1、国家税务总局关于发布房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法的公告国家税务总局公告 2016 年第 18 号 2016.3.31国家税务总局制定了房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法 ，现予以公布，自 2016 年 5 月 1 日起施行。特此公告。国家税务总局2016 年 3 月 31 日房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法第一章 适用范围第一条 根据财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知 （财税201636号）及现行增值税有关规定，制定本办法。第二条 房地产开发企业销售自行开发的房地产项目，适用本办法。自
2、行开发，是指在依法取得土地使用权的土地上进行基础设施和房屋建设。第三条 房地产开发企业以接盘等形式购入未完工的房地产项目继续开发后，以自己的名义立项销售的，属于本办法规定的销售自行开发的房地产项目。本条解析了自行开发地产项目的特殊情形，即以接盘形式开发的地产项目，公告明确了必须以地产商自己的名义立项销售，这种情况依然可以视为自行开发的房地产项目。第二章 一般纳税人征收管理第一节 销售额第四条 房地产开发企业中的一般纳税人（以下简称一般纳税人）销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额的计算公式如下
3、：销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）（1+11%）第五条 当期允许扣除的土地价款按照以下公式计算：当期允许扣除的土地价款= （当期销售房地产项目建筑面积房地产项目可供销售建筑面积）支付的土地价款当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。本条解析了可以扣除的土地价款的范围，公告特别指出以纳税人直接支付的土地价款为准，在存在土地价
4、款返还的情况下，直接支付的土地价款可能小于财政票据上记载的土地价款，这种处理与土地增值税项下的土地价款处理如出一辙，应该引起纳税人高度重视。对于可能取得政府土地价款返还的，应该协商政府部门以其他名义奖励，而不能直接以土地款返还的名义支付。第六条 在计算销售额时从全部价款和价外费用中扣除土地价款，应当取得省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据。第七条 一般纳税人应建立台账登记土地价款的扣除情况，扣除的土地价款不得超过纳税人实际支付的土地价款。本条强调了土地价款扣除应建立并登记台账，留存备查。如果纳税人没有依据规定建立台账，可能招致税务机关的行政处罚。第八条 一般纳税人销售自行开发的房地产
5、老项目，可以选择适用简易计税方法按照 5%的征收率计税。一经选择简易计税方法计税的，36 个月内不得变更为一般计税方法计税。房地产老项目，是指：（一） 建筑工程施工许可证注明的合同开工日期在 2016 年 4 月 30 日前的房地产项目；（二） 建筑工程施工许可证未注明合同开工日期或者未取得建筑工程施工许可证但建筑工程承包合同注明的开工日期在 2016 年 4 月 30 日前的建筑工程项目。36 号文件对于老项目的界定，销售不动产与建筑服务存在不同的定义，本公告将两者统一起来，适用了共同的定义。第九条 一般纳税人销售自行开发的房地产老项目适用简易计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售
6、额，不得扣除对应的土地价款。 第二节 预缴税款第十条 一般纳税人 采取预收款方式 销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照 3%的预征率预缴增值税。第十一条 应预缴税款按照以下公式计算：应预缴税款=预收款 （1+适用税率或征收率）3%适用一般计税方法计税的，按照 11%的适用税率计算；适用简易计税方法计税的，按照 5%的征收率计算。本条款解析了预缴税款的具体计算公式，以及适用税率，对于纳税人有着实务指引作用。第十二条 一般纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期向主管国税机关预缴税款。 第三节 进项税额第十三条 一般纳税人销售自行开发的房地产项目，兼有一般计税方法计税、简易计税方法计税、免征
7、增值税的房地产项目而无法划分不得抵扣的进项税额的，应以建筑工程施工许可证注明的“建设规模”为依据进行划分。不得抵扣的进项税额= 当期无法划分的全部进项税额（简易计税、免税房地产项目建设规模房地产项目总建设规模）本条款解析了房地产业兼营老项目、新项目的进项税额的处理问题。纳税人应该依据规定，对两者分开核算，并处理相应的进项税额。如果无法划分的，公告提出了依据“建设规模”占比的方式划分各自进项税额的方法。第四节 纳税申报第十四条 一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用一般计税方法计税的，应按照营业税改征增值税试点实施办法 （财税201636 号文件印发，以下简称试点实施办法 ）第四十五条规定的纳税
8、义务发生时间，以当期销售额和 11%的适用税率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。第十五条 一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用简易计税方法计税的，应按照试点实施办法第四十五条规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和 5%的征收率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。 第五节 发票开具第十六条 一般纳税人销售自行开发的房地产项目，自行开具增值税发票。第十七条 一般纳税人销售自行开发的房地产项目，其 2016 年 4 月 30 日前收取并已向主管地税机关申报缴纳营业税的预
