1、沈阳房地产市场监测报告,汇报人：金地项目顾问组时 间：2011年12月12日,市场状况 本周成交土地15宗，占地面积115.54万，建筑面积243.22万 本周新增商品住宅25.58万，3328套，环比减少5.3 %； 本周全市商品住宅成交面积27.47万，环比增加47 %； 本周别墅共销售 6244，21套，面积环比减少6%； 本周区域成交量：浑南新区成交1.31万，环比减少11%；铁西区销售面积4.1万，环比增加38%；大东区销售面积1.44万，环比增加108% 。,市场综述,近期供销均处于下行，市场低迷。在优惠促销的带动下，本周成交量有所回升； 从成交区域来看，本周于洪、和平成交量较大；
2、从成交结构来看，刚性需求起支撑作用； 从报广投放来看，宣传项目价格的占比较大，竞品项目来访量较为平稳，处于较低水平。,市场综述,竞品方面 12月10日华润置地广场推出一栋高层A#共192套房源，面积区间102-125，当天销售104套，成交交均价8500，诚意金5万，一次性98折，贷款99折。（华润为了完成销售目标，不得不推出新盘，而且元旦前选房客户必须签定合同） 媒体投放 本周共投放报广47条，比上周减少21条，以宣传项目价格为主。其中于洪区最多，共9条。浑南区竞品项目共投放3条，铁西区竞品项目投放0条，大东区竞品项目投放0条，金地项目投放2条。,新峰观点 近期报广投放主题以价格居多。临近年
3、末，本就是传统的淡季，偏又赶上严峻的大环境，各项目的销售任务虽不是遥不可及，但也是相距较远，再加上资金的压力，各项目纷纷将卖点转向了价格，以低起价吸引客户，以期更多的回笼资金。 提及营销，目前的网络营销发展得非常快。近期万科更是在网上低价销售14个城市共10亿元的房源，而且多是优质房源，反响非常好。网络的发展为房地产的销售提供了新的途径，品牌企业的成功案例也表明了网络营销的巨大潜力，在市场环境如此恶劣的情况下，这或许是一个新的渠道。,本周土地成交情况,本周新成交土地共15块，占地面积115.54万，总建筑面积243.22 万 ；,本周土地成交情况,近年来土地市场成交情况,截止到本周末土地成交量
4、创历年新高，近期成交集中在沈北新区,2007年至2011年，近五年来从年初截止到本周土地成交量分别为：1405.02万、463.90万、1228.03万、1237.59万、1979.95万。注：2007年土地成交1432万、2008年564万、2009年1764万、2010年1276万，2011年截止到本周1979.95万。,2011年土地成交区域情况,在2011年沈阳市内成交土地最多的区域为东陵区，占地面积为458.1万，占总成交面积的22%；其次是浑南新区，占地面积为263.46万，占总成交面积的13%，主要是东陵全运村及文化产业园地块。近期，成交土地主要分布在沈北区域。从各区域土地的成交
5、的楼面地价来看，沈河、皇姑两个区域的成交楼面地价最高，其次是大东、和平区和于洪区。由于沈阳城市开始了向外扩张的进程，所以沈北新区的土地供应量较为充足，近期成交的土地主要分布在沈北新区。,近期土地市场出现成交高峰，成交地块主要集中在沈北新区。,本周全市商品住宅新增供应状况,单位：万,本周新增供应25.58万，3328套，环比减少约5.3%。2011年周均新增供应量为35.61万，近三个月周均新增供应量为45.78万平。,本周上市项目较多，高于往年同期,本周新增供应,本周新增以商品住宅为主，共25.6万，3328套；新增网点3.9万，132套。,本周全市商品住宅销售状况,2011年第49周，全市商
