1、第四章 市场比较法,学习要求：掌握：建立价格可比基础的含义、内容和方法；交易情况修正的含义、内容和方法；交易日期调整的含义和方法；房地产状况调整的含义、内容和方法。 熟悉：市场法的概念、理论依据、适用对象、适用条件、操作步骤，选取可比实例的必要性、质量要求、数量要求。 搜集交易实例的必要性、途径、内容。,概念市场比较法（又称为市场法、比较法）是指将估价对象与在估价时点近期内已发生交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格进行适当处理求取估价对象价值的方法。求出的价格称为比准价格。 市场比较法的本质是以房地产交易价格为导向求取估价对象的价值。,第1节 市场比较法的基本原理,理论依据：替
2、代原理 近期市场上类似的房地产是以什么价格进行交易的基于明智的买者肯出的价钱是不会高于其他买者最近购买类似房地产的价格的，即基于类似房地产的市场交易价格来衡量其价值。,适用对象和条件 适用对象：具有交易性的房地产，如房地产开发用地、普通商品住宅、高档公寓、别墅、写字楼、商铺、标准工业厂房等。 适用条件：须有充足的合法的市场交易资料（至少选取三个以上交易案例）比较实例须与估价对象有较强相关性和替代性估价时点近期的交易案例有可靠资料来源,市场比较法的操作步骤运用市场比较法一般可以分为下列4大步骤进行： 收集交易实例选取可比实例对可比实例成交价格做适当的处理求取比准价格,收集交易实例 1搜集途径 查
3、阅政府有关部门资料； 查阅报刊； 问讯开发商和代理商（以购买者或租赁者）； 关注各类交易会和市场行情； 调查当事人及相关机构； 同行间资料与信息的交流； (7)相关中介机构和研究机构的研究报告,第2节 市场比较法的估价步骤,收集交易实例 2搜集内容 交易实例房地产的状况，如名称、坐落、面积、四至、用途、产权、土地形状、建筑物建成年月、周围环境(购物、交通)、景观、规划条件、地质条件等； 交易双方，如卖方和买方的名称、之间的关系； 成交日期； 成交价格；包括计价方式(如按建筑面积计价、按套内建筑面积计价、按使用面积计价、按套计价等)和价款； 付款方式，如一次性付款、分期付款(包括付款期限、每期付
4、款额度或付款比率)、货款方式付款(包括首付比率、货款期限)； 交易情况，如交易目的(卖方为何而卖，买方为何而买)，交易方式(如协议、招标、拍卖、挂牌等)，交易税费的负担方式，有无利害关系人之间的交易(关联交易)、急卖急买、人为哄抬等特殊交易情况。,收集交易实例,选取可比实例对选取的可比实例至少3个或3个以上，一般不超过10个，且符合下列4个基本要求： 可比实例房地产应是估价对象房地产的类似房地产（即房地产状况相类似）；可比实例的成交日期应与估价时点接近；可比实例的交易类型应与估价目的吻合；可比实例的成交价格应为正常市场价格或能够修正为正常市场价格；,选取可比实例更具体的要求： 可比实例应与估价
5、对象处在同一供求范围内。具体来说，可比实例与估价对象应为同一地区或同一供求范围内的类似地区。 可比实例的用途应与估价对象的用途相同。这里的用途相同主要指大类用途相同，应尽量做到小类用途也相同。大类用途一般分为：居住；商业；办公；旅馆；工业；农业等。 可比实例的规模应与估价对象的规模相当。 0.5可比实例规模/估价对象规模2 可比实例的建筑结构应与估价对象的建筑结构相同。这里的建筑结构相同主要是指大类建筑结构相同，如果能做到小类建筑结构也相同则更好。大类建筑结构一般分为：钢结构；钢筋混凝土结构；砖混结构；砖木结构；简易结构。,选取可比实例更具体的要求： 可比实例的档次应与估价对象的档次相当。例如
6、宾馆划分的五星级、四星级、三星级，写字楼划分的甲级、乙级。这里的档次相当主要指在装饰装修、设备(如电梯、空调、智能化)、环境等方面的齐全、好坏程度应相当。 可比实例的权利性质应与估价对象的权利性质相同 可比实例的成交日期应与估价时点接近。一般认为，交易实例的成交日期与估价时点相隔一年以上的不宜采用，如果房地产市场相对比较稳定，可适当延长间隔时间，但最长时效不宜超过2年。 可比实例的交易类型应与估价目的吻合。 可比实例的成交价格应是正常市场价格或能够修正为正常市场价格。,建立价格可比基础选取了可比实例之后，一般需先对这些可比实例的成交价格进行换算处理，使其之间的口径一致、相互可比，并统一到需要求
7、取的估价对象的价格单位上，为进行后续的修正、调整建立共同的基础。 建立价格可比基础包括5 个统一： 付款方式； 采用单价； 币种和货币单位（不同币种价格之间的换算，应采用该价格对应的日期时的汇率。在通常情况下是采用成交日期时的汇率。但如果先按照原币种的价格进行交易期日调整，则对进行了交易期日调整后的价格，应采用估价时点时的汇率进行换算）；面积内涵；（区分建筑面积、使用面积、套内建筑面积）面积单位；,付款方式,【例】 某宗房地产交易总价为30万元，其中首期付款20%，余款于半年后支付。假设月利率为0.5%，试计算该宗房地产在成交日期一次付清的价格。注意：在房地产估价中关于利率的计算，通常采用道德
