1、房地产企业预售阶段三大税种预缴税务处理及会计处理营改增之后，房地产业缴纳的流转税由价内的营业税变成了价外的增值税，确认收入的时间和金额也发现了变化，本文梳理了房地产企业在预售阶段所涉及的增值税、土地增值税和企业所得税等三大税种预缴税务处理，并以简单的案例对会计处理进行了说明。一、增值税按照财税 36 号及 18 号公告，房地产企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照 3%的预征率预缴增值税。预缴义务的时间为实际收到预收款时，预缴的基数为实际收到的全部预收款，强调是收到。应预缴税款=预收款（1+适用税率或征收率）3%，一般计税方法下适用 11%的税率，简易计税方法下适用
2、5%的征收率。二、土地增值税土地增值税暂行条件实施细则规定，纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，可以预征土地增值税，具体办法由各省（自治区、直辖市）确定。同时根据 16 年 70 号公告，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款。所以土地增值税预征的计征依据和增值税计算预缴税额的依据应当是一致的，同时根据计算公式，预征义务的发生时间也应当与增值税一致。三、企业所得税根据 31 号文，企业销售未完工开发产品取得的收入,应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额，计入当期应
3、纳税所得额。而收入确认的金额和时间上，根据不同销售方式有所不同：（一）一次性全额收款方式企业应于实际收讫价款或取得索取价款凭据(权利)之日，确认收入的实现。这种方式下，预售房地产未实际收到预收款但已经根据合同等达到应收款时间的，企业应当确认企业所得税预计毛利。这种方式下企业所得税确认收入的时间应当不晚于增值税下收到预收款的时间，所以计算预计毛利的基数应当大于等于实际收到的预收款。（二）分期收款方式企业应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。与一次性全额收款类似，此种方式下以合同约定和实际收款孰早来确认企业所得税收入，计算预计毛利的基数也
4、会大于等于实际收到的预收款。（三）银行按揭方式企业应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。此种方式下与增值税基本不存在差异。（四）委托方式对于委托销售方式，基本的原则都是在收到已销开发产品清单之日确认收入，而未考虑实际收款或合同约定。导致可能早于或晚于实际收到预收款，与增值税的预缴义务发生时间应根据收到预收款和收到销售清单的时间分别进行判断。从确认收入的时间上来看，31 号文规定了 4 种不同销售方式下的收入实现时间，其中对于一次性收款、分期收款和委托方式销售的，应当首先在企业所得税确认计算毛利时，除上述不同销
5、售方式的不同规定外，还应当注意是否可以扣除预缴增值税的问题。企业所得税确认的收入应当为不含税收入，这里所说的税应当是根据销售额计算的销项税额（一般计税方法）或应纳税额（简易计税方法）。而在预售阶段，增值税的纳税义务尚未发生，其销售额没有确定，根据销售额计算的销项税额或应纳税额也没有确定，所以在预售阶段计算预计毛利的基数应当是收到的预收款全额，不能扣除预缴的增值税。四、会计处理下面举例来说明房地产预售阶段的主要税务处理及会计处理。例：A 房地产开发企业 2015 年 9 月开始开发甲房地产项目，2016 年 7 月开始开发乙房地产项目。2017 年 5 月，甲、乙房地产项目均处于预售阶段，当月甲
6、项目取得预收款 1000 万元，乙项目取得预收款 1200 万元，假设 A 企业按月申报，当月除期间费用 100 万元外没有其他可以在税前扣除的项目。2017 年 5 月A 公司的会计处理及增值税、土地增值税（预征率均为 1%）、企业所得税（预计毛利率 15%）处理如下（以万元为单位）：1.增值税甲项目预缴增值税：1000（1+5%）3%=28.57乙项目预缴增值税：1200（1+11%）3%=32.43共预缴增值税 28.57+32.43=612.土地增值税预征土地增值税的计征依据=（1000+1200）-61=2139预征土地增值税额：21391%=21.393.企业所得税当月企业所得税应当确认的预计毛利为：220015%=330当月应纳所得税额=（330-100）25%=57.54.会计处理（1）收到预收款借：银行存款 2200贷：预收账款 2200（2）预缴增值税借：应交税费预交增值税 61贷：银行存款 61（3）预缴土地增值税借：应交税费应交土地增值税 21.39贷：银行存款 21.39（4）预缴企业所得税借：所得税费用 57.5贷：应交税费应交所得税 57.5借：应交税费应交所得税 57.5贷：银行存款 57.5
