1、,盐城项目可行性研究报告,2,关键问题,项目是否可行？项目如何可行？,三线城市区域大型综合体开发,城市房地产发展、区域规划是否支撑项目？,项目利润,城市发展潜力如何？,成本风险如何？是否可控？,项目开发的先决条件有哪些？,如何提高项目收益？,3,走近盐城感受港城经济现状认知市场诊断市场现状问题地块属性发掘项目可塑空间定位运营最大化项目效益财务测算价值判断,本次工作分为五个部分,4,走近盐城感受港城经济现状,Part One,5,一、横向对比与14个沿海开发城市对比研究,经济水平相对落后，未来可提升发展空间大,目前盐城经济水平与2002-2003年的青岛、宁波、大连水平相当，与温州、南通、福州2
2、004-2005年的水平相似，上述城市发展的轨迹我们可以借鉴。相对而言盐城GDP规模与南通、温州、福州接近，尤其是与临近的南通存在可比性，随着苏通大桥的开通，盐城将更多受南通乃至上海的辐射与影响，将进入快速发展通道。,房地产落后发达沿海城市7-8年，落后次发达城市3-4年，居于三线城市中等水平,一、横向对比与14个沿海开发城市对比研究,房地产市场相对落后，随着城市框架拉开，将迎来快速发展期,7,盐城是地域与人口大市，正处于向大城市的转变过程中，潜力巨大,二、纵向对比历年宏观经济状况分析,2008年，全市实现地区生产总值（GDP）1623亿元，较上年增长13.2%。08年人均GDP为21000，
3、上涨16%。人均GDP水平远高于整个苏北地区。按照国际惯例，房地产处于快速发展阶段。全市人口831万人，城市化率仅为44.7%，随着城市扩容步伐的加快，未来提升空间巨大。,数据来源：盐城统年鉴,8,一产比例下降，工业化时代来临，三产发展水平有待提高,二、纵向对比历年宏观经济状况分析,盐城是江苏最大的农副产品生产基地，农产品资源优势突出。农业的产业结构随着时间也在不断的优化，产业份额也在逐步降低。汽车、纺织、农业机械等支柱产业制造业发展水平不断提高，在经济发展中的支撑作用也在不断增强，盐城市工业年增加值增长迅速。,9,城市居民的人均可支配收入在平稳增长，2008年市区城市居民人均可支配收入达15
4、862元，比上年增长14.5%高于苏北的平均水平，与徐州及苏中各市水平较为接近，增长率也居于苏北第二、全省中游水平。 但城市居民的人均支出整体的增长速度相对收入来看较为缓慢，城市居民的消费愿望并不强烈。 2008年恩格尔系数41.7增长率达7.5%，根据恩格尔系数看，盐城的生活水平刚迈入了小康阶段，但食物消费依旧是居民消费的最大支出，教育、文化、娱乐的支出比例在缓慢增长。,人均可支配收入平稳上升，但消费方向仍以餐饮娱乐为主,二、纵向对比历年宏观经济状况分析,10,三、盐城市城市发展条件,中国东部“京沪东线”的重要节点 盐城处于“京沪东线”的发展走廊上，正在建设的沿海高速公路和准备开发建设的沿海
5、铁路将为盐城的经济腾飞提供强有力的支撑，为盐城接受京、沪等特大城市的辐射提供了良好的联系。长江三角洲“北上海经济区”的重要成员 盐城市与上海及苏南地区的经济联系日益增强，盐城在区域经济格局中的重要地位将日益凸显，并将融入以上海为中心的2小时经济圈范围江苏沿海区域性中心城市,“京沪东线”的重要节点，“北上海经济区”的重要成员,11,发展方向：重点向南，适度向西，启动河东，有计划向北,城中片区:，以商业服务和居住功能为主。城南片区:以居住和行政、文化、教育功能为主，保留悦达工业园和市开发区用地，以串场河为界，维持东工西宿格局。城西片区:以居住功能为主，沿世纪大道可布置物流、仓储、市场等功能用地。西
