房地产项目可行性研究报告编制及评估要点_何继志.pdf

1、 !“#$% 年 第 & 期何 继 志房 地 产 项 目 可 行 性 研 究 报 告 编 制及 评 估 要 点理 论 探 讨中 国 工 程 咨 询本 栏 目 由 乐 清 市 工 程 咨 询 事 务 所 协 办 所 长 ： 蒋 尧 如浙 江 省 乐 清 市 北 街 市 头 !西 “#幢 $%&室 !()#%“ !%)*“#()$&#+前 期 可 行 性 研 究 报 告 的 编 制 与 评 估 是 房 地 产项 目 开 发 成 败 的 关 键 环 节 之 一 。 为 规 范 房 地 产 开 发项 目 经 济 评 价 工 作 ， 建 设 部 在 (% 年 + 月 颁 布 了 房 地 产 开 发 项

2、目 经 济 评 价 方 法 。 为 配 合 “ 评 价 方法 ” 的 实 施 ， 建 设 部 标 准 定 额 研 究 所 征 集 选 择 了 四个 具 有 代 表 性 的 房 地 产 开 发 案 例 ， 汇 编 成 房 地 产开 发 项 目 经 济 评 价 案 例 一 书 。 案 例 均 包 含 了 房 地产 开 发 项 目 经 济 评 价 必 须 的 基 本 要 素 ， 其 中 的 主 要案 例 “ 房 地 产 开 发 项 目 可 行 性 研 究 报 告 案 例 ,，则 主 要 介 绍 了 房 地 产 开 发 前 期 可 行 性 研 究 和 项 目评 估 方 面 的 内 容 ， 编 者 从

3、投 资 项 目 可 行 性 研 究 及 评估 的 角 度 - 指 明 该 案 例 “ 在 目 前 有 关 部 门 尚 无 房 地产 开 发 项 目 可 行 性 研 究 报 告 内 容 的 规 定 情 况 下 ， 在可 研 报 告 的 内 容 方 面 可 为 读 者 提 供 参 考 ” 。 下 面 结合 该 “ 案 例 ” 素 材 的 编 写 ， 以 及 近 几 年 主 持 房 地 产 项目 前 期 工 作 的 实 践 ， 就 房 地 产 项 目 开 发 可 行 性 研 究报 告 的 编 制 及 评 估 的 基 本 要 求 ， 以 及 需 要 把 握 的 主要 问 题 谈 谈 个 人 的 体 会

4、 和 经 验 。一 、 项 目 评 述 的 原 则 、 内 容 和 理 论 指 导 依 据$、 基 本 原 则可 行 性 研 究 的 根 本 目 的 是 实 现 项 目 决 策 的 科学 化 、 民 主 化 ， 减 少 或 避 免 投 资 决 策 的 失 误 ， 提 高 项目 开 发 建 设 的 经 济 、 社 会 和 环 境 效 益 。 房 地 产 开 发项 目 可 行 性 研 究 报 告 编 制 及 评 估 遵 循 的 原 则 就 是科 学 性 、 客 观 性 和 公 正 性 。(、 主 要 内 容房 地 产 开 发 投 资 者 是 以 供 给 为 导 向 ， 以 赢 利 为目 的 房 地

5、 产 生 产 、 流 通 、 消 费 、 服 务 经 营 行 为 。 房 地产 开 发 项 目 可 行 性 研 究 及 项 目 评 估 的 主 要 内 容 包括 ： 市 场 定 位 、 项 目 选 址 、 产 品 定 位 、 规 划 设 计 、 经 营方 式 、 租 售 价 格 的 确 定 、 财 务 分 析 、 营 销 服 务 、 市 场及 项 目 风 险 分 析 等 。、 理 论 指 导 依 据从 项 目 评 价 方 法 的 角 度 ， 目 前 指 导 我 国 可 行 性研 究 的 指 导 文 件 是 原 国 家 计 委 和 建 设 部 于 $+ 年颁 发 的 建 设 项 目 经 济 评

