1、Xxxx 卫生用品厂房地产抵押价格评估案例XX 市 xxxx 评估有限公司 摘要：选用成本逼近法评估土地价格，土地取得费的确定要根据当地的补偿费用标准，成本逼近法是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、税金和土地所有权益来确定土地价格的估价方法。但在工业地价交易案例不多时，成本逼近法仍是一种常用的估价方法。一、 估价对象背景简介委托估价方为 XX 市 XX 区 xx 卫生用品厂，估价对象位于 xx 区 xx 路 3006号，东临北 xx 村耕地，南临 xx 路，西临水坑，北临北耕地。该土地集体土地使用证号为：xx 集用（2003）第 00620 号，土地使用权面积
2、9999.5 平方米，用途为工业，使用权类型为划拨，使用终止日期至 2022 年 11 月 4 日，经现场勘察，该建筑物结构完好，使用正常，权属清晰。该地区规划整齐，交通便利，自然环境较好，基础设施完备，产业集聚效一般，区域位置一般。二、估价的重点与难点 估价对象坐落于 xx 市 xxx 路，设定土地用途为工业用地，使用权类型为划拨。对于评估方法的选择，根据城镇土地估价规程 （GB/T18508-2001 ） ，通行的宗地估价方法有市场比较法、收益还原法、剩余法、成本逼近法、基准地价系数修正法等。评估师采用的估价方法是根据当地的土地市场状况和估价对象的实际情况进行选择的。Xx 市 xx 区工业
3、用地交易案例比较少且可比性也很差，较少的案例不能反映市场的真实情况，无法确定客观公正的抵押价格，所以市场比较法行不通，本估价对象就采用成本逼近法评估该估价对象的价格，在采用其它方法进行验证其价格的合理性。Xx 市有着完善的征地区片综合地价标准，且原则上由市有关部门每 2 年调整一次，所以实效性也比较强。成本逼近法是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、税金和土地所有权益来确定土地价格的估价方法。在用成本逼近法进行评估时，对土地开发费、税费、利息、投资利润及土地所有权益等数据资料比较容易取得，但土地取得费和土地还原率的测算有一定的困难，其测算的准确性直接关系到估价结果
4、的正确与否。三、估价测算过程成本逼近法的基本公式：土地价格土地取得费用土地开发费用税费利息利润土地增值收益 该估价对象坐落于 xx 市 xx 路，公共基础配套程度已达到“五通一平” ，调查委估宗地所在区域周边的土地利用状况，现状大部分为工业用地，根据该区域同一用途土地的客观费用，依据城镇土地估价规程和 xx 市土地管理条例，并结合市政府颁布的征地区片综合地价标准及其它文件，成本逼近法测算地价的步骤如下：土地取得费 征地费 130土地开发费 “五通一平”开发费 80 税费 土地取得费3 3.9投资利息 （土地取得费+税费）（1+7.29）1-1）+土地开发费（1+7.29） 1/2-1） 12.
5、63投资利润 （土地取得费+土地开发费+税费）8 17.11土地增值收益 （土地取得费+土地开发费+税费+投资利息+投 资利润）20 48.73资本化率 r 工业用地 6%年期修正 1-1/（1+6%）15/1-1/（1+6%）50 0.6162土地性质 集体、划拨 -30.00%土地面积 9999.5土地单价 （土地取得费+ 土地开发费+税费+投资利息+ 投资利润+ 土地增值收益）土地性质修正系数 126.1土地价值 土地单价土地面积 1260937根据估价目的,遵循估价原则,按照估价程序,采用科学的估价方法,在认真分析现有资料的情况下并结合本报告实际经验与影响估价对象价格因素的分析,确定本
6、次土地估价采用成本法的测算结果确定土地使用权价格，即土地单位面积价格为 126.1 元/平方米，该宗土地评估价格为 126.09 万元。四总结应用成本逼近法的评估结果只是一种算术价格，对土地的效用、价值及市场需求方面的情况考虑较少。土地征收补偿区片综合价格随着土地征收政策的调整和改革，土地征收补偿区片综合价格将越来越贴近市场价格，而且工业用地全部实行招拍挂出让后，同一区域内的土地交易案例会逐渐增多，我们要在平时注意多搜集这方面的信息，当市场交易案例充分时，我们就可以不使用成本逼近法，而采用市场比较法估算土地价格，这样估价结果可以更有说服力。 参考文献1薛红霞、谢戈力， 广东省土地估价实用技术指引 ，广东经济出版社，2006 年 5 月第一版2胡存智， 土地估价理论与方法 ，地质出版社，2004 年 6 月第二版3洪亚敏、冯长春， 土地估价相关经济理论与方法 ，地质出版社，2004 年 6 月第二版4胡存智， 土地估价法律法规实用手册 ，地质出版社，2004 年 6 月第二版5. 周寅康， 房地产估价 ，东南大学出版设，2006 年 1 月第一版
