1、专题五 不动产,一、建设用地使用权,1登记生效 建设用地使用权的设立必须向登记机构办理登记，登记是建设用地使用权的生效条件。 【相关链接】因合法建造、拆除房屋等事实行为设立和消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。 【解释】该物权变动虽不以登记为要件，但获得权利的主体在处分该物权时，仍应当依法办理登记。未经登记，不发生物权效力。 2“房随地走、地随房走、房地一体”的流转规则 （1）建设用地使用权在转让、互换、出资或者赠与时，附着于该土地上的建筑物一并处分。 （2）当建筑物转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并处分。,3.建设用地使用权的抵押 （1）不动产的抵押必须办理
2、抵押物登记，抵押权自登记之日起设立。如果当事人未办理登记，只是抵押权未设立，但不影响抵押合同的生效。 （2）抵押登记记载的内容与抵押合同约定的内容不一致的，以登记记载的内容为准。 （3）以城市房地产设定抵押的，土地上新增的房屋不属于抵押物。抵押权实现时，可以依法将该土地上新增的房屋与抵押物一同变价，但对新增房屋的变价所得，抵押权人无权优先受偿。 （4）在担保期间，如果担保财产毁损、灭失或者被征收的，担保物权人可以就获得的保险金、赔偿金或者补偿金优先受偿。,二、地役权,1地役权的设立 地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记的，不得对抗善意第三人。
3、【解释】只要合同生效，地役权即设立。是否登记不是合同的生效要件，也不是地役权的生效要件，只是地役权的对抗要件。 2地役权的从属性 地役权不得与需役地相分离单独转让，不得单独设定抵押。 3地役权的不可分性 地役权存在于需役地和供役地的全部，不能分割为各个部分或仅仅以一部分而单独存在。,4地役权的效力 （1）需役地以及需役地上的土地承包经营权、建设用地使用权部分转让时，转让部分涉及地役权的，受让人同时享有地役权。 （2）供役地以及供役地上的土地承包经营权、建设用地使用权部分转让时，转让部分涉及地役权的，地役权对受让人具有约束力。 5地役权的消灭 如果地役权人滥用地役权或者约定的付款期间届满后在合理
4、期限内经2次催告未支付费用的，供役地权利人有权解除合同使得地役权消灭。,三、商品房买卖合同（2010年新增）（2010年多选）,1销售广告的性质认定 （1）有关商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，对出卖人无合同上的约束力。 （2）就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，视为要约；该内容即使未订入合同，仍属于合同的组成部分，当事人违反这些内容的，承担违约责任。 2商品房预售合同的效力 （1）商品房预售，属于法律规定的特许经营范围，因此出卖人必须申领商品房预售许可证明。出卖人未取得预售许可而与买受人订立预售合同的，合同无效，但
5、是在起诉前取得预售许可的，合同有效。 （2）商品房预售合同应当办理登记备案手续，但该登记备案手续并非合同生效条件，当事人另有约定的除外。,3被拆迁人的优先权 拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式设立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。 4商品房买卖中法定解除权的行使 根据最高人民法院的司法解释，商品房买卖合同中解除权行使的情形包括： （1）因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格； （2）因房屋质量问题严重影响正常居
6、住使用； （3）房屋套内建筑面积或者建筑面积与合同约定的面积误差比绝对值超过3的；,（4）出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在3个月的合理期限内仍未履行； （5）约定或者法定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过1年，因出卖人的原因导致买受人无法办理房屋所有权登记的。 5违约金 （1）当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失的30为标准适当减少； （2）当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。 6商品房买卖合同与贷款合同的效力关系 （1）贷款合同未能订立，导致商品房买卖合同不能履行的，则当事人可以要求解除合
7、同，并分析贷款合同未能订立的原因，在可归责于一方当事人的情况下，由该当事人赔偿损失。 （2）商品房买卖合同无效、被撤销或者被解除，则贷款合同也应相应解除，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还给担保人和买受人。,7可以适用惩罚性赔偿金的情形 在下列情形下，由于出卖人的行为构成了欺诈，因此买受人可以在解除合同并赔偿损失的前提下，还可以要求出卖人承担不超过已付房款1倍的惩罚性赔偿金： （1）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人； （2）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人； （3）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售
