1、国内养老地产开发机会及开发条件研究,宏观视角开发机会研究养老地产宏观发展维度中观视角开发条件研究养老地产城市进入维度微观视角开发条件研究意向地块微观条件维度开发机会及条件小结,我国“居家养老”方式逐步成为主流中国现已步入老龄化迅速发展阶段，此阶段对传统养老模式构成冲击，老人自我养老意识加强，更多老人们倾向于高级老年公寓形式的居家养老方式。,宏观视角开发机会研究,现状,趋势,到21世纪中期，我国老年人口(60岁以上)将超过4亿，占全国总人口的28%20102040年是中国人口老龄化速度最快的时期，这一阶段老年人口平均每10年提高3.99%,截止2009年，我国60岁以上的老年人已达到1.67亿，
2、占全国总人口的12.5%依据联合国标准，当一个国家或地区60岁以上老年人口占总人口的10%，或65岁以上老年人口占总人口的7%，即视为进入老龄化社会,第一阶段：市场发展初期（1999 年-2010 年）老年住宅市场发展缓慢老年人口的绝对值很大，市场对老年住宅有需求，但由于我国社会福利水平及总体经济水平还远远没有达到能够支持老年人住房消费的能力，老年人不能构成老年住宅消费的主体，同时，传统的家庭养老居住观念还未转变过来，因此市场有效需求不明朗，市场风险稍大，老年住宅市场发展缓慢。第二阶段：市场快速发展阶段（2010 年-2025 年）老年住宅井喷式增长一方面，我国经济发展到一个新的水平，人均GD
3、P 达到3000 美元以上，社会保障体系的逐步完善，老年人已逐渐成为老年住宅的消费主体，市场需求明朗；另一方面，目前年龄在35 45 岁的一批中年人在这一阶段也步入老年，他们是目前社会的主流，有着较高的收入及教育水平；同时，这一时期，老年人独立居住的养老观念已经形成，因此，这一阶段老年住宅的需求将会出现井喷现象，老年住宅的增长将会保持在一个较高水准，约在10% 左右。第三阶段：市场成熟发展阶段（从2025 年-2055 年）处于较高水平稳定期老年住宅市场的发展已进入一个稳定发展期，发展初期的消费需求释放阶段已经过去，市场发展渐趋理性，市场竞争也相对激烈，逐渐呈现出品牌化、规模化的发展趋势，因此
4、，老年住宅市场的发展将稳定在一个较高的合理水平。,目前我国养老地产的井喷式增长时期已经初步形成,宏观视角开发机会研究,“421“家庭养老压力加大，针对“独子养老”面临的困境，目前市场形成了“以居家养老为基础，社区养老为依托，机构养老为补充”的养老服务体系”,缓解”421“家庭养老压力大力发展居家养老和社区服务养老使老年人既能生活在熟悉的生活环境里，又能发挥社区老年人互相帮助的优势，这对老年人、对家庭、对社会都是最好的选择 。,”421“家庭养老压力加大一对夫妻，一个孩子，四个老人的新型家庭成为城镇家庭结构的主要模式，城市家庭结构模式的变迁。,宏观视角开发机会研究,政策制度扶持促进老龄产业快速发
5、展,民政部关于开展养老服务社会化示范活动的通知由点到面，逐步推开。省级民政部门要在试点的基础上，树立典型，命名一批养老服务社会化示范区（市）和养老机构示范单位；民政部将在适当时机命名全国养老服务社会化示范区（市）和养老机构示范单位，以进一步深化示范活动，推进社会福利社会化。,2005.3,民政部公布关于支持社会力量兴办社会福利机构的意见 一、支持社会办福利机构的重要意义 二、支持社会办福利机构的基本原则 三、制定优惠政策，抓好政策落实，支持社会办福利机构的发展四、多渠道、多形式筹集资金，支持社会办福利机构的发展五、发挥职能作用，维护社会办福利机构的合法权益,2005.12.15,2006.9,
6、中国老龄委出台老龄事业发展“十一五”规划一、继续建立健全老龄政策法规体系 二、不断健全和完善老年社会保障体系三、加快构建养老服务体系 四、努力丰富老年人精神文化生活,2008.1,民政部转发财政部、国家税务总局关于老年服务机构有关税收政策的通知,法律政策及建筑规范,金融信贷政策（贷款的规模、期限、利率方面的优惠）,财政财策（专项拨款、补贴、减免收费等）税收政策（优惠与减免等）,宏观视角开发机会研究,市场需求及供应缺口利于发展养老项目中老年住宅基本位于远郊区，市场需求量较大，整体市场供应项目较少，推出项目基本全部售罄，老年住宅市场存在较大机会。,随着房地产市场的发展，楼盘之间的竞争日益激烈，导致
7、了市场的细分。部分房地产开发商在市场竞争中注意到了中国人口的老龄化趋势，将老年人作为目标客户，主动将市场细分，针对老年人的特殊需求，开发建设了适宜老年人居家养老的住宅。老年住宅这市场上的特殊产品一经开盘销售便取得了较好的销售成绩。,宏观视角开发机会研究,养老地产的发展具有极大动力，开发机会良好,推动中国养老地产的发展,养老观念转变,社会对养老住宅的关注,“421”家庭养老压力,社会老龄化趋势,宏观视角开发机会研究,政策的优惠,市场的需求及供应缺口,养老地产城市进入主要判断参数指标模型,中观视角开发条件研究,人口状况判断城市是否进入老龄社会的标准,人均可支配收入判断城市人口购买力是否具备发展养老地产的标准,国际标准为人均可支配收入达到3000美元（约20000人民币）以上具备发展养老地产的条件,拟进入城市是否适宜发展养老地产？,从社会经济指标层面两维度进行判断,以核心城市为代表，对全国七大城市群进行分析研究,中观视角开发条件研究,
