1、给成都一个“混市”幻化之作 世豪广场2010年逆市飘红原因解析,四川中原营运一部A组 王鑫 SiChuan.1.2011,2010年4月底至11月，7个月，实现1期1064套清盘，总销售额达9.25亿；月均销售150套，回款1.3个亿！一举超越华润二十四城、龙湖北城天街 成为2010年成都在售综合体项目的NO.1,这是一个优等生项目，综合卖点突出，但是，拆开单个分析，没有“杀客”的致命武器,占地面积：147亩总体量：80万方产品形态：商业体、写字楼、住宅、公寓、酒店写字楼、公寓、酒店体量：20万方住宅体量：40万方商业体量：20万方,这是一个城市新区项目，距离地铁接驳口500M，项目设计有住宅
2、，写字楼，酒店，公寓，综合商业。,而且，我们还面临三大难题：,1、排号、开盘阶段政策频出；2、区域品牌开发商林立；3、开发商市场口碑不佳； 产业链下游企业差评 前期客户的差评,这些问题让我们的处境很“尴尬”,排号、开盘阶段调控政策频出，房交会前夕市场陷入阶段性滞销,1 月,4月,4.14国四条4.15新国四条4.17新国十条4.18国务院强调三套房贷的发放4.19住建部发文加强房地产市场监管,4.16 排号,4.22 开盘,1.10国十条，国土资源部发言规范市场秩序1.18央行提高存款准备金率0.5个百分点1.20国土资源部：增加保障性住房供给2.11央行上调金融机构存款准备金率0.5个百分点
3、,3.7政府工作报告：增加保障性住房供给3.10国土资源部：加强房地产用地供应和监管3.18国资委：要求部分央企退出房地产市场3.22国土资源部：土地供应向保障房倾斜；政策向二三线城市扩展,5月,成都春季房交会,品牌开发商林立：国际性开发商、国内一线开发商、成都一线开发商，而我们处在这个包围圈中，局面非常尴尬,比品牌实力，我们比不上比品牌号召力，我们也比不上比居住舒适度，我们更比不上,开发商市场口碑很差：无论是合作过的产业链下游企业，还是客户，对开发公司，都有着不好的评价,哎呀，你看看这都修些什么东西啊，交房的时候，这也不对那也不对，整改也一直拖，我当初怎么就买了这的房子呢。 前期开发某楼盘业
4、主 项目论坛跟帖量15页,对业务又不怎么熟悉，还瞎指挥，我们忍了，但是这款项你不能老拖着啊，拖了我一年多，才用房子作抵押，我们还有一帮人要吃饭呢 广告公司某经理,来自客户的声音：,我们重新提炼了项目价值点给我一个伊藤，我就能撬动整个城南！,项目价值梳理1、中心：城南的商业中心，城南已经等了10年，将影响城南未来20年2、地标：区域的地标建筑，地标建筑的升值潜力大3、地铁：1号地铁口距离项目500m距离，5号线就在项目下面4、产品：户型结构合理，紧凑，且户户都有赠送面积，1楼架空设计5、伊藤：伊藤的服务及品牌号召力，伊藤在亚洲最大的旗舰店6、一站式：综合体的一站式生活方式，购物生活更便利,且看我
5、们是如何将难题化解，一步步实现项目的成功,1、找出项目特有价值点，及时调整推广策略；2、用戏剧性的方式演绎项目生活方式；3、重塑开发商品牌形象；,尽管难题很多，但我们信心依旧,及时调整推广策略，拔高广告调性和项目气质，吸引刚性投资客,2010年3-4月，以地段为诉求，吸引自住客户到访，让客户感觉很乏力。,2010年4月15日开始，拔高调性，告知客户我们是未来国际城南中心，舍我其谁！,终端销售说辞的支持：我们不是区域的商业配套，而是城南的中心,综合体项目一站式的生活方式 我们下楼买菜可以不用过N多十字路口 我们下楼买杯咖啡带回家都还是热的 这里就是我的会客厅,强强联手，打造伊藤亚洲旗舰店；借力打
6、力，在伊藤卖场设置展厅,协同开发商向伊藤洋华堂日本总部申请，第一次将非终端零售业引入卖场做活动，在伊藤洋华堂成都四家分店设立中庭展厅，引起终端客户及舆论媒体广泛关注！,情感攻势：把商业符号引进售楼部，让客户提前感受到一站式生活的便利,打造售楼部品牌展示及体验区，通过玻璃橱窗，雕塑等方式展示,打造售楼部精品美食店，让客户感受与其他项目不同生活方式,打造专属洗车场，把客户留在售楼部,张艺谋说：成都是一个来了就不想离开的城市！我们说：这里是一个让客户来了就走不掉的项目！,客户进售楼部,置业顾问接待,您好！我们这里有免费洗车服务，这是洗车卡！,两个小时之后，通知客户回售楼部取车,接待流程,谍战计划：设
7、置“抄牌”小分队不定期出没，套取意向客户电联方式,操作流程,抄牌小分队行动,统计车牌号码,查询相应车主电话号码,销售人员电话回访,在做到这一切之后，成交量一路飙升，在十一期间“成都秋季房交会” ，我们以1.2亿销售额创下成都综合体销售之最,最终，我们在2010房地产政策年，成都国际城南发展年中赢得了掌声一片！,pOXLp7v0djZKylHSJr3WxBmHK6NJ2GhiBeFZ7R4I30kA1DkaGhn3XtKknBYCUDxqA7FHYi2CHhI92tgKQcWA3PtGZ7R4I30kA1DkaGhn3XtKknBYCUDxqA7FHYi2CHhI92tgKQcWA3PtGshL
8、s50cLmTWN60eo8Wgqv7XAv2OHUm32WGeaUwYDIAWGMeR4I30kA1DkaGhn3XtKknBYCUDxqA7FHYi2CHhI92tgKQcWA3PtGZ7R4I30kA1DkaGtgKQcWA3PtGZ7R4I30kA1DkaGhn3XtKknBYCUDxqA7FHYi2CHhI92tgKQcWA3PtGshLs50cLmTWN60eo8Wgqv7XAv2OHUm32WGeaUwYDIAWGMeR4I30kA1DkaGhn3XtKknBYCUDxqA7FHYi2CHhI92tgKQcWA3PtGZ7R4I30kA1DkaGhn3XtKknBYCUDxqA7FHYi2CHhI92tgKQcWA3PtGshLs50cLmTWN60eo8Wgqv7XAv2OHUm32WGeaUwYDIAWGMes02GshLs50cLmTWN60eo8Wgqv7XAv2OHUm32WGeaUwYDIAWGMes02dLPqafkFGlzcvv2YiRQYHbhR8AI1LKULh3xvjDzkEAMGr8xbwF1bH1oIM30E7xp,