6、品住宅成交面积27.47万，环比增加约47%。前49周周平均成交面积27.02万，高于往年同期（08年前49周周平均成交面积17.52万 ，09年前49周周平均成交面积24.46万 ，10年前49周周平均成交面积26.02万 ）。近三个月周平均成交面积为28.45万平。,受整体市场影响，近期销量连续下降，本周受单盘影响较大，有所回升,本周全市商品住宅供需关系,2011年截止到本周末，沈阳市商品住宅共新增1749万、19.1万套，同比增加25%；共销售1324万、14.96万套，同比增加6%，供销比为1.32。本周商品住宅新增和成交套均面积分别为79.26和83.82。,近期供销均出现回落，销售
7、量同比增幅减缓,本周销售排行,本周全市商品住宅销售排行,本周全市商品住宅存量状况,截止到本周，库存量共1891.3万，19.9万套。按前3个月的平均销量来算，截止到目前库存量的去化周期约为62.25周，销售压力加大。,库存量逐步回稳，仍保持高位，销售压力加大,本周别墅产品销售6244，共计21套，面积环比减少6%，同比增加约20%。,本周别墅产品供销状况,近期别墅成交量持续下降，高端市场低迷，销售压力较大,本周别墅销售排行,本周全市别墅销售排行,商品住宅区域供销关系,2011年，截止到本周，铁西区供销均位于首位，供需结构较为匹配，均为刚需产品 。目前所有区域均供大于求，其中沈河区供需差距加大，
8、略不匹配。,整体市场供大于求，市场进入低迷期，销售压力加大,本周浑南新区商品住宅新增供应状况,本周没有新增供应。,近期销量整体低于去年同期，市场低迷,本周浑南新区商品住宅销售状况,本周浑南新区销售面积1.31万，环比减少约11%，同比减少48%。销售套均面积92.28。近3个月周均销售面积为4.08万。,本周浑南新区商品住宅供销情况,刚性需求所占比例较大,本周浑南新区商品住宅存量状况,浑南新区目前90-120的产品去化最快。该区域以改善型需求为主，供需较为匹配。,注：目前浑南新区的库存量为223万平，2.1万套，按近3个月的成交量算，去化周期为52周。,本周浑南区域销售排行榜,浑南区域（浑南新
9、区+长白岛）本周销售排行榜,本周铁西区商品住宅新增供应状况,本周新增供应14.57万，2056套，套均面积为70.86，以高层产品为主，约占79%，户型面积以60-90的为主，约占60%。,本周受整体市场影，销量有所回升，仍低于去年同期,本周铁西区商品住宅销售状况,本周铁西区销售4.1万，环比增加约38%，同比减少约26%，套均面积为82.09。近3个月周均销售面积为5.26万。,本周铁西商品住宅供销情况,刚性需求占多数份额,本周铁西区商品住宅供销状况,铁西区库存以60-90平米为主，与该区域需求基本匹配，供应结构较为合理。目前180以上的产品存量去化周期较长，压力较大。,注：目前铁西区的库存
10、量为242万平，2.9万套，按近3个月的成交量算，去化周期为43周。,本周铁西区销售排行榜,铁西区本周销售排行榜,本周大东区商品住宅新增供应状况,本周新增供应3907，24套，套均面积为162.79，全部为多层产品，户型面积以144-以上的为主，约占88%。,近期市场较为低迷，区域销量低于往年同期,本周大东区销售面积1.44万，环比增加108%，同比减少约50%，成交套均面积为72.99。近3个月周均销售面积为1.26万。,本周大东区商品住宅销售状况,本周大东区商品住宅供销情况,刚性需求支承区域市场成交量,本周大东区商品住宅供销状况,大东区目前存量相对较多，去化周期过长，压力较大。近期90-1
11、20的产品去化较快，受供货结构影响，改善性需求有所增加。,注：目前大东区的库存量为120万平，1.45万套，按近3个月的成交量算，去化周期为88周。,本周大东区销售排行榜,大东区本周销售排行榜,近期，该板块主要以滨河国际为主，销量占整个板块销量的63%。,本周竞品周销售量-金地滨河竞品销量,单位：套,本周竞品周销售量-金地滨河竞品销量,单位：平方米,本周该板块销售集中在60-90，为刚性需求的产品。滨河销售多集中在60-90的产品。该板块本周以刚性需求为主。近期，滨河国际存量以60-90的刚需户型为主，在板块中销售较好。板块其余项目存量以120以上的中大户型产品为主。恒大江湾存量较多，多为12