6、南片区:以工业为主，沿世纪大道可布置物流、仓储、市场等功能用地。城北片区:基本维持现状功能，沿204国道可布置一定规模的工业用地，在铁路货站附近布置主城区主要的物流、仓储用地。河东片区:居住、工业相对平衡的城市新区，以世纪大道与开发大道为界分为南北组团，北组团以经十一路为界，形成“东工西宿”格局；南组团以盐渎路为界，形成“南工北宿”格局。,四、城市发展规划,12,城南新区概念性城市设计的规划区域约70平方公里，东至串场河，南至徐宿盐高速，西至西环路，北至青年路。 四大主体功能：即市级行政商业文化中心、科教创业基地、旅游集散中心、新型生态居住区。 根据3年成框架、5年成规模、8-10年基本建成的
7、总体目标，城南新区近期将陆续开展基础设施、环境工程、公共配套的建设，计划实施4大类38个项目，预计总投资38.5亿 元。 道路交通的改善，商业、商务氛围的形成将对城南新区居住人口导入起到关键作用，为未来城南房地产市场的发展奠定坚实基础。,城南规划目标：盐城新的综合性城市中心,四、城市发展规划,13,小结,盐城经济发展水平落后发达沿海城市5-6年水平，落后南通等次发达地区2-3年水平，但随着以一产降至20以下为标志，盐城开始如05年前的山东一样，走向新工业时代；2、盐城经济、城市收入水平快速增长，汽车、纺织等支柱产业功不可没；盐城城市人口众多，城市水平较低，随着工业化加快，房地产发展空间巨大；3
8、、上海世界博会促使长三角产业结构再次发生变革，盐城已经逐渐获益；4、城市规划重点向南发展，未来城南新城建设为本项目提供机遇。,工业经济时代来临，融入上海2小时都市圈，经济发展进入快速通道未来10年，盐城腾飞在即。,14,认知市场诊断市场现状问题,Part Two,房地产投资快速增长，投资额四年翻一翻，办公市场欠发达,2008年房地产投资规模109亿元，增长率17.78%。2005以来房地产开发规模迅速增长，四年翻一番。盐城市商品住宅开发投资的规模呈现平稳上升的态势，占固定资产投资的比重也逐年加大，2008年已经达到79%。,一、城市房地产市场概况,15,盐城房地产发展加快速开始于2003年，2
9、005年政府行政中心南迁，老城改造推陈出新的力度加大，开发量逐年递增，至2008年施工量达到1010.15万平方米，年度涨幅达31.14%。2008年盐城市房地产开发新开工面积502.21万平方米，同比上涨21.71%。,施工面积、新开工面积大幅增加， 未来短期内过剩导致竞争加剧,一、城市房地产市场概况,16,盐城房地产06、07进入快速发展通道，商品房销售总量近几年维持在280-300万平米/年的水平，其中住宅占比均超过87%；2000-2008年房地产销售面积年均增幅在10.8.%。市区商品房占全市比例逐年上升，目前为止在50%左右。,随着持续的城市扩容，房地产市场规模不断扩大，供求相对平
10、衡,一、城市房地产市场概况,17,盐城市区房地产市场商品住宅年销售总量近几年维持在140万150万平米/年的水平，供应量远远大于需求量；今年市场发生逆转，1-5月销售面积达到81.9万平米，今年市区销售面积有望突破200万。09年1-5月市区商品住宅均价为3400元/平方米，同比增长11.4%。04-09年年均增为为10.8%。,二、商品住宅市场研究(市区）,18,市区住宅全面回暖，09年销售量有望创新高，房价稳定增长，实现“双升”,二、商品住宅市场研究(市区）,19,市区住宅板块划分,目前，盐城市区房地产市场主要划分为6大板块，以建军中路、解放路、大庆路、盐马路、开放大道等主干道为界线，将全
11、市划分为城北板块、城中板块、城南板块、西南板块、城东板块，盐都板块。（目前盐都板块不在分析范围）项目位于城南板块南侧。,目前盐城市区商品住宅的可售总量200万左右（不含盐都），由于受成交鉴证相对滞后的影响，实际市场存量预计在150左右。可售房源主要集中在城中、城南区域。,二、商品住宅市场研究(市区）,20,待售面积150万，去化存在压力，未来供应需要考虑产品差异话定位,二、商品住宅市场研究(市区）,21,城南板块潜在住宅供应总量超过300万，3年内同质化竞争激烈,随着10万以上大盘不断增加，以及开发商2008年开发节奏的放缓，城南板块在售楼盘潜在供应量已经达到190万平方米。钱江方舟、瑞尔国际
