1、项目商铺下一步销售建议方案一、方案背景情况按营销部制定的商铺销售方案安排，项目自 2015年 4月 18日起开始释放沿街商铺销售信息，5 月 2日起进行商铺护照免费办理，8 月 1日进行护照集中升级，8月 15日正式开盘，但截止 8月 15日，共计办理护照 46组，护照升级 2组，实现解筹 0组，商铺销售结果未达预期要求。二、商铺销售结果未达预期的原因分析（一）项目住宅 2015年 6月 30日才开始交房，目前项目尚无业主入住，消费需求尚未显现，商铺价值得不到体现；（二）项目地段距离县城中心较远，站前商贸中心规划尚未成熟，周边缺乏居住及市政配套，地偏人少不利于商铺销售；（三）未对商铺进行现场包
2、装，销售前期蓄客期较短且缺乏相应推广活动配合，入市定价不低等因素均导致市场对商铺接受度不高；（四）项目商铺目前主要目标客户群体的购买商铺动机主要为小区业主投资性需求及为业主提供居民消费类经营行为，但其经济实力有限，对商铺目前价格接受性低。（五）综上所述，受“天时、地利、人和”三方不利影响，项目商铺销售失利并非偶然，但如能待项目业主陆续入住，在高入住率的支撑下使商铺价值得以沉淀，未来前景依旧乐观。三、对商铺下一步销售建议商铺下一步销售有两种选择，第一被动的以时间换空间，待商铺价值显现足以支撑起商铺价格，第二主动通过开展相应销售策略活动（如以租代售，带租出售）对客户购买商铺行为进行引导。（一）活动
3、目的（1）通过对意向客户问访得知，客户对项目商铺存在购买兴趣，且购买动机多出于自营，但普遍感觉项目定价过高，在高成本投入下必然对未来预期存在疑虑，如能将其购买行为分解引导，通过先租后售的方式，可以降低客户疑虑。（2）如商铺长期空置滞销，必然影响到项目整体商业配套的完善，不利于项目整体形象提升，从而影响到项目住宅产品销售。通过带租出售及以租代售相结合的方式可以避免此情况发生。（3）通过以租代售的方式，通过租金收取在一定程度上有利于公司资金回笼。（二）活动期从租户签订租赁合同之日起两年，自 2015年 10月 1日-2017 年 9月 30日（三）租金水平通过市场类比及项目售价结合租金回报率反算确
4、定（暂定西面 1F50元/起，二 F25元/起，南面 35元/起）（三）活动方式1、租金收取客户与公司签订两年商铺租赁合同后，一次性将两年租金交于开发商；2、以租代售（1）客户与公司签订商铺租赁合同一年以内，租户愿意购买所租赁商铺，公司将收取租户的两年租金转为客户购铺定价并冲抵购铺款；（2）客户与公司签订商铺租赁合同满一年不足两年内，租户愿意购买所租赁商铺，公司将收取租户一年租金，剩余租金转为客户购铺定价并冲抵购铺款；（3）客户与公司签订商铺租赁满 2年且不愿购买所租赁商铺，公司所收取的租金不予退还，续租或收回商铺公司届时视情况另行决定。3、带租出售由于租期较长，为避免公司商铺销售受到干扰，如
5、在租期内，有其他客户愿购买以租赁商铺的（租户享受知情权，优先购铺权） ，可以通过签订三方协议的方式，带租出售给客户，租户租期内经营不受影响，以签订购铺合同之日计算，之前租金归公司所有，余下租金归购铺者所有；4、招租业态建议西面 1F，2F 分开出租，但必须保证以一托三，业态选择：银行、超市、药店、茶楼娱乐、家居建材、家电、高档餐饮、电信、IT、网吧等。南面业态：低端餐饮（早餐店、夜宵摊，快递，维修等）（四）活动影响1、有利影响（1）有助于公司资金回笼；（2）有助于完善项目居住配套，避免商铺空置对项目想象产生的负面影响；（3）先租后买有助于打消客户对购买商铺的风险顾虑，提升其对商铺的接受度；（4
6、）有利于商铺业态引导，提升整体形象。2、不利影响（1）带租出售为其他客户购买商铺增加了附加条款，可能会影响其接受度；（2）如项目后期需将商铺做抵押融资等行为，将会受到一定限制。四、商铺预租价格表计算方式:每平方租金=商铺总价*（一年期银行定期存款利率 2.25%+通货膨胀率 3%=5.25%）/12 个月/商铺建筑面积。商铺 1#楼 楼栋 房号 建筑面积 套内面积 单价 总价 每平米月租金1 118 44.17 43.22 10050.88 443947.4513 44 1 117 50.47 49.38 10008.35 505121.3422 44 1 116 61.03 59.71 97
7、65.42 595983.3622 43 1 115 72.73 71.16 9725.74 707353.4168 43 1 114 51.81 50.69 9809.30 508219.9517 43 1 113 40.77 39.89 9887.96 403132.3105 43 1 112 40.77 39.89 9887.96 403132.3105 43 1 111 51.81 50.69 9809.30 508219.9517 43 1 110 64.47 63.08 9752.26 628728.062 43 1 109 66.19 64.76 9746.19 645100.4
8、119 43 1 108 51.81 50.69 9809.30 508219.9517 43 1 107 40.77 39.89 9887.96 403132.3105 43 1 106 40.77 39.89 9887.96 403132.3105 43 1 105 51.81 50.69 9809.30 508219.9517 43 1 104 64.47 63.08 9752.26 628728.062 43 1 103 69.28 67.79 9736.05 674513.5289 43 1 102 50.47 49.38 9817.02 495464.7489 43 1 101 4
