1、【案情】当事人：原告：刘某某等 14 人（佳苑小区一号楼业主）被告：恒泰房地产开发有限公司标的：佳苑小区一号楼纠纷点：恒泰公司是否应当赔偿房屋贬值损失？恒泰公司是否侵犯了刘某某等人的采光权、日照权、通风权等相邻权？刘某某等系北京市佳苑小区一号楼业主，佳苑小区为 1998 年开发的 6 层住宅小区。2006 年恒泰公司经政府有关部门批准建造新红公寓，新红公寓为 15 层高档住在小区，其建设用地紧邻佳苑小区一号楼。开工后不久，因连续在紧邻刘某某等人楼房的地基上压桩，造成刘某某等房屋出现不同程度的裂缝。刘某某等人认为恒泰公司的施工行为对其房屋的地基和结构安全造成影响，并且突兀而起的大楼使其陷入阴暗、
2、潮湿、压抑的生活环境之中，侵犯了其住房的采光权、日照权、通风权、隐私权、眺望权，并使得房屋价值贬损，请求法院判恒泰房地产开发公司对刘某某等人房屋受损部分进行修复，并要求赔偿房屋贬值损失 10 万元。【判决】判决如下：被告恒泰公司应于本判决生效之日起半年内，按照房屋质量检测报告中的处理意见，对刘某某等 14 位原告的房屋受损部分给予修复。被告恒泰公司应于本判决生效之日起 10 日内付给刘某某等人房屋价值贬损赔偿金55000 元。判决依据：原告的房屋受损与被告的不当施工行为存在因果关系，被告应当承担相应的民事责任。根据评估报告，原告的房屋经修复以后仍然会遭受一定程度的价值贬损，故被告应当对此承担赔
3、偿责任。关于被告是都因建造新红公寓对原告房屋的日照、采光和通风等造成影响而应当承担赔偿责任的问题，本院认为，妨碍日照、采光和通风的判断标准是受害人能否主张排除妨碍和损害赔偿的必要条件。事实上，基于相邻关系制度的固有功能，相邻建筑物的所有人或利用人之间必须负有一定的容忍义务。只有在日照、采光和通风妨碍超出必要的容忍限度，受害人主张配出妨碍和损失赔偿才能够得到支持。如果日照、采光和通风的行为超出一般人的容忍限度，则构成妨碍行为。我国建筑物相邻关系制度中，有关日照、采光和通风的妨碍行为的判断，是以国家有关工程建设标准的内容为基本判断标准。建造建筑物违反有关工程建设标准的，应当视为超出了社会一般人的容
4、忍限度，受害人可以主张排除妨碍和损失赔偿。根据现有证据，原告房屋的日照情况符合有关部门制定的标准，新红公寓的规划、设计并不违反有关部门的相关规定，应视为未超出一般人的容忍限度。因此，尽管新红公寓的建造确实对原告造成一定程度的影响，但并没有违反有关规定，故其行为不具有违法性。因此，在法院已经判令被告对原告作出相应赔偿的情况下，原告刘某等要求被告赔偿因日照等原因造成的损失，理由不足，难以支持。【解读】随着物权法的出台，近年来房地产纠纷中业主就建筑物的通风、采光和日照等相邻权提起的诉讼日益增多，本案是一起基于不动产相邻关系产生的财产损害赔偿纠纷，其中涉及到相邻关系容忍义务的标准，相邻关系容忍义务的限
5、度等问题，具有一定的典型性。第一，什么是相邻关系的容忍义务？相邻关系，是指两个或两个以上相毗邻的不动产所有人或使用人之间，在行使不动产所有权或使用权时，因相邻各方应当给予便利和接受限制而发生的权利义务关系。相邻关系实际上是在斟酌、平衡相邻各方的利益和公共秩序后，对各方行使所有权或使用权的一种限制或节制。因此，相邻关系的权利人之间存在相互容忍的义务。判断容忍义务的界限，应该采取“一般人的忍受限度”标准。所谓“一般人的忍受限度” ，是指如果对相邻权的妨碍在一般人看来都无法忍受，则构成对相邻权的侵害；反之如果没有超过一般人的“忍受程度” ，则不构成对相邻权的侵害。对于“一般人的忍受限度” ，应该根据
6、相邻不动产的地域性、妨害的程度、土地利用的前后关系、损害避免的可能性、加害行为的形态以及加害不动产之有无公共性等情形作为判断依据。第二，被告建房是否影响原告房屋的日照、采光、通风及是否应当承担相应的赔偿责任？首先，妨碍日照、采光和通风的判断标准时受害人能否主张排除妨碍和损失赔偿的必要条件。事实上基于相邻关系制度的固有功能，相邻建筑物的所有人或利用人之间必须负有一定程度的容忍义务。只有在日照、采光和通风妨碍超出必要的容忍限度，受害人主张排除妨碍和损失赔偿才能够得到支持其次，我国建造物相邻关系制度中，有关日照、采光和通风妨碍行为的判断，是以国家有关工程建设标准的内容为基本判断标准。建造建筑物违反有