12、、金大洋等体量大，分批开发的楼盘。未开的土地商品住宅的预计建筑面积139.6万平方米，,通过往年及近期城南楼盘的去化速度看，钱江方洲、公园道一号两个大盘具有较高的参考意义，钱江方洲以运作两年，参考意义稍大，预计去化速度为5-6年，每年去化10-12万平米。本案预计建筑面积在300万平米，将成为盐城第一大盘。由于盐城目前最大体量楼盘仅为其五分之一，参照意义较低。按照其他城市案例大盘，如南京的天润城（360万）、明发滨江新城（180万），预估本案开发周期将在10年左右。,二、商品住宅市场研究(市区）,22,大盘去化年均不足10万，本案300万体量需超常规运作,三、商业市场研究(市区）,23,单核城
13、市，市级商中心辐射范围较广，区域中心活跃程度不一,盐城市市级商业中心仅有一个，在老城区。该商圈历史悠久，在城府行政中心南移后，该区域就成为城市的商业金融中心，辐射整个盐城。 区域类商业中心除了老城区的两个初具规模外，城南新区的三个尚在规划形成中。 社区类商业中心发展相对较慢，伴随着房地产开发的方向而形成。,三、商业市场研究(市区）,24,中心商业-沿建军路和解放路延伸，整体层次偏低,市级商业中心的格局：以城市中心区的建军路、解放路两侧及其延伸范围，基本形成了以建军路为主干，以商业大厦和文锋大世界、人民商场以中茵海华广场购物中心等为主要节点。,盐城招商场、东进路路（大庆路至东进路段）、新区商业区
14、（新行政中心周边地区）等3个区域商业中心的商业设施开始集聚，商业地位正迅速提高，初显了盐城市三个区域商业中心的雏型，目前租金保持在1.8元/平方米/天左右。,三、商业市场研究(市区）,25,核心商圈与新兴区域租金差距不大，商业过剩导致租金提升空间低,三、商业市场研究(市区）,26,项目地短期内难以形成区域商业中心，商业开发需分布实施,城南已成为房地产开发的热点区域，必然会跟进配套大量的商业网点。 目前城南的商业规划中除了相应的社区配套商业外，核心商圈集中在行政中心、内港湖周边 。这里将成为城南的行政、商业、文化、居住的中心地带。 另两个商业中心在大学城附近、和城南创意园内,。 本案商业里内港胡
15、商业中心较近，从位置、与内港湖商业的竞争力、人口导入、消费习惯与消费力水平多方面衡量，从以往的经验来判断，10年内不具备成为区域商业中心的条件。,27,目前城南商业剔除了部分作为住宅配套的商业外，目前有近50万方的商业体量即将上市。这部分的商业的供应量都是伴随住宅一同开发的，目标均是形成城南的社区级商业中心，辐射整个城南区域。这些项目均在本案之前入市，由于日常消费就进原则，上述各商业的消费者一旦形成消费习惯，则本案很难分流和抢夺客源，则本案商业的辐射范围将大大削弱。；,城南商业的潜在上市量巨大，预计达到124万平方米，其中不包含作为住宅项目配套的商业社区。这部分商业用地在2007年、2008年
16、集中推出，其中以国基城和宝龙广场这两块地体量最大。 从城南的土地规划看，商业类用地推案量依旧很大，区域的商业体量日趋膨胀，城南将出现商业饱和状况。,潜在商业供应体量巨大，商业竞争即将进入白热化,三、商业市场研究(市区）,根据经济周期理论、库兹涅茨统计、“纳瑟姆”曲线、城市化人口等理论，分析历年盐城经济、房地产发展水平，借鉴其他城市房地产发展轨迹，研究得到以上结论。同时，全球经济形势和国内房地产走势还将在未来一至两年内处于调整期，本报告以此形势为考虑基础，对项目未来的年销售量采取相对保守的预测，以此作为销售计划量的控制依据。,四、未来走势预测,28,未来整体住宅规模递增、新区存在发挥空间，但办公
