1、关于土地一级整理一、土地一级整理的意义随着大中型城市的土地成本在房地产开发中的成本比例越来越大，开发商开始寻找公开土地市场以外的土地来源，而做为国有土地所用权者的地方政府，对城市大量的旧城改造财政支持不主，于是催生出了土地一级整理的一级土地开发模式，其主要的操作模式为：1、划定区域，由政府出面，企业出钱，对城市旧城区或其他落后区域进行拆迁、基础设施建设等方面工作，参与土地一级整理企业投入的相关资金，做为专项资金，专款用于该项目操作，整理成本即为上市土地成本。2、完成土地拆迁、整理等方面工作，达到国家相关法律法规规定的土地上市条件后，由政府对整理完成地块进行挂牌，出售土地所得是政府和一级整理企业
2、的投资回本和投资收益的来源。3、原则上，参与土地一级整理的企业，不得参加整理土地的招拍挂，但一般采取另组开发企业进行二级开发的方式，由一级整理企业参与二级开发。 （前提是一级整理企业有参与二级开发的意愿）土地一级整理的主要优点在于：1、有效的降低土地成本参与了一级整理的企业，在土地上市后，进行二级开发，取得土地后所支付的土地款中，将扣除该企业所应的的土地收益部分，相对于完全通过招拍挂市场拿地，能够有效的降低土地成本。2、即使不参与二级开发，土地收益分成仍很可观即使一级整理企业没有参与二级开发的意愿，通过出售整理土地后所得土地款与政府收益分成，仍能达到较高的投资收益率。3、启动资金要求不高，资金
3、利用率较高根据项目规模不同，项目的启动资金要求也不同。一般采取首期款项由企业支付现金投入土地拆迁，整理出多少，拍卖多少，然后将所得土地收益投入下一批土地整理的方式，滚动使用资金，实际资金利用率较高。土地一级整理的主要风险点在于：1、土地拍卖收益低于预期，造成资金沉淀由于土地收益是一级整理项目的唯一收入来源，因此，一旦土地市场不景气，土地拍卖收益远低于预期，将是一级整理企业面临严峻的资金压力，对自有资金规模不大的企业来说，将会造成致命一击。二、土地一级整理的具体操作流程土地一级整理的具体操作流程一般为：确定一级整理的区域 对区域内的土地性质、地上建筑物及构筑物等方面情况进行摸底调查 根据调查结果，进行初步投资测算，对项目收益情况进行初步判定，确定是否对项目予以实施 确定将对项目予以实施后，对项目区域进行整体包装，包括但不限于以下几步工作：区域总体规划、分地块规划、对控规的要求、包装主题等方面 将包装完成的整体方案对当地政府进行汇报，争取政府对该项目的支持，由政府下文正式立项 政府立项完成后，与政府签定正式的土地一级整理协议，以确定土地分成基点，分成方式，分成比例等 项目前期工作完成，进入中期拆迁阶段，由当地政府出面，企业出钱进行拆迁、基础设施建设等方面工作，相关资金打入由当地财政开设的项目共管帐户，由整理企业与政府共同管理，专款专用。
