1、云都国际周边市场调查报告调查时间：2011 年 6 月 89 日调查区域：丰宁小区、华帝王朝、云南艺术学院、戛纳小镇周围商铺位置 业态 小区 行政单位 备注科业路（距离云都国际项目 500 米）餐饮（德哥、金太阳、荣盛轩及其他小型餐馆，美发店，超市，房产中介。红发小区，麻园村，高新区人才公寓南方电网，艺术学院。此方向属昆明老城区，依托学校资源，及周围单位形成小型商圈二环西路（项目所在路线）餐饮，服饰，童装，电动车，银行华海杰作， 14 冶安装分公司，泰和苑，新欣家园高新科技广场，高新区政府，烟草科技园。项目所在地北方向至西苑立交桥茭菱路（项目东北方1 公里）餐饮，超市，农贸市场，娱乐，网吧，百
2、货丰宁小区，春晖小区，英贸花园，邮政大厦，峨山大厦，玉门大厦老城区小区，成熟社区，居住人员饱满嘎纳小镇（项目西南方1 公里）餐饮，动漫，网吧，五金，数码，影院，家电，酒店嘎纳小镇，U 祖部落，活力空间高新区政府，高兴拖上大厦新型商务住宅区，围绕影院一系列SOHO 式商圈云都国际周围商圈品牌分布：业态 品牌百货劲霸、富贵鸟、三彩、秋水伊人、红蜻蜓、蜘蛛王、爱地亚、意尔康、伊香丽影、瑞彪、澳伦、杰龙高娱乐大明星、TOP ONE、春城花园、风景线、峨山温泉酒店、玉门温泉酒店、有声有色、楚雄大酒店餐饮德哥饭店、金太阳、2088、丰宁一条街、伊天园、清汤鹅、飞阳铁板烧、藏族饭店等地址 商铺形态商铺租金(
3、/月)商业体量公摊 合同期 租赁政策正大 紫都城商场一楼 300 4 万 待定 待定 待定华海杰作一拖二商铺，面宽 6m，进深 12.7m100-150 4000 1.79% 2-3 年递增幅度为 5-10%科业路东段（云艺后门）临街商铺 70-120 3 年合同期内 不变科业路西段（华帝王朝）临街商铺 100-150 3-5 年3 年合同期内不变戛 纳 小 镇 临 街 铺 面小结：1、住宅：云都国际项目所在地位于昆明较早开发的老城区。该地区小区繁多，多数为昆明本地人，入住量饱满，生活节奏较慢。2、商业：该片区主要商业分散，档次不高，以生活化、社区性商业为主！已成型商业并具有特色，统一化规模化
4、的只有黄土坡车市、黄土坡二手市场！3、商务办公：办公区域分散且较少。由此可见，此片区对于有规模及商业集中的百货类型购物广场是稀缺的！该片区主要消费群体：类型 消费需求 消费能力 备注商业住宅业主百货商品，休闲美容，时尚餐饮中等主力消费群体，较强的品牌意识。老生活小区业主百货商品，超市，生活用品中下次级消费群体，寻求方便，生活化周围上班族百货，超市，美容美发，时尚餐饮。中上本片内最具消费能力一族，品牌意识较强学生运动产品，时尚精品，时尚餐饮中下新型消费群体，能大幅度带动人流量小结：该片区实际拥有的消费人群，及所需人气足以满足商场所需，但考虑昆明城区百货商场全部围绕市中心，市中心以外百货行业需要特色，良好的服务，以及专业的运营。针对以上调研：得出以下几点建议1. 此项目适合百货类型综合大厦。2. 此项目需要几个成熟人气品牌介入从而带动其他品牌。3. 此项目需要有新型餐饮介入，提高人气。4. 此项目需要运动品牌介入，吸引周围学校及年轻人关注。5. 此项目需要一个以上大型项目。6. 此项目还需考虑生活化项目介入（如：美甲店，美容、美发，或健身房）7. 商场外围需要良好的商业氛围才能引起注意，墙体广告足够新颖（二环桥遮住商场视线8. 此项目需要最少 1 年以上时间才能走向正规，良好运营情况下成熟较快。9. 此项目所应从方便西区住户，轻松生活西区为切入口。
