1、1某某商城定位及招商简要本方案需要阐述的问题：1、定位，本案需要作出什么样的定位才能符合自身的产品形象并能够成功招商及成功运营；2、如何进行适合的招商及运营工作。第一部分：现状简析：本案所处大环境淮河路步行街淮河路位于合肥市中心地带，全长 920 米、宽 22 米，东起环城路，西至宿州路，是合肥历史上有名的商业街，也是人文荟萃的老街。人们把始于 1993 年市政府为民办实事的淮河路改造项目，说成是合肥旧城改造的画龙点睛之笔，而 1998 年市政府对淮河路东段的拓宽改造，则使其形成了集购物、旅游、文化、休闲、餐饮等功能为一体的现代文化商业步行街。淮河路东段集聚有大量的历史古迹，著名的古教弩台、九
2、狮桥及飞骑桥遗址、李鸿章故居等居于其间。这里有历史文脉、区域特色的宣扬，细腻而富有人情味的城市空间拉张了步行街的魅力，城市与美的关系变得更为融洽。淮河路文化商业步行街，以其文化的积淀、休闲的购物、舒心的游憩、环境的品位被人们称为合肥的王府井。淮河路步行街基本情况：淮河路位于合肥市中心地带，全长 920 米、宽 22 米，东起环城路，西至宿州路，地理2位置优越，交通便利，是合肥历史上有名的商业街，也是人文荟萃的老街。目前已形成了集购物、旅游、文化、休闲、餐饮等功能为一体的现代文化商业步行街。淮河路东段集聚有大量的历史古迹，著名的古教弩台、九狮桥及飞骑桥遗址、李鸿章故居等居于其间。步行街是合肥当地
3、最繁华的商业街，目前该街区的总体经营状况良好，业态以运动休闲和休闲男女装为主，拥有 Nike、adidas 、彪马、太平鸟、佐丹奴、美特斯邦威等知名品牌，辐射范围是整个合肥市区，定位为大众消费。商业街区拥有百大鼓楼商厦、百盛、苏宁电器、五星电器、必胜客、肯德基以及一些大型娱乐场所等大型商家，这些“旗舰”式商业企业的进驻，形成了商业集聚的磁石效应，为步行街积聚起浓厚的商业氛围。另外，步行街与乐普生商厦、金鹰国际购物中心、银泰中心、逍遥津公园这样的商业资源和旅游资源相邻。3交通情况：步行商业街实行纯步行化，有很多条公交线路在步行街周边街道停靠，方便顾客购物。经营状况：经营状况良好，人流量大，经营商
4、家以南京、江浙、本地商家居多。租赁状况：宿州路区域为 160200 元/平米/ 月，中间百盛一带为 180300/平米/月，后一区域为 150 元/平米/月商业街业态分析：步行街业态以服饰为主，以专卖店，多为连锁店经营。综合分析：优势：步行街为合肥最成熟的商业街，规模最大，经营最好，处于合肥四牌楼商圈的核心商圈。劣势：环境较差，步行街物业管理较差，缺少相应的自然景观。一、项目优势：1、本案地处含山路和淮河路交叉口，属于合肥市的核心商圈，多业态、多业种综合发展，商业吸附力强，地段现有价值高，商业潜力巨大；2、项目四周临路，长江路和寿春路为合肥城市中心干道，经由本案的公交线路达 30 条，出行便捷
5、，交通优势明显；3、高档配套本案毗邻安徽省委、省政府，周边高端配套林立，百货中心及百货主力品牌林立，鼓楼商厦、银泰中心、百盛百货距本案都在 1 分钟车程之内；4、开发实力开发商合肥某某房产是合肥市最早的一批民营房地产开发企业，并参与了4合肥市商业第一路淮河路步行街的开发，品牌效应在业内首屈一指，同时，所开发的商业物业自持率 100%，于目前的合肥市场而言是绝无仅有的，从商业运营角度来讲，入驻品牌的市场信心会于此提升，这为商业推广及商业管理公司分提供了有力的助力！二、劣势分析：1、体量有限本案商业总体量应为 20000 方，但是由于在 1F 的部分面积开发商没有产权，所以导致了整体商业版块的不完
