1、20113283 刘智欣- 1 -对于房地产均衡价格与蛛网模型的一点见解前段时间，我们开设了“房地产经营与开发”这门具有时代特色的课程。在江老师和王老师的耐心解读和仔细介绍中，我们对房地产经营与开发有了一定的认识，房地产经营与开发是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。而我在这几周的学习中，对房地产均衡价格的形成过程与蛛网模型有了一点自己的认识和见解。 在老师的讲解下，我认识到，房地产的均衡价格就是供不应求，价格上升，供应量上升，价格趋稳，供应量继续增加，价格下跌，供应量下降，供不应求的现象。而其中均衡价格是当供求大
2、致相当时的价格，而蛛网模型就是这种现象的具象性表达，其基本假定有 3 点：生产周期较长；本期产量决定于前一期价格；本期需求量决定本期价格。但是，在我查阅了部分网上的资料后，我认识到，房地产的价格不是这么简单。 根据蛛网模型，房地产是根据上一期的价格决定下一期的产量，但是，在实际中，房地产经营者只能根据现在的价格出售由上一期价格决定的产量。这么一来，在长期经验等的影响下，很多人就能把握市场规律，在行情大好时见好就收，不至于价格下降对自己产生大量影响，而在供大于求时不削减自己的产量，以较低的价格囤积部分商品，从而在大家削减产量，使供不应求时能取得先机，而这样的例子我在网上也找到了一些。在美国，19
3、72 年由于暴风雨的恶劣气候，土豆产量大幅度下降，从而土豆价格上涨。随着土豆价格的上涨，农场主便扩大土豆的种植面积，使土豆产量在 1974 年达到历史最高水平。结果，土豆 稳定性蛛网供给量大幅度增加导致土豆价格又急剧下降。以缅因州土豆为例，0.4536 千克土豆的价格由 1974 年 5 月的 13美分降为 1975 年 3 月的 2 美分，该价格比平均生产成本还低。这种现象可以用蛛网模型来解释。而在普林斯爱德华岛屿，当农场主们都因土豆价格下降而缩减土豆的种植面积时，惟有一个农场主不是这样做。因为这个农场主根据长期的经营经验，相信土豆价格将上升，而眼下正是自己增加土豆生产的时候。可见，这个农场
4、主的预期和行为与蛛网模型所分析的情况是不吻合的。房地产的价格除了供求关系之外，还有很多其他影响因素。综合网络等资料中的信息，我了解到，房地产价格的主要影响因素包括自身因素、环境因素、人口因素、经济因素、社会因素、行政因素、国际因素等 7 大块。其中，自身因素又包括位置、地质条件、地形地势、建筑物本身等 4 个方面。以蛛网模型可以表现出基本的规律，但省略了较多的影响因素。20113283 刘智欣- 2 -对于房地产价格，我觉得可以有以下几方面的想法：对于开发，我们从事施工、监理的技术人员以及房地产开发商的利益需要保护，同时不能违反自然规律，应该恢复以质量好为标准而不是工期短。应该出台一些政策比如
5、限购限贷等，这些得从消费者角度出发；要加强中央集权，充分发挥社会主义的优势，对于非常时期要非常对待，对土地要加强控制，对炒地、囤地要进行直接监控；对于政府，还需要注意防止腐败，防止房地产开发商行贿；要建立起全国房地产的数据库，对于第一套后之后房产要建立不同的税务制度。加强对质量的把关，提高房地产的质量以延长其寿命。通过一个多月的学习与近期与同学们讨论、在网络等地方寻找素材，我认识到房地产的均衡价格的形成于蛛网模型的博大精深，同时感叹房地产市场机制的神奇力量，对我以后的学习、工作起了启蒙与导向性的作用。对于这门课，老师是以讲座的形式为我们展开的，充分调动了我们的积极性，同时，以论文为考察形式，增加了考查形式的多样性。在今后的学习生活中，还需要增加自学的能力，渐渐地对房地产的市场产生全面、完整的认识。最后，非常感谢两位老师这段时间对我们的认真教学与悉心指导，让我们在这段时间里学习到了这么多丰富多彩而又实用的知识，在接下来的学习、生活中，我们会更加注意观察身边关于房地产知识的点点滴滴。
