1、9/28/2019,1,第七章,无 形 资 产,投 资 性 房 地 产,其 他 资 产,9/28/2019,2,7.1 无形资产的确认和初始计量 7.2 无形资产的后续计量7.3 无形资产的处置和报废,中级财务会计 第一节无形资产,9/28/2019,3,掌握无形资产的定义、特征、确认条件以及无形资产取得、摊销、出租、处置的账务处理，投资性房地产计量、核算的处理，掌握长期待摊费用的含义、主要内容及财务处理，了解其他资产内容。,学习目标,9/28/2019,4,7.1 无形资产的确认和初始计量,9/28/2019,5,无形资产是指企业拥有或者控制的 没有实物形态的可辨认非货币性资产。,无形资产具
2、有如下特征,1、不具有实物形态。 2、属于非货币性长期资产。 3、持有的主要目的是为企业使用而非出售。 4、在创造经济利益方面具有较大不确定性。,9/28/2019,6,2、 源自合同性权利或其他法定权利，无论这些权利是否可以从企业或其他权利和义务中转移或者分离。,1、 能够从企业中分离或者划分出来，并能单独或者与相关合同、资产或负债一起，用于出售、转移、授予许可、租赁或者交换。,资产满足下列条件之一的，符合无形资产定义中的可辨认性标准：,9/28/2019,7,货币性资产，是指企业持有的货币资金和将以固定或可确定的金额收取的资产，包括现金、银行存款、其他货币资金、应收账款和应收票据以及准备持
3、有至到期的债券投资等。,需要说明的是：,非货币性资产，是指货币性资产以外的资产。 包括存货、固定资产、在建工程、工程物资、无形资产、股权投资以及不准备持有至到期的债券投资等。其特征：,其在将来为企业带来的经济利益，是不固定的或不可确定的。,9/28/2019,8,无形资产,专 利 权,非 专 利 技 术,商 标 权,著 作 权,土 地 使 用 权,特 许 权,9/28/2019,9,5 、土地使用权：是指国家准许某一企业在一定期间对国有土地享有开发、利用、经营的权利。取得土地使用权有时可能不花费任何代价，如企业所拥有的未入账的土地使用权，就不能作为无形资产核算；取得土地使用权时花费了支出，则应
4、将其资本化，作为无形资产核算。,9/28/2019,10,土地使用权用于自行开发、建造厂房等地上建筑物时，相关的土地使用权账面价值不转入在建工程成本。有关的土地使用权与地上建筑物分别按其应摊销或应折旧年限进行摊销或提取折旧。,必须注意的是,房地产开发企业取得的土地使用权用于建造对外出售的房屋建筑物，相关的土地使用权应当计入所建造的房屋建筑物成本。,9/28/2019,11,企业改变土地使用权的用途，将其作为用于出租或增值目的时，应将其账面价值转为投资性房地产。,6 特许权,9/28/2019,12,商誉是企业合并成本大于合并取得被购买方各项可辨认资产、负债公允价值份额的差额，其存在无法与企业自
5、身分离，不具有可辨认性，不属于无形资产准则所规范的。,值得强调的是：,商誉在企业会计准则第20号 企业合并中规范,9/28/2019,13,首先，需要符合无形资产的定义；其次，还要符合无形资产的确认条件：,无形资产的确认条件,9/28/2019,14,1、与该无形资产有关的经济利益很可能流入企业。在实务工作中，要确定无形资产产生的经济利益是否很可能流入企业，应当对无形资产在预计使用寿命内可能存在的各种经济因素作出合理估计，并且应当有明确证据支持。在进行这种判断时，需要考虑相关的因素。,无形资产的确认条件,2、该无形资产的成本能够可靠地计量,9/28/2019,15,研究与开发,企业内部研究开发
6、项目的支出，应当区分研究阶段支出与开发阶段支出。研究是指为获取并理解新的科学或技术知识而进行的独创性的有计划调查。开发是指在进行商业性生产或使用前，将研究成果或其他知识应用于某项计划或设计，以生产出新的或具有实质性改进的材料、装置、产品等。,9/28/2019,16,开发支出资本化,无形资产准则规定，企业研究阶段的支出全部费用化，计入当期损益（管理费用）。开发阶段的支出符合资本化条件的，才能确认为无形资产；不符合资本化条件的计入当期损益（管理费用）。无法区分研究阶段支出和开发阶段支出，应当将其所发生的研发支出全部费用化，计入当期损益（管理费用）。,9/28/2019,17,无形资产的初始计量,