6、整性，最具商业价值和商业展示效果最佳的部分商业无法做到统一定位，导致整体的体量减小，在整个淮河路商圈来讲，如此体量的集中式商业若想做到统一形象、统一经营，存在一定的操作难度；2、产品设计本案由于属于较老的物业，所以在建筑形态上面与现在比较流行的宽开间，中进深，大层高物业有所区别，目前单独的一部手扶电梯无法做到很完美的商业动线协调；3、展示缺乏本案虽为核心商圈的物业，客流密集的区域确实为本案提供了很稳定的客源支持，但是，驻停客流并未增加，着实是因为本案目前的商业形象不具备独特性和稀缺性；4、商业形象变更本案自 2000 年以来，已经经历过家饰佳建材精品总汇和尚街魔方格子铺两种经营形态，业态的变更
7、影响了行业内的资源稳定性和品牌稳定性，良好的空间条件会将利空消息扩散传播；三、机会分析：1、发展机会本案地处核心地段目前的各种经营业态齐备，但是，就单一业态业种而言本案具备体量优势和空间位置优势；2、市场机会合肥目前的商业竞争趋势日趋激烈，总体量超过 200 万方，过度超前开发，透支消费潜力，商业中心及综合体比比皆是，但是，到目前为止，本案所处区域的核心地位依然牢固，并且在 3 年之内还将保持；3、产品机会合适的产品定位，将为本案提供竞争成功的有效支持，单一的业种定位话目前在合肥区域内尚没有一家能够给本案形成压力。四、威胁分析：1、竞争威胁本案周边项目众多，综合百货百盛、银泰对本案的招商及运营
8、形成巨大的竞争威胁； 2、消费习惯长期以来形成的消费习惯，为本案日后商业定位中如何有效形成吸附客流提出了难题。 避免同质化竞争是主要的工作思路。 5第二部分：产品定位界定1、区域型复合型主题购物商业中心考虑合肥的消费力、城市状况、片区特性和我项目的实际属性，所以，在业态的布局上面考虑到做减法，即一两种主营业态为主，避免同质化竞争。根据目前对于合肥市场环境的基本调研结合项目的特征初步的判定两种商业业态模式：A、主题性购物中心（时尚动感天地、儿童亲子天地）B、精品型百货中心2、基本的业态布局构想商业业态根据其经营方式、商品结构、服务功能，以及选址、商圈、规模、店堂设施和目标顾客等结构特点，分为便利
9、店、超级市场、大型超级市场、仓储式商场、专卖店、工厂直销中心、百货店、本案、家居建材店、主题商城和专业市场等十一种商业业态。商业业态 定义 业态举例便利店Convenience store(CvS)满足顾客便利性需求为主要目的的零售业态。苏果便利、7-11超级市场suPer market(SM)采取自选销售方式、以销售生鲜商品、食品和向顾客提供日常必需品为主要目的的零售业态。华润苏果、北京华联大型超级市场Generalmerchandisestore(GMS)采取自选销售方式，以销售大众化实用品为主，并将超级市场和折扣商店的经营优势合为一体的、满足顾客一次性购全的零售业态。家乐福、易初莲花、沃
10、尔玛商业业态 定义 业态举例仓储式商场disc01Int store在大型综合超市经营的商品基础上，筛选大众化实用品销售，并实行储销一体、以提供有限服务和低价格商品麦德龙、大润发、万客隆6为主要特征的、采取自选方式销的零售业态。专卖店exclusive shop专门经营或授权经营制造商品牌和中间商品牌的零售业态。Chanel、 LONGIES、Armani、康威工厂直销中心 商户主要是由以折扣价销售自己品牌的制造商组成。典型的工厂直销中心没有主力店，通常为沿街式商业布局，但也有一些是封闭的 MALL形式，以及社区式的组团式布局。奥特莱斯商业业态 定义 业态举例百货店department sto
