1、泰州 13-3 地块(周山河街区)调研分析一、地块简介区域分析：位于泰州市区南部，周山河街区鼓楼南路西侧、洪泽湖路南侧、金山路 东侧太湖路北侧；紧临泰州市文化中心，处于新区的核心位置，距泰州市政府约 1.5 公里左右，交通便利，区位优势明显，发展前景优越。本地块为商住用地，其中商住比例为 2：8 左右。地 块面积 84870（约 127.3 亩） 。 上市时间申请及交纳保证金截止时间 2011 年 1 月 11 日 17 时 30 分前。挂牌时间 2011 年 1 月 4 日 8 时 30 分至 2011 年 1 月 13 日 15 时 30 分。起始价：22920 万，约 180 万/亩保证
2、金：4584 万，起拍价的 20%按 180 万地价计算，折可售面积楼面地价771 元/ 按 200 万地价计算，折可售面积楼面地价857 元/ 按 230 万地价计算，折可售面积楼面地价986 元/按 260 万地价计算，折可售面积楼面地价1114 元/按 300 万地价计算，折可售面积楼面地价1286 元/交地时间：自竞得之日起 3 个月（截止 2011 年 4 月 13 日）内现场交付土地。动工及竣工时间：交地之日起六个月内，即 2011 年 4 月 13 日之前动工，在 2 年半内（2013年 10 月 13 日）内开发完毕。缴款方式：保证金缴纳 2011 年 1 月 11 日 17
3、时 30 分前第一期缴款：1 月 13 日交纳起始价的 50%，含保证金；第二期缴款：1 月 21 日前交清全部土地出让金余款。指 标分析：土地出让面积 84870 平方米（127.3 亩）用地性质：商务金融、城镇住宅，其中商住比例 2：8 左右规划控制指标容积率： 2.5可建面积3.5 建筑密度：35% 绿地率： 35% 限高： 住宅 35M 总建筑面积 212260， 297160其中：商住比例 2：8 左右配建 4750的公共租屋无偿提供给政府二、项目成本预测(一) 土地费用 2810.70 84870 23854.45 1 土地地价 2700.60 84870 22920.00 2 土
4、地契税 108.02 84870 916.80 3 交易服务费 1.40 84870 11.88 4 土地登记费 0.08 84870 0.68 5 土地勘测费 0.60 84870 5.09 (二) 地方政府收费 206.096 297045 6121.98 (三) 前期费用 76.8 297045 2281.31 (四) 建筑安装工程 费 2100.00 297045 62379.45 (五) 基础设施费 401 297045 11911.50 (六) 管理费用 50 297045 1485.23 (七) 销售费用 100 297045 2970.45 (八) 财务费用 150 29704
5、5 4455.68 (九) 合计 3886.95 297045 115460.04 注：1、表中成本地价按起拍价 180 万/ 亩测算。2、建安费用住宅暂按 2000 元 /，商业暂按 2500 元/。3、已含公租房的建设费用。 三、收入预测13-3 地块项目周边楼盘分析正在销售楼盘东润第一城：总建筑面积约 20 万（1600 套），容积率 1.5，可售 1434 套（商铺 24），已售住宅1134 套、商铺 12 套，目前住宅销售价 7100 元/，商铺销售均价 13000 元/。土地出让时间06 年 5 月，用地面积 205 亩（136392），容 积率 1.5，出 让地价 54.74 万
6、/ 亩。恒景国际花园：总面积约 30 万（1940 套），容积率 1.23，一期可售住宅 646，已售住宅 577，目前住宅销售均价 8880 元/；土地出让时间 04 年 10 月，用地面积 336 亩（223776），容积率 1.23，出让地价 59.71 万/亩。上海大花园：总面积约 30 万（2429 套），容积率 1.5，一期可售 729 套，已售 689 套，目前住宅销售价约 6980 元/；土地出让时间 06 年 12 月，用地面积 290 亩（192668），容积率1.5，出让地价 76.89 万/亩。荣御蓝湾（上海景瑞）：总面积约 16 万，容积率 1.59，一期可售 108
