1、太仓上海东路综合体项目定位与开发策略(项目整体定位、开发策略),谨呈：太仓亿丰置业有限公司,版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归上海基盛地产顾问股份有限公司所有，未经上海基盛地产顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。,2010年2月28日,解决问题的技术思路,形象问题,项目地处接轨上海的咽喉要位，内外交通便利，开发背景浓厚，有良好的商务商业发展前景,项目解读,1,项目地块,太仓市政府,截止2008年底，开发区共引进各类项目近2000家，总投资近500亿人民币，其中外资项目413家，总投资近50亿美元。,电子信息、精密机械、汽车配件为主
2、,房地产、娱乐休闲、生活服务为辅,开发商集多元产业于一体，成功有效的整合了商业地产开发三要素,开发背景,2,亿丰家具,成功开发：房地产开发、物业管理、星级酒店、商业运营、休闲娱乐、家居建材贸易各产业项目,传统商圈以百货、餐饮、服务等零售业态为主，缺少集购物、餐饮、娱乐、文化、健身、休闲诸功能于一体的现代一站式购物中心,市场环境,3,人民路商业街沿街商业较为集中，商业繁荣度较高，以零售类为主；人流量较大；与新华西路交界处较为繁华，分布有华联商厦、新世界百货、肯德基等；50-99平方米之间的商铺所占比例较大商铺租金在5-6元/平方米/天； 售价在14000-15000元/平方米；零售类经营情况较好
3、,新华西路商业街沿街商业主要集中在北面，南面多为大型餐饮以及大型购物中心，整条商业街以零售类为主；50-99平方米之间的商铺所占比例较大商铺租金在4-5元/平方米/天；售价在12000-13000元/平方米；餐饮类经营情况较好,县府街商业街商业人气较足；整条商业街以零售类为主50-99平方米之间的商铺所占比例较大商铺租金、售价由西向东逐步递减；租金范围在 2.5-5元/平方米/天；售价在10000-13000元/平方米；零 售类商户经营情况相对较好,6,项目定位-内涵挖掘,重新定义太仓商圈格局的都市综合体,太仓城市化进程的必然体验功能支撑：服务及配置较高的公寓产品写字楼商务领先产品,寻找凝聚力
4、,年轻活力的需求体验功能支撑：商业体验中心中心休闲广场,寻找自豪感,接轨上海挺进长三角的时尚召唤功能支撑：商业体验中心,寻找驱动力,7,个性是如此强有力地吸引着今日中国大都市里的时尚人群,Mall 都汇重新定义太仓时尚格局的活力生活体验中心,一个从未在太仓出现过的字眼,成了很多人生活和居住的坐标之一,而这个词之所以如此动人因为它象征着中心的生活,象征着时尚，象征着我们正与时代接轨,8,我们带来时尚，引领一种充满活力的生活方式,太仓副中心集商业、办公、中小户型公寓、户外休闲广场于一体的城市时尚活力体验中心体系,充分强调建筑、装修配置水准与服务管理水平的休闲景观时尚公寓,一个休闲娱乐主题的时尚、活
5、力体验商业中心,一个具有产业引导性的标杆产业商务平台,一个活力四射的中央休闲广场,一个特色餐饮美食街和休闲娱乐主力店,解决问题的技术思路,开发问题,依据土地属性产生的私密性、人流导入性、形象昭示性等价值因素，将项目地块分成四块区域，分别适宜发展不同业态的产品,平面布局,1,娄山南路,上海东路,地块A,地块B,地块C,地块D,地块A处于项目的最南部，私密性较好，无噪音污染，土地平整且面积较大，建议向中小户型公寓住宅产品方向发展。地块B处于项目的中部，距离上海东路较近，有一定人流进入性，建议规划为商铺。地块C处于项目的最北部，且位于整体地块的西北部和东北部，形象昭示性好，有一定标杆价值，切利于做分