8、许可证明； （4）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实； （5）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。,四、登记 1.登记制度 （1）登记簿与权属证书 不动产权属证书与不动产登记簿不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。（2008年案例分析题） （2）异议登记 异议登记使得登记簿上所记载权利失去正确性推定的效力，异议登记后，第三人不得主张基于登记而产生的公信力（不适用于善意取得）。 为了避免不动产物权的效力不因异议登记而长期处于不稳定，法律要求异议登记申请人在异议登记之日起15日内起诉，不起诉的，则异议登记失效。 异议登记不当，造成权利人损害的，权利
9、人可以向申请人请求损害赔偿。,2.预告登记（针对不动产买卖合同） （1）预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 （2)预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起3个月内未申请登记的，预告登记失效。3. 不动产买卖合同与物权登记 当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。(2011年案例）,4.物权变动 （1）因人民法院、仲裁委员会的法律文书，人民政府的征收决定，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书生效或者人民政府的征收决定生效时发生效力 （2）
10、因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。 （3）因合法建造、拆除房屋等事实行为设立和消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。 【解释】上述情形中的物权变动虽不以登记为要件，但获得权利的主体在处分该物权时，仍应当依法办理登记。未经登记，不发生物权效力。,五、共有（不动产、动产）,1共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为“按份共有”。 2按份共有人有权自由处分自己的共有份额，无需取得其他共有人的“同意”，但是共有人将份额出让给共有人以外的第三人时，其他共有人在同等条件下，有优先购买的权利。 3共有物的处分 （1
11、）处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额2/3以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。,（2）一个或几个共有人未经占份额2/3以上的按份共有人同意或者其他共同共有人同意，擅自处分共有财产的，其处分行为应当作为效力待定的民事行为处理。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。 【相关链接】当物权依据法律规定进行了公示，即使该公示方法表现出来的物权存在瑕疵，对于信赖该物权存在并已从事物权交易的人，法律承认其法律效果，以保护交易安全。公信原则赋予公示的内容具有公信力。,4
12、共有的对外关系 （1）对外承担连带责任 因共有的不动产或者动产产生的债权债务，在对外关系上，共有人享有连带债权、承担连带债务，但法律另有规定或者第三人知道共有人不具有连带债权债务关系的除外。 （2）对内追偿 偿还债务超过自己应当承担份额的按份共有人，有权向其他共有人追偿。,六、占有的法律保护 1返还原物 （1）占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物； （2）占有人返还原物的请求权，自侵占“发生”之日起1年内未行使的，该请求权消灭。 【解释1】返还原物的请求权，不仅适用于有权占有，也适用于无权占有。 【解释2】1年的期间属于除斥期间，自侵占发生之日起超过1年的，该请求权消灭，诉讼时
13、效中的“中止、中断”与此无关。 【解释3】1年的期间仅适用于“占有人”基于占用被侵占请求返还原物的期限，“所有权人”基于其所有权请求返还原物的期限，不受1年的限制。,2损害赔偿 （1）因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿； （2）关于损害赔偿的诉讼请求权，仍适用一般诉讼时效的规定（2年）。 【解释1】因为侵占人的侵占行为，给占有人造成损害的，占有人除了可以要求侵占人返还原物外（自侵占行为“发生”之日起1年内行使），还可以要求侵占人赔偿损失。如果侵占人不赔偿损失，则占有人可以向人民法院提起诉讼，诉讼时效期间为2年，自占有人“知道或者应当知道”其权利受到侵害之日起计算。 【解释2】请求
14、返还原物属于“物上请求权”，请求损害赔偿属于“债权请求权”。损害赔偿请求权必须以实际受到损害为前提，而物上请求权则不以有损害为要件。在物权因他人的违法行为受到侵害时，如果有标的物的实际损害，可以同时发生物上请求权和损害赔偿请求权，故物上请求权与损害赔偿请求权可以并存。,七、房屋的出租,1租赁合同的期限 租赁合同的期限超过20年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起仍不得超过20年。 2不定期租赁 （1）租赁期限6个月以上的，合同应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。 （2）当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照合同法有关规
