1、虹桥万博花园,行销简报,上海聚仁物业咨询机构,提报项目,长宁区中高档住宅市场总结,本案价格定位及价格策略,本案行销推广策略,长宁区中高档住宅市场分析,华山路,新华路,中山公园,古北,天山,长宁区中高档住宅市场总结,市场呈现环内/环外两个价格制高点,未来主要供应区域在环外市场,古北新区将成为未来上海西区高档住宅供应基地,天山地区将成为未来上海西区中高档住宅供应基地,天山板块是虹桥辐射区内服务于60-100万总价客源群的住宅板块,影响本案价格定位的要素分析,主要竞争楼盘品质综合比较分析,本案客源统计分析,主要竞争楼盘产品品质比较,1、仁恒河滨花园2、春天花园 3、虹桥河滨花园 4、本项目 5、虹桥
2、馨苑,产品品质排序：,产品推广价格：,80007500 8000 6300,本案定价依据1,对本案的定价应该依照目前市场所形成的价格体系，合理定价，否则将会影响本案的市场竞争力和销售速度,根据市场情况，本案的价格应介于：,6300-7500元之间,本案客源需求房型面积分析,本案客源需求总价分析,本案一期主力面积表,本案定价依据2,客源分析结论：,一房认可单价：45万/65m2=6923元,二房认可单价：70万/103m2=6796元,三房认可单价：90万/128m2=7031元,本案市场可承受单价：6796-7031元之间,价格定位,根据产品力分析和客源总价分析的综合结果，本案合理的市场价格：
3、,6800-7000元/m2,价格策略,低开高走原则,建议入市价：6800元/m2,虹桥万博花园一期房源总配比表,虹桥万博花园一期第一次可售房源配比表,虹桥万博花园一期第二次可售房源配比表,平面系数,垂直系数,均价6800元统计表,3、4、7号楼统计表,2、5、6号楼统计表,行销推广策略,广告策略,推广策略,推案顺序,累积期阶段（2003.3.12003.3.31） 推广楼号：2、3、4、5、6、7号楼 定购认购权证,一期第一次对外强销期阶段 （2003.4.12003.4.30） 推广楼号：3、4、7号楼 定购内部认购书,一期第二次对外强销期阶段（2003.5.12003.5.31） 推广楼号：2、5、6号楼 定购内部认购书,完,谢谢观摩敬请指教上海聚仁物业咨询机构2003年2月26日,
