1、武汉市江岸区石桥村改造项目拿地分析建议,MENU 目 录,拿地背景 区域分析 地块分析 拿地建议,第一部分 拿地背景,地块背景概况,按照武汉市政规划，后湖区域将加速成为大汉口最具成熟度与生活氛围 的魅力城心。其各种市政服务、商业配套、办公项目、娱乐休闲产业将 迅速跟进。 项目地块处于武汉大道控制性工程金桥大道的旁侧，交通性能优越， 商业辐射范围广、升值空间巨大。,第一部分 拿地背景,地块选择标准,无 拆迁阻力 易 规划设计 非 高端产品 早 开工销售,结合武汉市房地产行业发展现状，我们认为地块的选择标准跟项目操作的难易程序、销售预期等有着重要的联系。主要的选择标准通常为：,第二部分 区域分析,
2、湖北省城市总体规划,从总体规划图来看，武汉做为湖北省的主城区，将承担起“中部地区现代服务中心”的重任。,长江,中央活动区,古田,东湖风景区,本案地块,江 岸,汉 阳,硚 口,江 汉,武 昌,洪 山,青 山,徐东,白沙洲,四新,王家湾,沌口,后湖,南湖,光谷,钟家村,第二部分 区域分析,项目所在区域现状,从区位上来看，本案属于后湖区域，地处由市区道路、三环线和机场高速三段组成的“城市最美大道”武汉大道。临近重要的物流走廊，但商业发展相对匮乏；项目所在区域与黄陂区、新洲区及江汉区，远期与青山区之间的互动流通性很强，因此，可以预判本项目既有机会共享江岸成熟区域的居住人流，也有机会分享黄陂的部分居住人
3、流。,2004年底，后湖居住新城概念规划通过了最后一轮专家评审，时至今日，四大居住新城的规划也已全部出台，而且，本案所处区域后湖新城的规划面积最大，居住密度最小，并且以城市副中心为定位目标进行了长期的规划与改造。,第二部分 区域分析,后湖片区规划概念,按市政规划，目前的后湖区域内拟建亲水公园、创业产业园、中央文化岛和商业中心区等，届时后湖将成为全市绿化条件最为优越的居住区。后湖片区现已开发的包括华润苏果超市、新生活摩尔城柠檬墅、百步亭幸福时代、汉口城市广场等，已成为区域内的标杆商业，后湖也已经成为了市政重点发展扶持的区域，其区位优势已经吸引了越来越多的商家业态品牌，后湖新的商业中心呼之欲出 ,
4、本 案,后 湖,第二部分 区域分析,后湖区域发展现状,第二部分 区域分析,后湖区域商业概况,本 案,后湖，东至汉黄路、解放大道，南抵京广线，西起姑嫂树路，北接施工中的三环线，区域总面积23.6平方公里。目前区域内商业主要由各式餐饮、社区商业配套服务、汽车4S店、五金建材零售业等组成。,2011.5-2012.5后湖片区土地成交一览表（武汉市规划局数据）,第二部分 区域分析,后湖区域土地成交近况,晋合金桥世家,中森华国际城一期,梦湖香郡,星悦城,紫轩美佳,紫御公馆,同安家园五期,幸福时代,百步亭现代城二区,鼎盛华城,尚都一品,银泰御华园一期,楚邦汉界,第二部分 区域分析,后湖片区在售楼盘一览,本
5、 案,第二部分 区域分析,后湖片区在售楼盘一览,第二部分 区域分析,后湖片区在售楼盘一览,片区项目产品主要以高层、小高层为主，附带少量别墅项目如梦湖香郡等。 片区项目产品均价大多分布在7000-11000元/平米之间，另有高端精装项目晋合 金桥世家均价15400元/平米。整个后湖片区目前所有在售项目住宅均价在8300元 /平米左右。 片区品牌开发商云集，全国性大型房企万科、中海、新世界均布局后湖，本土房 企福星惠誉、百步亭、统建也在后湖大量开发建设项目。,第二部分 区域分析,区域市场小结,注：红色虚线标注部分即为项目地块。,第三部分 地块分析,地块详情,地块四至东临青青美庐小区西临金桥大道(武
6、汉大道)南临变电所北临紫御公馆项目,第三部分 地块分析,用地指标,日月星城小区,东方恒星园,紫御公馆,本案地块现状,第三部分 地块分析,地块周边情况,兴业路,二七路,兴业南路,正义路,金桥大道：二环线，双向6车道。兴业路：城市主干道，双向8车道。正义路：城市主要道路。兴业南路：城市主要道路。,发展大道,金桥大道,第三部分 地块分析,地块周边交通网络,第三部分 地块分析,优劣势分析,优 势 地块临主干道金桥大道，且临街长度大于地块宽度，土地价值较大。 地块相对规整，且拆迁已完毕，易于规划。劣 势 目前地块南面是变电所，将有一定的影响。 本地块东面即为拆迁还建房，对小区品质将有一定影响。,第四部分