12、0以上的改善性需求产品，去化速度较慢。,近期该板块销售以河畔新城为主。金地长青湾近四周占该板块总销量的18%左右。,本周竞品周销售量-金地长青湾竞品销量,单位：套,本周竞品周销售量-金地长青湾竞品销量,单位：平方米,本周该板块销售在180以上的产品居多，该面积断产品以河畔新城与金地长青湾为主，金地长青湾销售的产品主要为144以上。该板块产品以改善性需求为主。库存量方面，该板块待售主要是大户型产品，180平以上的产品存量较多。东方威尼斯144平米以上的存量较多，其次为金地长青湾项目。,近期檀郡销量上升较快，约占该版块销售份额的41%。,本周竞品周销售量-金地檀郡竞品销量,单位：套,本周竞品周销售
13、量-金地檀郡竞品销量,单位：平方米,本周该板块销售量集中在180以上的产品，主要以万科柏翠园为主，而荣盛爱家郦都销售产品多集中在120-144以及180以上产品。本周销售以改善需求客户为主。库存量方面，180以上的产品存量较多，主要为万科柏翠园。而荣盛爱家郦都与首创国际城存量则多为90-180之间。,近期该板块金地名京销量居多约占该板块部销量的40%。,本周竞品周销售量-金地名京竞品销量,单位：套,本周竞品周销售量-金地名京竞品销量,单位：平方米,本周该板块销售量集中在60-90与90-120之间 ，该板块一直以刚需产品为主。本周只有中海寰宇天下销售120-144之间的产品 。库存量方面，主要
14、集中在60-90的产品之间，其中中海寰宇天下与新湖御和园库存居多，该面积段以刚需产需求为主，少数180 以上产品为改善需求产品。,金地铂悦上市，近期该板块销售主要以金地铂悦为主，占板块总销量的79%。,本周竞品周销售量-金地铂悦竞品销量,单位：套,单位：平方米,本周该板块销售量是多为90-120的产品，90-120之间的产品主要是以金地铂悦为主。本周120-144和180的产品销售快速提升多为金地铂悦与龙之梦畅园产品。库存量方面，龙之梦畅园多以180以上居多，其次为144-180户型，而金地铂悦则多以90-120产品为主，其他项目则多为其他面积段产品，该板块目前各面积段库存量充足。,本周竞品周
15、销售量-金地铂悦竞品销量,金地铂悦:88,注：华润凯旋门、新湖御和园、其仕郡、中海国社、远洋、首创为到访客户，其他均为登记客户。,本周竞品一周动态,竞品动态和认购套数,本周竞品一周动态,竞品动态和认购套数,本周竞品一周动态,竞品动态和认购套数,本周竞品周销售量,竞品年度销售量监测（套数）,本周竞品周销售量,竞品年度销售量监测（套数）,接上表,推盘基础信息,销售表现：本次开盘共推192套产品，当日销售104套，实现销售总面积约1.13万，销售总额约9584万元。,本周竞品开盘信息华润置地广场,推盘价格及优惠情况,本周竞品开盘信息华润置地广场,推盘户型信息,户型分析：1：户型方正，利于家私摆设；
16、2：南北通透户型，宽敞明亮，通风采光效果好； 3：客厅与餐厅处浪费空间较大； 4：卧室门相对，私密性较差，风水角度来讲相冲。,102两室两厅一卫,125两室两厅一卫,本周竞品开盘信息华润置地广场,本周媒体共投放47条，其中硬广31条，较上周减少5条；软文16条，较上周减少16条，其中于洪区投放量最大，共9条，媒体以辽沈晚报为主，投放时间主要集中在周四，以宣传产品价格为主。,沈阳市报媒投放情况,本周沈阳主流媒体投放情况,本周每天沈阳媒体投放情况,本周沈阳市报媒区域投放情况,本周沈阳市报媒主诉求投放情况,本周竞品推广主题,本周竞品报广投放,金地铂悦,新世界花园,12月9日 沈阳晚报,12月8日 1
