1、第9章其他长期资产,第一节投资性房地产第二节其他非流动资产,第一节投资性房地产,投资性房地产的概念与确认条件 投资性房地产的概念 投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，主要包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物。投资性房地产应当能够单独计量和出售。 已出租的土地使用权和已出租的建筑物，是指以经营租赁方式出租的土地使用权和建筑物。 持有并准备增值后转让的土地使用权，是指企业取得的、准备增值后转让的土地使用权。,下一页,返回,第一节投资性房地产,某项房地产，部分用于赚取租金或资本增值，部分用于生产商品、提供劳务或经营管理，能够单独计量和出
2、售的、用于赚取租金或资本增值的部分，应当确认为投资性房地产;不能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，不确认为投资性房地产。 企业将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供的相关辅助服务在整个协议中不重大的，如企业将办公楼出租并向承租人提供保安、维修等辅助服务，应当将该建筑物确认为投资性房地产。,下一页,上一页,返回,第一节投资性房地产,投资性房地产确认条件 投资性房地产同时满足下列条件的，才能予以确认。 与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业。 该投资性房地产的成本能够可靠地计量。,下一页,上一页,返回,第一节投资性房地产,投资性房地产的计量 科目设置 企业应设置“投资性房地产”
3、科目，用来核算企业的投资性房地产。 投资性房地产的初始计量 投资性房地产应当按照成本进行初始计量。实际工作中，以不同方式取得的投资性房地产应按不同方法计价确定人账价值。,下一页,返回,第一节投资性房地产,外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。 自行建造投资性房地产的成本，由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成。 以其他方式取得的投资性房地产的成本，按照相关会计准则的规定确定。,下一页,上一页,返回,第一节投资性房地产,投资性房地产的后续计量 投资性房地产的后续计量有成本和公允价值两种模式，企业通常应当采用成本模式计量，满足特定条件时可以采
4、用公允价值模式计量。但是，同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。 采用成本模式对投资性房地产进行后续计量 在成本模式下，企业应当遵循以下会计处理。,下一页,上一页,返回,第一节投资性房地产,外购投资性房地产或自行建造的投资性房地产达到预定可使用状态时，按照其实际成本，借记“投资性房地产”科目，贷记“银行存款”、“在建工程”等科目。 按照固定资产或无形资产的有关规定，按期(月)计提折旧或进行摊销，借记“其他业务成本”等科目，贷记“投资性房地产累计折旧(摊销)”科目。 取得的租金收入，借记“银行存款”等科目，贷记“其他业务收入”等科目。 投资性房地产存在
5、减值迹象，经测试确定发生减值的，借记“资产减值损失”科目，贷记“投资性房地产减值准备”科目。,下一页,上一页,返回,第一节投资性房地产,采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量 在有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的情况下，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。采用公允价值模式计量的，应当同时满足下列条件 投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场。 企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而可以对投资性房地产的公允价值做出合理的估计。,下一页,上一页,返回,第一节投资性房地产,在公允价值模式下，企业应当遵循以下会计处理。 外购投资
6、性房地产或自行建造的投资性房地产达到预定可使用状态时，按照其实际成本，借记“投资性房地产(成本)”科目，贷记“银行存款”、“在建工程”等科目。 不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。 取得的租金收入，借记“银行存款”等科目，贷记“其他业务收入”科目。,上一页,返回,第一节投资性房地产,投资性房地产后续计量模式的变更 企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。从成本模式转为公允价值模式，应视为会计政策变更处理，将计量模式变更时公允价值与账面价值之间的差额，调整期初留存收益(未分配利润