6、价 方 法 与 参 数 及 (%( 年原 国 家 发 展 计 划 委 员 会 编 制 的 投 资 项 目 可 行 性 研究 指 南 ， 尤 其 是 建 设 部 (% 年 颁 发 的 房 地 产 开发 项 目 经 济 评 价 方 法 ， 弥 补 了 房 地 产 开 发 项 目 依据 建 设 项 目 经 济 评 价 方 法 与 参 数 进 行 经 济 评 价的 不 足 。 它 根 据 房 地 产 开 发 项 目 建 设 与 经 营 的 特点 ， 强 调 按 照 现 行 财 税 制 度 和 价 格 体 系 ， 计 算 房 地产 项 目 的 财 务 收 入 和 财 务 支 出 ， 分 析 项 目 的

7、盈 利 能力 、 清 偿 能 力 以 及 资 金 平 衡 状 况 ， 判 断 项 目 的 财 务可 行 性 ， 是 房 地 产 项 目 决 策 科 学 化 的 重 要 手 段 之一 ， 也 是 目 前 房 地 产 开 发 项 目 可 行 性 研 究 报 告 编 制及 评 估 遵 循 的 基 本 方 法 框 架 。 近 几 年 来 ， 为 应 对 入世 后 给 我 国 房 地 产 业 （ 包 括 开 发 企 业 、 需 求 与 供 给 、价 格 、 中 介 服 务 ） 及 其 他 相 关 行 业 带 来 的 影 响 ， 国 内房 地 产 业 不 断 转 变 思 想 观 念 ， 增 强 竞 争 意

8、 识 和 市 场意 识 ， 规 范 运 行 程 序 ， 迎 接 挑 战 ， 评 述 房 地 产 开 发 投资 项 目 在 理 论 上 不 断 借 鉴 西 方 发 达 国 家 关 于 可 行性 研 究 的 理 论 与 操 作 方 法 ， 研 究 国 际 著 名 咨 询 公 司的 评 价 指 标 体 系 ， 综 合 考 虑 经 济 效 益 、 社 会 效 益 、 环境 效 益 等 各 种 因 素 ， 逐 步 规 范 和 完 善 了 部 分 房 地 产开 发 可 行 性 研 究 评 价 指 标 体 系 ， 如 包 项 目 规 划 、 设计 方 案 、 市 场 定 位 、 经 济 评 价 等 方 面

9、的 最 新 理 论 研究 成 果 。 这 些 指 标 体 系 是 房 地 产 开 发 项 目 可 行 性 研究 报 告 编 制 及 评 估 的 方 法 基 础 ， 已 实 施 的 有 房 地产 开 发 项 目 经 济 评 价 方 法 、 商 品 住 宅 性 能 评 价 、 国家 康 居 住 宅 示 范 小 区 等 评 价 指 标 ， 是 目 前 开 展 房 地产 开 发 项 目 前 期 咨 询 的 主 要 理 论 指 导 依 据 。二 、 房 地 产 开 发 项 目 评 价 的 特 点 和 难 点$、 房 地 产 开 发 项 目 的 特 点房 地 产 开 发 是 较 复 杂 的 综 合 性 行

10、 业 ， 它 除 了 具备 一 般 行 业 所 具 有 的 生 产 、 流 通 、 消 费 和 服 务 特 征外 ， 还 具 有 投 资 额 度 大 、 生 产 周 期 长 、 资 金 周 转 慢 、产 品 体 量 大 、 生 产 环 节 多 、 经 济 风 险 、 社 会 环 境 影 响大 等 特 点 。 房 地 产 开 发 投 资 与 一 般 建 设 项 目 投 资 的主 要 区 别 在 于 ： 一 般 工 业 建 设 项 目 是 先 投 资 ， 再 生产 产 品 ， 而 房 地 产 开 发 项 目 投 资 的 过 程 本 身 就 是 房地 产 商 品 的 生 产 过 程 。 因 此 ，

