1、房地产供给制度及住房供给制度改革1.1998 年以前我国房地产及住房供给制度的发展过程（1）单一的行政供给阶段改革开放前建国初期，我们国家的城镇住房严重短缺，为建立和巩固新生的社会主义政权，缓解城市住房短缺问题，我国政府没收、接收了封建和帝国主义性质的城市房地产，对城市私有房地产实行公私合营和社会主义改造的公有化政策，城市公有房地产初步形成 1。在此基础上，顺应建设生产城市的要求，我国建立了国家主导的城市住房投资建设制度和以“统一管理，统一分配，以租养房”为原则的公有住房实物分配制度。城镇居民的住房主要由所在单位解决，各级政府和单位统一按照国家的基本建设投资计划进行住房建设，住房建设资金的来源
2、 90主要靠政府拨款，少量靠单位自筹。住房建好后，单位以低租金分配给职工居住，住房成为一种福利。应该说，这种制度模式在当时较低水平的消费层次上，较好地满足了职工的基本住房需求。1958 年到 1977 年的 20 年里，我国一直实行这一住房制度，但是在这段时间里，我国政府坚持以发展生产为先，尤其在大跃进时期，片面强调优先发展重工业，相关数据表明，因为这一时期住房建设为工业让路、大量农村人口向城市迁移和 1957 年后对住房建设的忽视（在第二个五年计划中平均仅有 4.1%的基本建设资金用于住房） ，1960 年城市人口大幅攀升到 13073 万，人均住房面积仅有 3.5 平米，比1957 年的人
3、均 5.4 平米不升反降 2。在这种价值理念和经济政策的指导下，城市住房建设为工业发展做出了巨大牺牲，出现了大批质量低劣，不适于居住的房屋。文革期间，我国城市住房基本建设投资规模逐年削减甚至一度停滞，因此，住房供给不足也不断显现成为严重的社会问题。邓小平主持工作后才有所恢复。（2）住房市场化供应的探索和试点阶段197819981978 年 12 月召开的十一届三中全会掀开了中国经济建设的崭新篇章。十一届三中全会针对建国以来“左”的思想泛滥，确定了“解放思想、实事求是、团结一致向前看”的指导思想，提出停止“以阶级斗争为纲”的口号，把全党工作的着重点和全国人民的注意力转移到社会主义现代化建设上来，
4、改革同生产力迅速发展不相适应的生产关系和上层建筑。城市住房供给制度也呈现出新的发展趋势。1978 年1993 年城市住房供给制度改革的萌芽和试点 1根据 1977 年底的统计，全国 190 个城市人均居住面积仅为 3.6 平方米，比解放初期的4.5 平方米下降 0.9 平方米。同国外相比，居住水平就显得更低了。182 个城市共有缺房户689 万户，占这些城市总户数的 35.8%。各城市都有一批危房急待维修。许多城市还有旧社会遗留下来的棚户没有得到改造。上海市棚户 500 万平方米，住着 100 多万人。广州市还有 3000 多户“水上居民”没有上岸。哈尔滨的“三十六棚” 、 “十八拐” ，青岛
5、的“菜市场” ，西安的“豫民巷” ，北京的“南营房” 、 “北营房”等等地方，居住条件十分恶劣，广大群众迫切要求改造 3。在这种背景下，福利分房制度逐渐暴露出的问题以及住房供给不足的缺点促进了政府寻求新的解决方案。在 1978 后，广大民众对住房属性认识发生了根本性的转变即：住房是商品，建筑业也是重要产业部门。在此基础上我国政府进行了公房出售和补贴出售住房试点，为住房制度改革进行了多种形式的尝试和创新城市新建住房的投资建设突破了国家和单位的束缚，形成国家、单位和私人共同完成的多元化投资建设体制，原先的城市住房权利格局被打破，新增一批私有住房和有限所有权的住房，通过提高租金，促进售房，回收资金，
6、促进建房，形成住宅建设、流通的良性循环积累了有益的经验。1994 年1998 年住房实物分配向住房市场化改革的过渡阶段 2在这一阶段，为了促进经济的发展，配合经济体制改革，住房供给制度也进行了一系列的改革，住房商品化步伐加快，其中最为关键的一点是 1998 年 7 月 3 日发布的国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知(国发199823 号)，它规定从1998 年下半年开始停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化。至此，我国已实行了近四十年的住房实物分配制度从政策上退出历史舞台。因此，国发199823 号文被人们称为中国住房制度改革的里程碑，它宣告了福利分房制度的终结和新的住房
7、制度的开始，此后政策性和商业性并存的住房信贷体系和多层次的住房供应体系得到建立。然而，改革的实践并不顺利。住房供给制度改革过程中片面强调了其作为经济体制改革的组成部分和作为促进经济发展的推动力，而较少直面住房供给制度变革中复杂的政府、企业和居民的利益关系，也较少考虑城市住房供给制度本身所要解决的是城市居民的居住问题 1。公房出售的数次停顿、租金改革的失败和住房的结构性短缺，从根本上说，是因为国家政府、企业和居民三者关系还没有理顺和各方面条件还没有成熟的情况下，为了配合经济体制改革、稳定金融、促进经济增长而急于推进制度改革造成的 2。2.1998 年以后政府对房地产市场的调控政策研究由于政府的调
