进入。同时东部使馆区和东部外籍人士的聚集、会展场馆相对集中，使东部汇聚了高端商务区域的地标。（二）王府井酒店群落星级 名称 地址5 王府井大饭店 东城王府井大街 57 号5 王府饭店 东城金鱼胡同 8 号5 北京饭店 东城长安街 33 号5 天伦王朝饭店 东城王府井大街 50 号5 东方君悦 东

24、城东方广场5 贵宾楼饭店 东城东长安街 35 号5 国际艺苑皇冠假日饭店 东城王府井大街 48 号5 华侨大厦 东城王府井大街 2 号4 和平宾馆 东城金鱼胡同 3 号4 北方佳苑 东城东方广场王府井地处市中心，独特的地理位置使其对国内外人士都有较大的吸引力，目前王府井地区酒店多数为五星酒店。本地区客源综合性较高，既有国外旅游团队，也有国外商务散客，同时也有国内高端旅游和商务散客。（三）西部酒店群落星级 名称 地址5 新世纪饭店 海淀首体南路 6 号5 翠宫饭店 海淀双榆树 76 号5 香格里拉饭店 海淀紫竹院路 29 号5 西苑饭店 海淀三里河路 1 号5 世纪金源大饭店 海淀区板井路 69

25、 号5 京都信苑饭店 海淀什坊院 6 号4 紫光国际交流中心 海淀区清华东门4 中裕世纪大酒店 海淀莲花池东路 31 号4 长峰酒店 海淀永定路 66 号项目市场调研114 永兴花园饭店 海淀区阜成路 10 号4 燕山大酒店 海淀路甲 138 号4 友谊宾馆 海淀中关村南大街 1 号4 中苑宾馆 海淀高粮桥斜街 18 号4 天鸿科园大酒店 海淀区知春路 25 号 长期以来，西部由于是各大部委和军队大院的密集区，针对政府机关的办事人员，西部市场化的商务发展较晚，造成西部酒店发展比较缓慢。 近年来，中关村高科技产业快速发展，带动周边地区酒店业发展，逐渐形成酒店群落。大量高科技尤其IT业的商务人士被

26、中关村酒店群落截流。中关村酒店群落的形成与中关村高科技园区的形成是相辅相承的，但是由于目前中关村的高科技公司发展还在新兴阶段，造成中关村地区的高星级酒店整体收益在北京处于落后的地位。(四)南部酒店群落星级 名称 地址5 希尔顿逸林 宣武广安门外大街 168 号4 新世界万怡酒店 崇文门外大街 3 号4 中环 中环假日酒店 宣武南菜园街 1 号4 深圳大厦 宣武广安门外大街 22 号4 新时代大酒店 宣武广安门外大街 338 号4 大观园酒店 宣武南菜园街 88 号 这一区域，拥有丰富的旅游资源，同时也能反映市中心的生活。酒店的发展在此地区一直以经济型酒店为主，宣武区酒店的78%份额皆为二、三级

27、酒店，而这一比例在崇文区更高达89%。 长安街以南的内城区是3星及以下的经济型酒店为主的区域，丰富的旅游资源，便捷的交通条件，尤其是经济实惠的价格，对于国内旅游者有巨大的吸引力。近年来在国际酒店管理集团的专业化管理下，海外客户日益增多，随着崇文门和广安门商务氛围的逐步形成，会吸引更多海外商务人士。三、北京市星级酒店占比项目市场调研120102030405060708090100五 星 级 四 星 级 三 星 级 二 星 级2007年2010年如图所示：2007-2010 年，五星和四星级酒店呈上升趋势。2007-2010 年，三星和二星级酒店逐年下滑。四、北京市酒店业发展趋势（一）投资热点从住

28、宅市场转至酒店市场 房地产宏观调控：宏观调控分流出来的资本，尤其是限外政策，使得一部分外资投资者放慢了脚步，从短线投资到长线投资，继续从房地产的大蛋糕中获利。 投资回报高：德勤05年酒店行业评测调查显示，中国酒店投资的平均收益率高达63%，酒店市场取得了超过平均房间收入水平14.3%的增长率。 程序相对容易：投资酒店，特别是以股权交易等方式完成酒店并购，较直接投资住宅或写字楼不易引起监管层的警觉。无论是直接投资兴建还是收购成熟物业，酒店项目在只需要经贸委和旅游局等部分审批即可，而住宅和写字楼项目则复杂得多。（二）酒店管理集团开始参与投资中国酒店的建设和开发国际酒店集团在中国主要是输出品牌和管理

29、，收取管理费用和奖金分成来获益，或投资参股内地酒店的开发。（三）内地开发商积极与酒店管理集团联营 拥有酒店开发经验和具备雄厚实力的开发商，如世茂、保利、华侨城、合生创展等，近年来在酒店投资领域都有大手笔。 2006年，世茂与喜达屋合资建设上海世茂佘山艾美国际酒店；11月又开建中国第一个地平线酒店。 富力地产在广州天河投资17亿元建设富力丽兹卡尔顿酒店和富力君悦大酒店。 城建集团也计划在未来5年内兴建5个五星级酒店，包括城建索菲特大酒店。项目市场分析一、发展机遇根据新的北京城市总体规划，朝阳区将建设成为“国际交往的重要窗口，中国与世界经济联系的重要节点，对外服务业发达地区”，而 CBD 功能区则

