1、物业公司外接项目操作 市场，是物业管理企业生存、持续发展的立足之本。作为物业管理这样一种新兴的又是微利的行业，站稳或扩大市场份额更是至关重要。因此，物业管理企业要全力拓展市场。但公司市场的拓展不是简单的外延，而是为了质的提升，不是为追求形式上的大，而是要追求实质上的强。 对外承接项目是物业公司发展的一条必经之路，由于公司在各方面具备了对外承接项目的能力，为更好地保证公司外接项目操作，保证物业管理招投标各方面工作的正常运转（含协议方式选聘物业管理企业），一般按如下程序进行： 1、 物业公司成立对外承接项目专项负责部门，直接对物业公司监执委负责，主要职能是为物业公司拓展业务，保证接管项目物业管理各
2、项工作的开展和运作； 2、 项目部通过各方面渠道收集相关信息，并确定信息的真实性； 3、 项目部组织各专业人员对拟承接项目进行实地考察，并针对考察结果向物业公司监执委做可行性分析报告； 4、 监执委根据实际情况决定是否承接该项目，并报于置业公司监执委及总经办； 5、 项目部在公司决定承接前提下拟定该项目物业管理标书、物业管理方案和物业管理委托合同报物业公司监执委审核； 6、 项目部参与招投标各方面工作，并及时将工作情况向公司汇报； 承接项目的管理和监控 承接的物业管理项目成立服务中心，日常工作按公司现行的各项规章制度进行运作，具体如下： 1、 行政部在总公司人力资源部的指导下负责人员的招聘和培
3、训工作； 2、 品质检查小组负责进场前各项工作的准备，并及时在项目操作过程中检查各项工作的落实情况，发现不合格项及时整改； 3、 项目部负责承接项目的管理和监督，原则上承接项目独立管理，重大事件及时向项目部报告； 4、 公司财务部安排人员对承接项目财务工作进行监督和管理； 5、 承接项目所在地与相关单位的往来联系一般由该项目服务中心主管领导负责，重大事件向公司项目部报告； 6、承接项目的物业服务标准严格以物业管理委托合同进行； 承接项目时注意重点 物业公司对外承接项目时，由于对项目各方面情况了解不够全面，为避免因项目本身相关问题引起的漏洞，须注意以下几个方面： 1、新建住宅小区的接管 1）设计
4、隐患 如果物业管理企业前期介入的早，并且在实际上起到了参谋作用，就可以避免许多设计上存在的隐患。这些隐患对于开发商来说可能不是什么问题，但对业户使用房屋和物业企业管理来说，可能会带来相当大的风险。 2）物业管理委托合同签定的价位（成本费用的测算） 物业管理市场竞争相当的激烈，尤其是沿海企业在湖南占据了一定的市场份额，部分物业管理企业也受到市场价格竞争的影响，为了市场占有率，一味降低价格，甚至在成本附近徘徊，抗风险能力明显不足，稍有风吹草动，都可能导致亏损。在成本测算上公司因按实际情况进行市场调研，物业管理费用定价不应过低。 3）开发商的配合 没有开发商的配合，住宅类的物业管理几乎很难做好。市场
5、上接来的物业由于种种原因，开发商的配合可能很不到位，这个时候，需要管理处主任有相当的交际能力来化解，一手托着业主，一手举着开发商，这碗水必须端平。比如设备交接的时候，是否提供了完整的资料，其中很多的资料关系到以后巨大价值设备的保修、保养。小区水电性质的转换时间给业户带来的影响将直接反映在业户满意率中。周边配套服务设施和交通状况，所有开发商所能左右或者施加影响的因素都会在隐蔽处影响着我们的工作。所以在新建住宅小区接管的时候，必须考虑到开发商不够配合的情况下，给企业经营带来的风险。 2、老（旧）楼盘的接管 1）业主委员会 原有的物业管理企业的离开肯定是有原因的，其中关系最大的当属楼盘的业主委员会。
6、在接管老的楼盘的时候，首先要考察现有的业主委员会成立的程序是否合法规范，是否办理了相关的手续。只有在确认我们的合同对方是合格主体的情况下，我们才去调查这个业主委员会的成熟程度，办事是否理性，在业主中是否具代表性。否则在日后的管理服务中，将不断的出现措手不及的问题。 2）历史遗留问题 许多老的楼盘换物业公司，要么是原来的物业公司经营服务不到位，要么是历史上积累的问题解决不了，所以我们必须看这些历史遗留的问题是否可以化解。比如许多楼盘像老人一样疾病缠身，却没有养老钱（维修基金的积累）。接管过来让业户一下子拿那么多钱出来是很困难的，但问题又不能那么放着。这样使物业管理企业进退两难，处理的好则罢，处理
