1、 北京国美商都项目-可行性研究报告 0国 美 商 都 项 目可 行 性 研 究 报 告北 京 国 美 置 业 有 限 公 司2011 年 6 月北京国美商都项目-可行性研究报告 1项 目 鸟 瞰 图北京国美商都项目-可行性研究报告 2目 录一、 项目名称：国美商都 .5二、 项目建设单位：北京国美置业有限公司 .5三、 项目法人：黄光裕 .5四、 项目可行性研究的依据： .5五、 项目区位状况 .5六、 项目四至 .5七、 项目规划条件 .6八、 项目建设条件 .6九、 项目进展情况 .6十、 项目建设内容 .7十一、 项目技术经济指标 .7十二、项目所在位置图示： .8第二章 建设单位介绍
2、.12第三章 市场分析 .13一、 大区域市场宏观环境分析 .13二、 北京经济发展状况 .13三、 丰台区经济发展状况： .14四、 科技园经济状况 .141、 中关村科技园区经济发展分析 .142、 中关村科技园区丰台园经济发展分析 .15五、区域交通便利，商业发展潜力增大 .17六、项目市场调查分析 .181. 项目周边住宅市场调查： .182. 区域写字楼市场调查 .203. 区域酒店物业市场调查 .224. 区域批发市场市场调查 .24七、项目市场预测及总体定位 .251. 市场预测： .25北京国美商都项目-可行性研究报告 32. 项目总体定位： .26八、客户群定位 .26第四章
3、 项目建设方案及竞争分析 .27一、 项目建设方案 .271. 建造 32 万平米的商业中心： .273. 建设一个 5.28 万平米的酒店式公寓 .274. 打造一个 3.8 万平米地标性的高层写字楼 .28二、项目竞争分析 .281. 32 万平米的商业中心 .282. 酒店式公寓 .283. 写字楼 .28第五章 环境保护与综合利用 .30一、 环境保护 .30二、 综合利用及治理方案 .30三、 环境影响评价 .30四、 综合节能 .31五、 消防安全 .31第六章 项目开发建设计划 .33一、 前期设计工作控制点： .33二、 国美商都 A 区（大地块）施工控制点. .331. A
4、区 7 层工程进度计划 .332. 国美商都项目 A 区 8-25 层工程进度计划 .34三、 国美商都 B 区（小地块）施工控制点. .341. B 区 7 层工程进度计划 .342. B 区 825 层工程进度计划 .34第七章 投资估算和资金筹措 .35一、 投资估算编制依据： .35二、 投资估算编制范围： .35三、 用地平衡表及基本规划指标 .35北京国美商都项目-可行性研究报告 4四、 项目静态投资估算： .36五、 项目动态投资估算： .37六、 资金投入计划与资金筹措表： .38第八章 项目财务分析 .39一、 国美商都项目经营期收益预测计算系数表： .39二、 项目损益表：
5、 .40三、 自有资金现金流量表 .41四、 贷款还本付息计算表 .39第九章 风险分析和控制策略 .40一、宏观系统风险 .401、 政策风险 .402、 利率风险 .403、 不可抗力风险 .40二、项目经营风险 .41三、市场风险 .41四、财务风险 .42第十章 结论 .43北京国美商都项目-可行性研究报告 5第一章 项目概况一、 项目名称：国美商都二、 项目建设单位：北京国美置业有限公司三、 项目法人：黄光裕四、 项目可行性研究的依据：1. 北京市规划委员会规划意见书及附图（2004 规意字 0954 号）建筑用地钉桩通知单（2003 拨地 0279）2. 关于进行中关村科技园二期产
6、业基础土地统一开发工作的批复（京计基字2000第 1366 号）3. 北京市国有土地使用权挂牌出让成交通知书(京土整储挂函(丰）2005008 号)4. 建设用地规划许可证（2006 规（丰）地字 0006、0007 号）五、 项目区位状况国美商都项目位于丰台区科丰桥南，中关村科技园丰台园内，为相邻两幅宗地，地块标号分别为 31-A、35-A1，京石、京开，京津塘，京沈四条高速路近在咫尺。根据北京市总体规划，丰台区将建设成为北京的物流中心和长途交通枢纽，这为项目的建设提供了难得的交通优势。六、 项目四至31-A 地块： 东 至 基地九号路；南至基地环二路；西至丰葆路；北至南四环绿化隔离带。35
7、A1 地块：东 至 万寿路南沿线；南至 35-A2 地块北侧红线；西至基地九号路；北至南四环路。北京国美商都项目-可行性研究报告 6七、 项目规划条件容积率：4.5控高：100 米绿化率：30%建筑密度：35%用地性质：公建用地。可以建设酒店、会展中心、综合写字楼、购物中心、高档休闲娱乐场所等设施。八、 项目建设条件项目所在地块已经由北京丰台科技园区建设发展有限公司对该宗地进行土地一级开发，基本完成三通一平建设(交地标底为六通一平土地)，可以满足开工条件。项目周边大市政配套设施调查资料见附件一。注:六通一平是指宗地土地平整,通上水、下水、通路、通电、通 电信、通天然气。九、 项目进展情况1、
8、已于 2005 年 5 月 18 日与北京市国土局签定土地出让合同，缴纳 4100 万土地出让金。2、 与商业地产领军企业万达集团达成战略合作协议，共同打造 30 万平米的商业中心。以“订单商业地产”闻名的大连万达集团，目前在国内 19 个城市建了 21 个购物中心，总面积达到 300 万平方米，在商业地产领域具有丰富经验和客户资源3、 与世界排名前五名的设计公司美国 RTKL 国际有限公司签署了设计委托合同，为项目能够以世界级的水准运作打下坚实基础。4、 2006 年 3 月份，取得用地规划许可证。北京国美商都项目-可行性研究报告 7十、 项目建设内容本项目拟建规模达 56.12 万平方米，
9、其中地上建筑面积为 35.35 万平方米，地下建筑面积为 20.77 万平方米。建设内容包括商业、酒店式公寓、写字楼等，见下表。项目 商业 酒店式公寓 写字楼 其它规模 （万 m2） 32.85 5.28 3.8 14.2十一、 项目技术经济指标项目主要技术经济指标序号 指标名称 单位 指标一 建设规模 1 项目建设用地平衡 m2 1.1 道路广场用地 m2 19664.51.2 绿化用地 m2 23597.41.3 建筑用地 m2 35396.2935-A1 m2 24175.08其中 31-A m2 11221.211.4 合计 m2 78658二 建设指标 绿化率 % 30%建筑密度 % 45%容积率 % 4.5三 建设总投资 万元 322,664.71四 项目开发期 月 34五 建设期 月 25北京国美商都项目-可行性研究报告 8十二、项目所在位置图示：1. 中关村科技园丰台园位置图示：北京国美商都项目-可行性研究报告 92. 科技园区规划图示：3. 项目周边交通图示： 四环科丰桥俯拍
