1、蓟县项目初步调研汇报,2010 年8月,谨呈：天津市天蓟房地产开发有限责任公司,区域概况,地处京津唐区域中心历史文化积淀深厚资源丰富,生态环境优美区域经济实力逐步增强,区域分析,城市历史,蓟县，古称渔阳，春秋时期称为无终子国，战国时称无终邑 秦代属右北平郡，唐朝设蓟州 。新中国成立后，属河北省 辖县，1973年9月划归天津市，相沿至今。,县区规模及人口情况,蓟县全区现有26个乡镇，949个村、 20个居委会、一个城区 街道办事处。总人口约82万人，其中县城居民25万人，城区 户籍人口16万。全境面积1590平方公里，其中北部山区面积 75平方公里，南部平原面积315平方公里，洼地面积500平方
2、 公里。,县城分区,县城主要以城关镇为基础，以人民路 为东西轴线，中昌路为南北轴线划分为四个区域。西北区域为政治、经济、文化教育区；西南区域划为商业区域；东部区域目前以居住区为主，整体居住品质不高；北部区域位于府君山脚下，规划为中高档住宅区和旅游度假区。,经济概况,2008年全县生产总值突破100亿元，达到102.47亿元，比上年增长16.4%，增长速度高于全市平均水平1.9个百分点。全县人均生产总值达到12975元，比上年增长18.2%。在全市各区县当中，仅次于武清、宝坻排名第三。 截止到0年底蓟县人均达到7730元，人均收入达到6650元虽然蓟县的经济发展相对较晚，但发展的速度却很快，在未
3、来的几年内有很大的发展潜力，蓟县整体经济的增长 也必将带动其地产业的发展。,资源特色,旅游资源,蓟县自然风光秀丽，名胜古迹众多，现已形成盘山、黄崖关长城，翠屏湖、县城古文物、中上元古界、八仙山和九龙山等一批重点旅游景区和度假区。其中黄崖关长城列为世界文化遗产，盘山列为国家级风景名胜区，中上元古界被国务院批准设立为国家级地质公园,八仙山列为国家级原始次生林自然保护区，九龙山列为国家森林公园。县城内还有国家重点保护的千年古刹独乐寺和白塔寺等文物古迹。这些景区与周边地区旅游资源组合在一起，具有明显的旅游聚集效应。,区域房地产市场分析,土地成交： 09年1月-12月蓟县土地出让面积为130万平米，土地
4、成交面积146万平米商品房销售：09年1月-12月蓟县新建商品住宅成交4892套，成交面积660231， 成交额348511万元，成交均价5279/，09年全年蓟县成交量已经 达到了历史最高点，相当于2008年全年成交量的三倍 .,一、09年蓟县房地产市场情况回顾,二、2010年上半年市场情况分析 （一）、蓟县上半年月均销售情况 2010年6月底，蓟县共成交商品房27.13万，成交均价6208元/，月成交信息如下：,小结：2010年1-5月份，成交量稳步增长，5月份市场成交量井喷，但5月后随着“国十条”等房地产调控政策出台后，一定程度上遏制了蓟县楼市的成交量，6月成交量萎缩明显，目前成交价格仍
5、高位运行，量跌价升现象明显。,（二）、上半年成交面积区间分析,小结：从目前的成交情况来看，蓟县市场主流户型面积区间在70-90平米；90-110平米，这两种面积区间的产品呈供小于求的状况,（三）、成交房源户型区间分析,小结：从户型上分析，目前蓟县市场中户型主要诉求为两室、三室，处于供小于求的局面；一室户型过剩明显。,（四）、成交房源价格区间分析,小结：从房源成交总价上分析，目前蓟县市场上成交的总房款主要集中在70万元左右。,成交房源总价区间分析,07年以前蓟县房地产开发水平较低，07年后恒大绿地等知名房地产企业进驻，品牌开发时代已经来临。,开发水平,09年下半年蓟县潜在供应量持续增加，前期的供