11、房 地 产 开 发 项 目 总 投资 即 为 房 地 产 产 品 的 总 成 本 费 用 之 和 。 参 照 新 的 会计 制 度 的 规 定 ， 房 地 产 开 发 项 目 总 投 资 （ 即 总 成 本费 用 ） 由 开 发 成 本 与 开 发 经 营 费 用 两 大 部 分 构 成 。房 地 产 开 发 投 资 项 目 的 财 务 效 益 主 要 表 现 为 生 产经 营 过 程 中 的 销 售 收 入 ； 财 务 费 用 主 要 表 现 为 开 发项 目 总 投 资 、 经 营 成 本 和 税 金 等 各 项 支 出 。 根 据 开 !“ #$% 年 第 “ 期理 论 探 讨中 国 工

12、 程 咨 询发 经 营 方 式 的 不 同 ， 房 地 产 开 发 经 营 又 分 为 销 售 、租 赁 、 自 营 或 销 租 、 销 营 、 租 售 、 租 营 等 混 合 经 营 多种 方 式 。 房 地 产 开 发 投 资 区 别 于 一 般 建 设 项 目 投 资的 这 一 特 点 ， 是 房 地 产 开 发 项 目 可 行 性 研 究 报 告 编制 及 评 估 需 要 把 握 的 基 本 要 点 。!、 项 目 评 价 的 难 点“#$房 地 产 开 发 受 政 策 变 化 影 响 大房 地 产 投 资 增 长 率 与 国 家 经 济 增 长 速 度 相 一致 ， 国 家 经 济

13、政 策 和 行 业 政 策 一 定 程 度 上 影 响 着 房地 产 业 的 发 展 ， 而 大 型 开 发 项 目 由 于 开 发 周 期 长 ，受 政 策 变 化 影 响 较 多 。“!$调 研 难 度 大 ， 市 场 准 确 定 位 困 难 多由 于 市 场 资 讯 状 况 差 ， 目 前 房 地 产 开 发 企 业 得到 的 市 场 信 息 混 乱 ， 对 于 大 型 房 地 产 开 发 项 目 ， 没有 对 市 场 的 清 楚 认 识 ， 很 难 有 准 确 定 位 。 市 场 调 研困 难 ， 整 体 调 查 数 据 的 准 确 性 令 人 怀 疑 ， 具 体 到 房地 产 领 域

14、 ， 由 于 市 场 变 化 和 关 系 复 杂 等 因 素 ， 整 个产 业 没 有 权 威 准 确 的 调 研 数 据 和 市 场 分 析 ， 加 上 没有 专 业 权 威 调 研 公 司 ， 大 规 模 开 发 项 目 决 策 需 要 依赖 的 数 据 来 源 及 准 确 性 值 得 怀 疑 。 在 土 地 方 面 ， 暗箱 操 作 时 有 发 生 ， 在 目 前 的 经 济 条 件 下 ， 城 市 整 体规 划 不 断 被 突 破 ， 造 成 整 体 规 划 外 项 目 上 市 多 ， 供应 量 难 以 控 制 ， 潜 在 竞 争 楼 盘 预 测 难 ， 同 时 竞 争 对手 的 成

15、本 因 素 难 以 有 准 确 计 算 。“%$财 务 资 金 平 衡 及 资 金 流 控 制 难 度 大房 地 产 开 发 公 司 上 市 融 资 ， 从 国 家 对 房 地 产 公司 上 市 解 禁 开 始 ， 已 经 有 大 批 房 地 产 开 发 企 业 开 始申 报 ， 但 能 达 到 建 设 部 、 证 监 会 要 求 并 有 机 会 上 市的 公 司 很 少 。 随 着 我 国 加 入 &(， 境 外 投 资 也 不 断增 加 ， 增 加 了 资 金 流 控 制 难 度 。 开 发 所 需 短 期 银 行项 目 贷 款 ， 由 于 银 行 不 同 时 期 的 信 贷 政 策 调

