房屋租赁合同的审查要点和常见问题.doc

1、房 屋 租 赁 合 同 的 16 个 审 查 要 点 和 9 个 常 见 问 题房 屋 租 赁 合 同 涉 及 的 法 律 关 系 、 法 律 问 题 较 为 复 杂 ， 合 同 履 行 中 容 易 发生 争 议 和 纠 纷 ， 风 险 相 对 较 大 。 对 房 屋 租 赁 合 同 审 查 ， 应 当 注 意 以 下 一 些 问题 ：审 查 要 点 一 、 对 出 租 主 体 的 审 查出 租 主 体 的 审 查 ， 除 审 核 出 租 人 的 主 体 资 格 外 ， 还 应 审 查 出 租 人 是 否 有权 出 租 标 的 物 ， 可 以 查 验 对 方 房 地 产 权 利 证 书 或 者

2、 其 他 有 效 证 明 文 件 （ 房 地产 证 、 房 屋 所 有 权 证 、 国 有 土 地 使 用 权 证 等 能 够 证 明 权 利 合 法 来 源 的 其 他 有效 证 明 文 件 ） 。审 查 合 同 时 要 注 意 查 看 合 同 所 附 资 料 中 是 否 有 出 租 人 的 上 述 权 属 证 书（ 各 地 房 屋 所 有 权 证 书 的 名 称 可 能 稍 有 不 同 ， 以 上 名 称 供 参 考 ） ， 主 要 是 看权 属 证 书 记 载 的 所 有 权 人 与 出 租 人 是 否 一 致 、 是 否 有 共 有 权 人 及 共 有 权 人 是否 同 意 、 设 立

3、 抵 押 权 、 是 否 已 经 进 行 其 他 处 分 或 受 到 其 他 权 利 限 制 。如 果 出 租 人 非 产 权 人 ， 而 是 承 租 后 再 转 租 ， 还 应 审 核 产 权 人 书 面 同 意 出租 人 转 租 的 文 件 （ 如 属 多 次 转 租 ， 应 逐 次 审 核 前 手 出 租 人 同 意 转 租 的 文 件 直至 产 权 人 ） ， 相 关 文 件 应 作 为 合 同 附 件 。二 、 审 查 合 同 是 否 有 违 反 强 制 性 规 定 的 内 容如 承 租 的 房 屋 未 经 竣 工 验 收 或 验 收 不 合 格 ， 承 租 违 法 建 筑 等 。三

4、 、 租 赁 标 的 物 的 准 确 描 述合 同 中 应 约 定 租 赁 房 屋 所 处 的 准 确 位 置 （ 如 门 牌 号 ） 以 及 租 赁 物 的 概 要情 况 ， 如 承 租 的 建 筑 面 积 或 使 用 面 积 、 楼 层 等 ， 最 好 附 图 说 明 。此 外 ， 要 对 租 赁 物 作 完 整 描 述 ， 如 “不 仅 包 括 房 屋 且 包 括 其 相 关 附 属 设施 （ 包 括 但 不 限 于 房 屋 已 具 备 的 空 调 、 水 、 电 、 供 暖 设 备 及 相 应 的 公 共 设 施和 共 用 面 积 等 ） ”。四 、 租 赁 标 的 物 用 途在 租

5、赁 房 屋 前 ， 应 首 先 核 实 租 赁 房 屋 房 产 证 上 所 载 的 用 途 ， 做 到 租 赁 协议 上 约 定 的 用 途 不 与 规 定 用 途 相 冲 突 。如 果 房 产 证 上 记 载 用 途 为 住 宅 ， 则 对 于 经 营 用 房 的 承 租 原 则 上 不 予 考 虑 。同 时 应 审 查 是 否 在 合 同 条 款 中 明 确 约 定 租 赁 物 的 用 途 ， 如 用 于 营 业 、 办 公 或仓 储 等 。五 、 关 于 租 赁 标 的 物 周 边 环 境 的 约 定如 果 公 司 承 租 的 房 屋 用 于 营 业 或 办 公 ， 则 应 审 查 合