8、是复利计息。本例中，如果已知的不是月利率，而是：年利率r，则计算中的(10.5%)6就变为(1r)0.5；半年利率r，则计算中的(10.5%)6就变为(1r)；季度利率r，则计算中的(10.5%)6就变为(1r)2。,交易情况修正 非正常交易情况类型： 1有利害关系；2急售或急买；3受债权债务关系影响；4对市场行情缺乏了解；5有特别动机或偏好；6相邻房地产的合并交易；7特殊交易方式；8税费非正常负担 ；9. 其他非正常交易情况,有上述特殊交易情况的交易实例一般不宜选为可比实例，但当可供选择的交易实例较少而不得不选用时，则应对其进行交易情况修正。交易情况修正的方法主要有百分率法和差额法。采用百分
9、率法进行交易情况修正的一般公式为：可比实例成交价格 X 交易情况修正系数 可比实例正常市场价格采用差额法进行交易情况修正的一般公式为：可比实例成交价格 土 交易情况修正数额 可比实例正常市场价格,在百分率法中，交易情况修正系数应以正常市场价格为基准来确定。假设可比实例成交价格比其正常市场价格高低的百分率为S(当可比实例成交价格比其正常市场价格高的，为+S；低的，为S) 。,答：这是因为只有这样，比较的基准才会只有一个，而不会出现多个。因为在市场法中要求选取多个可比实例，如果以每个可比实例的实际成交价格为基准，就会出现多个比较基准。,例如：以可比实例正常市场价格为基准，说可比实例成交价格比其正常
10、市场价格高10，意即可比实例成交价格 可比实例正常市场价格 X (1+10) 假设可比实例正常市场价格1 500元m2，则有可比实例成交价格 1 500X(1+10) l 650(元m2) 如果以可比实例成交价格为基准，说可比实例正常市场价格比其实际成交价格低10，意即,可比实例正常市场价格可比实例成交价格X(110) 假设可比实例成交价格1 650元m2，则有 可比实例正常市场价格1 650X(110) l 485(元m2),交易日期调整将可比实例在其成交日期的价格调整为在估价时点时的价格，才可以将其作为估价对象的价值，这种对可比实例成交价格的调整称为交易日期调整。交易日期调整实质上是对房地
11、产市场状况对房地产价格的影响进行调整，故又可称之为房地产市场状况调整，简称市场状况调整。经过交易日期调整之后，就将可比实例在其成交日期时的价格变成了在估价时点时的价格。,交易日期调整主要是采用百分率法。采用百分率法进行交 日期调整的一般公式为：X 交易日期调整系数 其中，交易日期调整系数应以成交日期时的价格为基准来 定。假设从成交日期到估价时点，可比实例价格涨跌的百 率为土T (从成交日期到估价时点，当可比实例价格上涨的，为+T；下跌的，为一T)，则X 可比实例在估价时点时的价格,可比实例在 估价时点时的价格,可比实例在 成交日期时的价格,可比实例在 成交日期时的价格,调整的具体方法，可以采用
12、价格指数或价格变动率. 1、价格指数有定基价格指数和环比价格指数。采用定基价格指数的:在价格指数编制中，需要选择某个 时期作为基期。如果是以某个固定时期作为基期的，称为 定基价格指数.采用定基价格指数进行交易日期调整的公式 为：采用环比价格指数的:在价格指数编制中，需要选择某个时期作为基期。如果是以上一时期作为基期的，称为环比价格指数。采用环比价格指数进行交易日期调整的公式为： 可比实例在成交日期的价格 成交日期的下一时期的指数 成交日期的再下一时期的指数 估价时点的指数 = 在估价时点的价格,【例1】 某宗房地产2005年6月的价格为1800元/，现需将其调整到2005年10月。已知该宗房地
13、产所在地区的同类房地产2005年4月至10月的价格指数分别为79.6，74.7，76.7，85.0，89.2，92.5，98.1(以2003年1月为100)。试计算该宗房地产2005年10月的价格。【例2】某宗房地产2005年6月的价格为2000元/，现需将其调整到2005年10月。已知该宗房地产所在地区的同类房地产2005年4月至10月的价格指数分别为99.6，94.7，96.7，105.0，109.2，112.5，118.1(均以上个月为100)。试计算该宗房地产2005年10月的价格。,2、采用价格变动率的：房地产价格变动率有逐期递增或递减的价格变动率和期内平均上升或下降的价格变动率两种
14、。 采用逐期递增递减的变动率采用期内均升均降的变动率,例子：某宗可比实例房地产2005年1月30日的价格为1000 美元m2，该类房地产以人民币（美元）为基准的价格变动 平均每月比上月上涨0.2（0.5）。假设人民币与美元的 市场汇率2005年1月30日为1美元=8.26元人民币，2005年 9月30日为1美元=8.29元人民币。试将该可比实例的价格调 整到2005年9月30日。,解：将该可比实例的价格调整到2005年9月30日为： 1 000 X 8.26 X (1+0.2)8 8 393 (元人民币m2),解：将该可比实例的价格调整到2005年9月30日为： 1 000 X (1+0.5)
