1、长沙市岳麓区麓谷地块可行性研究报告第一部分 城市简介一、城市概况长沙是湖南省省会，全省政治、经济、文化、科教、信息中心，是国务院首批公布的历史文化名城和第一批对外开放的旅游城市。辖芙蓉、天心、岳麓、开福、雨花五区，长沙、望城、宁乡三县和浏阳市，长沙市土地总面积 1.18 万平方公里，市区面积 556 平方公里，建成区面积 170 平方公里；总人口601.8 万人，城市人口 160 多万。在国家公布的中国城市综合实力 50 强中，长沙名列第 19 位。长沙，山青水秀、气候宜人，有风景独秀“霜叶红于二月花”的岳麓山，有水洲相拥“春来江水绿如蓝”的湘江；长沙，人杰地灵、历史悠久，有在海内外享有盛名的
2、世界第八大奇迹马王堆汉墓、千年学府岳麓书院及三国东吴简牍；“惟楚有才，于斯为盛” ，在中国近现代史上长沙更涌现了一批著名的政治家、军事家和文学家。长沙交通便利。已基本形成了水陆空现代化交通体系，长沙黄花机场是国际空港，已开通 39 条航线，可直飞北京、上海、广州、香港、曼谷等特大城市和地区。以长沙为中心的全省高速公路网已经形成，107、319、京珠高速等公路均汇于市区，长沙已列为全国 45 个公路主枢纽城市之一。长沙又是全国铁路交通枢纽，京广复线贯穿南北，湘黔、浙赣、石长线连接东西；长沙港口主枢纽霞凝港区一期工程已建成投入使用，具备千吨级生产能力。项目所在的岳麓区是长沙市内五区之一，位于古城长
3、沙湘江西滨，与长沙市中心区隔江相望，是长沙市的西部 门户。因国家 级风景名胜 区岳麓山而得名， 历史悠久，文化底蕴深厚， 为我国著名的“智能密集区”，具有丰富的高素质人力资源和极强的科研开发能力。全区面 积 145 平方公里，总人口 41 万人。 岳麓新城分别与望城县的雷锋镇、星城镇、含浦 镇及坪塘镇相邻，往西通 过长常高速公路、三一九国道可与宁乡、益阳、常德紧密联系。通过绕城公路、城市环线与市区各片以及京珠高速公路联成网络，与机场、 车站、港口等城市交通枢纽形成快速联系通道。通过湘江五一大桥、北大桥 、南大 桥、黑石铺大桥等大型 桥梁，架立多条交通走廊， 实现河西与河东的分而不隔，联 系快捷
4、。在长株潭经济一体化和湘江生态经济带体系中，岳麓区是整个湘江河西体系的北端经济圈， 处于河西龙头地位。自古以来， 这里人文荟 萃，是著名的高校文化区，是 长沙“以文立市”的根基，聚集了长沙市的行政办公中心，独具高新技术与高教科研文化及自然人文风景等优势。二、经济环境据市统计局的有关数据显示：今年 1 至 6 月，长沙实现 GDP 总值 995.5 亿元，同比增长 16.1%；完成地方财政收入 119.82 亿元，同比增长 32.73%，城市居民人均可支配收入达 8615.7 元,增长 16%,同比提高 4.4 个百分点；农民人均现金收入 4348 元，增长 19.8%,同比提高 5.5 个百分
5、点。上半年长沙经济运行突出的特点有五方面：一是经济发展速度加快。上半年长沙市地区生产总值继一季度达到 16.2%之后，二季度仍然保持快速增长，为近年来最好水平，高于全省平均增速 2 个百分点左右；二是经济运行质量有所提高，上半年地方财政收入、企业效益、城乡居民收入实现同步增长；三是投资结构进一步优化，上半年长沙市非国有经济完成投资增长 43.6%；技术改造投资增长 87.6%，占比分别达 70.8%和 19.4%，比上年同期分别提高 5.9 个百分点和 5.4 个百分点；四是商品房结构进一步优化，上半年高档商品房开发面积占全部商品住宅开发面积比重下降，普通商品房与经济适用房比重提高；五是就业等
6、关注民生工作卓有成效。长沙是湖南省重要工业基地，已初步形成了以轻纺、机械、电子、食品、家电为主体的门类齐全的综合性工业体系。按 40 个工业大类划分，除石油、天然气外，其他39 个工业大类都具有一定的生产能力。长沙市现有工业企业 42442 家，其中大中型企业 109 家。常年产品万余种，其中优质产品逾千，国优 35 项，部优 178 项，省优 788项。大型水泵、罗茨风机、柴油机、汽油发动机、农用汽车、摩托车、计算机、汽车吊车、冰箱、电视机、油漆、日用化工等产品，在全国同类产品中占有重要位置。湘绣、鞭炮、烟花、陶器、瓷器、花岗石等出口产品在国际市场享有盛誉。近年来，岳麓区举全区之力抓城市建设