7、 拿地建议,用地指标,第四部分 拿地建议,销售收入测算,注：根据武汉市房地产市场行情现状，并经过一系列的数据分析，我们初步判断本项目 住宅销售价格为9250元/平米，酒店 式公寓销售价格为12000元/平米，商业物业销 售价 格为28000元/平米，且按照全部销售完毕、不含车库销售收入来进行估算。,第四部分 拿地建议,成本构成估算,注：表格中的“单位成本”这一栏中的数值，是根据行业市场的最新标准定值来做为参 数值，以此来估算项目建设成本中每一个成本项目的费用。,第四部分 拿地建议,其它费用,第四部分 拿地建议,投资利润,注：我们暂且先设定拿地成本为X，根据拿地成本与投资利润率之间的关系比例，得
8、出 相应的方程式，并通过相关参数估算出X的值，即可得出拿地价格。,第四部分 拿地建议,土地成本测算,若按照行业平均利润15的投资净利率计算，结合前面的估算，可得出：（75531.45X）*15% = 49823.04 -X X=33472所以，得到土地的成本为33472 万元，即：972 万元/亩（楼面地价3328元/）。,第四部分 拿地建议,土地成本敏感性分析,第四部分 拿地建议,拿地成本建议,综上所述，我们认为：为保证项目获取一定利润（该利润不低于行业平均利润），在容积率不变的条件下，土地成本不宜超过980万/亩。,第四部分 拿地建议,地块项目操作建议,根据拿地时所需“快”的标准，在项目操
9、作上也可快速展开 在易于规划的K10地块中，建议以建筑及景观作为产品提升重点； 对于90/70的产品体系下，借鉴成熟户型，充分发挥小户型的价值； 通过合理的商业设置，完善周边商业设施，通过商铺销售来实现预期利润； 以精品小户型的产品设计来弥补区位优势上的不足，利用价格优势来提升利润空间。,第四部分 拿地建议,项目地块VS百步亭金桥汇,金桥汇项目在占地面积、总建筑面积上与本案项目比较接近，该项目定位十分不错，其操作经验值得本项目借鉴。,本案地块,金桥汇项目效果图,第四部分 拿地建议,百步亭金桥汇项目参数指标,经济指标：项目总占地： 27411.85 项目容积率：3.15总建筑面积：86299.7
10、6 绿 化 率：30%建 筑 密 度：20%户 型 面 积： 35 -120 97 -130项 目 总 价：64，000万元项目楼面价：3057元/,第四部分 拿地建议,项目地块VS紫御公馆,两地块在区位、规划要求上具有一定相似之处，尽管相隔不远，但本案项目在体量上面更占优势一些，在接下来的实际操作中，与之形成差异化定位是本案的一个关键要点。,本案地块,紫御公馆项目实景图,第四部分 拿地建议,紫御公馆项目参数指标,经济指标：项目总占地： 14492 项目容积率：3.0总建筑面积： 43477 绿 化 率：33%建 筑 密 度：20%总 户 数：480户户 型 面 积：69 -105项 目 总
11、价：83，000万元项目楼面价：3757元/,第四部分 拿地建议,同区域项目对比分析,同 地块形状相似 规划条件近似 区位条件近似 在板块中的位置近似异 6#地块处于一个尚未成熟的板块 6#地块位于一个规划建设中的工业园区内 6#地块无稳定的区域客户来源，客户购买力上比亿城新天地相比较弱,第四部分 拿地建议,项目操作建议及结论,本项目处于后湖区域“桥头堡”和武汉大道“咽喉”要地，项目投资前景广阔； 对于本项目从政府给出的技术经济指标测算出的经济效益是可行的，且具较强 的抗风险能力。 本报告通过对项目建设的必要性、市场前景、财务效益等方面的分析评价，结 果表明项目定位、产品特色突出，市场前景看好。 项目在产品定位和产品打造上具有区域的唯一性和差异性独特特征，具有较强 的市场竞争潜力。 本项目只要在全过程进行全面的、科学的、系统的管理和控制， 时刻规避风险，项目是能够实现盈利的。,Thanks,
