1、广州报业文化广场,香港恒昌测量行,可行性研究,Chapter 2：市场研究,目录,Chapter 1 : 背景,写字楼,酒店,Chapter 3：成本财务,商场,背景,Chapter 1,研究次序,华南地区中心城市,珠江三角洲核心城市,沿海经济发展带重要城市,广州的地位,统计时间：1999年,人口 : 广州 685万人 上海1311万人 深圳 395万人,资料来源：广州统计信息2000年,城市社会经济概况,资料来源：广州统计信息2000年,统计时间：1999年,城市社会经济概况,对比分析,广州城市空间结构,广州东站,体育中心,珠 江 新 城,旧城市中心越秀、荔湾区,越秀公园,海珠广场,天河区新
2、城市中心,市政府,城市中心东移,新城市中央商务区（CBD）,全国三个特许外汇金融区之一,广州市交通运输中心,天河区地位,统计时间：1999年,资料来源：广州统计信息2000年,天河区社会经济概况,1,3,4,市场研究,Chapter 2,定位：高档区位：商业中心区规模：大于2万平方米,研究对象选择,综合商场 百货大楼 写字楼 五星级酒店,新商务中心区,传统商务区,旧商业中心区,综合商场 天河城广场 天河娱乐广场 时代广场 中天购物城 世界贸易大厦 荔湾广场 百货大楼 友谊商店 广州百货大厦 新大新东山广场 写字楼 中信广场 大都会广场 时代广场 金利来中心 广东国际大厦（63层） 高盛大厦 世
3、界贸易大厦 好世界广场 健力宝大厦 酒店 白天鹅宾馆、中国大酒店、花园酒店、广东国际大厦(63层),研究对象,商场,Chapter 2-A,商场供应 92年至今,市区综合商场租赁走势,元/月.M2,元/月.M2,资料来源：广州珠江恒昌策划部,天河区综合商场租赁走势,元/月.M2,元/月.M2,资料来源：广州珠江恒昌策划部,go,高空置率原因,市场推广不力经营管理不当 . 交通不便,综合商场行业组合,按建筑面积,资料来源：广州珠江恒昌策划部,行业面积,按建筑面积,资料来源：广州珠江恒昌策划部,行业分布,按建筑面积,资料来源：广州珠江恒昌策划部,铺位平均面积,(包含百货超市)按建筑面积,资料来源：
4、广州珠江恒昌策划部,铺位平均面积,（除百货超市)按建筑面积,资料来源：广州珠江恒昌策划部,规 模,交 通,档 次,综合商场,商户组合,消费行为,区 位,项目与周边物业互补,项目定位,商圈辐射范围扩至珠三角,商业“聚核”区,品牌、实力、经验,商圈范围,预测时间：2005年,资料来源：广州城市规划珠江三角洲经济区规划研究,商场规模测算模型,1999年地铁一号线辐射区,可支持商场规模 10 (天河城) + 662% (时代广场)+ 3.380% (中天购物城) =16.3 6（万m2),T=11.3（万人/万 m2）,核心商圈人口 185.3（万人）,2005年地铁二、三号线及轻轨开通,商场规模测算
5、模型,可支持商场规模 47.554.5(万m2),项目可支持规模 8.715.1 (万m2 ),T= 11.3(万人/万m2),核心商圈人口 538615(万人),项目所在区域已有商场10(天河城)+6(时代广场)+ 3.3 (中天购物城)=19.3(万m2),可能竞争对手 20 (万m2),go,商场规模-其他影响因素,项目辐射力增强,经济发展,消费潮流,商场规模,规模,设计、经营、管理 等方面的制约,商 场 建 议 规 模10 / 12 万m2,零售,餐饮,休闲娱乐,服务,商场功能设置建议,百货25%,服饰20%,其他零售24.5%,按建筑面积,酒店,Chapter 2-B,五星级酒店 开
6、房率,资料来源：广州市旅游局,单位：元/房.日,五星级酒店 平均房价-99年,99年平均-697元/房.日,资料来源：广州市旅游局,五星级酒店 写字楼-99年,资料来源：广州市旅游局,具国际品牌的商务酒店,现状,定位,整体经营状况一般,天河区无五星级酒店,缺乏高级商务酒店,面 积*：40,000m2 客房数 ：400间,酒店规模建议,*面积包括车库、设备用房分摊,写字楼,Chapter 2-C,写字楼供应 92年至今,市区 写字楼租赁走势,资料来源：广州珠江恒昌策划部,天河区 写字楼租赁走势,资料来源：广州珠江恒昌策划部,Detail,行业组合按企业个数,制造业办公27%,IT行业27%,其他
7、3%,银行.金融保险6%,房地产3%,法律2%,信息咨询专业服务15%,行政公共事业2%,贸易15%,文化教育1%,资料来源：广州珠江恒昌策划部,行业面积 按建筑面积,单位：平方米/公司,资料来源：广州珠江恒昌策划部,写字楼行业组合,写字楼项目定位,整体功能面积分配,方案 2,方案 3,方案 1,单位：平方米,备注:以上面积均包括地下车库、设备用房分摊,成本财务分析,Chapter 3,物业分成总表,物业功能分类比例,方案一,方案二,方案三,开发成本,方案二,方案一,方案三,项目收益及资产价值,方案一与方案二资产价值相近方案二成本最低方案三资产价值最低而成本最高,财务分析小结,Go,方案比较,Thanks,休闲娱乐,Back,餐饮,Back,服务业,Back,可预见在建/拟建商场,资料来源：广州珠江恒昌策划部,back,可预见在建/拟建写字楼,资料来源：广州珠江恒昌策划部,Back,back,综合商场概况,资料来源：广州珠江恒昌策划部,Back,back,百货大楼 专柜出租,实用面积,纯营业额分成,保底：6,000-10,000元/m2分成：营业额30%,10-50m2,租金收取方式,保底分成,租金,营业额25-30%,