7、，合万众之心建经济强区， GDP 连续多年保持 15%以上的高增 长， 财政收入四年翻了两番多，掀起了一个大开发、大建 设、大发展的热潮。2006 年实现 GDP1542015 万元，同比增长 15.8，增速位居五区之首。全年完成地方财政收入 73392 万元，同比增 长 21.9。工 业持 续大幅增长， 传统产业在改造中提升，现代服 务业发展明显加速。三次 产业的结构比由 2005 年的 1.9：32.8：65.3 调整为1.7：34.9：63.4。三次产业对经济 增长的贡献率分别为 0.5、45.1、 54.4。2006 年全区城市居民人均可支配收入达 13907 元，同比增长 11.06
8、%。其中人均工薪收入 10255.41 元，增长 9.77%；农民人均可支配收入 7891 元，同比增长 14.8%。农村居民人均纯收入 8207 元，同比比皆是增 长 14.7%。三、城市规划根据长沙市城市总体规划（20032020） ，到 2020 年，长沙的城市居住人口310 万，城市建设用地 310 平方公里，这意味长沙已将发展目标定位为中部地区重要的区域性现代化中心城市。新的规划将构筑“大长沙”概念，规划区面积从 90 版规划的 960 平方公里扩大到2893 平方公里，将与长沙城市关系密切的长沙县、望城县部分区域纳入了规划范围，增加了长株潭这一空间层次，形成“一主两次四组团”的城市
9、布局， “一主”指中心城区， “两次”指河西新城和星马新城， “四组团”分别为暮云、捞霞、高星、含浦四个组团。批复还强调，要控制中心城区发展规模，到 2020 年，主城区（包括“一主两次”）实际居住人口要控制在 264 万人以内，建设用地控制在 253 平方公里以内，以有序引导人口和产业向周围组团转移和发展，疏解人口密度，促进城市平衡发展。据岳麓区委、区政府透露，目前该区已高水准编制了岳麓新城总体规划、 产业规划和农民安置定点规划。岳麓新城旨在规划构筑“一城、两区、四圈、四轴” 的产业空间结构，形成紧密、互动的知识产业 服务环保链。一城岳麓区大学城；两区高新技术麓谷产业区；四圈荣湾镇中心商务圈
10、、望城坡现代商贸物流圈、市府周边行政商务圈、大学城高校后勤服 务圈；四轴岳麓大道、潇湘大道、金星大道和 枫林路。第二部分 市场研究2007 年上半年，随着“国六条”政策的进一步落实，二手房税收新政、新版二手住房交易基准价格、房屋地段分类表等政策、标准的先后实施，长沙市商品房交易市场和二手房交易市场出现了两种截然不同的反应，即一手房销售持续火爆，但批准预售有所脱节；二手房交易有所萎缩，特别是二手住宅交易为负增长，房产一、二级市场呈现一高一低的销售态势，政策调控对长沙房地产市场影响作用开始显现。2007 年上半年长沙市实现商品房销售 434.54 万，销售金额 137.27 亿元，分别占 2006
11、 年全年销售额的 62.96%、71.12%；二手房交易面积 105.08 万，销售金额 23.61 亿元，分别占 2006 年全年销售额的 48.25%、54.44%。 一、2007 年上半年长沙市房地产市场运行情况1开发投资规模稳步增长，施工面积、新开工面积、竣工面积均有不同程度增长2007 年 1-5 月份房地产开发完成投资 124.88 亿，与去年同期相比增长 36.42%。长沙市商品房施工面积 2201.55 万，其中，新开工面积约 426.19 万，竣工面积约246.3 万，与去年同期比分别增长 41.52%、15%、19.19%。开发投资规模稳步增长，施工面积、开工面积、竣工面积