7、 套（4 层叠加别墅），已售93 套，目前销售价约 9200 元/(4 层叠加别墅)；土地出 让时间 09 年 10 月，用地面积 245 亩，容积率 1.6，1.4，土地出让价 76.43 万/亩。已拍卖未开发地块地块一：土地出让时间 09 年 12 月，用地面积 586 亩，容积率 2.43，1.01，土地出让价 172.13万/亩开发商扬州安厦正大房地产开发有限公司。地块二：土地出让时间 10 年 9 月，用地面积 177 亩，容积率 1.8，1.5，土地出让价 262 万/ 亩，开发商江苏东润房地产开发有限公司。四、项目收益预测项 目收入预测项目的直接收益来自于住宅、商业的销售收入。周
8、 边商业配套基本齐全，泰州大 剧院在建，随着泰州城市向南发展的 预期要求， 预计该项目住宅销售价 60008000 元，商铺销售价 1000014000 元 ，商务公寓、办公等 6000 元/左右，因此未来房价还有很大的上行空间，具有较好的投资前景。根据本项目的具体情况，测算销售收入初步如下： 可售住宅面积为 250000。根据周边楼盘的目前销售预测销售价格暂按 6000 元/。销售收入 150000 万元。可售商务公寓或办公面积为 35000。销售单价暂按 5500 元/。销售收入 19250 万元。商铺可售面积为 7000，销售单价暂定为 10000 元/，销售收入为 7000 万元。总销
9、售收入：176250 万元序号 项 目 利润率测算1 销售收入 176250.00 176250.00 176250.00 176250.00 2 3 总成本 115460.04 120756.14 126052.23 132672.35 4销售税金及附加(6.78%) 11949.75 11949.75 11949.75 11949.75 5土地增值税(暂按2%计) 11309.38 9402.79 7496.20 5112.95 6 7 利润总额 37530.82 34141.32 30751.82 26514.94 8 所得税(25%) 9382.71 8535.33 7687.96 6
10、628.74 9 税后利润 28148.12 25605.99 23063.87 19886.21 利润率 15.97% 14.53% 13.09% 11.28%180 万/亩 210 万/亩 240 万/亩 290 万/亩注：销售收入中已扣除无偿提供给政府的 4750面积的收入。五、投资分析与建议优势 分析区位优势：该地块处于泰州新城区的垓心位置，随着泰州文化中心和周山河街区等大型城市配套的兴建，该区域已 经逐渐成为泰州新的中央行政区、中央商务区和中央生活区。 为泰州的城市发展方向。销售优势：本地块临近泰州市的各行政机关、学校及园博园，有良好的环境和大量的潜在客户群， 销售前景较好。学区优势
11、：紧邻泰州市的重点初中莲花中学，规划中的泰州中学新校区，为典型学区房。交通优势：北侧为原 328 国道，南面为园博园，交通快捷便利；规划优势：该地块方整平坦，居住商业复合型开发性质，令本项目获得了统筹兼顾、灵活机动的开发经营优势。不利因素预测商业配套：大型生活配套商业尚有待进一步完善（13-2 地块的开发完成时间）。竞争楼盘：周边竞争楼有一定的实力，特别是泰州沪商房地产开发有限公司开发的上海大花园、江苏恒景置业发 展有限公司开发的恒景国际花园，以及上海景瑞投资有限公司待开发的上海大花园东侧地块、 扬州安厦正太房地产开发有限公司待开发的文化中心南侧地块等都会对目标地块的销售形成较大的压力。未来国家关于房地产方面的如信贷从紧，房产税、物业税的试点征收等不确定因素存在。政府对周山河街区城市推行力度和完成的时间。政府在新区规划中泰州中学及泰州人民医院的实施进度，是否能够实际来年开工的计划。建 议 建议可以参与竞争，有较好的发展潜力。地价在 280 万元/亩以内有较好的操作空间。泰州市作为江苏省发展中的地级市，目前房地产市场的泡沫较小，具有较好的投资前景。扬州中集天宇房地产投资有限公司二一年十二月二十五日