16、整 ， 目前 大 型 房 地 产 开 发 项 目 融 资 拆 借 的 困 难 较 大 。 因 此开 发 企 业 运 用 好 有 限 的 自 有 资 金 是 项 目 财 务 资 金平 衡 的 前 提 ， 也 是 整 个 项 目 开 发 进 度 计 划 完 成 的 前提 。“)$ 工 程 配 套 设 施 建 设 缓 慢 ， 受 城 市 外 部 条 件影 响 大三 、 项 目 评 价 的 方 法 与 评 价 指 标 体 系#、 市 场 分 析 、 市 场 选 择 及 产 品 定 位房 地 产 开 发 项 目 ， 投 资 者 是 以 供 给 为 导 向 ， 以赢 利 为 目 的 ， 市 场 分 析 、

17、 市 场 及 产 品 定 位 是 房 地 产开 发 成 败 的 关 键 。 考 虑 以 房 地 产 市 场 调 查 资 料 和 市场 预 测 结 果 为 基 础 ， 对 租 售 价 格 、 租 售 率 、 租 售 对象 、 营 销 方 案 及 策 略 等 进 行 评 价 。“#$市 场 分 析宏 观 市 场 ： 分 析 国 家 或 整 体 社 会 经 济 状 况 和 主要 的 增 长 领 域 ， 确 认 有 吸 引 力 的 物 业 投 资 类 型 ， 可选 择 的 投 资 方 向 ， 分 析 当 前 所 处 的 经 济 周 期 或 房 地产 周 期 中 的 位 置 ， 地 区 经 济 概 况

18、（ 可 进 行 对 比 分析 ） ， 城 市 经 济 状 况 ， 与 国 家 和 地 区 相 比 城 市 的 就 业状 况 及 趋 势 ， 本 城 市 就 业 情 况 短 期 预 测 ， 确 认 和 介绍 当 地 主 要 产 业 、 企 业 和 产 品 ， 市 场 环 境 与 场 地 分析 ， 布 场 区 域 的 划 分 、 土 地 面 积 、 土 地 利 用 情 况 ， 场地 描 述 ， 场 地 周 围 交 通 环 境 ， 场 地 周 围 土 地 利 用 和竞 争 情 况 。 除 此 而 外 ， 还 要 结 合 “ 国 房 景 气 指 数 ” 对房 地 产 市 场 发 展 现 状 与 总 的

19、 趋 势 进 行 分 析 预 测 ， 通过 对 房 地 产 业 、 市 场 、 价 格 等 外 部 环 境 的 趋 势 发 展和 变 化 的 调 查 和 分 析 ， 预 测 房 地 产 开 发 和 行 业 的 总体 景 气 水 平 。地 区 市 场 ： 销 售 地 区 市 场 分 析 预 测 主 要 分 析 房地 产 市 场 发 展 现 状 ， 相 关 房 屋 的 存 量 及 供 给 状 况 。详 细 分 析 项 目 所 在 市 场 区 域 内 就 业 、 人 口 、 家 庭 规模 与 结 构 、 家 庭 收 入 等 ， 以 预 测 拟 开 发 房 地 产 类 型的 市 场 需 求 。 还 要

20、 预 测 城 市 的 商 业 消 费 潜 力 ， 城 市人 口 增 长 对 住 房 的 需 求 ， 城 市 居 民 的 商 品 房 消 费 潜力 ， 包 括 住 房 总 量 需 求 和 升 级 换 代 ， 商 品 房 购 买 力（ 主 要 依 据 城 市 收 入 调 查 ， 恩 格 尔 系 数 分 析 和 对 比等 ） ， 新 的 住 宅 消 费 趋 势 对 房 市 的 需 求 ， 包 括 流 行 住宅 ， 高 质 量 的 品 牌 住 宅 ， 各 种 公 寓 住 宅 ， 房 屋 置 换 ，各 类 层 高 和 户 型 的 住 宅 。目 标 市 场 ： 目 标 市 场 主 要 考 虑 住 户 的