7、关工程建设标准的，应当视为超出了社会一般人的容忍限度，受害人可以主张排除妨碍和损失赔偿。最后，原告房屋的日照情况符合有关部门制定的标准，新红公寓的规划、设计并不违反有关部门的相关规定，应视为未超出一般人的容忍限度。因此，尽管新红公寓的建造确实对原告造成一定程度的影响，但并没有违反有关规定，故其行为不具有违法性。【相关法律规范】1.民法通则第 83 条：“ 不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。 ”2.最高人民法院关于贯彻执行中华人民共和国民法通则
8、若干问题的意见（试行） （1988 年 4 月 2 日 法（办）发19886 号）97.相邻一方因施工临时占用他方使用的土地，占用的一方如未按照双方约定的范围、用途和期限使用的，应当责令其及时清理现场，排除妨碍，恢复原状，赔偿损失。98.一方擅自堵截或者独占自然流水，影响他方正常生产、生活的，他方有权请求排除妨碍；造成他方损失的，应负赔偿责任。99.相邻一方必须使用另一方的土地排水的，应当予以准许；但应在必要限度内使用并采取适当的保护措施排水，如仍造成损失的，由受益人合理补偿。相邻一方可以采取其他合理的措施排水而未采取，向他方土地排水毁损或者可能毁损他方财产，他方要求致害人停止侵害、消除危险、
9、恢复原状、赔偿损失的，应当予以支持。100.一方必须在相邻一方使用的土地上通行的，应当予以准许；因此造成损失的，应当给予适当补偿。101.对于一方所有的或者使用的建筑物范围内历史形成的必经通道，所有权人或者使用权人不得堵塞。因堵塞影响他人生产、生活，他人要求排除妨碍或者恢复原状的，应当予以支持。但有条件另开通道的，也可以另开通道。102.处理相邻房屋滴水纠纷时，对有过错的一方造成他方损害的，应当责令其排除妨碍、赔偿损失。103.相邻一方在自己使用的土地上挖水沟、水池、地窖等或者种植的竹木根枝伸延，危及另一方建筑物的安全和正常使用的，应当分别情况，责令其消除危险，恢复原状，赔偿损失。3.物权法第
10、八十四条【相邻关系处理原则】不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。第八十五条【处理相邻关系依据】法律、法规对处理相邻关系有规定的，依照其规定；法律、法规没有规定的，可以按照当地习惯。第八十六条【用水与排水相邻关系】不动产权利人应当为相邻权利人用水、排水提供必要的便利。对自然流水的利用，应当在不动产的相邻权利人之间合理分配。对自然沉水的排放，应当尊重自然流向。第八十七条【相邻关系中通行权】不动产权利人对相邻权利人因通行等必须利用其土地的，应当提供必要的便利。第八十八条【相邻土地、建筑物的利用】不动产权利人因建造、修缮建筑物以及铺设电线、电缆、水
11、管、暖气和燃气管线等必须利用相邻土地、建筑物的，该土地、建筑物的权利人应当提供必要的便利。第八十九条【通风、采光和日照】建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。第九十条【相邻损害防免关系】不动产权利人不得违反国家规定弃置固体废物，排放大气污染物、水污染物、噪声、光、电磁波辐射等有害物质。第九十一条【挖掘土地等危害的防免义务】不动产权利人挖掘土地、建造建筑物、铺设管线以及安装设备等，不得危及相邻不动产的安全。第九十二条【损害的避免与补偿】不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的，应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害；造成损害的，应当给予赔
12、偿。4.最高人民法院关于庞启林在庞永红房屋近处挖井对该房造成损坏应按相邻关系原则处理的复函 （1991 年 5 月 22 日 1991 民他字第 9 号）广东省高级人民法院：你院1990 粤法民申字 62 号关于庞启林诉庞永红损害赔偿申诉一案的请示报告收悉。经研究认为：庞启林与庞永红住房前后相邻，庞启林在庞永红房屋近处挖井，违背了处理相邻关系的原则，1987 年 6 月该地区发生特大洪水，水井大量泛水涌沙，庞启林又未能及时采取措施，损坏了庞永红的房基，致该房成为危房，给庞永红造成了重大损失。依照中华人民共和国民法通则第 83 条的规定，庞启林应负赔偿责任。考虑该案具体情况，可以适当减轻庞启林的赔偿责任。