6、同 中 关 于 拟 租 赁 房 屋的 周 围 环 境 的 相 关 约 定 ， 如 是 否 有 适 当 的 停 车 地 点 ， 周 围 是 否 有 娱 乐 场 所 影响 办 公 等 。六 、 租 赁 期 限 的 审 查审 查 合 同 应 写 明 租 赁 期 限 及 具 体 的 起 止 日 期 。 按 照 合 同 法 的 规 定 ，租 赁 期 限 不 得 超 过 20 年 ， 超 过 20 年 的 ， 超 过 部 分 无 效 。 租 赁 期 间 届 满 ，当 事 人 可 以 续 订 租 赁 合 同 ， 但 约 定 的 租 赁 期 限 自 续 订 日 起 不 得 超 过 20 年 。因 此 在 审

7、查 租 赁 合 同 时 对 于 租 赁 期 限 超 过 20 年 的 约 定 （ 如 “永 久 ”或者 “30 年 ”） ， 需 修 改 为 20 年 以 下 。七 、 租 赁 标 的 物 交 付 的 约 定审 查 是 否 有 房 屋 移 交 方 面 的 具 体 约 定 ， 如 是 否 有 关 于 租 赁 物 的 移 交 状 态 、移 交 租 赁 物 及 其 附 属 设 施 设 备 清 单 及 移 交 时 间 的 约 定 等 。八 、 租 金 条 款 的 审 查审 查 有 关 租 金 的 约 定 是 否 完 整 ， 具 体 包 含 以 下 几 个 方 面 ：1、 租 金 标 准 及 租 金 总

8、 额 以 及 资 金 支 付 期 限 、 支 付 比 例 、 支 付 条 件 等 是 否明 确 。2、 租 金 包 含 的 范 围 （ 如 门 头 门 楣 的 使 用 费 、 停 车 位 使 用 费 ） 及 租 期 内 的物 业 管 理 、 水 、 电 、 供 暖 等 费 用 承 担 及 支 付 约 定 是 否 明 确 。3、 是 否 有 类 似 约 定 ： “对 于 除 合 同 所 列 明 的 租 金 、 杂 物 以 及 本 协 议 明确 规 定 需 由 承 租 方 承 担 和 （ 或 ） 支 付 的 费 用 外 ， 出 租 方 保 证 不 再 要 求 承 租 方为 承 租 租 赁 物 因

9、任 何 原 因 承 担 和 （ 或 ） 支 付 任 何 其 他 费 用 。 ”九 、 装 修 及 免 租 期 的 约 定审 查 合 同 是 否 有 关 于 租 赁 房 屋 装 修 改 造 的 约 定 。 如 涉 及 装 修 改 造 ， 应 在合 同 中 约 定 ： 在 不 改 变 房 屋 主 体 结 构 、 不 危 及 原 建 筑 物 的 安 全 或 造 成 潜 在 危险 的 情 况 下 ， 出 租 人 同 意 承 租 方 进 行 装 修 改 造 ， 并 应 约 定 合 理 的 免 租 期 限 。十 、 关 于 宣 传 广 告 事 项 的 约 定对 于 租 赁 房 屋 用 途 为 营 业 、

10、办 公 的 ， 承 租 方 一 般 会 悬 挂 公 司 名 牌 或 进 行其 他 广 告 宣 传 。因 此 ， 审 查 租 赁 合 同 时 ， 注 意 合 同 是 否 约 定 承 租 方 有 权 使 用 门 头 门 楣 及具 体 位 置 、 有 权 在 租 赁 物 室 外 悬 挂 、 张 贴 宣 传 资 料 以 及 利 用 其 他 方 式 进 行 企业 、 业 务 的 广 告 宣 传 ， 并 应 约 定 出 租 人 保 证 广 告 位 的 合 法 使 用 。一 般 情 况 下 ， 此 费 用 可 约 定 为 已 包 含 在 合 同 租 金 中 。 如 约 定 由 承 租 方 另行 支 付 ，