6、应量存余 ，加上蓟县本土刚性需求有限,区域市场竞争激烈.,区域重点项目分析,府君山板块,东部板块,县城板块,西部板块,曲苑风荷 七星花园 泰和庄园路径领山,竞争项目,板块特征,认知度高，高端板块属性，品牌开发商打造产品品质高、价格平台650010000元/ ，主要产品类型有独栋、叠拼、多层、小高层 。,天一绿海 远景城 幸福时代 现代城,与我项目占有外部资源相似，配套有所欠缺，主要靠自身营造，开发水平有高有低，价格平台55006500元/，主要产品类型： 高层、多层。,乐园2期 昕瑞家园,借助城市化功能配套，散点开发无板块效应，外部资源借用不大，价格平台在60007000元/，主要产品类型 高
7、层。,绿地漫山红墅 恒大山水御城,受外部环境影响力强，休闲度假的旅游地产项目，都是品牌大盘、低密度开发，与本案不具竞争性。,盘山板块,五子城,该板块属性档次较低，配套相对欠缺。目前该板块属于政府重点开发的板块。本案亦处在此板块，目前价格平台在50006000元/，主要产品类型为高层。,路劲领山,共计14栋楼，全部为四层半和五层半的花园洋房。,曲院风荷,七星花园,天一绿海,中节能远景城,昕瑞家园,五子城,项目占地4.1万平方米左右，现规划总建筑面积15.6万平方米左右，分两期建设。一期总建筑面积7.8万平方米左右，为五栋高层住宅，地下1层为车库及设备用房，底部两层为商业，3层至26层为住宅。二期
8、总建筑面积7.8万平方米左右，为12栋13至20层错落有致的高层住宅。 小区有3万平方米左右的欧陆风情园林，园林中有6千平方米左右的水景, 建筑的外立面采用了经典的欧式新古典主义建筑风格。,【项目销售情况】,1、3号楼整栋作为商品房出售，4、5、6号楼为单位集资房。优惠政策未定，开盘时间未定，首付比例30%，认购情况一般。预计均价7200元/平米起价，精装标准1000元/平米。,卧室套内洗手间设计 损失了公共区域的功能性,开放式厨房设计 节约空间但舒适度降低,户型方正、南向起居采光好 南向双阳台景观视野佳,【户型分析】,二居 主力户型,入室门直对洗手间，私密性较差,洗手间无窗 影响采光和通风,
9、户型方正、实用，南北通透 动静分区明确、合理,【户型分析】,【客群分析】,关键词：本地客户、内部集资、改善型居住,五子城的客户基本以蓟县本地人为主，大多没有购房经验，对于房产的要求相对较低。 五子城虽然在户外推广上以旅游地产定位，但是就现场到访客户来看，依然以蓟县当地客户为主，置业目的多为改善居住类型。,项目位于蓟县城区，交通便利。,周边大型商业配套及高端教育配套较少。 所处道路状况不佳，来往车流、人流较多；周边环境不成熟，多为平房、小作坊式商业，对项目影响较大。开发商在销售方面经验不足,【优劣势分析】,周边环境,周边环境,外立面,优势,劣势,区域重点客群描述,核心客群,地缘性升级改善型客群,
10、第一代商品房及福利分房人群面临改善，改善动机主要是项目质素、社区景观、产品品质、物业管理的提升.购买产品：中高端产品（洋房、别墅和少量高层产品） 接受价格：60150万注：以路劲领山项目销售情况来看，该客群为主力客群，占总成交70%,刚性需求客群,婚房、周边富裕农民进城为主 购买产品：中低端主流产品（多层、小高层、高层） 接受价格：5090万注：以路劲领山项目销售情况来看，该客群占总成交20%,投资性客群,有经济实力，购买的主要目的为投资，或购买蓝印户口为目的购买产品：中低端主流产品接受价格：4080万注：以路劲领山项目销售情况来看，该客群占总成交10%,房地产市场趋于成熟，从概念营销过渡到产品营销,特征2,特征 3,各区域板块已经形成明显差异化的价值分级,特征4,区域内产品无差异性，可复制性强，竞争激烈，同质化竞争在局部板块体现明显。差异化、高附加值产品方能突围,物业类型多样，高层产品正在逐渐被消费群体接受；但区域内各项目的高层仍处在低附加值水平,特征1,市场总结,地块初步研究,蓟县城区的远景规划,项目周边的配套设施,住宅,商业,汇报结束,