21、规 划 住 宅的 需 求 分 析 ， 基 于 竞 争 分 析 的 结 果 ， 按 各 细 分 市 场 ，估 算 市 场 供 给 总 吸 纳 量 和 吸 纳 速 度 和 拟 开 发 项 目的 市 场 份 额 ， 明 确 拟 开 发 项 目 吸 引 顾 客 或 使 用 者 的竞 争 优 势 。 对 区 位 、 交 通 、 外 部 生 活 条 件 ， 价 格 承 受能 力 ， 房 型 及 结 构 形 式 ， 住 户 的 消 费 心 理 ， 居 家 生 活要 求 ， 城 市 土 地 使 用 效 率 和 空 间 效 果 ， 开 发 商 管 理等 多 种 因 素 进 行 。市 场 信 息 ： 市 场 分

22、析 的 关 键 是 正 确 把 握 市 场 信息 ， 从 市 场 分 析 的 角 度 出 发 ， 通 常 将 房 地 产 市 场 信息 分 为 需 求 信 息 、 供 应 信 息 （ 包 括 存 量 与 增 量 ） 、 房地 产 市 场 交 易 信 息 和 其 它 信 息 。“!$市 场 选 择即 市 场 定 位 ， 通 过 市 场 分 析 ， 房 地 产 开 发 最 终选 定 的 市 场 。“%$产 品 定 位根 据 项 目 区 位 条 件 和 市 场 需 求 ， 住 房 者 消 费 心理 ， 住 房 消 费 动 向 和 市 场 发 展 趋 势 ， 即 对 目 标 市 场的 预 测 。 开

23、发 产 品 以 满 足 人 们 改 善 住 房 条 件 、 向 往高 品 质 生 活 的 需 求 为 标 准 。“)$价 格 定 位根 据 总 体 市 场 和 目 标 市 场 的 价 格 指 数 变 动 ， 结合 区 位 条 件 、 社 会 经 济 和 购 房 趋 势 等 综 合 因 素 确定 。“*$营 销 方 案 及 策 略主 要 对 物 业 “ 卖 点 ” 进 行 分 析 。 构 成 因 素 有 区 位发 展 潜 力 ； 住 宅 规 划 创 意 （ 包 括 规 划 方 案 独 创 性 ， 户型 的 优 越 性 ， 设 施 设 备 完 善 ， 大 面 积 绿 地 和 环 境 的优 越 性

24、等 ） ； “ 品 牌 ” 化 经 营 。 !“#$% 年 第 & 期理 论 探 讨中 国 工 程 咨 询本 栏 目 由 东 华 工 程 科 技 股 份 有 限 公 司 协 办 董 事 长 ： 丁 叮安 徽 省 合 肥 市 望 江 东 路 !“ 号 #$%“$& #“()%*$*%*$、 规 划 评 价 指 标主 要 根 据 场 址 建 设 条 件 及 控 制 性 规 划 要 求 ， 考虑 可 使 用 土 地 面 积 、 建 筑 密 度 、 容 积 率 、 绿 地 率 、 停车 泊 位 、 大 市 政 配 套 、 公 共 设 施 配 套 、 交 通 等 因 素 ，规 划 目 标 体 现 市 场

25、 定 位 要 求 。%、 设 计 评 价 指 标考 虑 性 能 比 、 产 业 化 、 经 济 性 、 采 光 、 通 风 、 环保 、 格 调 、 品 位 、 与 周 围 环 境 的 协 调 、 使 用 功 能 等 因素 ， 涉 及 建 筑 、 结 构 、 防 火 、 节 能 、 隔 声 、 采 光 、 照 明 、给 排 水 、 通 风 、 电 气 等 各 种 专 业 。 建 筑 方 案 主 要 考 虑总 体 构 思 、 建 筑 创 意 、 平 面 设 计 、 立 面 等 因 素 等 。 建筑 设 计 主 要 体 现 房 地 产 开 发 产 品 定 位 设 想 。 核 心 是实 现 其 使

26、用 功 能 要 求 ， 包 括 户 型 设 计 ， 住 宅 套 型 模式 ， 住 宅 空 间 设 计 ， 工 程 质 量 ， 科 技 含 量 等 。&、 经 济 分 析 及 财 务 评 价 指 标#)财 务 分 析房 地 产 开 发 项 目 评 述 考 虑 财 务 评 价 和 综 合 评价 ， 以 财 务 分 析 为 主 。 财 务 评 价 根 据 现 行 财 税 制 度和 价 格 体 系 ， 计 算 房 地 产 项 目 财 务 收 入 和 财 务 支 出 ，分 析 项 目 的 财 务 盈 利 能 力 、 清 偿 能 力 以 及 资 金 平 衡状 况 ， 判 断 项 目 的 财 务 可 行 性