11、须 对 费 用 标 准 及 支 付 作 具 体 明 确 的 约 定 。十 一 、 关 于 维 修 、 修 缮 的 约 定审 查 合 同 是 否 有 关 于 房 屋 维 修 、 修 缮 、 更 换 和 改 良 的 约 定 。 房 屋 租 赁 合同 中 应 约 定 ； 当 租 赁 物 影 响 承 租 方 正 常 使 用 时 ， 出 租 方 应 负 责 对 租 赁 物 及 时进 行 维 护 、 维 修 ， 费 用 由 出 租 方 承 担 （ 但 承 租 方 使 用 不 当 造 成 的 维 修 费 用 由其 自 行 承 担 ） 。同 时 ， 合 同 中 应 明 确 维 修 期 间 不 得 影 响 承

12、租 方 正 常 营 业 及 办 公 ， 且 应 约定 如 维 修 时 间 超 过 一 定 期 限 仍 未 能 达 到 正 常 使 用 标 准 ， 承 租 方 有 权 解 除 合 同或 者 减 少 相 应 数 额 的 租 金 。十 二 、 关 于 租 赁 物 不 能 正 常 使 用 ， 减 少 租 金 及 费 用 的 约 定审 查 合 同 时 ， 注 意 合 同 中 是 否 约 定 了 当 供 电 、 空 调 、 供 暖 等 一 项 或 多 项设 施 不 能 正 常 使 用 或 影 响 承 租 方 正 常 营 业 时 ， 承 租 方 有 权 拒 付 相 应 期 间 内 的租 金 及 水 、 电

13、、 空 调 等 相 应 使 用 费 。如 果 上 述 情 形 持 续 时 间 或 累 计 时 间 达 到 一 定 时 限 的 ， 承 租 方 有 权 解 除 合同 ， 并 有 权 要 求 出 租 方 按 合 同 租 金 总 额 的 一 定 比 例 支 付 违 约 金 。十 三 、 违 约 责 任 的 约 定 应 尽 可 能 具 体 和 量 化违 约 责 任 方 面 ， 应 注 意 约 定 出 租 人 延 迟 交 付 租 赁 标 的 物 、 交 付 的 租 赁 物有 瑕 疵 （ 包 括 权 利 瑕 疵 和 质 量 瑕 疵 等 方 面 ） 的 违 约 责 任 及 提 前 终 止 合 同 的 违约

14、责 任 等 。为 增 加 违 约 责 任 的 可 操 作 性 ， 可 以 约 定 一 方 违 约 后 计 算 损 失 的 范 围 ， 也可 约 定 违 约 金 的 具 体 金 额 或 比 例 。 为 了 有 效 制 约 、 惩 戒 对 方 违 约 ， 违 约 金 数额 或 比 例 不 宜 过 低 。十 四 、 关 于 承 诺 保 证 条 款租 赁 合 同 中 一 般 应 有 出 租 人 有 权 出 租 租 赁 标 的 物 的 保 证 条 款 ， 出 租 方 应保 证 租 赁 标 的 物 在 交 付 时 没 有 产 权 纠 纷 或 其 他 纠 纷 ， 且 应 保 证 没 有 第 三 方 就此 主

15、 张 权 利 。交 付 后 如 发 生 产 权 等 纠 纷 或 有 第 三 方 主 张 权 利 ， 则 在 保 障 承 租 方 权 益 的前 提 下 ， 由 出 租 方 负 责 解 决 ， 如 造 成 承 租 方 损 失 的 ， 由 出 租 方 负 责 赔 偿 。并 可 进 一 步 约 定 ， 其 保 证 若 有 不 真 实 之 处 ， 承 租 方 有 终 止 协 议 的 权 利 ，并 有 权 要 求 出 租 方 支 付 违 约 金 并 赔 偿 由 此 造 成 的 损 失 。十 五 、 关 于 租 赁 登 记 备 案 的 约 定根 据 城 市 房 地 产 管 理 办 法 第 53 条 的 规