7、9/28/2019,18,9/28/2019,19,购买无形资产的价款超过正常信用条件延期支付，实质上具有融资性质的，无形资产的成本以购买价款的现值为基础确定。,对于一揽子购入的无形资产，其成本通常应按无形资产和其他资产的公允价值相对比例确定。,（一）外购的无形资产,9/28/2019,20,采用公允价值相对比例来确定与其他资产一同购入的无形资产的成本，须以该无形资产的相对价值是否较大为前提。如果相对价值较小，则无须单独核算，可以计入其他资产的成本，视为其他资产的组成部分核算；反之，则需要单独核算。,9/28/2019,21,比如，甲股份有限公司从乙公司购入一项专利权和相关设备，价格及相关费用
8、共计300万元。其中，专利权可以单独辨认，但与其相关设备的价格没有分别标明。在这种情况下，应考虑该专利权和相关设备的公允价值的相对比例来分配实际支付的300万元价款。假设相对比例为5：1，同时不考虑其他相关税费，则专利权的成本应为250万元，相关设备成本为50万元。,9/28/2019,22,【例51】200年1月4日，甲股份有限公司购入一项专利技术，发票价值为45000元，款项已通过银行转账支付。借：无形资产专利技术 45000贷：银行存款 45000,例题,9/28/2019,23,投资者投入无形资产的成本，应当按照投资合同或协议约定的价值确定，但合同或协议约定价值不公允的除外。按投资合同
9、或协议约定的价值作为无形资产的入账价值，借记“无形资产”科目；,（二）投资者投入无形资产,9/28/2019,24,按投资各方确认的价值在其注册资本中所占的份额，确认为实收资本或股本，贷记“实收资本”或“股本”科目；,按投资各方确认的价值与确认为实收资本或股本的差额，确认为资本公积，贷记“资本公积资本溢价（股本溢价）”科目。,9/28/2019,25,【例52】甲股份有限公司的注册资本为1000000元。2007年6月15日，甲股份有限公司接受乙公司以专利权进行投资。该专利权的账面价值为420000元，双方经协商确认的价值为440000元，占甲股份有限公司注册资本的18%。假定不考虑其他相关税
10、费。,例题,9/28/2019,26,借：无形资产 440000贷：股本乙公司 180000资本公积股本溢价 260000,9/28/2019,27,购入无形资产超过正常信用条件延期支付价款，实质上具有融资性质的，应按所购无形资产购买价款的现值，借记“无形资产”科目，按应支付的金额，贷记“长期应付款”科目，按其差额，借记“未确认融资费用”科目。,值得注意的是：,9/28/2019,28,【例53】某A上市公司206年1月8日，从B公司购买一项商标权，由于A公司资金周转比较紧张，经与B公司协议采用分期付款方式支付款项。合同规定，该项商标权总计6 000 000元，每年末付款3 000 000元，
11、两年付清。假定银行同期贷款利率为6%，2年期年金现值系数为1.8334。有关会计处理如下： 无形资产现值=3 000 0001.8334=5 500 200 未确认融资费用=6 000 0005 500 200=499 800,例题,9/28/2019,29,第一年应确认的融资费用=5 500 2006%=330 012（元） 第二年应确认的融资费用=499 800330 012=119 788（元） 借：无形资产商标权 5 500 200未确认融资费用 499 800贷：长期应付款 6 000 000,9/28/2019,30,第一年底付款时： 借：长期应付款 3 000 000贷：银行存款
12、 3 000 000 借：财务费用 330 012贷：未确认融资费用 330 012,第二年底付款时： 借：长期应付款 3 000 000贷：银行存款 3 000 000 借：财务费用 119 788贷：未确认融资费用 119 788,9/28/2019,31,接受捐赠无形资产，捐赠方提供了有关凭据的，按凭据上标明的金额加上应支付的相关税费，作为入账价值。,（三）接受捐赠的无形资产,捐赠方没有提供有关凭据的，按以下顺序确定其入账价值：,9/28/2019,32,同类或类似无形资产存在活跃市场的，按同类或类似固定资产的市场价格估计的金额，加上应支付的相关税费，作为入账价值；,同类或类似固定资产不