9、4.17 43.22 9859.55 435496.258 43 商铺 2#楼楼栋 房号 建筑面积 套内面积 单价 总价 每平米月租金2 106 44.57 43.22 10239.16 456359.2345 45 2 105 50.92 49.38 10197.05 519233.5992 45 2 104 68.05 65.99 10122.64 688845.8616 44 2 103 68.05 65.99 10170.47 692100.5763 44 2 102 50.92 49.38 10292.71 524104.9459 45 2 101 44.57 43.22 10430
10、.49 464886.9612 46 商铺 3#楼楼栋 房号 建筑面积 套内面积 单价 总价 每平米月租金3 117 44.5 43.22 10191.85 453537.3232 45 3 116 50.84 49.38 9814.84 498986.7079 43 3 115 68.06 66.11 9452.94 643367.363 41 3 114 66.67 64.76 9314.06 620968.3415 41 3 113 52.19 50.69 9328.85 486872.8821 41 3 112 41.07 39.89 9406.93 386342.8029 41 3
11、111 41.07 39.89 9406.93 386342.8029 41 3 110 52.19 50.69 9328.85 486872.8821 41 3 109 64.94 63.08 9272.23 602138.9352 41 3 108 66.67 64.76 9074.89 605022.7631 40 3 107 52.19 50.69 9137.52 476887.1955 40 3 106 41.07 39.89 9215.60 378484.7429 40 3 105 43.15 41.91 9197.94 396890.9571 40 3 104 50.1 48.6
12、6 9149.55 458392.4899 40 3 103 64.94 63.08 9080.90 589713.7485 40 3 102 93.88 91.19 8961.63 841317.7818 39 商铺 7#楼楼栋 房号 建筑面积 套内面积 单价 总价 每平米月租金7 101 66.94 64.8 13224.40 885241.4301 58 7 201 66.94 64.8 5424.66 363127.0103 24 7 102 67.87 65.7 13221.32 897331.0262 58 7 202 67.87 65.7 5421.58 367962.8506
13、24 7 103 68.8 66.6 13218.32 909420.6222 58 7 203 68.8 66.6 5418.59 372798.6909 24 7 104 67.87 65.7 13221.32 897331.0262 58 7 204 67.87 65.7 5421.58 367962.8506 24 7 105 66.94 64.8 13323.25 891858.3477 58 7 205 66.94 64.8 5464.20 365773.5069 24 7 106 55.86 54.08 13417.28 749489.3214 59 7 206 55.86 54
14、.08 5528.57 308826.1444 24 7 107 65.21 63.13 13428.07 875644.6596 59 7 207 84.98 82.27 5456.02 463652.1996 24 7 108 78.8 76.28 13378.38 1054216.352 59 7 208 90.2 87.32 5441.82 490851.8606 24 7 109 100.24 97.04 13347.42 1337945.123 58 7 209 100.24 97.04 5429.05 544208.3523 24 商铺 11#楼楼栋 房号 实测建面 套内面积 单
15、价 总价 每平米月租金11 101 66.94 64.8 13174.97 881932.2952 58 11 201 66.94 64.8 5404.89 361803.0859 24 11 102 66.94 64.8 13184.86 882594.2574 58 11 202 66.94 64.8 5408.85 362068.1412 24 11 103 67.9 65.73 13191.57 895707.3323 58 11 203 67.9 65.73 5409.62 367312.9616 24 11 104 68.76 66.56 13198.67 907540.7196