15、定仍不能确定的，视为不定期租赁。 （3）租赁期届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。 【解释】对于不定期租赁，“出租人或者承租人”均可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。 【相关链接】租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。,3维修义务 （1）出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。 （2）承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用
16、的，应当相应减少租金或者延长租期。 （3）承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物，如未经出租人同意，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。 4转租 承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人，承租人与出租人的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。,5租金的支付期限 对租金的支付期限未确定的，当事人可以协议补充，不能达成补充协议的，可以根据合同的有关条款或者交易习惯确定。仍不能确定的，适用以下规则： （1）租赁期限不满1年的，应当在租赁期限届满时支付； （2）租赁期限1年以上的，应当在每届满1年时支付，
17、剩余期间不满1年的，应当在租赁期限届满时支付。 6.房屋租赁的无效 （1）出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效；但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 （2）出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效；但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。,（3）租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效；但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。 【解释】房屋租赁合同无
18、效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。 2.登记备案（2011年案例） 当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持。 【相关链接】商品房预售合同应当办理登记备案手续，但该登记备案手续并非合同生效条件，当事人另有约定的除外。 7买卖不破租赁 （1）租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，即“买卖不破租赁”。 【解释】所有的所有权让与均不破租赁，并非局限于买卖。,（2）出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有在同等条件下优先购买的权利。（2010年案例
19、。2011年多选） 【解释1】这是房屋租赁合同中特别为承租人设计的优先购买权，只有房屋租赁规定了优先购买权，其他标的物租赁并不适用优先购买权。 【解释2】出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋，应当在拍卖5日前通知承租人。承租人未参加拍卖的，人民法院应当认定承租人放弃优先购买权。 【解释3】出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权的情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。,【解释4】具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：（1）房屋共有人行使优先购买权的；（2）出租
20、人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的；（3）出租人履行通知义务后，承租人在15日内未明确表示购买的；（4）第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。 8房屋租赁中同住人的权利（2010年新增） （1）承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。 （2）承租人租赁房屋用于以个体工商户或者个人合伙方式从事经营活动，承租人在租赁期间死亡、被宣告失踪或者被宣告死亡，其共同经营人或者其他合伙人请求按照原租赁合同租赁该房屋的，人民法院应当支持。,八、房屋的抵押 1订立抵押合同时，抵押权人和抵押人不得约定在债务履行期限