17、、商业扩容缓慢,29,小结及建议,1、盐城房地产起步晚，随着旧城改造和城市经济的发展，2005-2009年盐城房地产飞速发展，商品房销售规模年均增幅超过10%，预计09年全市规模超过400万，市区200万。2、住宅是房地产开发的主力，占比高达87%以上，主要分布在城中和城南区域；2005-2009年年度成交价格超过10%，目前市区均价在3400/平米。3、10年内本案不具备商业区域中心的条件，需要调整商业规划比例；盐城市商务功能较弱，办公市场较小，本案不适合大规模办公开发。4、住宅、商业短期潜在供应量较大，未来2-3年竞争激烈。5、研究盐城在售大盘，借鉴其他城市大盘经验，建议本案开发周期在10
18、年左右。6、预测未来10年市区住宅规模、均价年度增幅将超过10%，办公、商业增幅稍慢。,未来住宅市场可稳定扩容，城南新区将占据更多市场份额，本项目居住部分市场机会大；商业短期大体量发展空间小，但后期拉升空间大，可根据公司的战略进行调整。,30,地块属性发掘项目可塑空间,Part Three,31,项目位于城南新市区南片，距离市人民政府2.5 公里，车程5分钟；距离核心商圈（建军路商圈 ）7-8公里，车程在15分钟左右。公交车也仅需30分钟。,项目,建军路商圈,盐城市人民政府,大学城,2.5公里,7-8公里,30分钟城市圈内，大学城旁,一、区位,32,项目所在地，是规划中的区域级商业中心之一，周
19、边有大学城和其它居住小区。同时也是未来城南新城行政副中心、体育休闲中心、医疗中心。,规划中的创意产业园,市政府所在区域，规划中的区域商业、办公中心，金鹰等大型百货已拿地.,项目的启动将是城南新城发展的重要步骤之一，它的成功启动将极大地提升周边物业、土地的价值。,城南规划新城的核心区域之一,二、发展规划,33,商务中心、行政次中心，202亩，预计投资4亿,体育中心，570亩，预计投资11亿,盐城中学，70亩，预计投资8000万,盐城最好的三甲医院，230亩，预计投资6亿,行政副中心、体育休闲中心、医疗、教育中心,二、发展规划,34,项目四至：西至解放南路，东至串场河滨路，北至纬九路，南至园林大道
20、。项目现状：南纬路以北均以平整，可以马上进入土地开发；南纬路以南以农田为主、少量的农庄，需要进一步的拆迁。,西部及北部部分已为净地，便于先期开发,三、地块现状,35,自然资源：大赛河（北片已经整治）在项目当中，为项目形成一定资源；串场河在项目最东侧，未整治。教育资源：解放南路西侧，与项目一街之隔的大学城有7万人在读。在项目的北侧，盐渎试验小学已经开学。,盐城纺织技术学院,盐城高等师范学校,盐渎试验小学,大赛河,串场河,教育资源优越，自然环境较好,四、资源环境,36,对外交通解放南路作为主干道，直通市区；大学城内有公交车1路、20路、33路、38路、18路等线路直达市区及各交通枢纽。内部网络：北
21、片接近完工，南片部分路网刚刚启动。,解放南路,胜利路北片区,跃马路北片区,跃马路片区,串场河滨路南片区,解放南路直通市区，北片区网路接近完工,五、交通网络,37,北：拆迁安置房康乐小区，已经入住。西：主干道解放南路，北片区靠近大学城，南片区靠近规划中的体育中心。南：目前是农田及农庄，未来规划为居住区，再往南是创意产业园。东：串场河（未治理),康乐小区,解放南路,空地（规划体育中心）,农田,串场河,西北部相对成熟、东南部待整理,六、项目周边,位于城南新市区南片，大学城旁边。距离市人民政府2.5 公里，车程5分钟；距离核心商圈（建军路商圈 ）7-8公里，车程在15分钟左右。,区位,城南规划新城的核