13、存在活跃市场的，按该接受捐赠的无形资产的预计未来现金流量现值，作为入账价值；,9/28/2019,33,（四）自行开发的无形资产,自行开发的无形资产，其成本包括自 满足确认条件至达到预定用途前所发生的 支出总额，但是对于以前期间已经费用化 的支出不再调整。,9/28/2019,34,具体来说，自行开发的无形资产，其成本满足确认条件的，借记“无形资产”科目，贷记“银行存款”等科目；不满足确认条件的，借记“管理费用”等科目，贷记“银行存款”等科目。,在研究与开发过程中发生的材料费、直接参 与开发人员的工资及福利费、开发过程中发生的 租金、借款费用等，不满足确认条件的，应当直 接计入当期损益。已经计
14、入各期费用的研究与开 发费用，在该项无形资产获得成功并依法申请取 得时，不得再将原已计入费用的研究与开发费用 资本化。,9/28/2019,35,【例55】某企业自行研究开发一项新产品专利技术，在研究开发过程中发生材料费40 000 000元、人工工资10 000 000元，以及其他费用30 000 000元，总计80 000 000元，其中，符合资本化条件的支出为50 000 000元，期末，该专利技术已经达到预定用途。,例题,9/28/2019,36,借：研发支出费用化支出 30 000 000资本化支出 50 000 000贷：原材料 40 000 000应付职工薪酬 10 000 00
15、0银行存款 30 000 000,期末： 借：管理费用 30 000 000无形资产 50 000 000贷：研发支出费用化支出 30 000 000资本化支出 50 000 000,9/28/2019,37,4.通过非货币性资产交换取得的无形资产成本 ,应当按照企业会计准则第7号非货币性资产交换的规定确定。 5.通过债务重组取得的无形资产成本 ,应当按照企业会计准则第12号债务重组的规定确定。 6.通过政府补助取得的无形资产成本，应当按照企业会计准则第16号政府补助的规定确定。,9/28/2019,38,7.2 无形资产的后续计量,9/28/2019,39,无形资产作为一项非流动资产，可以为
16、企业带来收益，但无形资产通常也有一定的有效期限，它所具有的价值的权利或特权会逐渐下降总会终结或消失，因此，企业应当于取得无形资产时分析判断其使用寿命。,使用寿命为有限的,使用寿命不确定的,其摊销金额应当在使用 寿命内系统合理摊销,不应摊销,无形资产摊销,9/28/2019,40,无形资产的使用寿命为有限的，应当估计该使用寿命的年限或者构成使用寿命的产量等类似计量单位数量；无法预见无形资产为企业带来经济利益期限的，应当视为使用寿命不确定的无形资产。使用寿命有限的无形资产，其摊销金额应当在使用寿命内系统合理摊销。使用寿命不确定的无形资产不应摊销。,9/28/2019,41,无形资产的成本，应当自取
17、得当月起在预计使用年限内摊销，处置无形资产的当月不再摊销。即无形资产摊销的起始和停止日期为：当月增加的无形资产，当月开始摊销；当月减少的无形资产，当月不再摊销。,企业摊销无形资产，应当自无形资产可供使用时起，至不再作为无形资产确认时为止。,9/28/2019,42,企业选择无形资产摊销方法，应当反映与该项无形资产有关的经济利益的预期实现方式。无法可靠确定预期实现方式的，应当采用直线法摊销。,9/28/2019,43,有第三方承诺在无形资产使用寿命结束时购买该无形资产；可以根据活跃市场得到预计残值信息，并且该市场在无形资产使用寿命结束时很可能存在。,无形资产的应摊销金额为其成本扣除预计残值后的金
18、额。已计提减值准备的无形资产，还应扣除已计提的无形资产减值准备累计金额。 使用寿命有限的无形资产，其残值应当视为零。但下列情况除外：,9/28/2019,44,无形资产的摊销金额一般应当计入当期损益。企业自用的无形资产，其摊销的无形资产价值应当计入当期管理费用，并同时冲减无形资产的成本；出租的无形资产，相关的无形资产摊销价值应当计入其他业务成本，并同时冲减无形资产的成本。借记“管理费用无形资产摊销”、“其他业务成本”等科目，贷记“累计摊销”科目。,9/28/2019,45,“累计摊销”科目核算企业对使用寿命有限的无形资产计提的累计摊销。作为投资性房地产的采用成本模式计量的土地使用权的累计摊销，