27、 ， 风 险 预 测 等 。 综 合 评价 从 区 域 社 会 经 济 发 展 的 角 度 ， 分 析 和 计 算 房 地 产项 目 对 区 域 社 会 经 济 的 效 益 和 费 用 ， 考 察 项 目 对 社会 经 济 的 净 贡 献 ， 判 断 项 目 的 社 会 经 济 合 理 性 。#$财 务 评 价 指 标财 务 评 价 根 据 国 家 现 行 财 税 制 度 和 价 格 体 系 ，分 析 、 计 算 项 目 直 接 发 生 的 财 务 效 益 和 费 用 ， 编 制财 务 报 表 ， 计 算 评 价 指 标 ， 考 察 项 目 的 盈 利 能 力 、 清偿 能 力 以 及 外 汇

28、 平 衡 等 财 务 状 况 ， 据 以 判 别 项 目 的财 务 可 行 性 的 过 程 。 房 地 产 开 发 项 目 综 合 经 济 数 据及 评 价 指 标 为 ： 一 、 设 计 规 模 ， 包 括 ： 总 占 地 面 积 ； 房地 产 开 发 产 品 总 建 筑 面 积 ； 商 品 房 销 售 ； 住 宅 ； 商铺 ； 底 层 车 库 等 。 二 、 经 济 数 据 ， 包 括 ： 总 投 资 ； 开 发产 品 投 资 ； 资 金 筹 措 ； 经 营 收 入 ； 经 营 税 金 及 附 加 ；总 成 本 费 用 ； 利 润 总 额 ； 所 得 税 ； 税 后 利 润 ； 土 地 增

29、值 税 等 。 三 、 财 务 评 价 指 标 ， 包 括 ： 投 资 利 润 率 ； 投 资利 润 率 #全 部 商 品 房 ； 投 资 利 税 率 ； 投 资 利 税 率 #全部 商 品 房 ； 资 本 金 利 润 率 ； 资 本 金 净 利 润 率 ； 全 部投 资 财 务 内 部 收 益 率 #所 得 税 前 ； 全 部 投 资 投 资 回收 期 #所 得 税 前 。四 、 房 地 产 开 发 项 目 主 要 的 风 险 与 对 策房 地 产 开 发 项 目 是 高 投 入 、 高 回 报 的 投 资 项目 ， 由 于 具 有 投 资 额 度 大 、 生 产 周 期 长 、 资 金 周

30、 转慢 、 产 品 体 量 大 、 生 产 环 节 多 、 社 会 环 境 影 响 大 等 特点 ， 同 时 也 具 有 较 高 的 经 济 风 险 。)、 市 场 风 险房 地 产 市 场 风 险 主 要 由 于 政 治 、 经 济 、 技 术 的因 素 作 用 于 房 地 产 市 场 ， 导 致 房 地 产 价 格 波 动 ， 从而 给 投 资 者 带 来 损 失 的 风 险 。 经 济 状 况 的 兴 衰 ， 通货 膨 胀 的 发 生 严 重 影 响 居 民 的 购 买 能 力 ， 构 成 购 买力 风 险 。 当 物 价 上 涨 时 ， 房 地 产 价 格 随 之 上 涨 ， 由 于居

31、 民 的 购 买 力 是 有 限 的 ， 货 币 的 贬 值 ， 使 原 来 能 购买 房 地 产 的 居 民 + 望 房 兴 叹 +。 其 次 出 现 通 货 膨 胀 ，银 行 利 率 提 高 ， 使 房 地 产 造 价 提 高 ， 售 价 随 之 上 涨 ，使 居 民 购 买 能 力 降 低 ， 出 现 产 品 滞 销 、 供 大 于 求 的局 面 ， 资 金 严 重 积 压 ， 难 以 实 现 资 金 的 良 性 循 环 ， 严重 影 响 投 资 收 益 。 另 外 通 货 膨 胀 本 身 使 投 资 的 现 金收 益 相 对 贬 值 。 规 避 市 场 风 险 可 采 取 以 下 策