21、届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权直接归债权人所有；但该条款的无效不影响抵押合同其他条款的效力。 2不动产的抵押必须办理抵押物登记，抵押权自登记之日起设立。 3抵押设定后，除法律和合同另有约定以外，抵押人有权继续占有抵押物，并有权取得抵押物的孳息。但是，债务人不履行到期债务致使抵押财产被人民法院依法扣押的，自扣押之日起抵押权人有权收取该抵押财产的天然孳息或者法定孳息，但抵押权人未通知应当清偿法定孳息的义务人的除外。 4如果出租在先，抵押在后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效；如果抵押权设定在先，出租在后，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。,九、房屋的转让 1建筑物区分所
22、有权人在转让房屋时，其他建筑物区分所有权人不享有优先购买权。 2抵押期间，抵押人经抵押权人“同意”转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。 抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。,十、物业服务合同（2012年新增） 物业服务合同虽然是为业主服务的，但是物业服务合同的签约主体并不必然是普通业主。由建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，对于物业服务合同要注意以下
23、几点： （1）物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。 （2）经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业有权请求业主支付物业费。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主不得以未享受或无需接受相关物业服务为抗辩拒绝支付物业费。 （3）业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费的，物业服务企业有权请求业主承担连带责任。,（4）业主大会按照物权法第76条规定的程序作出解聘物业服务企业决定后，业主委员会有权请求解除物业服务合同。物业服务企业向业主委员会提出物业费主张的，人民法院
24、应当告知其向拖欠物业费的业主另行主张权利。 （5）业主委员会或者业主可以请求确认以下合同或者合同相关条款无效： 物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同； 物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。 【相关链接1】业主大会决议方式：,【相关链接2】特别决议,【相关链接3】登记、备案、公告,1.不动产 （1）不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 （2）当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定
25、外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。 （3）商品房预售合同应当办理登记备案手续，但该登记备案手续并非合同生效条件，当事人另有约定的除外。 （4）当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持。,2.动产（P310） 对于船舶、航空器和机动车等动产，其所有权的移转仍以“交付”为要件，而不以登记为要件。但登记具有对抗效力，如果交付后没有办理登记，不能对抗善意第三人。 3.权利质押（P327） （1）以基金份额、证券登记结算机构登记的股权出质的，质权自证券登记结算机构办理出质登记时设立；以其他股权出质的，质权自工商行政管理部
26、门办理出质登记时设立。 （2）知识产权的质押：登记设立 （3）应收账款的质押：登记设立,4.专利权 （1）经实质审查合格的，由国务院专利行政部门作出授予发明专利权的决定，同时予以登记和公告；发明专利权自“公告”之日起生效。 （2）转让专利申请权，当事人应当订立书面合同，并向国务院专利行政部门登记，由国务院专利行政部门予以公告；专利申请权的转让自“登记”（而非公告）之日起生效。 （3）转让专利权，当事人应当订立书面合同，并向国务院专利行政部门登记，由国务院专利行政部门予以公告；专利权的转让自“登记”（而非公告）之日起生效。 （4）以专利权出质的，由出质人和质权人共同向国务院专利行政部门办理出质登
27、记，质权自“登记”之日起设立。 （5）专利权人与他人订立的专利实施许可合同，应当自合同生效之日起3个月内向国务院专利行政部门“备案”（而非登记）。 5.注册商标 （1）转让注册商标的，由转让人和受让人共同向商标局提出申请，转让注册商标经商标局“核准”后，予以公告；受让人自“公告”之日起享有商标专用权。 （2）商标使用许可合同应当报商标局“备案”（而非核准）。,【案例1】（2008年） 甲公司于2007年10月10日通过拍卖方式拍得位于北京郊区的一块工业建设用地；同年10月15日，甲公司与北京市土地管理部门签订建设用地使用权出让合同；同年10月21日，甲公司缴纳全部土地出让金；同年11月5日，甲
28、公司办理完毕建设用地使用权登记，并获得建设用地使用权证。 2007年11月21日，甲公司与相邻土地的建设用地使用权人乙公司签订书面合同，该合同约定：甲公司在乙公司的土地上修筑一条机动车道，以利于交通方便；使用期限为20年；甲公司每年向乙公司支付8万元费用。该合同所设立的权利没有办理登记手续。 2008年1月28日，甲公司以取得的上述建设用地使用权作抵押，向丙银行借款5000万元，借款期限3年。该抵押权办理了登记手续。此后，甲公司依法办理了各项立项、规划、建筑许可、施工许可等手续之后开工建设厂房。 2008年5月，因城市修改道路规划，政府提前收回甲公司取得的尚未建设厂房的部分土地，用于市政公路建