17、2月9号 沈阳晚报,本周竞品报广投放,远洋天地,12月8日 沈阳日报,本周媒体播报,2011年11月CPI继续回落房产税改革有望扩大试点 未来或将取代限购令30城市土地收入降5200亿 北京供地计划难完成万科14城市甩卖10亿房源 网上卖房为降价找借口,本周媒体播报主要内容：,2011年11月CPI继续回落,本周媒体播报,来源： 12月9日 国家统计局,2011年11月份，全国居民消费价格总水平同比上涨4.2%。其中，城市上涨4.2%，农村上涨4.3%；食品价格上涨8.8%，非食品价格上涨2.2%；消费品价格上涨5.0%，服务项目价格上涨2.4%。全国居民消费价格总水平环比下降0.2%。其中，
18、城市下降0.2%，农村下降0.2%；食品价格下降0.8%，非食品价格上涨0.1%；消费品价格下降0.2%，服务项目价格下降0.3%。1-11月平均，全国居民消费价格总水平比去年同期上涨5.5%。,新峰观点：CPI回落，11月已经回落到近13个月的最低点，物价上涨压力减小，不排除12月再降存准的可能，但是全年的CPI仍然保持高位，这也预示着货币政策不会放松，只可能是微调。,房产税改革有望扩大试点 未来或将取代限购令,本周媒体播报,来源： 12月9日 沈阳晚报,财政部财政科学研究所所长贾康昨日称，今年年底将会对重庆、上海两地的房产税试点情况进行总结，届时会讨论和决定下一步扩大试点的方案。 贾康表示
19、，最近财政部领导表达了对房产税改革试点积极总结经验和考虑进一步推进改革的意见，这是一个很明确的政策信号。“至于是哪些城市，目前还很难确定”。总而言之，未来的房地产调控大方向是以房产税等经济手段来逐步替换“限购令”这样的行政手段。,新峰观点：限购令并不是可以长期采取的措施，短期内或许尚可取得一定积极效果，长久来看，房产税或许才是更有效的措施。,30城市土地收入降5200亿 北京供地计划难完成,本周媒体播报,来源： 12月7日 中国证券报,根据公开数据的统计显示，今年1-11月，全国130座城市共计出让土地24200块，出让的土地面积为10.85亿平方米。其中住宅地块合计为7476块，出让面积为3
20、.91亿平方米。130座城市的土地出让金收入合计为1.18万亿元，其中住宅类地块的土地出让金合计为5860亿元。 而2010年1-11月，这130座城市的土地出让金总额达1.7万亿元，由此计算，今年前11个月全国130座城市的土地出让金同比减少5200亿元，降幅达30.5%。 数据显示，130座城市住宅类地块的楼面地价出现明显下调。今年前11个月，这些城市所出让宅地的楼面价为1495元/平方米，与2010年同期的1810元/平方米相比，下调幅度达17.4%。,新峰观点：一线城市土地成交量明显萎缩，二线城市同样如此。政策调控的效果在土地市场上已见成效。,万科14城市甩卖10亿房源 网上卖房为降价
21、找借口,本周媒体播报,来源： 12月5日 第一财经日报,根据万科发布的资料，被称为“万科V购”华南在线购房中心已经在易居电商平台全面上线。万科在深圳、广州、厦门、福州、长沙等华南14城共计10亿元的房源，将以在线专卖的形式，实行全程网络销售。这也是史上最大规模的房产电商项目，涉及城市之广和项目之多已经远远超过此前SOHO中国、华远地产、龙湖和招商地产等开发商的网购规模。 万科华南区域相关负责人表示：“在万科V购平台，消费者将能享有到传统销售中无法得到的优惠。”包括买房专享超亿元优惠，一元起拍最高150万优惠、轻松赢首期、1年免费住万科等。 值得关注的是，万科推出的网购房源已经不是“鸡肋产品”，从深圳公司上线的产品看，涉及旗下万科公园里、清林径、双月湾等五大物业，涵盖了刚需类、改善类及度假类等全品类项目，最高优惠达20余万元。,新峰观点：万科此次的营销创新无疑是贯彻“快速销售，现金为王”的策略，为完成任务面冲刺。同时也看到未来房地产销售的一个新渠道，相信随着市场的发展，会更加成熟。,汇报结束！感谢您的关注与支持！,