19、也通过本科目核算。本科目应按无形资产项目进行明细核算。企业按月计提无形资产摊销，借记“管理费用”、“其他业务成本”等科目，贷记本科目。本科目期末贷方余额，反映企业无形资产累计摊销额。,“累计摊销”科目,9/28/2019,46,企业至少应当于每年年度终了，对使用寿命有限的无形资产的使用寿命及摊销方法进行复核。 无形资产的使用寿命及摊销方法与以前估计不同的，应当改变摊销期限和摊销方法。 企业应当在每个会计期间对使用寿命不确定的无形资产的使用寿命进行复核。如果有证据表明无形资产的使用寿命是有限的，应当估计其使用寿命，并在使用寿命内进行系统摊销。,9/28/2019,47,【例56】2007年12月
20、31日，甲公司某无形资产本月摊销金额为1200元。借：管理费用 1200贷：累计摊销 1200,例题,9/28/2019,48,如果无形资产预期不能为企业带来经济利益时，企业应将该无形资产的账面价值予以转销。企业转销某项无形资产时，按无形资产的账面价值借记“营业外支出”科目，按已摊销的无形资产账面价值，借记“累计摊销”科目，按无形资产的初始入账价值，贷记“无形资产”科目。,无形资产转销,9/28/2019,49,7.3 无形资产的处置和报废,9/28/2019,50,转让其使用权,无形资产的转让,企业所拥有的无形资产，可以依法转让：,企业转让 无形资产,两者的会计处理有所区别。,转让其所有权,
21、9/28/2019,51,转让无形资产所有权出售,借：银行存款 （按实际取得的转让收入）无形资产减值准备 （账面余额）累计摊销（账面余额）,营业外收入处置非流动资产利得（贷差）,营业外支出处置非流动资产损失（借差）,贷：无形资产专利权（账面余额）应交税费应交营业税（按税法规定应交的营业税),9/28/2019,52,【例57】2007年5月3日，乙股份有限公司将拥有的一项专利权出售，取得收入150000元，应交的营业税7500元。该专利权的入账价值为128090元，累计摊销4330元，已计提的减值准备为5000元。,例题,9/28/2019,53,借：银行存款 150000无形资产减值准备 5
22、000累计 摊销 4330贷：无形资产专利权 128090应交税费应交营业税 7500营业外收入处置非流动资产利得23740,9/28/2019,54,无形资产使用权的转让仅仅是将部分使用权让渡给其他单位或个人，出让方仍保留对该项无形资产的所有权，因而仍拥有使用、收益和处置的权利。在转让无形资产使用权的情况下，由于转让企业仍拥有无形资产的所有权，因此，不应注销无形资产的账面摊余价值。,转让无形资产使用权出租,9/28/2019,55,转让无形资产取得的收入计入其他业务收入，摊销无形资产成本并发生与转让有关的各种费用支出，计入其他业务成本。企业出租无形资产所取得的租金收入，借记“银行存款”等科目
23、，贷记“其他业务收入”等科目；摊销无形资产成本并并发生与转让有关的各种费用支出，借记“其他业务成本”科目，贷记“银行存款”、“累计摊销”等科目。,9/28/2019,56,【例58】2007年1月1日，丁股份有限公司将某专利权出租给乙股份有限公司，每年获取租金收入5000元，应交营业税为250元。该专利权的账面余额为12000元，摊销年限为5年。则：收取租金：借：银行存款 50000贷：其他业务收入 50000,例题,9/28/2019,57,摊销无形资产成本并计算应交的营业税 借：其他业务成本 2650贷： 累计摊销 2400应交税费应交营业税 250,9/28/2019,58,出租土地使用
24、权不在无形资产准则规范。,值得注意的是：,其相关核算内容根据企业会计准则第3号投资性房地产进行。,9/28/2019,59,7.1投资性房地产的概述7.2投资性房地产初始计量7.3投资性房地产后续计量7.4投资性房地产转换与处置,第二节 投资性房地产,9/28/2019,60,掌握投资性房地产概念和范围、资性房地产的确认条件、投资性房地产初始计量的核算、投资性房地产后续计量的核算以及投资性房地产转换的核算。熟悉投资性房地产处置的核算,学习目标,9/28/2019,61,投资性房地产,房地产的含义 土地和房屋及其权属的总称。 在我国，土地指土地使用权，房屋指土地上的房屋等建筑物及构筑物。是指为赚