29、设。甲公司因该原因办理建设用地使用权变更登记手续时，发现登记机构登记簿上记载的建设用地使用权面积与土地使用权证上的记载不尽一致。,根据本题所述内容，分别回答下列问题： （1）甲公司于何时取得建设用地使用权？并说明理由。 （2）甲公司与乙公司订立合同拟设立的是何种物权？该物权是否已经设立？并说明理由。 （3）甲公司与乙公司的合同订立后，如果甲公司不支付约定的费用，乙公司在何种条件下有权解除合同？ （4）甲公司在建造的厂房已经完工，未办理房屋所有权证的情况下，是否取得该房屋所有权？并说明理由。 （5）甲公司建造的厂房是否属于丙银行抵押权涉及的抵押物范围？并说明理由。丙银行如何实现自己的抵押权？ （
30、6）在政府提前收回甲公司部分建设用地使用权的情况下，丙银行能否就甲公司获得的补偿金主张权利？并说明理由。 （7）在登记簿上的记载与土地使用权证上的记载不一致的情况下，以何为准？,【案例1答案】 （1）甲公司于2007年11月5日取得建设用地使用权。根据规定，建设用地使用权的取得必须向登记机构办理登记，登记是建设用地使用权生效的条件。在本题中，甲公司于2007年11月5日办理了建设用地使用权的登记，因此，甲公司于2007年11月5日取得建设用地使用权。 （2）甲、乙公司设立的是地役权，该地役权已经设立。根据规定，地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登
31、记，不得对抗善意第三人。在本题中，当事人未办理登记不影响地役权的设立，地役权自地役权合同生效时（2007年11月12日）设立。 （3）在约定的付款期间届满后，在合理期限内经乙公司2次催告，甲公司仍未支付费用的，乙公司有权解除合同使得地役权消灭。 （4）甲公司已经取得该房屋的所有权。根据规定，因合法建造等事实行为设立物权的，自事实行为成就时发生效力。在本题中，由于甲公司建造的房屋已经完工，即使未办理房屋所有权证书，但甲公司自合法建造完成之日起就取得了所有权。 （5）厂房不属于抵押物的范围。根据规定，以城市房地产设定抵押的，土地上新增的房屋不属于抵押财产。丙银行在实现自己的抵押权时，可以依法将该土
32、地上新增的房屋与抵押物一同变价，但对新增房屋的变价所得，丙银行无权优先受偿。 （6）丙银行可以就甲公司获得的补偿金主张权利。根据规定，担保期间，担保财产毁损、灭失或者被征收时，担保物权人可以就获得的保险金、赔偿金或者补偿金等优先受偿。 （7）在登记簿上的记载与土地使用权证上的记载不一致的情况下，以登记簿为准。,【案例2】 2010年4月1日，王某与丁某签订了房屋买卖合同，双方约定：王某将一栋房屋出售给丁某，价款为120万元。丁某支付120万元的价款后，王某于2010年4月10日向丁某交付了房屋，但双方没有办理产权过户登记。 丁某于2010年4月20日将该房屋出租给叶某，租期为2年，双方签订了书
33、面租赁合同。 因房屋价格迅速攀升，2010年5月10日，王某要求丁某返还该房屋，遭到丁某的拒绝。 2010年6月1日，王某因病突然去世，全部遗产由其子小王继承，小王于2010年6月5日办理了产权过户登记，将该房屋产权过户到自己的名下。因房屋价格继续攀升，小王在明知该房屋已经出售给丁某的情况下，拟将该房屋作价200万元卖给杜某，同一小区的韩某提出自己也准备出价200万元，并主张同等条件下的优先购买权。小王在未通知丁某和承租人叶某的情况下，将该房屋卖给了不知情的杜某，双方于2010年6月20日办理了产权过户登记。 2010年7月1日，杜某要求叶某返还该房屋，遭到叶某的拒绝。2010年7月20日，叶
34、某遭遇车祸突然去世。2010年7月30日，杜某要求叶某的妻子赵某返还该房屋，遭到赵某的拒绝。,要求： 根据有关规定，分别回答以下问题： （1）王某与丁某的房屋买卖合同是否已经生效？并说明理由。丁某是否取得了该房屋的所有权？并说明理由。如果该房屋于2010年4月12日遭雷击发生毁损、灭失，该房屋毁损、灭失的风险由谁承担？并说明理由。 （2）小王从何时开始取得房屋的所有权？并说明理由。 （3）韩某是否享有优先购买权？并说明理由。 （4）小王在未通知承租人叶某的情况下，将该房屋卖给了杜某，叶某请求确认小王与杜某之间房屋买卖合同无效能否获得人民法院的支持？叶某请求小王承担赔偿责任能否获得人民法院的支持
35、？并分别说明理由。 （5）2010年7月1日，杜某是否有权请求叶某返还该房屋？并说明理由。2010年7月30日，杜某是否有权请求赵某返还该房屋？并说明理由。,【案例2答案】 （1）王某与丁某的房屋买卖合同已经生效。根据规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。在本题中，王某与丁某虽未办理产权登记，但不影响买卖合同的效力。 丁某尚未取得该房屋的所有权。根据规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。在本题中，由于丁某未办理过户
36、登记手续，因此，丁某尚未取得该房屋的所有权。 该房屋毁损、灭失的风险由丁某承担。根据规定，买卖合同标的物毁损、灭失的风险，在标的物交付之前由出卖人承担，交付之后由买受人承担，但法律另有约定或者当事人另有约定的除外。在本题中，该房屋于2010年4月10日交付，交付之后毁损、灭失的风险由买受人丁某承担。 （2）小王从2010年6月1日开始取得房屋的所有权。根据规定，因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。,（3）韩某不享有优先购买权。根据规定，建筑物区分所有权人在转让房屋时，其他建筑物区分所有权人不享有优先购买权。 （4）叶某请求小王承担赔偿责任能获得人民法院的支持，叶某请求确