12、均有不同程度增长，长沙市房地产业处于快速发展阶段。2003-2007 年 5 月房地产投资规模变化情况年度项目 2003 2004 2005 2006 四年平均值 2007.1-5 月房地产投资（亿元） 122.56 175.54 256.35 303.35 214.58 124.88新开工面积（万） 450.12 622.58 779.54 1050.48 725.68 426.19竣工面积（万） 443.24 591.9 515.16 547.1 524.35 246.32商品房市场供需同向增长，但供求关系出现失衡2007 年上半年，长沙市商品房累计批准预售面积 350.19 万，同比增长
13、16.02%；其中，住宅批准预售 297.50 万，同比增长 11.60%。长沙市商品房累计销售435.54 万，同比增长 40.49%；其中住宅销售 391.35 万，同比增长 37.72%。商品住宅累计供销比 0.76：1。2007 年上半年长沙市房地产市场需求强劲，销售面积较去年同期大幅度增长，市场供求关系发生明显变化，出现供不应求的现象。供销比例达到 0.76，供销比例倒挂现象严重。2003-2007 年上半年商品房市场供需情况 （单位：万）年度项目 2003 2004 2005 2006 四年平均值 2007 年上半年批准预售面积 468.82 449.6 584.19 751.4
14、563.5 350.19商品房销售 299.27 450.22 639.02 690.19 519.68 435.54供销比 1.57 1.00 0.91 1.09 1.08 0.762007 年上半年长沙市商品房、住宅供应情况商 品 房 其中：住 宅项目板块 批准预售面积 （万） 同比（%） 比例（%） 批准预售面积 （万） 同比（%） 比例（%）全 市 350.19 16.02 100.00 297.50 11.60 100.00开福区 62.72 54.66 17.91 59.84 58.46 20.11天心区 75.71 3.07 21.62 63.01 -7.91 21.18雨花区
15、102.24 26.35 29.20 77.21 19.47 25.95岳麓区 59.20 -29.67 16.91 53.76 -28.23 18.07芙蓉区 50.33 121.35 14.37 43.69 109.31 14.692007 年上半年长沙市及各区商品房、住宅销售情况商 品 房 其中：住 宅项目板块 销售面积（万） 同比（%） 比例（%） 销售面积（万） 同比（%） 比例（%）全 市 435.54 40.49 100.00 391.36 37.72 100.00 开福区 61.11 12.43 14.03 55.47 5.17 14.17 天心区 84.32 127.96 1
16、9.36 75.49 123.65 19.29 雨花区 131.50 63.46 30.19 117.67 63.93 30.07 岳麓区 81.86 21.15 18.80 77.74 20.24 19.86 芙蓉区 76.75 8.62 17.62 64.99 6.13 16.61 对比批准预售和销售数据来看，商品房销售同比增长达 40.49%，而批准预售量同比仅增长 16.02%，从比例上看，与今年一季度趋势正好相反，这主要是因为二季度批准预售量与去年同期相比较低所致；而从销售来看，今年上半年各月销售量均比去年同期有较大幅度增长，从而使销售增幅基本保持在 40%。从各区供应情况来看，芙蓉
17、区、开福区批准预售增幅较大，从去年以来供应不足的状况有所改善；天心区供应量基本与去年持平，岳麓区供应量有所减少，雨花区供应量保持匀速增长。从各区销售情况来看，天心区销售增幅最大，同比增长 127.96%，且绝对量也居于第二，该区自去年以来过剩的批准预售量在今年上半年得到集中消化；雨花区是传统的商品销售大区，今年上半年同比增幅达 63.46%，直接拉高了长沙市同比增幅；岳麓区销售也较为旺盛，销售增幅及绝对量比例都处于第三位。分区来看，仅开福区供大于销，其余各区均供小于销，特别是雨花区累计供销差量达 34%，说明受去年宏观调控政策的影响而停止了一段时间的规划建设审批，导致今年以来后续商品房供应脱节