16、定 ， 出 租 人 和 承 租 人 应 当 签订 书 面 租 赁 合 同 ， 约 定 租 赁 期 限 、 租 赁 用 途 、 租 赁 价 格 、 修 缮 责 任 等 条 款 ，以 及 双 方 的 其 他 权 利 和 义 务 ， 并 向 房 产 管 理 部 门 登 记 备 案 。因 此 ， 在 房 屋 租 赁 合 同 中 应 约 定 由 出 租 人 向 房 产 管 理 部 门 登 记 备 案 并 承担 相 关 费 用 。十 六 、 审 查 是 否 明 确 约 定 租 赁 期 满 后 优 先 续 租 及 其 适 用 条 件关 于 优 先 承 租 权 ， 目 前 法 律 没 有 明 确 规 定 ，

17、若 合 同 中 未 明 确 约 定 租 赁 期限 届 满 后 优 先 续 租 的 适 用 条 件 ， 则 租 赁 期 满 后 临 时 谈 判 ， 一 旦 谈 判 不 成 ， 将无 法 继 续 承 租 ， 这 对 承 租 方 来 说 可 能 造 成 损 失 。因 此 ， 在 合 同 中 应 明 确 约 定 租 赁 期 限 届 满 后 ， 承 租 人 有 优 先 续 租 的 权 利并 具 体 约 定 适 用 条 件 （ 如 同 等 租 金 标 准 条 件 ） 。租 赁 合 同 常 见 问 题 及 处 理 建 议 一 、 出 租 人 的 主 体 资 格 审 查 问 题审 查 出 租 人 的 主 体

18、资 格 时 ， 首 先 审 查 出 租 人 是 否 是 房 屋 的 所 有 权 人 （ 产权 人 ） ， 需 认 真 查 验 权 属 证 书 的 真 实 性 ， 必 要 时 需 至 房 地 产 管 理 机 构 核 实 。如 果 出 租 人 不 是 房 屋 的 产 权 人 则 可 能 存 在 代 理 关 系 或 转 租 关 系 。一 般 情 况 下 房 屋 租 赁 合 同 应 优 先 选 择 与 房 屋 的 产 权 人 签 订 合 同 ， 次 之 也可 以 考 虑 与 代 理 人 及 转 租 人 签 订 租 赁 合 同 。若 与 代 理 人 签 订 合 同 ， 还 需 要 有 产 权 证 人 同

19、 意 转 租 的 书 面 证 明 文 件 ， 并在 合 同 中 约 定 如 产 权 人 同 意 转 租 的 书 面 文 件 不 真 实 时 ， 转 租 人 应 承 担 何 种 责任 （ 此 处 违 约 金 的 约 定 可 适 当 提 高 数 额 ） 。其 次 ， 应 考 虑 选 择 法 人 签 约 ， 最 好 选 择 具 有 独 立 法 人 资 格 且 资 信 情 况 良好 的 法 人 单 位 ， 避 免 与 自 然 人 签 约 。如 选 择 自 然 人 ， 该 自 然 人 应 为 成 年 人 且 具 有 相 应 的 民 事 行 为 能 力 （ 非 精神 病 人 ） ； 如 为 未 成 年 人

20、 ， 应 征 得 其 法 定 代 理 人 （ 监 护 人 ） 的 书 面 同 意 。自 然 人 为 房 屋 产 权 人 时 ， 经 常 存 在 房 屋 共 有 的 状 况 （ 如 婚 姻 关 系 存 系 期间 购 买 的 房 屋 等 ） ， 此 时 对 共 有 财 产 （ 房 屋 ） 的 处 置 还 应 征 得 其 他 共 有 人 同意 。此 外 ， 选 择 出 租 人 原 则 上 尽 量 避 免 采 用 转 租 形 式 。从 转 租 合 同 来 讲 ， 转 租 合 同 是 原 承 租 人 即 现 转 租 人 与 承 租 人 签 订 的 房 屋租 赁 合 同 ， 该 房 屋 租 赁 合 同 虽

21、 然 仅 是 双 方 的 意 思 表 示 ， 但 依 法 必 须 经 原 出 租人 书 面 同 意 。在 租 赁 合 同 中 ， 下 一 层 次 的 租 赁 合 同 的 效 力 依 附 于 上 一 层 次 的 租 赁 合 同 。转 租 期 间 ， 原 租 赁 合 同 变 更 、 解 除 或 者 终 止 的 ， 转 租 合 同 也 随 之 相 应 地 变 更 、解 除 或 者 终 止 ， 比 产 权 人 出 租 的 情 况 多 了 一 重 风 险 。实 践 中 常 发 生 原 承 租 人 欠 付 租 金 使 出 租 人 提 前 解 除 原 租 赁 ， 转 租 合 同 因此 提 前 终 止 的 情