22、心区域之一。行政副中心、体育休闲中心、医疗中心、教育中心。,发展规划,资源环境,自然资源：大赛河（北片已经整治）在项目当中，为项目形成一定资源；串场河在项目最东侧，未整治。教育资源：解放南路西侧，与项目一街之隔的大学城有7万人在读。在项目的北侧，盐渎试验小学已经开学。,交通网路,解放南路作为主干道，直通市区；大学城内有公交车1路、20路、33路、38路、18路等线路直达市区及各交通枢纽。内部网络：北片接近完工，南片部分路网刚刚启动。,分析总结,项目地基本处于原始状态，可塑性强，但同时前期开发配套与形成居住氛围所需的生活配套投入高，并存在一定的风险。但未来高规划的起点为本项目高起点的定位提供了支
23、持。因此项目地具备塑造为新区综合性高档住区的可能。,小结及建议,39,定位运营最大化项目效益,Part Four,40,定位背景,盐城重点向城南倾斜城市化快速发展时期第二产业已经成为GDP主导，制造业为主导，短期第三产业及商务发展缓慢城南新城商业规划过度城市化快速发展，催生大量住宅需求，住宅开发有利于快速回收资金。盐城不支持大规模的办公开发，本案可以少量开发酒店式公寓，为居住、办公两适宜的产品。由于本案周边有行政中心、体育中心、学校、医院，可以适当开发少量酒店。因为需要人气的积聚，酒店的开发估计在项目最尾期，也就是项目8-10年后。因为酒店开发存在不确定性因素，可采用预留的形式。商业相对饱和，
24、建议比例不宜过高，以服务周边及本社区为主。因此建议，住宅与酒店式公寓占280万，商业及酒店占20万 。如商业采用持有形式，可适当提高比例。（容积率建议1.8),41,优势,劣势,SWOT分析,1、规划中的行政副中心、体育中心、医疗中心、教育中心。2、项目交通便捷，紧邻快速干道解放南路，公交站台较近；3、周边教育资源丰富；4、具有一定的景观资源，地块内部和周边有一定水系可利用。,1、项目规划商业比例过高2、开周期较长，短期投入过大；3、地域偏远，人气聚集需要较长时间。,机会,威胁,1、项目规划商业比例过高，需要调整2、开周期较长，短期投入过大；3、地域偏远，人气聚集需要较长时间。,1、宏观经济依
25、然处于调整期，未来走势依然不明朗。2、城南短期竞争项目较多，尤其是商业过剩。3、政府整体政务能力不稳定，对城南新区的扶植力度存在变数，后期的变化对本项目将产生直接影响。,42,卖给什么样的人一群70-80年代出生的中青年，拥有一定的职业权利、地位；以企业高级管理、技术人员，以及延展到高知群体私营业主等为主；卖什么样的产品以纯住宅为主，配有一定比例的集中性商业和沿街商业；户型设计应以舒适性为主，用适度的户型面积和优越的户型功能来满足目标客群的需求。卖什么样的价格通过对于现有市场和竞争楼盘的深入分析研究以后，我们认为项目起步预计的销售价格为35003600元/平米。,为了相对准确地推算项目去化以及
26、项目价值，我们先根据项目地属性、竞争楼盘客群与未来区域规划给出项目一个初步定为方向。,定位基础,43,认知他们,基础形态年龄结构：一群七、八十年代出生的中青年，以28-40岁中青年为主，呈年轻化趋势职业构成：拥有一定的职业权利、地位；企业高级管理、技术人员，以及延展到高知群体私营业主等； 经济基础：状况良好，拥有稳定的收入来源；文化层次：受过良好教育，具备一定阅历，视野开阔,生活形态生活：丰富，严谨的工作个人的爱好知识：尊重知识、学以致用创造财富、创造生活品质与情趣；交友：乐于结交志同道合的朋友，形成各有特色的社交圈消费：“品”“味”的结合（品牌与实际感受），有一定的精神需要产生的消费娱乐：健