18、现象开始显现。各区情况见下表：2007 年上半年长沙长沙市及各区供销对比区域项目 开福区 天心区 雨花区 岳麓区 芙蓉区 长沙市商品房住宅 1.08 0.83 0.66 0.69 0.67 0.763销售速度快，市场去化周期较快截至 07 年 6 月，2006 年批准预售项目销售率为 76.6%。其中，06 年上半年批准预售项目销售率为 83.02%，下半年批准预售项目销售率为 73.69%；07 年批准预售项目销售率为 46.79%。从销售速度来看，长沙市楼盘的销售周期在一年左右，销售周期较短，表明市场需求旺盛，市场发展态势良好。4商品房销售均价持续强劲上涨，但整体基数仍相对较低根据长沙市房
19、地产市场预警预报系统统计结果，2007 年上半年，长沙市纯商品房累计成交均价为 3278 元/，同比上涨 14.35%。其中，商品住宅累计成交均价为 3054元/，同比上涨 19.07%。从 2006 年年底开始，长沙市商品房价格开始持续强劲上涨。2003-2007 年上半年商品住宅价格变化趋势 （单位：元/） 年度项目 2003 2004 2005 2006 2007 年上半年销售均价 2222 2391 2539 2691 3054同比增长 3.4% 7.61% 6.20% 5.97% 19.07%从各月走势来看，今年以来，长沙商品房基本处于上升趋势：六月商品房均价相对于一月上涨 223
20、元/，涨幅约 7.05%；住宅均价上涨了 399 元/，涨幅约14.14%，商品房住宅涨幅相对更大。长 沙 市 商 品 房 、 住 宅 单 月 均 价 走 势 图2986 30632839 312531293180 31623119 3291 3407 330333852958282228962836277726642626 271830723146 3109 32212200240026002800300032003400360006-7月8月 9月 10月 11月 12月 07-1月2月 3月 4月 5月 6月单 位 ： 元 / 商 品 房 住 宅分区来看，今年上半年芙蓉区商品房、商品住宅
21、成交均价最高，均价分别为 3682元/、3353 元/；岳麓区成交均价最低，均价分别为 2879 元/、2736 元/。长沙市仅天心区、岳麓区均价低于长沙市均价，其余三区商品房均价目前已达 3300 元/以上。2007年 上 半 年 长 沙 市 各 区 商 品 房 、 住 宅 均 价 柱 形 图3393 2879 3682 32783101 33553214 32002788 2736 3353 305401000200030004000开 福 天 心 雨 花 岳 麓 芙 蓉 全 市单 位 ： 元 / 商 品 房 住 宅从房地产价格指数来看，以 2007 年 5 月国家统计局发布的数据为例，长
22、沙市新房市场价格，同比增长 5.2%，环比增长 1.5%，增长速度在全国 70 个大中城市中排 40 位；二手房市场价格，同比增长 6.3%，环比增长 3.2%，增长速度在全国 70 个大中城市中排 17 位；市场综合价格增长 6.3%，与全国平均增长幅度 6.4%基本持平。表明长沙市房价增长水平在全国处于中等水平。中部六省省会城市商品住房价格对比城市名称 商品住房均价（元/）长沙 2943合肥 3160.7郑州 3105南昌 3726.5武汉 3817.1太原 3114（注：2007 年一季度商品住宅均价）与中部六省其他省会城市相比，长沙市房价处于较低水平。以 07 年一季度为例，长沙商品住
