1、金海湾项目可行性评估一、 商业评估1、 目前人民路人气不足，由于处于城市的西南，车流量也不大，地段目前商业还未启动，区域是休闲与商务区域。2、 与大华步行街相比，在人气与交通方面相差很远，但由于周边配套高档与环境优越，对于餐饮娱乐业态，只有走高档商务路线或特色化路线。3、 美食娱乐城：对于美食娱乐城，本商业整层分割比较容易且每层业态也容易分割，但尚需配备一两部商业客流电梯，一方面可区别于淮北全部临街餐饮娱乐格局，树立自己商业特色；另一方面，租金比临街门面便宜，但档次、环境、交通、停车都比一马路与大华、相阳路优越。4、 一年之内周边人气难以保证：随着周边居住小区的陆续入住、金陵大酒店的开业、体育
2、馆的落成、淮北天一中学的建成，其人气与档次不比大华差，当然这需要时间。5、 先运营商业，以租促售：先以优惠租金引进大型餐饮娱乐商家，然后其余商铺分割销售，回收部分资金。6、 商业回收资金用于公寓水电等的开通启动7、 如果按照以上思路，则商业销售周期很关键，而本案是现房，现房商业销售比较快，这是本商业的优势，且外立面都已成型成派。8、 大商家（在四层）的成功引进与入驻是金海湾项目启动的关键，而这个我们在项目合同未签之前就可着手准备，风险我们还是可以控制的。9、 目前价格来说，我们不应该参照周边市场定价，而应该自我定价，只要在大定价范畴下，租金比市中心或二马路的租金便宜有竞争力就可以，我觉得可以定
3、比二马路的租金便宜但比大华租金贵下的价格。商业均价 7000 元往上一点应该可以达到。总的来说，1、 商业风险最大是在时间上，如果一两年以后，本案商业可以与二马路商业（相阳路累此地段）媲美，而现在价格稍微低一点均价 6000-6500 元之间，商业销售价格优势还是有的。2、 商业大商家引进受目前人气影响，以租促售应该可以保证大商家的引进。我个人觉得商业运营应该可行二、 公寓评估1、 目前鼎盛国际精装小户 4600 均价，当然其地段、交通、配套比本案优越，但从产品来说，因为本案原先是办公的规划，3 点6 米的层高是淮北小户前所未有的。2、 3.6 米层高,成长型企业的机会:3 点 6 米层高如何利用，我觉得从商务办公角度宣传切入，商住两用，小企业联合入驻，有大堂，有物管，集合就是形象，对于一些资金实力不强的成长型企业本项目有足够吸引力.3、 考虑到成长型企业的数量,只拿出偏高楼层的 5 个楼层作为本定位,进行办公装修配备.4、 如果按照以上思路,价格可以提升,4200 往上的价格比较容易突破。