6、流动线分割，适宜做成写字楼类的办公产品。地块D处于项目的北部中央，易于吸收来自己上海东路的主要消费人流，考虑到形象昭示性较强，建议发展为中央休闲商业广场，以进一步提升商业价值。,充分强调建筑、装修配置水准与服务管理水平的休闲景观时尚公寓,业态规划,2,排布示意,兵营式排布，主景观节点与主景观轴线,洗衣,有效利用居室黑空间，设置功能空间。,美景+美食,户型建议,融合现代体验式购物感受设计的商场规划、满足消费者对时尚品牌趋势理解的品牌整合,业态规划,2,-1F,4F设置电影城电玩城KTV等娱乐项目,1F为高货值产品、体验购物主力店,2F为精品女装一二线品牌主力店,1F,2F,3F,4F,-1F为大
7、型超市,3F为精品男装一二线品牌主力店、部分餐饮,依托太仓经济开发区产业平台，打造高标准、高配置、具有产业引导性的标杆商务办公平台,业态规划,2,20-30F经济开发区内外资企业办事处租赁为主,1-11F中小型民营企业租赁,1-11F,12F-19F,20-30F,12-20F国有企业、事业单位、顾问咨询,排布示意,先开发住宅为后续开发滚动现金流，再开发部分展示性商业及写字楼树立区域标杆及项目形象，通过商铺旺售实现区域发展和项目价值最大化,开发策略,3,娄山南路,地块A,地块B,地块D,一期,二期,三期,现金流，为后续开发滚动资金,树形象，开发品牌及项目知名度，为商业带来潜在客流,通过前期运作
8、的热度和商铺热售，实现区域和项目价值最大化,上海东路,解决问题的技术思路,规划问题,通过有效的商业人流的平面动线引入、引导与汇合实现项目店铺商业价值的最大化。,规划解读,1,商业中心部分规划创造 一环 三轴 五广场 七入口,动线主轴,动线环轴,广场,入口,沿街店铺价值最大化,没有背向商铺,多点引入环形人流,不断迭起的购物氛围,保证商业价值最大化,在垂直动线、主要入口的节点处，通过设置下沉式广场、喷泉、文化景观、精神堡垒等元素，增强消费群体休闲体验。,规划解读,1,设置下沉式广场、广场内喷泉景观、垂直跨桥,下沉舞台处设置精神堡垒、垂直动线,入口设置大型喷泉以增强观赏性和关注度,地下一层至一层西区
9、设置国际零售超市巨头，完善区域生活配套、聚集人气、培育片区商业氛围，一层其余部分设置化妆品、珠宝、奢侈品等高货值商品、体验购物主力店,业态规划,1,地下一层,一层,超 市,超 市,高货值零售业,二层设置精品女装一二线品牌的主力店、部分餐饮、体验购物店三层设置精品男装一二线品牌的主力点、部分餐饮、体验购物店,业态规划,1,二层,三层,精品女装一二线品牌主力店,部分餐饮、体验购物店,部分餐饮、体验购物店,精品男装一二线品牌主力店,四层设置电影城、电玩城、健身房、美容美发、餐饮、书店、SPA,业态规划,1,四层,电影城,电玩城,健身房,美容美发、餐饮、书店、SPA,汇报完毕，感谢聆听！,pOXLp7
10、v0djZKylHSJr3WxBmHK6NJ2GhiBeFZ7R4I30kA1DkaGhn3XtKknBYCUDxqA7FHYi2CHhI92tgKQcWA3PtGZ7R4I30kA1DkaGhn3XtKknBYCUDxqA7FHYi2CHhI92tgKQcWA3PtGshLs50cLmTWN60eo8Wgqv7XAv2OHUm32WGeaUwYDIAWGMeR4I30kA1DkaGhn3XtKknBYCUDxqA7FHYi2CHhI92tgKQcWA3PtGZ7R4I30kA1DkaGtgKQcWA3PtGZ7R4I30kA1DkaGhn3XtKknBYCUDxqA7FHYi2CHhI92t
11、gKQcWA3PtGshLs50cLmTWN60eo8Wgqv7XAv2OHUm32WGeaUwYDIAWGMeR4I30kA1DkaGhn3XtKknBYCUDxqA7FHYi2CHhI92tgKQcWA3PtGZ7R4I30kA1DkaGhn3XtKknBYCUDxqA7FHYi2CHhI92tgKQcWA3PtGshLs50cLmTWN60eo8Wgqv7XAv2OHUm32WGeaUwYDIAWGMes02GshLs50cLmTWN60eo8Wgqv7XAv2OHUm32WGeaUwYDIAWGMes02dLPqafkFGlzcvv2YiRQYHbhR8AI1LKULh3xvjDzkEAMGr8xbwF1bH1oIM30E7xp,