37、认小王与杜某之间房屋买卖合同无效不能获得人民法院的支持。根据规定，出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权的情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持；但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。 （5）杜某无权请求叶某返还该房屋。根据规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。在本题中，房屋在杜某买受前已经出租给叶某使用，因此，杜某无权请求叶某返还房屋。 杜某无权请求赵某返还该房屋。根据规定，承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。,【案例3】 甲房地产开发公司（以下
38、简称“甲公司”）于2009年10月10日通过拍卖方式拍得位于北京城区的一块建设用地，2009年10月15日，甲公司与北京市土地管理部门签订建设用地使用权出让合同，2009年10月21日，甲公司缴纳全部土地出让金，2009年11月5日，甲公司办理完毕建设用地使用权登记，并获得建设用地使用权证。 2009年11月21日，甲公司与相邻土地的建设用地使用权人乙公司签订地役权合同，该合同约定：为满足甲公司开发住宅小区观景的需要，甲公司向乙公司一次性支付2000万元，乙公司在20年内不得在其土地上建造6米以上的建筑物。该合同所设立的地役权没有办理登记手续。2009年12月3日，乙公司将部分建设用地使用权转
39、让给不知情的丙公司，2009年12月20日，丙公司在该土地上建造了高8米的厂房。,2010年3月，甲公司以取得的上述建设用地使用权作抵押，向丁银行借款50000万元，借款期限3年。甲公司与丁银行于2010年3月10日签订了书面抵押合同，并于2010年3月12日办理了抵押登记手续。此后，甲公司依法办理了各项立项、规划、建筑许可、施工许可等手续之后开工建设居民住宅。 甲公司在取得该居民住宅的商品房预售许可证明后，在广告中宣称其“容积率不高于1.2”、“绿地面积超过50”，引起购房者的热烈关注，所预售的商品房一售而空，价格也比周边小区高出20。 2010年9月1日，甲公司与王某签订了商品房预售合同，
40、但未办理登记备案手续。此外，预售合同中未对容积率和公共绿地面积等问题作出约定。2011年9月10日，王某向甲公司交付了200万元的购房款。 2011年4月1日，甲公司交房时，王某发现该住宅小区的容积率超过2.0，绿地面积只有20。王某在调查后得知，甲公司报经批准的规划就是如此。2011年6月5日，王某向人民法院提起诉讼，要求解除该商品房买卖合同，并要求甲公司支付不超过已付房款一倍的惩罚性赔偿金。,根据本题所述内容，分别回答下列问题： （1）甲公司于何时取得建设用地使用权？并说明理由。 （2）甲公司的地役权是否已经设立？并说明理由。甲公司与乙公司的地役权合同订立后，如果甲公司不支付约定的费用，乙
41、公司在何种条件下有权解除合同？甲公司是否有权向丙公司主张地役权？并说明理由。 （3）甲公司与丁银行签订的抵押合同于何日生效？丁银行的抵押权于何日设立？ （4）甲公司在建造的居民住宅已经完工，未办理房屋所有权证的情况下，是否取得该房屋的所有权？并说明理由。 （5）甲公司是否应就其商品房销售广告中的虚假宣传向王某承担违约责任？并说明理由。 （6）甲公司与王某签订的商品房预售合同是否已经生效？并说明理由。 （7）王某是否有权请求人民法院撤销该商品房买卖合同？并说明理由。王某是否有权要求甲公司支付不超过已付房款一倍的惩罚性赔偿金？并说明理由。,（1）甲公司于2009年11月5日取得建设用地使用权。根据
42、规定，建设用地使用权的取得必须向登记机构办理登记，登记是建设用地使用权生效的条件。 （2）甲公司的地役权已经设立。根据规定，地役权自地役权合同生效时设立。在本题中，当事人未办理登记不影响地役权的设立，地役权自地役权合同生效时（2009年11月21日）设立。在约定的付款期间届满后，在合理期限内经乙公司2次催告，甲公司仍未支付费用的，乙公司有权解除合同使得地役权消灭。甲公司无权向丙公司主张地役权。根据规定，供役地以及供役地上的建设用地使用权部分转让时，转让部分涉及地役权的，地役权对受让人具有约束力。但是，未经登记的，不得对抗善意第三人。 （3）抵押合同于2010年3月10日生效，丁银行的抵押权于2
43、010年3月12日设立。 （4）甲公司已经取得该房屋的所有权。根据规定，因合法建造等事实行为设立物权的，自事实行为成就时发生效力。 （5）甲公司应向王某承担违约责任。根据规定，商品房销售广告就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，视为要约，该内容即使未订入合同，仍属于合同的组成部分，当事人违反这些内容的，承担违约责任。 （6）甲公司与王某签订的商品房预售合同已经生效。根据规定，商品房预售合同应当办理登记备案手续，但该登记备案手续并非合同生效条件，当事人另有约定的除外。 （7）王某有权请求人民法院撤销该商品房买卖合同。根据规定，甲公司的行为构成欺诈，但不损害国家利益，该合同属于可撤销的合同。王某无权要求甲公司支付不超过已付房款一倍的惩罚性赔偿金。根据规定，甲公司的行为不属于“买受人可以要求出卖人承担不超过已付房款1倍的惩罚性赔偿金的五类法定情形”。,