25、取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产应当能够单独计量和出售。,2.投资性房地产的范围,投资性房地产的范围包括： 已出租的土地使用权 持有并准备增值后转让的土地使用权 企业拥有并已出租的建筑物不属于投资性房地产的房地产： 自用房地产，即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产 作为存货的房地产,9/28/2019,63,已出 租的 建筑 物,已出 租的 土地 使用 权,持有并准 备增值后 转让的土 地使用权,投资性房地产,9/28/2019,64,因此，投资性房地产产生的现金流量在很大程度上独立于企业的其他资产，这一点将投资性房地产与自用房地产区分开来。自用房地产是指企
26、业用于商品生产或劳务提供，或用于管理目的而持有的房地产。,9/28/2019,65,值得注意的是:,已出租的建筑物和已出租的土地使用权，是指以经营租赁（不含融资租赁）方式出租的建筑物和土地使用权，包括自行建造或开发完成后用于出租的房地产。 其中，用于出租的建筑物是指企业拥有产权的建筑物； 用于出租的土地使用权是指企业通过受让方式取得的土地使用权。,9/28/2019,66,已出租的投资性房地产租赁期满，因暂时空置但继续用于出租的，仍作为投资性房地产。 持有并准备增值后转让的土地使用权，是指企业通过受让方式取得的、准备增值后转让的土地使用权。闲置土地不属于持有并准备增值的土地使用权。,值得注意的
27、是:,9/28/2019,67,一项房地产，部分用于赚取租金或资本增值，部分用于生产商品、提供劳务或经营管理，用于赚取租金或资本增值的部分能够单独计量和出售的，可以确认为投资性房地产；否则，不能作为投资性房地产。,值得注意的是:,9/28/2019,68,企业将建筑物出租并按出租协议向承租人提供保安和维修等其他服务，所提供的其他服务在整个协议中不重大的，可以将该建筑物确认为投资性房地产；所提供的其他服务在整个协议中如为重大的，该建筑物应视为企业的经营场所，应当确认为自用房地产。,值得注意的是:,9/28/2019,69,关联企业之间租赁房地产的，租出方应将出租的房地产确认为投资性房地产。母公司
28、以经营租赁的方式向子公司租出房地产，该项房地产应当确认为母公司的投资性房地产，但在编制合并报表时，作为企业集团的自用房地产。,值得注意的是:,9/28/2019,70,企业拥有并自行经营的旅馆饭店，其经营目的是通过向客户提供客房服务取得服务收入，该业务不具有租赁性质，不属于投资性房地产；将其拥有的旅馆饭店部分或全部出租，且出租的部分能够单独计量和出售的，出租的部分可以确认为投资性房地产。,值得注意的是:,9/28/2019,71,1、与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业。2、该投资性房地产的成本能够可靠地计量。,（三）根据企业会计准则的规定，投资性 房地产同时满足下列条件的，才能确认。
29、,9/28/2019,72,为了核算投资性房地产，企业应设置：1、 “投资性房地产成本”公允价值变动”2、“累计折旧”3、“累计摊销”4、“投资性房地产减值准备”5、“公允价值变动损益”等总账科目，进行总分类核算。,（四）投资性房地产应设置的会计科目,9/28/2019,73,7.2投 资 性 房 地 产 的 初 始 计 量,9/28/2019,74,根据企业会计准则的规定，投资性房地产应当按照成本进行初始计量。投资性房地产取得的方式不同，其初始成本的计量方法也各不相同。,9/28/2019,75,一、外购投资性房地产,企业通过购买方式取得的投资性房地产，其成本包括购买价款、相关税费和可直接归
30、属于该资产的其他支出。其中，可直接归属于该投资性房地产的支出包括法律服务费、营业税以及其他交易费用。,9/28/2019,76,【例61】2007年3月12日，甲公司购入一幢建筑物用于出租，取得的增值税专用发票上注明的价款为800000元，增值税额为136000元，款项以银行存款转账支付。假定不考虑其他相关税费。借：投资性房地产成本 936000贷：银行存款 936000,例题,9/28/2019,77,二、自行建造投资性房地产,自行建造投资性房地产的成本，由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成。包括工程用物资成本、人工成本、应予以资本化的借款费用、缴纳的相关税金以及应分摊的其