11、re(Dept)在一个大建筑物内，根据不同商品部门设销售区，开展各自的进货、管理、运营的零售业态。新百、太平洋百货购物中心shopping center(SC)企业有计划地开发、拥有、管理运营的各类零售业态、服务设施的集合体。第一八佰伴、远东、新东安、元一家居建材店home center以专门销售建材、装饰、家居用品为主的零售业态 。红星美凯龙、百安居主题商城s9eciatity store(SS)指采取自选销售和开架面售相结合方式，以销售某一大类或几个大类商品和提供相关技术及服务，满足一次性购全的零售业态。苏宁 、国美7专业市场 指通过产品收集、分配、价格形成与发布、结算和信息集散，向中小型
12、零售商和各类消费群体销售某一大类或几个大宗商品和提供相关技术和服务的批发业态安徽五金机电商贸城、华东国际建材中心业态 业种大众餐馆 快餐类 高档正餐类星级饭店 主题类餐饮自助类餐饮饮食业休闲类餐饮餐饮街 娱乐餐饮 移动消费餐饮文体娱乐业KTV 酒吧 夜总会 网吧 茶楼 健身房美容及美发业美容 美发沐浴业旅游及酒店业招待所 普通宾馆 星级宾馆 快捷酒店 公寓式酒店家庭用品修理业医疗卫生业客运业家政服务 家庭清洁 家庭护理 家庭医生 家庭餐饮 家庭教师家庭婚姻 家庭园艺 家庭搬家 养老服务 装饰维修家庭服务业家庭服务接送 家庭旧货收购生活服务业殡葬业8业态 业种零售商业批发商业推销业广告业 策划、
13、公关、市场调研设计制作 发布、宣传、展示代理 流动广告 宣传品的发送市场调研 投融资咨询财务会计咨询税务咨询 市场营销咨询人力资源咨询市场调研及咨询业生产管理咨询工程技术咨询业务流程重组及管理信息化咨询企业形象服务业营销服务业仓储及运输业业态 业种科学技术研究情报信息咨询生产资料修理业大型设备安装业设备租赁业技术检测业生产服务务业货运业政策性银行 四大国有银行 股份制商业银行银行业非银行金融机构 城市商业银行 农村信用社商业保险保险业社会保险信托业社会服务业 水电供应业9邮电通讯业3、与本案定位相关联部分商业的特征A、合肥银泰百货合肥银泰中心总建筑面积约 19 万平方米，商业面积 8.1 万平
14、方米。项目位于合肥市中心城区内唯一的核心商圈四牌楼商圈的中心位置，比邻长江中路，距淮河路步行街仅 50 米，是近年来合肥市的重点商业项目。项目四至：东临环城东路，西接含山路，南临长江东路，北接淮河路。项目商业定位为大型高端商业综合项目，建成后将成为合肥市乃至安徽省目前定位最高端的商业中心。合肥银泰中心将为高端住宅区聚集的高消费人群、城市新型家庭、商务精英、时尚年轻人群及游客提供品质生活所需，让都市人尽显从容。项目建成后无疑会引领合肥市民全新的时尚生活方式与消费水平，打造未来合肥商业新地标。银泰中心共 10 层一层、紫醉金迷主题：主要是以国际名店、名表、顾客服务中心，还有哈根达斯；二层、都会风尚
