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房地产开发与营销培训(课件).ppt

1、2018/5/5,房地产开发与营销培训,房地产开发与营销培训讲师:谭小琥,2018/5/5,主要内容,1 房地产开发程序,2 房地产产品策略,3 房地产价格策略,4 房地产促销策略,2018/5/5,1 房地产开发基本程序,案例1:112枚公章的故事,案例2:214个图章,2018/5/5,2001年,青海省西宁市,一个关于112枚公章的故事发人深思。马显云是当地一位民营企业家,2000年他准备投资2000万在市区修建一个西宁最大的小商品批发市场。修建市场首先是规划审批,为了建这个市场,单在审批程序上马显云就遇到了重重麻烦。 马显云讲,在办理全部手续过程中,除交警大队消防支队的公章不要钱以外,

2、每盖一个章,就要向有关部门交一笔钱。仅新开那条人行横道,就花了两万多块钱。这些连环套似的公章缺了哪一个都不行。只要有一个章盖不上,后面的手续就全卡住了。为建这个批发市场,马显云前后跑了80多个单位,盖了112枚公章,花了一年半时间,单在审批过程中就花费了70多万元费用。 马显云在审批的过程中发现,为盖一个公章跑十趟八趟是常有的事,为了给小商品市场留一个人行横道,他先后去了公安局、交通局、街道办事处、交警队、市政管理局、城建局、环卫局、绿化管理委员会8个部门,盖了8枚公章,花2万多元。,112枚公章的故事,2018/5/5,1998年在浙江新一届省政府第一次全体会议上,浙江省新任省长柴松岳念了一

3、首一名外商寄给他的打油诗。 美籍华人阮大方打算在浙江杭州投资创办灵隐停车场,从1993年开始,他先后跑了32个部门,盖了214个图章,耗费资金数百万元,停车场却至今未能开工。为此,阮大方写了一首打油诗自嘲:一心一意,志在返乡;两全其美,建设吾杭;三家合作,政策当行;四处汇报,人人赞扬;五年奔波,曲折周章;六度会审,肺炸心伤;七巧八珑,难寻方向;八方风雨,蜚短流长;九曲流觞,烟酒共享;十分敏感,请示协商;百忍为要,个别拜访;千般解说,鸡同鸭说;万岁万税,规费先上;十万火急,慢等思量;百万资金,如此耗光;千万别撤,莫负衷肠;噫嘻难哉,动土在望;永续经营,我是好样。,214个图章,2018/5/5,

4、房地产产品整体,2 房地产产品策略,2018/5/5,3 房地产价格策略,4.1 定价方法,4.2 付款方式,4.3 价格策略,2018/5/5,成本导向定价,是指在房地产产品成本(实际成本或预算成本)的基础上,通过一系列的比较、调整来得出个案价格的一种定价方法,是运用最广泛的一种定价方法。,房地产商品成本费用构成项目,土地费用土地征用拆迁费、土地出让价款、土地转让费、土地租用费和土地投资折价前期工程费项目前期规划、设计、可行性研究、水文、地质勘测、三通一平等费用支出基础设施建设费建筑物2米以外和项目用地规划红线以内的各种管线和道路工程,2018/5/5,建筑安装工程费公共配套设施建设费开发间

5、接费(工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销和其他费用等)管理费用财务费用销售费用其他费用各种税费,由以上项目与一定的利润率、市场因素确定房地产项目的基准价。 再对基准价经过一系列调整系数进行调整。,2018/5/5,调整系数确定应考虑因素,(1) 不同地块楼盘之间地差异 地理位置 产品种类 工程进度 规划配套 平面设计 得房率 公司品牌 付款方式 建材装璜 企划服务,(2) 同一楼盘不同单元之间的差异 朝向差异 层次差异 边间差异(临空面越多,采光面越多,越贵) 景观差异 面积差异(与总价配比有关,如:当要求总价拉开落差时,就会对不同的面积以不同价格) 口彩差异

6、,2018/5/5,(1) 一次性付款 (2) 建筑期付款 (3) 按时间付款 (4) 银行按揭 (5) 延期付款,2018/5/5,常用房地产 价格策略,折扣定价策略,心理定价策略,门槛降低定价策略,诱惑逼迫定价策略(市场逼迫法、优惠逼迫法),低开高走定价策略,一房一价,好房优价,特房特价,(先入住再付款、购房签约零付款、以租代售、回购策略、还款赠房、投资包租),2018/5/5,5 房地产促销策略,样板屋,快乐的看楼团,制造虚拟人气,1+x集体购房行动,博士证书的价值,骑警出更,控制销控表,返租,试住行动,买别墅送美女,明星促销,无理由退房,特价房,房价由你定,送面积,送装修送家具,日进百金,即买即送,刮刮卡,买一送一,现场抽奖(如博饼),2018/5/5,2018/5/5,2018/5/5,2018/5/5,2018/5/5,2018/5/5,2018/5/5,2018/5/5,2018/5/5,2018/5/5,2018/5/5,2018/5/5,

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