9、收款，未开具营业税发票的，可以开具增值税普通发票，不得开具增值税专用发票。本条解析了跨期纳税以及相应的发票开具问题，需要引起纳税人高度重视。特别是对于 4 月 30 日前已经缴纳营业税的预收款，不可以开具增值税专票，这对于下游企业需要专票抵扣进项税额的会造成不利影响，商业地产需要特别关注。建议这种情形下，可以筹划一下，以取得增值税专用发票。第十八条 一般纳税人向其他个人销售自行开发的房地产项目，不得开具增值税专用发票。第三章 小规模纳税人征收管理第一节 预缴税款第十九条 房地产开发企业中的小规模纳税人（以下简称小规模纳税人）采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照 3%的预
10、征率预缴增值税。第二十条 应预缴税款按照以下公式计算：应预缴税款=预收款 （1+5% ）3%第二十一条 小规模纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期或主管国税机关核定的纳税期限向主管国税机关预缴税款。第二节 纳税申报第二十二条 小规模纳税人销售自行开发的房地产项目，应按照试点实施办法第四十五条规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和 5%的征收率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。第三节 发票开具第二十三条 小规模纳税人销售自行开发的房地产项目，自行开具增值税普通发票。购买方需要增值税专用发票的，小规模纳税人向主管国税机关申请代开。第
11、二十四条 小规模纳税人销售自行开发的房地产项目，其 2016 年 4 月 30 日前收取并已向主管地税机关申报缴纳营业税的预收款，未开具营业税发票的，可以开具增值税普通发票，不得申请代开增值税专用发票。第二十五条 小规模纳税人向其他个人销售自行开发的房地产项目，不得申请代开增值税专用发票。第四章 其他事项第二十六条 房地产开发企业销售自行开发的房地产项目，按照本办法规定预缴税款时，应填报增值税预缴税款表 。第二十七条 房地产开发企业以预缴税款抵减应纳税额，应以完税凭证作为合法有效凭证。对于“完税凭证” ，公告并没有指出具体类型，我们认为纸质税票、电子税票号以及解缴税款记录均可以作为“完税凭证”
12、 。第二十八条 房地产开发企业销售自行开发的房地产项目，未按本办法规定预缴或缴纳税款的，由主管国税机关按照中华人民共和国税收征收管理法及相关规定进行处理。分送：各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局、地方税务局。国家税务总局货物和劳务税司承办 办公厅 2016 年 3 月 31 日印发关于 国家税务总局关于的公告的解读2016 年 04 月 07 日 国家税务总局办公厅国家税务总局公告 2016 年第 18 号 国家税务总局关于发布房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法的公告一、背景和目的经国务院批准，自 2016 年 5 月 1 日起，在全国范围内全面推开营业税改征
13、增值税（以下称营改增）试点，金融、建筑、房地产和生活服务业等全部营业税纳税人纳入营改增试点。为便于征纳双方执行，根据财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知 （财税2016 36 号）及现行增值税有关规定，国家税务总局发布了房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法 ，以明确房地产开发企业销售自行开发的房地产项目如何征收管理的相关问题。二、适用范围房地产开发企业销售自行开发的房地产项目，以及房地产开发企业以接盘等形式购入未完工的房地产项目继续开发后、以自己的名义立项销售的，适用本办法。三、主要内容（一）一般纳税人1.一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一
14、般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。办法明确了如何计算当期允许扣除的土地价款及相关管理要求。2. 一般纳税人销售自行开发的房地产老项目适用简易计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额，不得扣除对应的土地价款。3.一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照 3%的预征率预缴增值税。办法明确了如何计算应预缴税款。4. 一般纳税人销售自行开发的房地产项目，应按照规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和适用税率或征收率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。5.办法还明确了一般纳税人如何开具发票等具体征管问题。（二）小规模纳税人1.小规模纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照 3%的预征率预缴增值税。办法进一步明确了如何计算应预缴税款。2.小规模纳税人销售自行开发的房地产项目，应按规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和 5%的征收率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。3.办法还明确了小规模纳税人如何开具发票等具体税收征管问题。