23、房均价为 2943 元/，是六个省会城市里面均价最低的城市。价值洼地现象是造成长沙市市场需求旺盛的主要原因之一。5新建商品住房结构趋于优化受国家 90/70 调控指标的影响，长沙市新建商品住宅结构得到明显改善，住房结构趋于合理。从市场供应情况来看，2007 年上半年套均建筑面积为 106.42，面积同比缩小 6.16%；90以下的户型套数比为 40.63% ，与去年同期相比增长 12.43%。从实际销售情况来看，全年套均建筑面积为 110.89，面积同比缩小7.36%；90以下的户型销售占比为 32.29%，与去年同期相比增长 5.08%。反映了“国六条”新政下，长沙市 90以下户型供应量显著
24、增加。长沙市中小户型普通商品住房的供应量增长较快，结构趋于优化。6二手房市场规模发展缓慢，价格增长较快2007 年上半年，长沙市二手房成交面积为 105.08 万，成交金额为 23.61 亿元, 成交套数为 8795 套，与去年同期相比分别增长 9.99%、20.63%和 5.19%；其中住宅成交 66.13 万，成交金额为 11.57 亿元，成交套数为 7641 套，与去年同期相比分别增长-6.02%、8.33%和-3.58%。 2007 年上半年，二手房平均成交价格为 2247.24 元/，同期相比增长 9.68%；其中，二手房住宅市场平均成交价格为 1748.80 元/，同期相比增长 1
25、5.27%。从成交面积上看，2007 年上半年长沙市房产一、二级市场累计交易量之比为4.14：1，比 2006 年的 3.17 增加 0.97，二级市场发展明显慢于一级市场。受宏观调控的影响，二手房市场发展缓慢，但随着新房价格的快速上升，二手房价格开始追涨。7房地产抵押快速上涨，个人按揭购房比例较大2007 年上半年，长沙市共办理抵押登记手续 41189 起，抵押面积 608.69 万，贷款金额 129.8 亿元，同比分别增长 49.91%、36.30%、55.10%。其中，办理个人抵押登记手续 40266 起，抵押面积 461.47 万，贷款金额 86.39亿元，同比分别增长了 50.07%
26、、51.34%、78.86%。个人办理按揭购房比例接近 80%，表明市民已经普遍接受按揭购房的形式。二、目前长沙市房地产市场存在的问题及原因1供求关系失衡比较严重2007 年上半年，长沙市商品房供求比例为 0.76：1，出现严重的供不应求现象。其主要原因有以下几个方面：（1）去年国六条出台后，市政府停止了一段时间的新建项目审批工作，06 年下半年审批新建项目减少，造成 07 年上半年供应量增幅减少。（2）目前长沙市房价基数较低，价值洼地吸引了大量外地购房者，需求强劲，使得 07 年上半年长沙市商品房销售量大增。（3）受二手房交易税收政策影响，二手房市场发育不够，规模太小，无法有效分担购房需求，
27、造成新房市场供求关系失衡。2房价涨幅较快2007 年上半年，长沙市纯商品房价格累计均价达到 3278 元/，同比增长达到14.35%，增幅较快。其主要原因为：（1）市场需求强劲。2007 年长沙商品房销售量同比增长 40.49%，强劲的需求刺激了价格的快速上升。（2）上半年供应比较紧张。供应增量有限，造成市场紧张，进一步刺激了房价的上涨。（3）物价上涨，建筑成本上涨。建筑成本上涨提高了房屋成本，开发商为了保持一定利润率，提升了销售价格。（4）土地价格上涨，报建费上浮，政策性因素影响大。长沙市土地拍卖价格的持续上涨是长沙房价上涨的重要因素之一；07 年报建费用增长一倍，也是开发商提高价格的一个因素。政策变化对房价上涨影响较大。（5）产品品质提升。自去年宏观调控政策出台以来，国内一线城市成为宏观调控的风口浪尖，一些房地产开发商为了逃避一线城市的调控风险，开始把资金大举投向二线城市，特别是像长沙这样的房价基数比较低的中部省会城市。外地品牌开发商大举抢滩长沙房地产市场，其开发的项目品质明显高出本土开发商，价格也明显较高，从而导致市场平均价格显著上升。