8、控措施较多，不方便罗列，故采取表格的形式进行分析。具体政策如下表：时间 内容 结果1998年 7 月国发(1998)23 号国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知年下半年开始停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化从根本上推动住房商品化、社会化的进程，促进对现行住房分配制度的改革。对于进一步增强广大职工对住房的有效需求，启动住房消费市场，培育新的经济增长点，推动整个房地产业的发展，具有十分积极的作用。2001年 1 月财政部、国家税务总局对房屋出租的税费进行减免。对政府定价出租的住房，配合国家住房制度改革，支持住房租赁市场的健康发展。使个人出租暂免征收房产税、营业税，对个人按市
9、场价格出租的居民住房，减征营业税(由 5%降为 3%)，房产税(由 12%降为 4%)，个人所得税(由 20%降为 10%）房屋总体税收负担由原来的17.5%30%降低为 7.3%14.57%2003年 6 月中国人民银行发布了关于进一步加强房地产信贷的通知 （一般称为 121 号文件）对房地产开发贷款、个人住房贷款都做出了很多严格的规定，各银行因自身利益使然，以 121 号文缺乏操作性为由，对房地产商暗地通融2003年 7 月国务院办公厅先后发出关于暂停审批各类开发区的紧急通知 、 关于清理整顿各类开发区加强建设用地管理的通知至 2003 年 12 月底，全国共撤销各类开发区 2426 个，
10、整合 294，,基本刹住了开发/圈地之风。2004年 3 月国土资源部、监察部联合下发了关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知 （即71 号令）各地要在 2004 年 8 月 31 日前将历史遗留问题处理完毕，否则国家土地管理部门有权收回土地，纳入国家土地储备体系。2004 年 8 月 31日因此被业界称作大限。2004年 5 月建设部、国家发改委、国土资源部、中国人民银行行联合颁布的经济适用住房管理办法正式施行办法明确规定，经济适用住房的面积将严格控制以中小套型为主，住房价格以保本微利为原则，真正让广大中低收入群众受益2004年 9 月中国银监会公布了商业银行房地
11、产贷款风险指引规定建筑商不得为开发商垫资建楼，开发商开发项目自有资金不低于项目总投资的 35%，购房者的月供房款不得超过收入的 50%，加强贷款监管的重要信号2004年 10月中国人民银行决，,从 2004 年 10 月 29日起上调金融机构存贷款基准利率，并放宽人民币贷款利率浮动区间和允许人民币存款利率下浮央行正式使用市场调节杠杆来对房地产市场进行调节2005年 3 月央行调整房贷利率，二次加息 加息抑制房地产泡沫2005 国务院向各个省市、自治区印发了国 旧国八条以通知的形式发出，是要年 3 月26 日务院办公厅关于切实稳定住房价格的通知 ，共有八条内容，简称/国八条求各地政府重视房价上涨
12、过快这一现象2005年 4 月新国八条 新国八条是具体硬措施，每条措施都直指房价涨幅过快2005年 5 月27 日国家税务总局、财政部、建设部关于加强房地产税收管理的通知个人将购买不足 2 年的住房对外销售的，应全额征收营业税，抑制投机2006年 5 月29 日国务院办公厅出台关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见 （国办发200637 号） ，即部委十五条提出双 70%的标准，此政策旨在通过对住房供应结构的调整，进一步稳定住房价2006年 7 月11 日建设部等 5 部委下发关于规范房地产市场外资准入和管理的意见 （建住房2006171 号）被称为/外资限炒令，加强对外商投资企业房地产开发经
13、营、境外机构和个人购房的管理2006年 5 月国税总局下发关于加强住房营业税征收管理有关问题的通知 （国税发200674 号）2006 年 6 月 1 日后，个人将购买不足 5 年的住房进行销售的全额征收营业税2006年 7 月26 日国税总局发布关于住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知 （国税发2006108 号）从 8 月 1 日起，各地税局将在全国范围内统一强制性征收二手房转让20%的个人所得税2006年 9 月中国人民银行下发了关于加强商业性房地产信贷管理的通知其中明确规定，第二套住房贷款首付款比例不得低于 40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的 1.1 倍