32、略 ： #)通 过 降 低 开 发 成 本 相 应 降 低 销 售 价 格 ， 赢 得 市 场 ，减 小 风 险 ； #$做 好 方 案 规 划 ； #%找 准 目 标 市 场 。$、 经 营 管 理 风 险运 营 风 险 主 要 指 投 资 者 因 经 营 管 理 不 善 而 导致 预 期 收 益 不 能 实 现 。 投 资 者 以 及 职 员 的 市 场 预 测能 力 和 经 营 管 理 水 平 的 高 低 也 是 影 响 投 资 收 益 的内 在 因 素 ， 是 经 营 风 险 形 成 的 主 要 原 因 。 可 采 取 以下 措 施 ：#) 加 强 市 场 营 销 工 作 、 做 好

33、商 品 房 销 售 ， 加 大促 销 力 度 ， 多 渠 道 ， 多 种 方 式 促 销 ， 在 找 准 市 场 的 同时 ， 只 有 尽 快 销 售 ， 才 能 最 大 限 度 地 减 少 项 目 市 场销 售 风 险 。#$ 在 项 目 实 施 中 不 断 优 化 设 计 ， 采 取 切 实 可行 的 工 程 技 术 措 施 和 工 程 方 案 ， 在 施 工 管 理 中 ， 控制 各 项 开 发 经 营 成 本 费 用 ， 降 低 投 资 成 本 。#% 做 好 物 业 管 理 和 售 后 服 务 , 树 立 消 费 信 誉和 品 牌 信 誉 。%、 财 务 与 金 融 风 险财 务 风

34、 险 主 要 指 靠 贷 款 或 其 它 形 式 获 得 资 金所 面 临 的 风 险 。 可 采 取 以 下 对 策 ：#) 用 正 在 投 资 的 房 地 产 作 抵 押 获 得 贷 款 ， 承担 不 能 按 时 还 清 本 息 而 使 正 在 投 资 的 房 地 产 变 成他 人 财 产 的 风 险 。#$ 采 取 预 售 房 地 产 的 方 式 获 得 投 资 资 金 时 ，面 临 不 能 按 期 交 付 而 支 付 赔 偿 金 或 承 担 其 它 经 济责 任 的 风 险 。#% 争 取 自 有 资 金 投 资 按 预 期 回 笼 以 及 预 售 房款 资 金 回 笼 ， 以 化 解

35、 利 率 风 险 。&、 社 会 环 境 的 影 响即 房 地 产 开 发 项 目 的 外 部 性 ， 或 外 部 环 境 影响 。 房 地 产 开 发 项 目 受 城 市 道 路 交 通 状 况 ， 原 有 市政 道 路 修 建 计 划 ， 政 府 负 责 修 建 的 市 政 配 套 设 施 到位 程 度 ， 商 业 配 套 设 施 、 文 教 娱 乐 设 施 、 金 融 邮 电 通讯 等 服 务 设 施 状 况 等 外 部 环 境 条 件 影 响 较 大 ， 如 果这 些 外 部 影 响 带 来 的 负 效 益 ， 将 给 项 目 带 来 风 险 ，使 房 地 产 开 发 项 目 各 个 环 节 受 到 影 响 ， 开 发 商 从 施工 到 销 售 的 工 作 环 节 ， 从 消 费 者 、 银 行 到 政 府 的 信誉 度 都 会 大 打 折 扣 ， 还 容 易 造 成 客 户 投 诉 ， 容 易 构成 项 目 的 法 律 纠 纷 。(、 其 他 风 险房 地 产 开 发 除 上 述 风 险 外 ， 还 有 法 律 风 险 和 突发 事 件 所 带 来 的 风 险 。 !#作 者 单 位 ： 云 南 省 工 程 咨 询 中 心 责 任 编 辑 贾 德 昌