27、康的方式，如健身、旅游,意识形态人生观：追求新颖事物，活出自我风采价值观：不断探求，永不停歇意识形态：感性 进取 精明,目标客群定位,客户界定,工作生活均比较稳定渴望在新城占据一席之地，且希望与喧嚣保持一定距离具有一定的投资理念和投资经验目前的居住条件无法满足下一代的成长空间需求,优雅、便捷生活的守望者，同时又渴望身份、地位等社会标签得到认同,目标客群定位,正在崛起的现代新城,作为未来城市核心区域的项目，占据未来城市核心区域的地段优势使得我们注定不会平庸，放眼于未来，这里将会成为未来盐城城市副中心的重要组成部分。,关键词：人文新城、绿色新城、魅力新城,产品功能的价值主体模式为住宅、商业、教育、
28、娱乐等综合体，形象主导型以纯住宅为主，配有一定比例的集中性商业和沿街商业。结合商业、住宅市场研究，建议规划调整，初步建议总容积率为1.8，商业面积20万平米，住宅面积280万平米。,整体功能定位,46,各类物业功能建议,酒店,住宅,酒店式公寓,区域性商业、办公,本案户型配比设计时眼光要高于现实考虑到本案目标客群价值取向，以及项目自身条件和定位情况，我们认为本案的户型设计应以舒适型为主，经济型为辅，用适度的户型面积和优越的户型功能来满足目标客群的需求。,两房户型设计,三房户型设计,住宅配比建议,新政副中心、医院、体育中心等市政工程建设,基于大学城的休闲娱乐商业,盐城2500亩项目,大区域定位,各
29、个地块区域定位、功能强化,以区域开发资源为导向,以商业资源为导向,成功因素分析,成功因素分析,综合分析,发展的两个方向,长期、短期目标相结合，保障项目每个时间阶段的核心竞争力,主导引擎,辅助引擎,启动引擎,启动引擎,商务中心、行政次中心，202亩，预计投资4亿,体育中心，570亩，预计投资11亿,盐城中学，70亩，预计投资8000万,盐城最好的三甲医院，230亩，预计投资6亿,最先启动休闲商业，借助大学城及周边居住小区进一步提高人气。,双核启动：市政工程提高市场信心，休闲商业提高人气,市政工程的建设可以极大的提高市民对该区域的投资热情，项目附近周边的四大市政工程的合理开发时序，会快速提升项目的
30、人气和知名度。初步建议市政工程开发时序如下：行政副中心三甲医院盐城中学体育中心。2011年启动解放南路最北侧部分商业，作为项目辅助启动引擎，吸引人气。根据财务测算的项目回收期，建议四大工程建成时间大概6 -7年。,结合项目基本属性、市场研究结论，考量财务安全、利润最大化等原则，建议项目2010入市先启动西北角住宅，依次往东南方向开发；然后2011年启动解放南路最北侧部分商业；西侧串场河沿岸与西南角最后开发，以避免其成熟度低和实现其景观价值最大化。,商业,住宅,开发时序,从西北到东南；先住宅、小部分商业，再住宅,51,分析盐城人口、城市化、经济发展水平，当前房地产市场规模，结合当前大盘的去化速度
31、及市场存量规模，预估未来市场的容量及城南新城发展趋势，借鉴其他城市大盘开发的经验，初步建议按照如下推案速度。（详细案例借鉴分析参看WORD稿附录2、附录3）,开发周期,项目运作估计将在10年左右，先慢后快,综合市场、周边发展现状、标杆项目以及相关可比因素及类似、成功、相近等原则，通过制定合理的比较系数，预计本项目住宅（毛坯）现时销售价格为3539元/，商业5812元/。 通过研究与分析，我们选择盐城市房地产市场的复合年均增长率810对区域市场在未来几年内的价格做出科学的预估，加上合理预设项目开发周期，保守估计本项目住宅的预期销售价格将达到9122元/（毛坯），商业13056元/（毛坯）。 后期
32、随着相关城市配套设施的不断完善，价格将会得到坚实的支撑，届时本案随市调整，可在确保销售量的同时，不断拉高价格，实现整体均价5952元/、商业8622元/的目标。,高开高走或平开高走以高端形象启动市场,开盘选取“高开高走或平开高走”的价格策略，采用高价位甄别客群，通过产品品质和未来城市核心地段优势的整合，引入新的居住概念，以高端的项目形象启动市场，同时以平实的价格，以优越的性价比抢夺客户，为早期客户预留升值空间，从而带动观望和投资客户入场。,价格建议,政府资源整合,盐城市政府落实区域开发强度时序，加大资源引进力度；城南新区政府落实各方面优惠政策，加强政府支持力度；周边的其他政府支持，建立良好的长