22、 况 ， 所 以 应 尽 量 避 免 。一 般 而 言 ， 转 租 合 同 的 终 止 日 期 不 得 超 过 原 租 赁 合 同 规 定 的 终 止 日 期 ，但 出 租 人 与 转 租 双 方 协 商 同 意 后 特 别 约 定 的 情 况 除 外 。二 、 不 适 于 承 租 的 房 屋 租 赁 审 查 问 题依 据 建 设 部 城 市 房 屋 租 赁 管 理 办 法 6 条 的 规 定 ， 有 下 列 情 形 的 房 屋不 得 出 租 ：1、 未 依 法 取 得 房 屋 所 有 权 证 的 ；2、 司 法 机 关 和 行 政 机 关 依 法 裁 定 、 决 定 查 封 或 者 以 其

23、他 形 式 限 制 房 地 产 权 利 的 ；3、 共 有 房 屋 未 取 得 共 有 人 同 意 的 ；4、 权 属 有 争 议 的 ；5、 属 于 违 法 建 筑 的 ；6、 不 符 合 安 全 标 准 的 ；7、 已 抵 押 ， 未 经 抵 押 权 人 同 意 的 ；8、 不 符 合 公 安 、 环 保 、 卫 生 等 主 管 部 门 有 关 规 定 的 ；9、 有 关 法 律 、 法 规 规 定 禁 止 出 租 的 其 他 情 形 。对 以 上 规 定 需 要 说 明 的 是 ， 这 些 规 定 到 目 前 为 止 ， 依 然 有 效 ， 但 是 由 于是 部 门 规 章 ， 违 犯

24、后 并 不 必 然 导 致 合 同 无 效 的 法 律 后 果 。但 上 述 情 形 均 可 能 对 合 同 的 实 际 履 行 造 成 重 大 影 响 甚 至 使 合 同 无 法 继 续履 行 或 提 前 终 止 ， 甚 至 因 违 反 其 他 法 律 、 法 规 的 强 制 性 规 定 而 使 合 同 无 效 ，因 此 应 尽 量 避 免 。三 、 关 于 出 租 对 房 屋 拥 有 合 法 权 利 的 保 证 问 题对 合 同 标 的 物 拥 有 合 法 的 所 有 权 是 当 事 人 行 使 对 标 的 物 的 占 有 、 使 用 、收 益 、 处 分 权 的 基 础 和 前 提 ，

25、否 则 可 能 不 受 法 律 保 护 。四 、 租 赁 有 抵 押 房 产 的 问 题承 租 有 抵 押 房 产 的 问 题 分 以 下 两 种 情 况 ：第 一 、 承 租 先 出 租 后 抵 押 的 房 产 ， 风 险 相 对 较 小 。 担 保 法 解 释 第 65 条 规 定 ： “抵 押 人 将 已 出 租 的 财 产 抵 押 的 ， 抵 押权 实 现 后 ， 租 赁 合 同 在 有 效 期 内 对 抵 押 物 的 受 让 人 继 续 有 效 ”。第 二 、 承 租 先 抵 押 后 出 租 的 房 产 ， 风 险 较 大 。依 据 担 保 法 解 释 第 66 条 的 规 定 ：

26、抵 押 人 将 已 抵 押 的 财 产 出 租 的 ，抵 押 权 实 现 后 ， 租 赁 合 同 对 受 让 人 不 具 有 约 束 力 。抵 押 人 将 已 抵 押 的 财 产 出 租 时 ， 如 果 抵 押 人 未 书 面 告 知 承 租 人 该 财 产 已抵 押 的 ， 抵 押 人 对 出 租 抵 押 物 造 成 承 租 人 的 损 失 承 担 赔 偿 责 任 ； 如 果 抵 押 人已 书 面 告 知 承 租 人 该 财 产 已 抵 押 的 ， 抵 押 权 实 现 造 成 承 租 人 的 损 失 ， 由 承 租人 自 已 承 担 。依 据 上 述 法 律 规 定 ， 此 种 情 形 下

