1、1,第四章房地产价格体系,房地产经济学,4.1 房地产市场机制,市场的含义 市场是流通中各种交换关系的总和。房地产市场机制价格机制 竞争机制 房地产市场竞争方式价格竞争和非价格竞争 房地产市场的主要形式 完全竞争垄断竞争垄断市场供求机制 货币机制,4.1 房地产市场机制,房地产市场的分级运行房地产一级市场即土地使用权的出让是指政府垄断土地供给的发行或批发市场。 房地产二级市场主要是房地产的增量市场。 房地产三级市场即投入使用后的房地产交易以及抵押、租赁等市场。,4.2 房地产价格的形成,“房地”产出售价格构成 “房地产出售价格构成模式总成本利润 房地产价格的其他构成因素 “房地产商品出售价格构
2、成模式商品房建筑造价 流通费用盈利,4.2 房地产价格的形成,“房地”产出租价格构成 租金的构成 折旧费 地租 维修费 管理费保险费 利息 税金 利润,4.2 房地产价格的形成,租金分类 依租金形成方式划分统一租金协议租金 市场租金 依租赁房屋种类划分住宅用房租金非住宅用房租金 依商品化程度划分 商品租金成本租金 准成本租金 补贴租金 廉租房租金,4.3 房地产价格体系的构成,概念 房地产业范围内，不同房地产商品价格相互联系形成的有机整体。 地产价格种类 理论地价、管理地价、评估地价、市场交易地价生地价、毛地价、熟地价、楼面地价 土地的所有权价格、使用权价格和他项权利价格 基准地价、宗地地价、
3、影子地价 拍卖地价、招标地价、协议地价 其他地价形式,4.3 房地产价格体系的构成,房产价格种类 依房地产的实物形态划分房价地价房地混合价依房地产价格的形成情况划分 房地产的市场价格 房地产的理论价格 房地产的评估价格 房地产总价格 房地产单位价格 以产权种类划分 房地产所有权价格 使用权价格 依出让方式划分 房地产拍卖价格房地产招标价格 依出让次数划分 房地产出售价格 房地产出租价格,4.3 房地产价格体系的构成,主要比价关系 用途相同、标准不同的房屋价格比例用途相同、结构不同的房屋价格比例用途不同的房地产价格比例住宅用房的租售比价 主要差价关系 位置差价 朝向差价 楼层差价 边间差价面积差价 视野差价 材料及设备差价 设计差价,参考题,简述房地产市场机制。房地产市场如何分级运行？简述“房地”产出售价格的构成。简述“房地”产出租价格的构成。地产价格的种类有哪些？房产价格的种类有哪些？简述主要比价关系。简述主要差价关系。,