30、是实现这一功能定位的最重要的承载空间，发展动力强大。新城市总体规划还确定东部发展带是未来北京的发展重点，东部发展带需要 CBD 功能区的强力支撑，东部的发展也必将极大地促进 CBD 功能区的快速发展。项目市场调研13C B D 功 能 区 功 能 板 块 划 分二、项目发展趋势 随着我国市场经济的日益完善，体验经济的到来，世界文化经济浪潮的风起云涌，主题酒店必将成为国际酒店业发展的一大趋势。主题酒店作为一种正在兴起的酒店发展新格局，为处于激烈竞争态势下的我国酒店业的发展提供了新的思路。发展到一定程度，主题酒店会成为中国酒店行业的标志。 目前，中国的酒店业充斥着众多的外资品牌，这是一个标志。但是

31、严格的说，这个标志不是我们自己的标志，只是中国酒店对外开放和国际化的标志。中国酒店真正怎么样，将来的标志很可能是有一大批主题酒店，这是行业新的形象、新的标志，从这个角度来说，是在共同创造一个品牌，这就是通过主题酒店的创建，树立整个酒店行业的新形象，尤其是通过主题酒店本身树立一个新的品牌。 主题酒店的形成，从产品供给上克服了长期以来国内酒店业“同质化”恶性竞争的痼疾、从根本上实现“差异性”经营竞争，达成经营过程中的无竞争领域。 主题酒店的诞生即是竞争压力促成的必然选择，也是谋求生存与发展的必由之路。其结果是主题酒店的逐步兴起、形成而成为一批行业新生力量，并由他们所代表的先进文化方向而组成新的战略

32、联盟。这一联盟的催生，将成为占行业三分之一，甚至三分之一以上的市场力量与份额，进而引发全行业“雪崩式”的重新大洗牌和滚雪球式的战略大联合。主题酒店正是引领这一发展前景的“一面已经飘扬起来的旗帜”。三、项目前景预测项目市场调研14（一）客源市场（1）市场特点 寻求特色，强化资源的挖掘。 客人是寻求差异，创造了市场的机会。 寻求文化，研究产品的深化。 客人寻求体验，扩大消费空间，对应市场的特点。（2）客群定位 名流、官员、企业家、白领 文化旅游者和商务旅游者 文化创意产业及时尚产业人士、自由职业者（3）发展阶段 构建平台、整合资源 网络发展、整体营销 丰富功能、文化标志 创新经营、赋予独特性（二）

33、项目核心主题酒店的核心是主题产品的文化特征，是酒店的功能要素和社会要素在内涵和外延上的文化拓展，也是一个带有特色文化的系统工程。从设计、建设、装修、文化氛围的营造，到经营、管理、服务等，都必须注重对主题文化内涵的挖掘和把握，突出自身富有特色的文化品位，表现自己鲜明的个性特质，且要能把这些特质和品位融入到细节中去。（三）项目的构建（1）准确的主题定位寻找主题 深度挖掘主题内涵，避免形式大于内容。 主题有酒店适应性，避免定位本末倒置。 主题适当回避“尘世”，避免陷入大众俗套。（2）和谐的主题环境与氛围展示主题 营造良好的外部环境。 研究地理环境，提高与环境的融合性。 主题建筑、主题景观独特且和环境

34、协调。 加强员工主题文化培训并与考核挂钩。 精心营造内部主题环境与氛围以控制成本。（3）独特的主题设施与产品传递主题 主题符号的运用 主题色彩的运用 味觉主题（4）主题与服务互动活化主题 服务方式的主题化项目市场调研15 营销活动的主题化（5）不断的产品创新挖掘主题 硬件创新 软件更新四、项目发展的重要性主题酒店的发展不只是一家酒店的特色化经营，在竞争中取胜的一条道路，更是中国酒店业发展的必然选择。（一）星级失去光环，标准化向个性化发展。 在过去的 20 年里，中国饭店业以星级饭店为指导进行建设和经营。在星级标准的引导下，星级酒店成为中国酒店市场上的主体。星级标准通过对不同星级饭店的产品和服务

35、的严格要求，来确保饭店产品和服务的质量。饭店星级标准规范了饭店行业的经营与管理，提升了饭店行业，构造了规范化发展的局面。这为今天中国饭店业持续向前发展奠定了比较好的基础。在中国饭店业品牌建设之初，星级标准形成了全行业的共同品牌，具有相应的垄断性，其实质是一种准市场品牌。在标准化时期过去之后，在星级的光环逝去之后，饭店企业，尤其是中小型饭店，以什么为核心赢得市场?这不能不引起我们的注意。在竞争压力和市场需求的双重压力下，中国饭店业的经营亟待创新。 星级光环的逝去，反映出来的是市场对于个性化、特色化产品和服务的需求，标准化的产品难以满足人们的需求。而主题酒店则为中国饭店业提供了一条可选之路。主题酒