33、期合作关系 。,合作伙伴资源整合,酒店：与国际知名酒店管理公司进行全方位资源整合；商业主力店、卖场：联系境内外知名品牌卖场，洽谈合作方式；KTV等娱乐机构：与品牌经营机构合作，建议定制化服务。,充分利用中南集团的公司平台资源，引进知名商业招商公司和酒店管理公司，利用已经成功的项目客户资源，全力进行项目运营，实现项目客户资源共享与空间共享。,内部资源整合,资源整合开发模式对于新城开发项目特别适用。,开发模式建议,54,财务测算价值判断,Part Five,55,住宅价格测算采用市场比较法，即将估价对象与估价时点近期成交过的类似案例进行比较，对比较案例的价格做相应的修正，以此估算估价对象的客观价格
34、。具体步骤如下：a、收集交易案例，并选取可比案例b、进行交易情况和交易日期修正c、进行区域因素和个别因素(如朝向、景观等)修正，求出对比价格商业采用市场比较法加收益还原法进行测算，具体过程见WORD稿，得到目前时间（2009年5月）的价格为：,物业起始价格评估,根据物业未来销售价格来确定项目销售收入，所以我们需先对各类物业价格增幅进行预测。我们进行价格增幅预测主要是依据近年来物业价格增幅和GDP走势，再根据未来经济和房地产市场走势研判进行适当调整，确定物业价格增幅。结合本案市政工程、前期商业入住情况，初步预估未来项目住宅价格增幅情况：,56,物业价格增幅确定,57,经过测算，税前内部收益率为1
35、8.91%，税后内部收益率14.87%，投资回收期为 7.61 年，项目净现值226,481万元，项目开发经济上基本可行。但可以看到回报率一般，主要原因是前期24.8个亿的投资带来较高的财务成本，建议适当拉长五大市政工程的时间。,财务测算结果1,详细测算过程下列文件见文档。,通过两个方面减少财务费用：一是延长五大市政工程的投资年限，我们建议分六年投入；二是通过提高工程垫资和自有资金的比例，减少银行贷款的比例，从35%降到25%，重新进行测算： 税前内部收益率为30.2%，税后内部收益率25.2%，投资回收期为 7.28 年，项目净现值286,822 万元，项目开发经济上可行。,财务测算结果2,
36、详细测算过程见：,59,项目风险预测,通过专家打分法，对南京河西新城、盐城、城南新城政务能力给予综合评价，盐城新城整体评价一般，未来该区域的土地升值速度将低于南京河西新城2倍左右的增值。 由于开发周期过长，本项目受政策可持续性影响显著。,特别说明：由于盐城市政府之前工作作风比较保守，因此相对而言盐城市的发展比较缓慢，近期的领导班子调整为城市发展带来了活力，从城南新区的快速推动可见一斑。然而这种推动力量是否会随着个人的调转、升迁而消失或者减弱，以至于影响到政策、政府持续投入力度和投入热情，这是影响我们项目价值的一个不容忽视的重要因素。,短期风险主要来自于2-3年城南潜在供应量的竞争长期风险主要是与政府政务能力相关的政策可持续性和实质性投入力度结构性风险来自于商业占比，商业比例过高给项目带来运作风险,60,项目风险,保障性住房占整个市场的26%，抢夺；普通商品住宅客源,根据规划中，普通商品房、中低价位商品房、经济适用房、廉租房的比例分别为74%、18%、7%、1%，而2009年中低价商品房建设面积达到55万，可直接对外销售，将明显分流普通住宅客源。由于市场秩序的不规范，政策性用房可能直接流入商品房市场，成为普通商品住宅的最直接竞争者，因而本案必须通过差异化定位与产品品质与其进行有效区隔。,61,THE END,