14、，而且贷款首付款比例和利率水平会随套数增加而大幅度提高2006年 4 月中国人民银行 8 次上调存贷款利率 对房地产价格产生间接影响2007年 1 月国家税务总局颁布关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知要求从 2007 年 2 月起正式向房地产开发企业征收 30%60%不等的土地增值税2007年 8 月央行第五次加息 存贷款基准利率上调 0.27 个百分点，一年期存款利率达到 3.87%，一年期贷款利率达到 7.29%2008年 3 月25上调存款类金融机构人民币存款准备金率上调存款类金融机构人民币存款准备金率 0.5 个百分点，达到15.5%，创下历史新高2008年4、5 月两
15、次上调存款类金融机构人民币存款准备金率两次上调存款类金融机构人民币存款准备金率 0.5 个百分点2008年 8 月三部委联合印发2008 年廉租房工作计划新增廉租住房保障户数 250 万户，达到 350 户2008年 9 月央行宣布“双率”齐降 受美国金融危机影响，央行宣布 9月 16 日期，下调一年期贷款基准利率 0.27 个百分点，下调存款准备金率 0.5 个百分点2008年 10月下调一年期存贷款基准利率 下调一年期存贷款基准利率各 0.27个百分点，下调存款准备金率 0.5个百分点。同时储蓄存款利息所得税暂免征收个人所得税2008年 11月住房优惠政策 个人首次购买 90 平方以下普通
16、住房，契税下调到 1%，免征印花税，免征土地增值税。首次购买住房和改善性普通住房提供贷款利率 7 折优惠，最低首付下调为 20%2008年 10月央行年内第三次下调利率 央行年内第三次下调利率，存贷款分别下调 0.27 个百分点2009年 5 月发改委提出今年将由财政部、税务总局、发改委、建设部负责研究开征物业税2009年 10月营业税免征优惠政策终止2009年 10月温家宝主持国务院常务会议，国四条出笼增加普通商品住房的有效供给；要继续支持居民自主和改善性住房消费，抑制投资投机性购房，加大差别化信贷政策执行力度；是要加强市场监管；要继续大规模推进保障性安居工程建设2010年 4 月国十条出炉
17、 限制异地购房、二套房贷标准大幅提高等具体可执行性的措施一下子将高温的房地产市场打入冰窖，各地房地产市场交易严重萎缩2011年 1 月公布的新“国八条” 把二套房贷首付比例提至 60%，贷款利率提至基准利率的 1.1 倍。加上此前的政策，2011 年，首套房商业贷款的首付为 30%，第三套及以上住房不发放商业贷款2012 年 四大行首套房贷利率降到基准线 工、农、中、建四大行共同提出，将切实满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求，合理权衡定价，在基准利率的基础上根据风险原则合理定价首套房贷款利率，但首套房首付比例仍然执行 30%的标准。此外，还将提高住房贷款审批效率2013 年 加快保
18、障性安居工程规划建设 全面落实 2013 年城镇保障性安居工程基本建成 470 万套、新开工 630万套的任务。2013 年底前，地级以上城市要把符合条件的外来务工人员纳入当地住房保障范围2014 年 坚决抑制投机投资性购房 严格执行商品住房限购措施，已实施限购措施的直辖市、计划单列市和省会城市要在限购区域、限购住房类型、购房资格审查等方面，按统一要求完善限购措施2015 年2016 年房地产政策坚持促消费、去库存的总基调，供需两端宽松政策频出，改善行业运行环境促进市场平稳向好。需求端中央多轮降准降息降首付，扩大需求、促进消费、去化库存；供应端调控土地规模结构，加强保障房货币化安置。并且同时首
19、次提出了供给侧改革一词。2016 经济工作的五大任务之一，就是化解房地产库存，为此推出了以下重要举措：一是降息降准。二是购房首付比例下调。三是房贷利息抵扣个税。四是二手房交易税费等等众多政策。与此同时习近平总书记提出在适度扩大总需求的同时，重点加强供给侧结构性改革，并部署四项措施。四项措施中，非常罕见地包括房地产业，至此，房地产业的供给侧改革正式提上日程。多轮政策组合刺激下，楼市持续回暖，但中小城市库存压力仍然严峻，年末中央多次表态化解房地产库存，未来政策仍有望继续放松。同时随着房地产长效机制的建立健全，户籍制度改革、土地改革、房产税等稳步推进，也将不断激发房地产市场化活力，实现市场平稳健康发