31、他间接费用等。,9/28/2019,78,（一）自营方式企业通过自营方式建造投资性房地产，其入账价值应当按照使该项投资性房地产达到预定可使用状态前所发生的必要支出确定。工程完工达到预定可使用状态后，应将该项工程完工达到预定可使用状态前所发生的必要支出结转，作为投资性房地产的入账价值。,9/28/2019,79,企业通过自营方式建造的投资性房地产，按照使该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出，借记“在建工程”科目，贷记“银行存款”、“原材料”、“应付职工薪酬”等科目。工程达到预定可使用状态交付使用投资性房地产时，借记“投资性房地产”科目，贷记“在建工程”科目。,9/28/2019,80,【
32、例62】2007年1月，丙公司准备自行建造一幢厂房用于出租，为此购入工程物资一批，价款为500000元，支付的增值税进项税额为85000元，款项以银行存款支付。1月至6月，工程先后领用工程物资545000元（含增值税税额）；剩余工程物资转为该公司的存货，其所含的增值税进项税额可以抵扣；领用生产用材料一批，价值64000元，未计提存货跌价准备。购进该批原材料时支付的增值税进项税额,例题,9/28/2019,81,为10880元；辅助生产车间为工程提供有关劳务支出70000元；计提工程人员工资为131600元、计提工程人员福利费为18424元；6月底，工程达到预定可使用状态并交付使用。假定不考虑其
33、他相关税费。,9/28/2019,82, 购入为工程准备的物资 借：工程物资 585000贷：银行存款 585000 工程领用物资 借：在建工程 545000贷：工程物资 545000,9/28/2019,83, 工程领用原材料 借：在建工程 74880贷：原材料 64000 应交税费应交增值税（进项税额转 出）10880 辅助生产车间为工程提供劳务支出 借：在建工程 70000贷：生产成本辅助生产成本 70000,9/28/2019,84, 计提工程人员工资、福利费 借：在建工程 150024贷：应付职工薪酬 150024 6月底，工程达到预定可使用状态并交付使用 借：投资性房地产成本 83
34、9904贷：在建工程 839904,9/28/2019,85, 剩余工程物资转作存货 借：原材料 34188.04应交税费应交增值税（进项税额） 5811.96贷:工程物资 40000,9/28/2019,86,（二）出包方式在这种方式下，“在建工程”科目实际成为企业与承包单位的结算科目。 企业按合同规定预付承包单位工程款、备料款时：借：在建工程贷：银行存款,9/28/2019,87, 以拨付给承包单位的材料抵作预付备料款时借：在建工程贷：工程物资 补付工程款时：借：在建工程贷：银行存款 达到预定可使用状态时：借：投资性房地产贷：在建工程,9/28/2019,88,三、投资者投入的投资性房地产
35、,企业对投资者投资转入的投资性房地产，在办理了有关资产移交手续之后，按投资合同或协议约定的价值作为投资性房地产的入账价值，借记“投资性房地产”科目；按投资各方确认的价值在其注册资本中所占的份额，确认为实收资本或股本，贷记“实收资本”或“股本”科目；,9/28/2019,89,按投资各方确认的价值与确认为实收资本或股本的差额，确认为资本公积，贷记“资本公积资本溢价（股本溢价）”科目；按应支付的相关税费，确认为银行存款或应交税金及附加，贷记“银行存款”、“营业税金及附加”等科目。,9/28/2019,90,7.3投 资 性 房 地 产 的 后 续 计 量,9/28/2019,91,企业投资性房地产
36、后续计量,成本模式计量,公允价值模式 （满足一定条件）,企业即可采用成本模式也可采用公允价值模式,9/28/2019,92,但是，企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更，按照企业会计准则第28号会计政策、会计估计变更和差错更正处理。已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。,企业应当用一种模式对投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。,9/28/2019,93,一、投资性房地产的成本模式,根据企业会计准则的规定，在资产负债表日，企业应当采用成本模式计量投资性房地产。投资性房地产中的建筑物的后续