7、)。已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。,下一页,上一页,返回,第一节投资性房地产,投资性房地产的转换 转换的条件及转换目的确定 转换的条件 企业有确凿证据表明房地产的用途发生改变，且满足下列条件之一的，应当将投资性房地产转换为其他资产或者将其他资产转换为投资性房地产。 投资性房地产开始自用。 作为存货的房地产，改为出租。 自用土地使用权停止自用，用于赚取租金或资本增值。 自用建筑物停止自用，改为出租。,下一页,上一页,返回,第一节投资性房地产,转换目的确定 投资性房地产开始自用，其转换日为房地产达到自用状态，企业开始将房地产用于生产商品、提供劳务或者经营管理
8、的日期。 作为存货的房地产改为出租，或者自用建筑物、自用土地使用权停止自用改为出租，其转换日为租赁期开始日。租赁期开始日是指承租人有权行使其使用租赁资产权利的日期。 自用土地使用权停止自用，改为用于资本增值，其转换日为停止将该项土地使用权用于生产商品、提供劳务或经营管理，且该土地使用权能够单独计量和转让的日期。,下一页,上一页,返回,第一节投资性房地产,房地产转换的会计处理 投资性房地产转换为自用房地产 采用成本模式计量的投资性房地产转换为自用房地产。将采用成本模式计量的投资性房地产转为自用时，应按其在转换目的账面余额、累计折旧、减值准备等，分别转人“固定资产”、“累计折旧”、“固定资产减值准
9、备”等科目。 非投资性房地产转换为投资性房地产 非投资性房地产转换为成本模式计量的投资性房地产。将作为存货的房地产转换为成本模式计量的投资性房地产的，应按其在转换目的账面余额，借记“投资性房地产”科目，按其账面价值，贷记“开发产品”等科目。已计提跌价准备的，还应同时结转跌价准备。,下一页,上一页,返回,第一节投资性房地产,非投资性房地产转换为公允价值模式计量的投资性房地产。自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，投资性房地产应当按照转换当目的公允价值计量。按转换当目的公允价值小于原账面价值的，其差额计入当期损益(公允价值变动损益);转换当目的公允价值大于原账面价值的，其差额
10、作为资本公积(其他资本公积)，计入所有者权益。,下一页,上一页,返回,第一节投资性房地产,投资性房地产的处置 当投资性房地产被处置，或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时，应当终止确认该项投资性房地产。 处置采用成本模式计量的投资性房地产 处置采用成本模式计量的投资性房地产时，应按实际收到的金额，借记“银行存款”等科目，贷记“其他业务收入”科目，按该项投资性房地产的累计折旧或累计摊销，借记“投资性房地产累计折旧(摊销)”科目，按该项投资性房地产的账面余额，贷记“投资性房地产”科目，按其差额，借记“其他业务成本”科目。已计提减值准备的，还应同时结转减值准备。,下一页,上一页,返回,第
11、一节投资性房地产,处置采用公允价值模式计量的投资性房地产 处置采用公允价值模式计量的投资性房地产时，应按实际收到的金额，借记“银行存款”等科目，贷记“其他业务收入”科目，按该项投资性房地产的账面余额，借记“其他业务成本”科目，贷记“投资性房地产(成本)”科目，贷记或借记“投资性房地产(公允价值变动)”;同时，按该项投资性房地产的公允价值变动，借记或贷记“公允价值变动损益”科目，贷记或借记“其他业务收入”科目，按该项投资性房地产在转换日记人资本公积的金额，借记“资本公积其他资本公积”科目，贷记“其他业务收入”科目。,上一页,返回,第二节其他非流动资产,长期应收款 长期应收款核算企业的长期应收款项，包括融资租赁产生的应收款项、采用递延方式具有融资性质的销售商品和提供劳务等产生的应收款项等。 长期待摊费用 长期待摊费用核算企业已经发生但应由本期和以后各期负担的分摊期限在1年以上的各项费用，如以经营租赁方式租人的固定资产发生的改良支出等。长期待摊费用可按费用项日进行明细核算，期末余额在借方，反映企业尚未摊销完毕的长期待摊费用。,下一页,返回,第二节其他非流动资产,企业发生的长期待摊费用，借记“长期待摊费用”科目，贷记“银行存款”、“原材料”等科目。摊销长期待摊费用，借记“管理费用”、“销售费用”等科目，贷记“长期待摊费用”科目。,上一页,返回,