20、展。2016 年房地产行业在 2015 年及2016 年房地产新政出台后保持了良好的发展趋势，房地产去库存目标初步实现较好。3.1998 年以后中国房地产市场的背景及政策调节结果分析1998 年以后，我国的房地产市场的发展大致可以分为两个阶段（1）1998 年2004 年住房市场化全面推行阶段东南亚金融危机是 1998 年停止福利分房，实行住房分配货币化的直接原因。为了减少金融危机对我国经济的影响，扩大内需成为当务之急，住宅消费又一次成为经济增长推进器。1998 年国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知明确了“促使住宅业成为新的经济增长点” 。自此之后，我国房地产业发展迅速，根
21、据国研中心的统计数据，1998 年，城镇住宅投资达到 4310.81亿元，比上年增长了近 30%，增长率远远高于前几年的平均水平，其中房地产投资住宅比例占到住宅总投资额的接近一半。除此之外，在 1998 年至 2004 年期间我国的房地产投资完成额持续了 7 年的两位数的快速增长，并且在 2002 年以后的几年中出现了房地产“过热”的情况，7 年的同比增长率分别为 14、14、21、27、23、30和 30 5。城镇住房制度改革不断推进，住房建设步伐加快，住房消费也在不断提升，居民住房条件有了较大改善。以住宅为主的房地产市场不断发展，对拉动经济增长和提高人民生活水平发挥了重要作用，并且实现了我
22、国住房市场化的根本转变。（2）2005 年至今房地产调控阶段2005 年至今，我国房地产市场经历了快速发展阶段，但与此同时由于房价的过快上涨，也引发了一系列社会问题，尤其是近期以来，房地产供需不平衡的现象尤为严重。采用经济学模型可以得到如下分析：虽然和其他商品一样遵循基本的市场经济规律，随着房地产产品价格的上涨，房地产商品的供给会增加，但房地产商品和房地产行业的特点决定了房地产建设(房地产供给)需要大量的资金，建设周期长，使得房地产供给相对于房地产需求在时间上具有一定的滞后作用。同时，由于可供房地产建设的土地供给是十分有限的资源，房地产建设不可能无限增加，产出不可能无限增多；而且建设房地产商品
23、需要具备严格的资质以及大量的资金，市场准入都很低，条件限制较高。这些因素使得经济学上的供给曲线相对较为陡峭。因此可以做图如下：需求曲线 D2Q1 Q2 房地产数量由图所示，需求曲线 D1表示我国居民改善居住条件的真实需求。我国改革开放以来，随着经济的增长，收入水平的不断提高，人民对房地产的有效需求也在不断增长。此时，表示真实的房地产的均衡点在 A 点，而均衡价格在 P1。但是，由于房地产投资、房地产炒作的出现，加上信息不对称 6，非理性预期，以及金融业对房地产的刺激，银行的按揭贷款支持等，金融许多潜在的投资需求变为实际，使得需求曲线向右移动。但是，由于房地产供给需要大量资金，而建设周期较长，且
24、土地资源有限，使得房地产供给曲线价格弹性较小，供给曲线比较陡峭。因此，在需求曲线向右移动大的同时，价格上涨的幅度远远大于房地产数量上涨幅度。导致房地产价格过高，这又将进一步刺激了房地产需求的增加，导致现有状况是非房地产及价格过高导致滞销，造成了较大的房地产去库存压力。在此基础上，我国政府开始加强宏观调控，分别颁布了关于切实稳定住房价格的通知 ，就稳定房价提出八条意见(“国八条”)；随后又提出八项措施引导和调控房地产市场(即“新国八供给曲线需求曲线 D1房地产价格ABP1P2条”)；之后出台关于做好稳定住房价格工作的意见(稳定房价的八条措施)；国务院又出台了稳定房价，整顿房地产市场秩序的六项措施
25、(即“国六条”)，2014 年政府又明确提出把解决低收入家庭住房困难工作纳入政府公共服务职能。2015 年以来，中央采取了多项措施，着力化解房地产库存，不断深化改革创新，加快制度建设，激发市场活力，并且逐步放宽公积金政策，降低购房门槛，通过这一系列卓有有效的措施，相信我国的房地产业必将迎来新的发展机遇。参考文献1沈玲.新中国城市住房供给制度的变迁和思考D.中共中央党校,2012.2唐焱.我国住房保障制度变迁与政策选择J.公共政策,2014,08:97-99.3王世联.中国城镇住房保障制度思想变迁研究D.复旦大学,2006.4 Fulong Wu, Changes in the structure of public housing provision in urban china,2006.5郜筱亮.房地产业产业政策体系D.西南财经大学,2005.6彭大.我国房地产市场的供给需求分析J.经济师,2009,08:42-44.7Lan Deng,Qingyun Shen,LinWang Lan.The emerging housing policy framework,2011.8虞晓芬.加快供给侧改革加速房地产去库存J.浙江经济,2016,02:30-31.