37、计量，适用企业会计准则第4号固定资产核算。 投资性房地产中的土地使用权的后续计量，适用企业会计准则第6号无形资产核算。,9/28/2019,94,对于投资性房地产中的建筑物而言，其折旧政策与固定资产完全一致：借：其他业务成本贷：累计折旧计提投资性房地产减值准备时：借：资产减值损失计提的投资性房地产减值准备贷：投资性房地产减值准备,9/28/2019,95,【例66】2007年3月31日，乙公司某投资性房地产账面原价为400000元，已计提累计折旧5000元，未计提减值准备，可收回金额为385000元；某投资性房地产账面原价为8600元，已摊销金额为600元，未计提减值准备，可收回金额为6600
38、元。,例题,9/28/2019,96,应计提减值准备： （4000005000）385000+（8600600）6600=11400（元） 借：资产减值损失计提的投资性房地产 减值准备 11400贷：投资性房地产减值准备 11400,9/28/2019,97,二、投资性房地产的公允价值模式,根据企业会计准则的规定，有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。,（一）采用公允价值模式的条件,9/28/2019,98,采用公允价值模式计量，应当同时满足下列条件： 1投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场，意味着投资性房地产可以在房地产交
39、易市场中直接交易。所在地，通常是指投资性房地产所在的城市。对于大中城市，应当具体化为投资性房地产所在的城区。,9/28/2019,99,活跃市场，是指同时具有下列特征的市场： （1）市场内交易对象具有同质性； （2）可随时找到自愿交易的买方和卖方； （3）市场价格信息是公开的。,9/28/2019,100,2企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值做出科学合理的估计。,9/28/2019,101,根据企业会计准则的规定，采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面
40、价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。,（三）投资性房地产的后续计量,9/28/2019,102,具体来说，企业应当在资产负债表日 按照投资性房地产的公允价值高于其账面价值的差额， 借：投资性房地产公允价值变动贷：公允价值变动损益 按照投资性房地产的公允价值低于其账面价值的差额， 借：公允价值变动损益贷：投资性房地产公允价值变动,9/28/2019,103,【例67】2007年5月31日，丁公司的某投资性房地产的公允价值为500万元，此前，该投资性房地产的账面价值为480万元。借：投资性房地产公允价值变动200000贷：公允价值变动损益 200000,例题,9/28/2019,10
41、4,三、投资性房地产的后续支出,根据企业会计准则的规定，与投资性房地产有关的后续支出，如果满足投资性房地产的确认条件，则应当计入投资性房地产成本；不满足投资性房地产的确认条件，则应当在发生时计入当期损益。,9/28/2019,105,（一）资本化的投资性房地产后续支出企业发生的与投资性房地产有关的后续支出，如果满足投资性房地产的确认条件，应当在发生时增加投资性房地产的价值。,9/28/2019,106,【例68】2007年1月份，甲公司对某投资性房地产进行改良，该投资性房地产账面价值为230万元，采用公允价值计量。改良过程中发生的支出均可资本化支出。在改良期间，该投资性房地产停止使用。在改良工
42、程中，发生工人工资10万元，领用原材料20万元，与该原材料有关的增值税税额为3.4万元。,例题,9/28/2019,107, 改良过程中领用原材料及发生工人工资 借：在建工程 334000贷：应付职工薪酬 100000原材料 200000应交税费应交增值税（进项税额转出）34000, 投资性房地产转入在建工程 借：在建工程 2300000贷：投资性房地产 2300000,9/28/2019,108, 改良工程结束达到预定可使用状态 借：投资性房地产成本 2634000贷：在建工程 2634000,9/28/2019,109,（二）费用化的投资性房地产后续支出企业发生的与投资性房地产有关的后续支