16、58 11 204 68.76 66.56 5410.80 372046.8687 24 11 105 67.87 65.7 13201.54 895988.7084 58 11 205 67.87 65.7 5413.67 367426.0606 24 11 106 63.97 61.92 13224.95 846000.1279 58 11 206 63.97 61.92 5431.14 347430.2249 24 11 107 84.25 81.56 13099.12 1103600.503 57 11 207 94.61 91.59 5327.27 504013.1425 23 11
17、 108 42.89 41.52 13350.48 572601.8761 58 11 208 63.62 61.59 5436.40 345863.5804 24 11 109 42.51 41.52 13353.61 567662.0411 58 11 209 42.51 41.15 5553.87 236095.2054 24 商铺 12#楼楼栋 房号 实测建面 套内面积 单价 总价 每平米月租金12 101 84.64 81.83 13058.76 1105293.215 57 12 201 95.02 91.87 5310.77 504629.0576 23 12 102 42.94
18、 41.52 13300.63 571129.1436 58 12 202 63.7 61.59 5416.32 345019.7222 24 12 103 42.56 41.15 13303.76 566208.0937 58 12 203 42.56 41.15 5533.68 235513.4545 24 商铺 17#楼楼栋 房号 实测建面 套内面积 单价 总价 每平米月租金17 101 67.49 64.8 13321.42 899062.4755 58 17 201 67.49 64.8 5462.37 368655.1569 24 17 102 67.49 64.8 13321.4
19、2 899062.4755 58 17 202 67.49 64.8 5462.37 368655.1569 24 17 103 68.42 65.7 13318.39 911244.0006 58 17 203 68.42 65.7 5459.34 373527.7651 24 17 104 69.36 66.6 13315.41 923556.5099 58 17 204 69.36 66.6 5456.35 378452.7669 24 17 105 68.42 65.7 13318.39 911244.0006 58 17 205 68.42 65.7 5459.34 373527.7
20、651 24 17 106 67.49 64.8 13321.42 899062.4755 58 17 206 67.49 64.8 5462.37 368655.1569 24 17 107 67.49 64.8 13271.99 895726.8333 58 17 207 67.49 64.8 5442.60 367321.0364 24 17 108 67.49 64.8 13271.99 895726.8333 58 17 208 67.49 64.8 5442.60 367321.0364 24 17 109 135.37 129.98 13041.54 1765433.831 57
21、 17 209 135.37 129.98 5283.32 715203.2883 23 17 110 144.24 138.5 13024.82 1878699.783 57 17 210 144.24 138.5 5272.54 760510.5075 23 17 111 57.49 55.2 13310.78 765236.9343 58 17 211 57.49 55.2 5481.39 315125.0768 24 17 112 56.24 54 13316.60 748925.697 58 17 212 56.24 54 5487.21 308600.5818 24 17 113
22、56.24 54 13316.60 748925.697 58 17 213 56.24 54 5487.21 308600.5818 24 17 114 56.24 54 13316.60 748925.697 58 17 214 56.24 54 5487.21 308600.5818 24 商铺 18#楼楼栋 房号 实测建面 套内面积 单价 总价 每平米月租金18 101 153.71 147.18 13107.36 2014732.211 57 18 201 153.71 147.18 5301.69 814923.1873 23 18 102 82.12 78.63 13261.92 1089068.953 58 18 202 123.54 118.29 5353.28 661344.3996 23 18 103 55.16 52.82 13420.70 740285.8275 59 18 203 55.16 52.82 5531.99 305144.7455 24 （以上租金仅根据商铺售价并结合行业租金回报率反算得出，为吸引租户，可酌情视湖口市场租金做相应下降，针对银行、大型超市等主力品牌商家可额外适当优惠）营销部2015.8.16
