1、第四节 房地产净收益的测算公式1.净收益测算的基本原理（掌握）收益性房地产获取收益的方式，可分为出租和营业两大类。基于租赁收入求取净收益投资法（优先考虑使用）基于营业收入求取净收益利润法对于既有大量租赁收入又有营业收入的，应优先通过租赁收入求取净收益。（1）基于租赁收入测算净收益的基本原理基本公式：净收益潜在毛租金收入空置和收租损失其他收入运营费用有效毛收入运营费用相关概念：净收益 潜在毛收入（最大可能的收入） 空置和收租损失 有效毛收入 运营费用运营费用，是指维持房地产正常使用或营业的必要支出。包括房地产税、房屋保险费、物业服务费、管理费用、维修费、水电费等。运营费用与会计上成本费用的区别（
2、四个不包括）重要考点。运营费用不包含：1）对于已抵押房地产，运营费用不包含抵押贷款还本付息额。（如何理解：贷款与否，不影响房地产整体的正常运营收益。另外，偿还方式是可选择的，这会使得评估结果受偿还方式影响，不客观）税前现金流量是净收益减去抵押贷款还本付息额后的余额，它被用于评估房地产自有资金权益的价值。2）不包含折旧（不包括建筑物折旧费和土地取得费用的折旧摊销，但包括经济寿命比整体建筑物经济寿命短的构件、设施设备、装饰装修等的折旧费。长寿命项目折旧不包含，只包含短寿命项目折旧）重置提拨款是运营费用中的项目。是指在建筑物经济寿命内，为定期更换（需要一次性支付）经济寿命较短的构件、设施设备、装饰装
3、修等所提供的费用；或者在未来持有期结束之前为需要更换的构件、设施设备、装饰装修等所提供的费用。根据设备的价值，作为更新时点的终值，求平时各期的年金，这个计算出来的年金，就是重置提拔款。3）不包含改扩建费用改扩建增加了资产价值，所以不在运营费用里。4）不包含所得税与特定业主的经营状况直接相关，所得税后称为税后现金流量。评估投资价值时，需要扣所得税。【多选题】在求取净收益中，运营费用包括（ ）。 A.房地产保有环节的税收 B.房地产折旧费C.房屋保险费 D.房地产抵押贷款还本付息额E.为承租人提供的服务费正确答案ACE答案解析本题考查的是净收益测算的基本原理。运营费用包括房地产税、房屋保险费、物业
4、服务费、管理费用、维修费、水电费等。参见教材 P238。【判断题】某收益性房地产按经济寿命计算的建筑物年折旧费为 100 万元，房屋设备年折旧费为 10 万元，室内装饰装修年折旧费为 50 万元，则采用收益期限为有限年的收益法公式估价时，计入年运营费用的折旧费为 160 万元。（ ）正确答案错误答案解析本题考查的是净收益测算的基本原理。建筑物的折旧费用，不能计入运营费用。短寿命周期的资产的折旧才能计入运营费用。计入年运营费用的折旧费应该为 60 万元。参见教材 P238。两个重要指标：（可以通过市场提取法获得）净收益率1运营费用率净收益率+运营费用率1【单选题】某商铺建筑面积为 500m2，建
5、筑物的剩余经济寿命和剩余土地使用年限为 35 年；市场上类似商铺按建筑面积计的月租金为 120 元/m 2；运营费用率为租金收入的 25%；该类房地产的报酬率为 10%。该商铺的价值为（ ）万元。A.521 B.533 C.695 D.711 正确答案A答案解析本题考查的是净收益测算的基本原理。年租金收入5001201272（万元）运营费用7225%18（万元）净收益721854（万元）（2）基于营业收入测算净收益的基本原理特点：业主与经营者合二为一，房地产租金与经营者利润没有分开。与基于租赁收入的净收益测算，主要区别：潜在毛收入或有效毛收入变成了经营收入；要扣除归属于其他资本或经营的收益（正常利润）