43、出，如果不满足投资性房地产的确认条件，应当在发生时计入当期损益，即按照发生的后续支出金额：借：其他业务成本贷：银行存款工程物资原材料等科目。,9/28/2019,110,【例69】2007年1月23日，甲公司对某项投资性房地产进行维修，维修过程中领用本企业原材料一批，价值为120000元，为购买该批支付的增值税进项税额为20400元，；应支付维修人员工资为38000元，应计提的福利费这5320元，不考虑其他相关税费。借：其他业务成本 163320贷：原材料 120000应付职工薪酬 43320,例题,1、在成本模式下，应当将投资性房地产转换前的账面价值作为转换后其他资产的入账价值；,二、投资性
44、房地产转换的会计处理,（一）投资性房地产转换为其他资产,采用成本模式计量的投资性房地产转换为自用建筑物时，按投资性房地产的账面原价，借记“固定资产”科目，贷记“投资性房地产成本”科目。按投资性房地产已提的累计折旧，借记“累计折旧”科目，贷记“累计折旧”科目，按照投资性房地产已计提的减值准备，借记“投资性房地产减值准备”科目，贷记“固定资产减值准备”科目。,采用成本模式计量的投资性房地产转换为土地使用权时，按投资性房地产的账面原价，借记“无形资产”科目，贷记“投资性房地产”科目。按投资性房地产已提的累计摊销，借记“累计摊销”科目，贷记“累计摊销”科目，按照投资性房地产已计提的减值准备，借记“投资
45、性房地产减值准备”科目，贷记“无形资产减值准备” 科目。,【例613】2007年4月30日，乙公司因投资性房地产用途发生变化，决定将某投资性房地产转换为自用房地产。当日，该投资性房地产已计提的累计折旧12万元，已计提的减值准备5万元。假定该投资性房地产账面原价为35万元，不考虑其他因素。,例题,借：固定资产 350000贷：投资性房地产成本 350000借：累计折旧 120000贷：累计折旧 120000借：投资性房地产减值准备 50000贷：固定资产减值准备 50000,2、采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，以转换日公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的
46、差额计入当期损益；,即：应按该项投资性房地产在转换日的公允价值，借记“固定资产”、“无形资产”科目，按该项投资性房地产的成本，贷记投资性房地产（成本），按该项投资性房地产的公允价值变动，贷记或借记投资性房地产（公允价值变动）， 按其差额，贷记或借记“公允价值变动损益”科目。,【例614】2007年4月30日，丙公司决定将某投资性房地产转换为自用建筑物。该投资性房地产的成本为200万元，公允价值变动为借方余额30万元。当日，该投资性房地产的公允价值为240万元。借：固定资产 2400000贷：投资性房地产成本 2000000投资性房地产公允价值变动300000公允价值变动损益 100000,例题
47、,（二）其他资产转换为投资性房地产时：,1、在成本模式下，应当将其他资产转换前的账面价值作为转换后投资性房地产的入账价值；,（1） 存货转换为投资性房地产 应当按照存货的账面价值，借记“投资性房地产”科目，按照已计提的存货跌价准备，借记“存货跌价准备”科目，按照存货的账面余额，贷记“库存商品”科目。,1、在成本模式下：,（2 ）土地使用权转换为投资性房地产 应当按照土地法使用权的账面价值，借记“投资性房地产”科目，按照已摊销的无形资产金额，借记“累计摊销”科目，按照已计提的无形资产减值准备，借记“无形资产减值准备”，按照土地法使用权的账面余额，贷记“无形资产”科目。,1、在成本模式下：,【例616】2007年7月31日，甲公司决定将其持有的某土地法使用权作为投资性房地产，采用成本模式核算。当日，该土地法使用权的账面原价为12万元，已累计摊销3万元，已计提无形资产减值准备1万元。假定不考虑其他因素。,例题,借：投资性房地产成本 80000累计摊销 30000无形资产减值准备 10000贷：无形资产 120000,