15、8 X 8.29 8 393 (元人民币m2),房地产状况调整 房地产状况调整的内容由于房地产状况可以分为区位状况、权益状况和实物状 况，所以可以分为区位状况调整、权益状况调整和实物状况 调整。 1、区位状况调整 调整内容：位置、交通、环境、配套设施等影响房地产价格 的因素；,2、权益状况调整由于在选取可比实例时要求可比实例的权利性质应与估价对 象的权利性质相同，所以，在可比实例的权利性质与估价对象的 权利性质相同的前提下，权益状况比较、调整的内容主要包括： 土地使用年限，城市规划限制条件(如容积率)等影响房地产价格 的因素。在实际估价中，遇到最多的是土地使用年限调整 。 3、实物状况调整对于
16、土地来说，主要包括：面积大小、形状、地形、地势、 地质条件、基础设施完备程度(属于可比实例、估价对象之内的部 分)和土地平整程度等影响房地产价格的因素；对于建筑物来说， 主要包括：建筑规模、建筑结构、设备、装饰装修、空间布局、 工程质量、完损程度等影响房地产价格的因素。,房地产状况调整的思路和方法房地产状况调整总的思路是：如果可比实例房地产状况好 于估价对象房地产状况，则应对可比实例价格做减价调整；反 之，则应做增价调整。具体思路是： (1)确定影响因素。(2)判定区域因素状况。(3)逐项比较因素确定差异程度。(4)进行价格修正。,房地产状况调整的方法主要有百分率法和差额法。采用百分率法进行房
17、地产状况调整的一般公式为：X房地产状况调整系数 采用差额法进行房地产状况调整的一般公式为：房地产状况调整数额 ,可比实例在其 房地产状况下的价格,可比实例在估价对象 房地产状况下的价格,可比实例在其 房地产状况下的价格,可比实例在估价对象 房地产状况下的价格,在百分率法中，房地产状况调整系数应以估价对象房地产 状况为基准来确定。假设可比实例在其房地产状况下的价格比在估价对象房地产状况下的价格高低的百分率为R(当可比实例在其房地产状况下的价格比在估价对象房地产状况下的价格高的，为+R；低的，为一R)，则,具体进行房地产状况调整的方法，有直接比较法和间接比较调整两种； 直接比较调整法确定若干个对房
18、地产价格有影响的房地产状况方面的因素；根据每个因素对房地产价格的影响 程度确定权重；以估价对象的房地产状况为基准，将可比实例的房地产状况与估价对象的房地产状况逐个因素进行比较、评分；将累计所得的分数转化为调整价格的比率；利用该比率对可比实例价格进行调整 =,可比实例在其 房地产状况下的价格,可比实例在估价对象 房地产状况下的价格,间接比较调整法与直接比较法调整相似，所不同的是不以估价对象的房地产状况为基准，而是另设想一个标准房地产状况，将估价对象及可比实例的房地产状况与它逐个因素进行比较、评分。标准化 房地产状况修 正 调 整 =,求取比准价格 1、求取与某个可比实例对应的比准价格的方法（进行
19、综合修正） 如果把三个大方面的修正和调整综合在一起，可比实例的实际成交价格变成估价对象在估价时点的客观合理价格则有下列公式： （1）百分率法下的修正、调整系数连成公式：（2）百分率法下的调整系数累加公式：（3）差额法下的公式：,（1）百分率法下的修正、调整系数连乘公式：（2）百分率法下的调整系数累加公式：,2、将多个可比实例对应的比准价格综合成一个最终比准价格（求取比准价格） （1）简单算术平均法（2）加权算术平均法（3）中位数法（3）众位数法,对市场比较法的内容进行归纳总结：市场法是根据在估 价对象同一供求范围内且成交日期与估价时点接近的类似房 地产的成交价格来求取估价对象的价值。为此， (
20、1)首先要从现实的房地产市场中搜集大量交易实例，并针 对具体的估价对象、估价时点和估价目的，从中选取一定数 量、符合一定条件的可比实例。 (2)然后，对这些可比实例的成交价格依次进行换算、修正 和调整“换算”即建立价格可比基础，它是将各个可比实 例的成交价格处理为口径一致、相互可比； (3)“修正”即交易情况修正，它是将可比实例实际而可能是 不正常的成交价格修正为正常市场价格；,第3节 市场比较法总结与运用举例,(3)“调整”包括交易日期调整和房地产状况调整，其中，交 易日期调整是将可比实例在其成交日期时的价格调整为在估 价时点时的价格； (4)房地产状况调整是将可比实例在其房地产状况下的价格 调整为在估价对象房地产状况下的价格； (5)最后，将这些经过了换算、修正、调整之后的若干个可 比实例价格，采用平均数、中位数或众数等方法综合出一个 价格，便得到了估价对象的价值。,