27、承 租 人 有 以 下 两 重 法 律 风 险 ：其 一 ， 抵 押 权 实 现 后 ， 原 租 赁 合 同 因 此 提 前 终 止 ， 承 租 人 无 权 要 求 受 让人 继 续 履 行 原 租 赁 合 同 。其 二 ， 抵 押 权 实 现 造 成 承 租 人 的 损 失 ， 存 在 无 法 获 得 赔 偿 的 风 险 。如 果 租 赁 前 出 租 人 已 书 面 告 知 承 租 人 租 赁 物 已 抵 押 的 ， 承 租 人 只 能 自 行承 担 损 失 ； 如 租 赁 前 出 租 人 未 书 面 告 知 的 ， 承 租 人 有 权 要 求 出 租 人 赔 偿 。但 需 要 特 别 指

28、出 的 是 ， 尽 管 承 租 人 在 法 律 上 有 权 索 赔 ， 但 是 能 否 获 得 赔偿 取 决 于 出 租 人 是 否 有 实 际 清 偿 能 力 ， 如 果 其 没 有 财 产 或 虽 有 财 产 但 被 其 隐匿 ， 承 租 人 的 部 分 甚 至 全 部 损 失 仍 有 可 能 无 法 获 得 实 际 赔 偿 。五 、 优 先 购 买 和 优 先 承 租 权 问 题优 先 购 买 权 是 法 定 权 利 ， 即 使 合 同 中 未 约 定 承 租 人 也 可 享 有 ， 但 鉴 于 法律 只 有 原 则 性 规 定 ， 具 体 内 容 仍 应 在 合 同 中 具 体 约 定

29、 ， 以 利 履 行 ； 而 优 先 承租 权 没 有 明 确 的 法 律 规 定 作 为 权 利 依 据 ， 必 须 由 合 同 双 方 自 行 进 行 明 确 约 定方 可 行 使 。六 、 关 于 租 赁 期 满 后 的 合 同 处 理 合 同 法 规 定 ， 租 赁 期 限 届 满 ， 承 租 人 继 续 使 用 租 赁 物 ， 出 租 人 没 有提 出 异 议 的 ， 原 租 赁 合 同 继 续 有 效 ， 但 租 赁 期 限 为 不 定 期 。因 此 ， 如 果 原 租 赁 合 同 约 定 了 自 动 顺 延 条 款 ， 应 明 确 约 定 顺 延 的 具 体 期限 ， 以 免 因

30、 约 定 不 明 使 顺 延 的 合 同 变 为 不 定 期 租 赁 。七 、 房 屋 租 赁 和 场 地 租 赁 之 区 别房 屋 租 赁 和 场 地 租 赁 的 税 率 不 一 样 （ 房 屋 租 赁 缴 纳 12%的 房 产 税 ， 场 地租 赁 则 缴 纳 5%的 营 业 税 ） ， 所 以 为 了 降 低 租 金 ， 个 别 公 司 将 房 屋 租 赁 合 同 作为 场 地 租 赁 合 同 来 签 订 。按 照 合 同 法 规 定 以 合 法 形 式 掩 盖 非 法 目 的 的 合 同 是 无 效 的 ， 所 以 此类 以 避 税 为 目 的 的 合 同 存 在 被 认 定 无 效

31、因 而 无 法 得 到 法 律 有 效 保 护 的 风 险 。目 前 有 些 地 区 税 务 部 门 对 此 核 查 比 较 严 格 ， 存 在 被 查 处 的 违 规 风 险 ， 建议 按 实 际 租 赁 种 类 据 实 分 列 。如 果 合 同 中 既 有 租 赁 场 地 也 有 房 屋 的 ， 可 以 分 开 计 算 租 金 。八 、 关 于 租 金 支 付 具 体 约 定 的 问 题租 赁 合 同 中 ， 由 于 合 同 履 行 管 理 环 节 的 问 题 或 其 他 原 因 ， 公 司 尽 管 没 有违 约 的 故 意 ， 但 实 际 却 未 能 按 合 同 要 求 及 时 付 款