15、主题：主要以高级成衣、黄金珠宝、高级饰品、数码音响、COSTA 为主；三层、霓裳艳影主题：女装、女鞋、女士内衣、女士皮件、饰品、SPA、餐饮小食、超市；四层、雅士之城主题：男装、运动休闲、男鞋男包、男性配饰，还有皮革工房及缝纫店的服务区；五层、宜居一家主题：主营家居用品、数码家电、童装童玩、美容美发、童装、童车、儿童反头城；六层、悦食悦香主题：主营一些主题美食餐厅；七层、饕餮盛宴主题：主营商务餐饮，有俏江南、王品台塑牛排、蕉叶都；八层、光影传奇主题：影院、电玩城、餐饮小食;九层则是银泰 VIP 会所，有纤体中心以及VIP 中心；九层为银泰 VIP 会所负一层、精品超市：休闲小食、烟酒、滋补、鲜
16、花的主体的优雅生活中心。银泰一楼部分品牌：路易威登（LouisVuitton） 、托德斯（TODS） 、卡地亚（CARTIER） 、范思哲（VERSACE） 、古驰（GUCCI） 、杰尼亚（ErmenegildoZegna） 、菲拉格慕（Ferragamo ） 、安普里奥 阿玛尼10（EmporioArmani） 、雨果博斯（HugoBoss） 、伯爵（Piaget） 、麦斯玛拉（Maxmara） 、寇驰（COACH） 、巴丽（ Bally） 、巴宝莉（ Bueberry） 、普拉达（PRADA） 、欧米茄（OMEGA） 、积家、劳力士、豪雅、VERTU 、尚美、宝格丽、浪琴、雷达和哈根达斯。
17、银泰二楼部分品牌：1436、奥蔻、巴达萨里、乐图仕、出萨迪、CERRI、 CKCALCINKLEIN、FERRE、GIVENCHY、BOSS、APPLAE 、DKNY、MAX&CO、JuicyCouture 、ArmaniJeans 、TOMLOU 、haniiy 、MARCCAIN、PATRIZIAPEPE、PORTS、芙丽芙丽、玻璃工房、潘多拉、潮宏基、普柏琳、恩佐、LILYROSE、菲尼莎、梦妮尔、戴俪尔、ILIONNO、周大福、周生生、翡翠物语、明、中国黄金、COSTA。银泰三楼部分品牌： 有朗姿、卡利亚里、拉弗塔、莱茵、恩曼琳、卡洛琳、阿丹娜、玛斯菲尔哥弟、歌力思、裘提诺、BNX、衣
18、索、欧时力、卓雅、巨式国际、Misssixty、GUESS 、OTT、哈森、千百度、星期六、安玛丽、REBECASANVER、诺贝达、STELLALUNA、比安卡、EQ:IQ、爱魅、玖熙、AS、思加图、莱尔斯丹、娜然、曼仙妮、AEE、爱步、百丽、FED、妙丽、红科、BATA、她他、SALUET、迪普菲林、芬迪诗、安秀丽、华歌尔、安莉芬、黛安芬。皮具区：有迪桑娜、帕佳图、菲安妮、高美高、广岛、DanielAlbehni、嘉里奥、夏利豪、ISCOV、力士保。饰品区：有安娜苏、A&C 、奥罗拉、ELLE、翡拉拉、斐卡瑞、海弗兰、KRALOVNA、玛利亚古奇、莫瑞拉托、维弗拉士、派芮、瑞景行、流行美和
19、国际香水。银泰四楼部分品牌：蓝豹、希阁玛、萨巴蒂尼、夏利豪、朗维高、度文、威杰思、佛伦帝奴、博里尼、迪迪博尔、菲尼克斯、乐斯菲斯、明镜馆、阿迪达斯、耐克、李维斯、LEE、圣迪奥、TEENIE WEENIE 综合馆、TRENDIANO、HAZZYS、D&X 、爵度、ZIOZIA、迈雅、百富。鞋包皮具包括艾蔻、巴利宝、骆驼动感、骆驼、克雷斯丹尼、卡迪爵士、大使、爱步、爱可乐。内衣区保罗金利来、歌帝、暇步士、伊卡路斯、皮尔卡丹、爱慕 先生。饰品区包括 ARMAX 集合店、派克、芝宝。配套服务有 L&C 皮革工房和缝纫店。银泰五楼部分品牌：法兰瓷、雅致、疏园、康宁、拉歌蒂尼、罗卡芙、泰普尔、维科、宜庭、富安娜、提籁雅、生态家、拉斐尔、内野、棉田、伊塔拉、洁灵卡、日本香堂、乐上、百易数码、宝华音响、三星、大金、夏普、雅马哈、松下海尔、索尼、傲胜、艾里斯特、