36、店的发展是中国饭店业从标准化走向个性化的要求。 （二）市场细分各就其位，各得其所主题酒店的产生，对于推动市场的定位，适应市场的发展需要，应该会产生重要的作用，达到不同类型的饭店各就其位，各得其所。（三）竞争升级从价格到文化 同质化的经营无疑会给酒店带来无休止的价格战，为了生存，我们只有迎战挤掉竞争对手，但是这些并不是长期的策略，恶性的价格战会把酒店拖到利润的边缘，因此要生存，必须跳出价格战的泥沼。 目前仅以产品和服务质量为基础，已经难以塑造出知名的酒店及品牌。酒店只有以文化为核心，通过特色化、个性化的经营，才有机会赢得市场。主题酒店正是这样一种新的酒店经营模式。 酒店业的竞争从价格、质量到文化

37、的升级，这一过程看似简单，但是确是酒店核心竞争力逐步强化的过程，由初级阶段的成本优势，转化为质量优势，再到文化优势，其不可复制性越来越强，也就意味着酒店的竞争力越来越强。主题酒店的建设正是酒店培育文化核心竞争力的要求。（四）主题酒店与中华文化弘扬胡锦涛同志在十七大报告中提出“文化软实力”这一概念并强调：“当今时代，文化越来越成为民族凝聚力和创造力的重要源泉、越来越成为综合国力竞争的重要因素”，“要坚持社会主义先进文化前进方向，兴起社会主义文化建设新高潮，激发全民族文化创造活力，项目市场调研16提高国家文化软实力”，这说明“提高文化软实力”被提升到了国家战略的高度，为以后的文化建设指明了方向。

38、主题酒店的建设也是中国文化产业发展的需要。主题酒店是文化资源向文化资本转化的一种非常有效的方式，把各种文化资源融入酒店，能过最直接有效的形成市场功能。 从国际经验看，经济发达国家都重视把文化产业作为增强文化软实力的最重要的途径。越来越多的国家和地区也都开始重视文化产业及其影响的软实力，并且取得可喜的进展。韩国从政府作为服务者的立场出发，成立了专门性质的国家机构文化产业振兴院，制定了文化产业的国家战略，在公共文化服务平台建设、企业孵化扶持、信息提供等方面积极引导企业创新，在短期内实现了文化产业从贸易逆差到顺差的飞跃。新加坡为了发展文化旅游，专门在旅游局下面成立了会展署，支持企业发展会展和娱乐产业

39、 中华民族的文化是中国主题酒店发展的文化基础和源泉；民族文化的弘扬是主题酒店发展的内在要求。（五）主题酒店将成为中国酒店行业的标志建设自主知识产权、弘扬民族品牌的主题酒店，在蕴含本土文化主题的同时结合国外主题酒店的成功模式，以无竞争、低风险的特性迅速占有市场。其独特的创意产业联盟，将突破酒店业传统的经营模式，成为中国酒店行业的新标志，建立了中国酒店业的新格局。项目开发市场需求定位 需求更多的个性化娱乐场所； 需求更多的品质生活模式； 需求更多的独家休闲和 VIP 空间； 需求更多的文化活动和短程旅行活动。项目可行性研究报告编制依据国家计委颁发的投资项目可行性研究指南国家计委、建设部颁发的建设项

40、目经济评价方法与参数中华人民共和国增值税暂行条例中华人民共和国企业所得税暂行条例国家旅游局 2009 年酒店行业公告北京城市总体规划（20042020）北京市朝阳区国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要北京 CBD 功能区“十一五”发展规划项目市场调研172009 中国酒店业发展总结与趋势中国酒店赢利状况分析2009 年中国酒店行业现状及未来发展趋势专业人员对本市、本地区酒店行业的市场调查研究和报告、市场年度报告建设单位提供的有关数据和资料投资回报我们以谨慎、保守的原则对项目进行了真实性的评估，在如下部分的财务预估中运用的经济数据均是低于目前的市场价格；成本按最高可发生的成本估算。因此，从理论

41、上来讲，本项目的实际收益率将会高于本项目如下预估的理论收益率。项目名称 主要费用 总投资额 3500 万元前期投入 1500 万元项目的租赁、设计、改造装修 1000 万元设备设施、软硬件系统研发、采购 1000 万元营业启动金 500 万元年均销售额 4550 万元净利润 3050 万前三年投资收益率 54%-114%-146%投资回报分析18（注：以上销售业绩均为保守预估，其中第一年投资期，前半年为项目筹备期，无利润。）结论 通过以上的调研数据数据分析，项目的投资收益率高于行业基准收益率，具有较大的投资吸引力。 财务评价基准对照指标为：基准投资回收期 2 年、 投资利润率 105%。 在项目的投资和开发中，不可预测的风险较少，可控性较强，因此本项目的投资开发无论在市场上、操作上还是在财务上都是可行的。 就本项目而言，项目市场分析、项目的整体定位及项目投资分析是基于国家专业机构发布的行业数据分析及团队成员从业二十余年的经验分析。具有客观性和一致性，符合市场规律及投资经济原理，配以专业的项目管理团队，融资方案可行，本项目已具备实施条件。