32、， 常 因 此 发 生 迟 延 付 款 的 违约 行 为 ， 经 出 租 人 提 示 才 被 动 付 款 ， 违 约 风 险 较 高 ， 建 议 合 同 中 补 充 如 下 约定 ：1、 租 赁 合 同 中 对 公 司 延 迟 付 款 责 任 进 行 明 确 ， 明 确 延 迟 付 款 的 违 约 金 总额 的 最 高 限 额 ；2、 在 合 同 付 款 条 件 中 增 加 要 求 出 租 人 出 具 相 关 文 件 （ 如 发 票 、 付 款 通 知 ）后 一 定 期 限 内 公 司 予 以 付 款 的 内 容 ， 增 加 出 租 人 的 付 款 提 示 义 务 ， 避 免 承 租人 因 疏

33、 忽 等 原 因 迟 延 付 款 。此 外 ， 如 租 期 较 长 ， 建 议 租 金 支 付 约 定 为 分 期 支 付 ， 以 减 少 租 赁 合 同 因各 种 原 因 提 前 终 止 后 无 法 追 回 已 付 租 金 的 风 险 。如 出 租 方 是 转 租 或 权 利 有 瑕 疵 的 情 况 下 ， 更 应 注 意 此 类 风 险 ， 实 践 中 常发 生 转 租 人 欠 付 租 金 导 致 出 租 人 与 其 终 止 合 同 ， 转 租 合 同 同 时 终 止 的 情 况 ；如 果 公 司 已 提 前 支 付 租 金 ， 存 在 无 法 收 回 的 风 险 ， 因 此 应 尽 量

34、约 定 为 后 付 款 。九 、 仓 库 租 赁 合 同 审 查 中 的 重 点 问 题1、 仓 库 租 赁 合 同 应 当 注 意 对 出 租 人 特 殊 义 务 的 约 定出 租 人 应 当 负 责 对 仓 库 的 监 护 ， 并 负 责 库 房 、 地 面 、 门 窗 等 库 房 设 施 的维 护 、 维 修 ； 提 供 所 需 水 源 、 电 源 、 照 明 设 施 等 库 房 设 施 ； 按 照 承 租 方 的 要求 对 仓 库 进 行 定 期 的 排 风 ， 保 持 恒 定 温 度 、 湿 度 ； 由 于 房 屋 质 量 问 题 （ 漏 雨 、受 潮 、 承 重 等 原 因 ） 而

35、 给 承 租 人 造 成 的 损 失 ， 应 由 出 租 人 承 租 。2、 防 火 安 全 问 题承 租 人 在 租 赁 期 间 须 严 格 遵 守 执 行 中 华 人 民 共 和 国 消 防 条 例 ， 积极 配 合 出 租 人 主 管 部 门 做 好 消 防 工 作 。出 租 房 屋 内 确 因 维 修 等 事 务 需 进 行 一 级 临 时 动 火 作 业 时 （ 含 电 焊 、 风 焊等 明 火 作 业 ） ， 须 经 出 租 人 同 意 。 出 租 人 负 责 仓 库 区 域 的 五 防 ， 即 防 盗 窃 、防 抢 劫 、 防 火 灾 、 防 爆 炸 、 防 治 安 灾 害 事

36、故 的 发 生 ， 对 发 生 的 五 防 事 故 ， 应及 时 报 案 “110”或 “119”等 部 门 。 因 出 租 人 疏 于 检 查 防 范 或 保 安 未 能 尽 职造 成 的 事 故 损 失 ， 视 情 节 情 况 由 出 租 人 承 担 相 应 责 任 。3、 出 租 人 配 合 事 项明 确 约 定 出 租 人 应 当 提 供 合 理 的 便 利 及 其 他 辅 助 设 施 供 承 租 人 使 用 。合 同 应 当 约 定 出 租 人 保 证 承 租 人 进 出 库 搬 运 工 作 正 常 进 行 ， 承 租 人 对 于属 于 库 区 的 其 他 辅 助 设 施 的 使 用 也 应 列 入 约 定 范 围 。