7、不好，就是一败笔。 3、签订物业管理服务合同时的风险防范： 1) 明确停车场使用关系的性质，排除将来车辆损坏和丢失导致不公平的责任； 2) 明确管理服务区域及区域内的人身财产关系的性质 ； 3) 对管理费的性质进行免误导式描述，明确支出范围、作用； 4、其余的包括： 1) 和开发建设单位交接房屋的时候，注意将检查到的质量问题详细罗列，并要求开发单位相关负责人在清单上签署，防止以后的推诿扯皮现象； 2) 注意向开发建设单位索取本小区相关建材配件的供应商名单和详细情况，特别是定做的特殊材料，必要时要求开发商采购部分备用，或者自行采购； 3) 及时报请相关部门将小区的水电性质进行更改，以改变供给价格
8、，避免居民用电承担其他用电的较高的价格； 楼盘的日常管理 楼盘的日常管理属于物业管理周期中最长的一个阶段，因此也是产生风险的一个多发期和重灾期，下面就一些常见的问题进行举例，期待更多的问题能够引起我们足够的重视。 1、车辆管理 由于汽车属于较大数额的财产，物业公司一般难以抵抗这个风险，除了建议车主购买相应的保险外，必须加强自身的管理。一车一卡，在每户有多部车的情况也下必须坚持这一原则，以防止车辆混淆和丢失；24 小时进行定时和不定时巡逻，保证巡逻到位，并留下详细记录。 2、人员物品出入的严格控制和处理事情的灵活性。在制定严格的制度的情况下，对于门岗队员进行相应的培训，达到既控制了人员物品出入又
9、不得罪客户的目的，一是选择处事灵活的队员上岗，二是加强接待礼仪和技巧的培训。 3、社区活动的参加者一般是老人和小孩，都是容易受到意外伤害的人群，因此必须在举办社区文化活动以前，充分考虑活动的安全性，适当调整活动内容或加强安全措施，防止带来意外。 4、泳池和其他小区配套设施经营中，必须达到相应的标准，由专业人员操作，例如水质处理和救生等，防止意外事件的发生，不管责任在哪一方，对管理单位来说，影响都是相当消极的。 5、在处理协助投诉和无效投诉时，慎重处理和周边单位以及政府部门等公共关系，避免卷入纠纷。 6、内部员工的职业安全 包括保洁高空作业、使用腐蚀性药品，救生员和保安人身安全，维修人员的安全等
10、，须按情况考虑购买相应的保险，降低安全方面对企业经营的影响，同时起到关心员工的作用。 7、进行保洁、维修等作业时，必须设置醒目的警示牌，防止产生人身和财产损失。 8、给业户提供其他单位的服务电话时，需要慎重选择，防止连带责任的产生。 9、特约服务项目必须请律师或法律顾问审核相关的协议，才可以进行。 楼盘的装修管理 综合以往的管理经验，日常管理期的许多问题都是在装修期留下的隐患造成的，所以在装修期将隐患尽可能多的排除，将非常有利于我们以后的管理服务工作，为我们减少许多开支和麻烦。 1、装修期间隐蔽工程的巡视检查记录、特别事件的记录要求完整，以免因装修活动给业户自身或相邻单位造成损失时，被开发商和
11、业主追究管理责任或者带来不必要的麻烦； 2、有防水要求的房间防水层在装修过程中，被破坏的时候，必须按规定重做，并进行闭水试验，防止以后出现渗漏现象。在目前装修队伍素质不齐的情况下，这个顽疾始终困扰着很多业户和物业管理企业； 3、进户电线主线一般不得改动，除非经特别审批，不能超出相应负荷，室内电线的重新布线，需持有上岗证的专业电工进行操作； 4、进行焊接作业的工人，必须持有相应的上岗证件，否则在发生事故的情况下，物业管理企业有承担责任的风险； 5、商铺的排烟、排污和噪声、散热问题必须充分的考虑，否则可能引发纠纷和冲突，在有的地方甚至演变成社会不稳定的因素，故应给予较高的重视； 6、鉴于小区装修管理中违规装修的跟风和示范效应，必须在装修正式展开以前，制定小区的装修管理预案。在考虑到业主的正常安全、通风、采光、排废（气、水）、保障隐私等需求的情况下，制定合理的管理措施。保证小区装修在国家规定和本小区的规定范围内进行。对于某些打擦边球的违规活动，根据实际情况，予以适当引导。原则必须坚持，但要保持相当的灵活性，这样才能为以后的创优等活动打下坚实的基础。
